PulteHomes美国普尔特房屋公司的发展历程与战略选择页.pptx
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1、ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte Homes公司的公司的创始人始人Bill Pulte1950年18岁的Bill Pulte开始梦想把建造住房作为自己一生的工作。1950年,Bill Pulte 修建并卖出自己生平第一套房;1956年,Pulte Homes 公司正式注册成立,业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部分商业用房。Bill Pulte一直从事房地产生意,到2002年止,公司共建造超过35万套住房。Bill Pulte的成功法则非常简单:为资金建造最好的住房,把房子建在合
2、适的位置,并且通过整个否方过程体验取悦客户。2001年,Bill Pulte 拥有Pulte Homes 公司26%的股份。Bill Pulte 站在50年前自己建造的住房前留影-2001年为了获得应有的报酬挑选最合适的地点,努力建造最好的房屋,使顾客在整个购房过程中都能获得愉悦的感觉。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte Homes公司大事公司大事记(一)(一)n50年代年代1950年,18岁的公司创始人Bill Pulte 修建并出卖自己生平第一套房;1956年,Pulte Homes 公
3、司正式注册成立,业务主要集中在Detroit 郊区修建住房和部分商业用房50年代末,Bill Pulte 调整业务战略,将业务集中在住宅市场开发上,并开设了第一家分公司n60年代年代60年代中期,公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊,该地区逐渐成为公司主要业务来源1969公司年完成股份制改造并成功上市,首发普通股20万股70年代年代中期,公司股票在美国证券交易所(AMEX)上市交易,股票代码是PHM 同时期,公司并购了ICM抵押公司(现为PULTE抵押公司),以更好的管理整个住房买卖过程,为客户提供优质购买服务80年代年代1983年,公司的股票开始在NYSE上市进行交易80年
4、代中期,在新任总裁Bob Burgess 领导下,在全公司以及服务/原材料供应商推广质量领先计划(PQL),承诺为顾客提供优质的产品和服务,并为公司所修建的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险,解除顾客的担忧,开行业先河00年后90年代8080年代年代上市之后:正规化经营上市之后:正规化经营6060年代年代7070年代年代5050年代年代1950200356年公司成立年公司成立72年公司上市年公司上市家族企业家族企业精细化运营精细化运营ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte Homes公司大事公
5、司大事记(二)(二)90年代初年代初90年代初,公司实施战略扩张计划,在25个州、超过40个地区市场开展业务,包括在96年进军Mexico 市场;同时在内部进行精益化生产管理,对土地确认、客户细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理90年代中后期年代中后期开始,公司进行了一系列的业务横/纵向整合:1996年,公司与GE合作,GE成为房屋的家用电器设备的首选供应商1998年5月,股权收购Tennessee-based Radnor Homes公司1998年7月,股权收购DiVosta公司1999年7月,现金收购Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权2001年年 2
6、001年2月,GE电器和摩恩公司成公司的新的全国范围供应合作伙伴。迄今为止,公司已与6家公司签定了长期供应合作协议,同时公司还维持与地区著名品牌之间的良好合作伙伴关系2001年4月,公司宣布,William B.Smith 先生,Morgan Stanley Dean Witte 的投资顾问,长期从事不动产投资研究的专家加入公司董事会00年后90年代8080年代年代上市之后:正规化经营上市之后:正规化经营6060年代年代7070年代年代5050年代年代1950200356年公司成立年公司成立72年公司上市年公司上市家族企业家族企业精细化运营精细化运营ZionZion Consulting 机密
7、机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte Homes公司大事公司大事记(三)(三)2001年年2001年7月,Pulte Homes公司与Del Webb 公司(NYSE:WBB)宣布完成并够,新的PULTE公司成为全国最大的房屋建筑商,每年将会有超过60亿美元的营业收入2001年8月,与Louisiana-Pacific Corp.(NYSE:LPX)公司签定为期3年的合作协议,后者成为公司最大的木材的供应商,这为公司节约大约3-5百万美元的成本2003/04年年2003年1月,公司拉斯维加斯分部宣布与Certificated maste
8、r chief gustav 公司建立重要的战略合作伙伴关系,后者将为公司在内华达地区的部分房屋配备具有艺术品位的高科技厨房,该举动开创了地产开发的先河2003年6月,公司宣布与MASCO(NYSE:MAS)签署两年期的合作协议,MASCO将成为公司最大的原材料供应商和公司75%的房屋的隔热材料安装2003年7月,公司通过现金收购收购SIVAGE-THOMAS公司,以拓展在该地区的业务2004年1月,公司宣布与PRATTE 发展公司建立战略合作关系。双方组建的合资公司(50/50)负责PULTE 公司在亚利桑那和内华达地区的新开发房屋的人力和物力(原材料)方面的工作。PRATTE 公司是美国最
9、大的建材(木材和水泥)供应商之一00年后90年代8080年代年代上市之后:正规化经营上市之后:正规化经营6060年代年代7070年代年代5050年代年代1950200356年公司成立年公司成立72年公司上市年公司上市家族企业家族企业精细化运营精细化运营ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司第一部分第一部分:Pulte HomesPulte Homes公司的发展历程公司的发展历程ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential业务链安排安排营营业业额额、利利润润时间时
10、间1:首次置业房2:老年人住宅1:首次置业房2:二次置业、老年人住宅(收购)3:投资国外房地产1:首、二次置业2:老年人住房3:国际房地产市场1:首、二、三次置业房2:老年人住房(收购)3:国际房地产市场19951996199820002002ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPULTE HOMES 公司公司业务发展展国内住宅业务国际住宅业务老年人住宅业务Del Webb1996首次置业者,年纪较大的成熟购房者1997首次置业者,年龄在50岁以上成熟购房者Mexic&Puerto Rico1998二次
11、置业者,豪华房屋购买者,半定制房屋购买者Mexic&Puerto Rico老年人住宅市场1999首二次置业者,三次置业者,老年人房屋购买者Mexic&Puerto Rico老年人住宅市场2000首二次置业者,三次置业者,老年人房屋购买者Mexic&Puerto Rico2001首二次置业者,三次置业者,老年人房屋购买者Mexico,Puerto Rico and Argentina老年人住宅市场2002首二次置业者,三次置业者,老年人房屋购买者二次置业和中高收入的消费群老年人住宅市场ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Conf
12、idential国内居民住宅国内居民住宅业务和金融和金融业务的运的运营状况状况数据来源:PULTE HOMES 公司年报(千美圆)(千美圆)扩大市场份额策略扩大市场份额策略业务方向调整:专业化业务方向调整:专业化产业链整合策略调整产业链整合策略调整ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential国国际居民住宅居民住宅业务5年运年运营状况状况数据来源:PULTE HOMES 公司年报(千美圆)墨西哥的业务调整,墨西哥的业务调整,提高运营效率提高运营效率ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾
13、问公司Zion Consulting Confidential国国际业务部部-墨西哥墨西哥业务架构的架构的调整是国整是国际业务利利润变化化的主要原因的主要原因2002年1月1号是Pulte令人记忆深刻的一天,Pulte国际重新调整了其在墨西哥的组织结构,整合成了一个单一的公司-Pulte墨西哥,成为墨西哥国内最大的建筑商。新的运营结构将通过标准化的系统和流程来推动增长,强化运营杠杆的作用,并提高效率。这个新公司包含了好几个原来的企业实体,包括Condak-Pulte和DRT,都将合并到总公司的财务报表中。ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司第
14、二部分第二部分:Pulte HomesPulte Homes公公司目前的战略目标规划司目前的战略目标规划ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目前目前Pulte Homes公司公司业务结构构图(2003)Divosta Homes 公司公司Pulte Financial Companies(PFCI)Mortgage banking subsidiary(ICM)1999年年Pulte Financial Companies(PFCI)停止停止运营运营1996年停止年停止运营运营Del Webb 公司及其
15、子公司公司及其子公司Pulte集团公司集团公司住屋建设部住屋建设部1996年重组成立年重组成立 mortgage operations center(MOC)企业资金协调部企业资金协调部金融抵押贷款服务部金融抵押贷款服务部ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential目前目前Pulte Homes公司的基本情况公司的基本情况 运运 营营 指指 标标2003年统计年统计结算套数结算套数营收营收(百万美元)(百万美元)市场市场社区数社区数投资额投资额(百万美元)(百万美元)ZionZion Consulting 机密
16、机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential最近五年最近五年PULTE公司的公司的销售售额增增长是是过去四十年的去四十年的总和和国国际际化化扩扩张张国国际际化化扩扩张张并并购购DEL WEBB品品牌牌推推广广计计划划经经济济型型住住宅宅市市场场专专注注细细分分市市场场扩扩大大市市场场定定位位专专注注细细分分市市场场ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte homes公司并没有完全沉醉于眼前的繁荣公司并没有完全沉醉于眼前的繁荣,最近公司最近公司调整了整了200
17、2年制定的三年年制定的三年战略略规划划在全国房地产在全国房地产形势大好的情形势大好的情况下况下,2003年年,Pulte Homes公司并没有提公司并没有提高销售目标高销售目标,而而是大幅调高了是大幅调高了竞争力指标竞争力指标资料来源资料来源:2004年投资报告年投资报告 三年规划三年规划02年发布三年战略年发布三年战略目标目标扩大市场份额扩大市场份额获得更好的财务获得更好的财务业绩业绩运营水平提升运营水平提升强化自己在质量强化自己在质量上的领先地位。上的领先地位。ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialH
18、omes公司新的三年目公司新的三年目标(2004-2006)财务目目标2003年2006年目标国内销售量(Unit)32,69360,000国内销售额(亿美元)85150Domestic Homebuilder pretax margin国内税前利润率 11.5%14-15%每股收益$4.91$11.00社区拥有量(Year End)535900-1000ROE投资者收益率20.6%24%Debt to Cap资产负债率38.4%30%ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential三年三年战略目略目标的分解的分解
19、(1)销售收入目售收入目标估计估计目标目标目标目标目标:每年单位销售量和销售收入增长超过目标:每年单位销售量和销售收入增长超过20%ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential三年三年战略目略目标的分解的分解(2)税前利税前利润率目率目标Pulte Homes 国内居民住宅市场业务的税前利润率目标国内居民住宅市场业务的税前利润率目标1.良好的供应链管理良好的供应链管理 2.提高运营效率,包括土提高运营效率,包括土地发展和建设。地发展和建设。3.有选择的纵向一体化:有选择的纵向一体化::PHS,Pratte,Di
20、Vosta;4.更好的管理费用杠杆。更好的管理费用杠杆。保障措施保障措施ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential三年三年战略目略目标的分解的分解(3)每股收益目每股收益目标每股收益目标是:完成每股收益目标是:完成80%的增长率的增长率$4.91$6.00-$6.25$8.00-$9.00$10.00-$11.00ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential三年三年战略目略目标的分解的分解(4)股股东收益率目收益率目标税后平均
21、股税后平均股东收益率收益率ZionZion Consulting 北京锡恩企业管理顾问公司北京锡恩企业管理顾问公司第三部分第三部分:Pulte Homes:Pulte Homes公司的竞争战略公司的竞争战略:如何做如何做到比对手强大?到比对手强大?ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte公司公司认为,房地房地产公司的公司的竞争主要集中在五个方面上争主要集中在五个方面上,并主要受七大因素的影响并主要受七大因素的影响Pulte主要是以品牌信誉,价格,地点,设计和房屋质量五个方面为竞争的基础。住宅产业是
22、周期性波动发展的,受到经济和其它因素的影响,这些因素包括:(1)对消费者信心产生影响的国内、国际事件。(2)利率的变化。(3)其它与住宅拥有相关的费用变化,如产权税和能源费用等。(4)不同的人口结构因素。(5)国家的个人所得税变化。(6)政府在金融、抵押贷款方面的政策变化。除了以上提到的因素,Pulte的业务还受新屋需求变化的影响。Pulte的运营还受到建筑环境以及各地方、州和联邦及外国政府的法律法规限制。资料来源资料来源:1996-1999年年报年年报ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential针对这五个方面
23、和七大影响因素五个方面和七大影响因素,Pulte Homes将最近十将最近十多年的高速多年的高速发展中采用的展中采用的竞争手段争手段,总结为四大四大竞争争战略略人才开发人才开发追求卓追求卓卓越卓越 通过客户细分通过客户细分扩大市场份额扩大市场份额财务管控财务管控经营目标经营目标四大战略通通过客客户细分分扩大市大市场份份额;追求卓越运追求卓越运营;人才开;人才开发;财务管控。管控。Pulte通通过这四大四大战略的使用,略的使用,不断推不断推进运运营和和财务业绩。这使得使得Pulte不但公司不但公司规模得模得以壮大,更以壮大,更为重要的是使其重要的是使其成成为了更了更优秀的公司。秀的公司。2003
24、年报年报ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting Confidential第一大第一大战略略:通通过客客户细分分扩大市大市场份份额支付能力支付能力生生命命周周期期单身单身年轻家庭年轻家庭有孩子的年有孩子的年轻家庭轻家庭成熟家庭成熟家庭单亲家庭单亲家庭空巢家庭空巢家庭活跃老年人活跃老年人低低中中高高常年工作流动人士常年工作流动人士首次置业首次置业单人工作丁克家庭单人工作丁克家庭有婴儿的夫妇有婴儿的夫妇单亲家庭单亲家庭富足成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭空巢家庭活跃老年人住宅活跃老年人住宅成熟家庭成熟家庭双人工作丁克家庭双人工作丁克家庭大龄
25、单身贵族大龄单身贵族ZionZion Consulting 机密机密北京锡恩企业管理顾问公司Zion Consulting ConfidentialPulte是唯一一家具有明确战略、为所有细分市场服务的发展商 活跃长者(37)首次次换房者(20)第二次换房者(20)首次置业者(23)减少因宏观环境变化而导致的需求波动为什么要强调客户细分是扩大市场份额的前提为什么要强调客户细分是扩大市场份额的前提客户细分的目的:开发最广泛的客户源:1、在已有的市场上实现客户增长 2、适应宏观环境的变化,与客户群的要求保持最大限度的一致 3、财务管理提升确定那些低服务价值的客户细分市场更有效的住房设计实现全方位的
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