万科的社区商业案例.pptx
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1、社区商业有黄金社区商业有黄金暨万科城风情步行街案例分享暨万科城风情步行街案例分享第一部分第一部分 社区商业的价值社区商业的价值社区商业的价值社区商业的价值住宅价格2-10倍的诱人比例;通过销售,贡献销售收入和利润,提高项目赢利能力;提升住宅品质,增加住宅获利能力。深圳万科金色家园占地30000平方米,总建筑面积16.7万平方米;其中商业面积15027.31平方米,占总面积的8.99%。目前结算面积占总项目的4.62%,但是其利润占结算利润的21.68%。目前有麦当劳、肯德基、招行、工行、民润、思妍丽等品牌商家。9%VS 30%9%VS 30%深圳万科金色家园深圳万科金色家园3000M3000M
2、2 2 VS 80%VS 80%成都万科金色家园成都万科金色家园项目总规划:总占地面积3.85万平方米;总建筑面积约11万平方米。其中:街铺规划总面积:2952.25平方米;独立商业面积:7105平方米;商业的贡献:05年成都公司利润80%的来源成都金色演进过程成都金色演进过程 规划过程规划过程成都金色演进过程成都金色演进过程 最终的规划方案最终的规划方案街铺面积街铺面积:2952.25平方米平方米第二部分第二部分 万科城万科城风情步行街模式风情步行街模式 万科城万科城风情步行街依托于万科城,万科城总建筑面积达风情步行街依托于万科城,万科城总建筑面积达4343多多万平方米,其中商业建筑面积万平
3、方米,其中商业建筑面积3 3万平方米。万平方米。策划面临的问题策划面临的问题周边尚待开发;企业内有消费力的常住人口少;商业规模尴尬;周边分散分布着几个小商业中心;万科城万科城位于深圳位于深圳CBDCBD的第一延长线的第一延长线策划背景策划背景从城市横向发展空间来看,万科城处在三个圈层最中心的第二圈层中部,从城市横向发展空间来看,万科城处在三个圈层最中心的第二圈层中部,是深圳城市空间轴向发展后转入梯度同步建设的起步区域是深圳城市空间轴向发展后转入梯度同步建设的起步区域。策划背景策划背景万科城所在坂雪岗中心是近期深圳快速发展的区域中心之一万科城所在坂雪岗中心是近期深圳快速发展的区域中心之一 策划背
4、景策划背景 根据2002年6月深圳市龙岗区坂雪岗片区规划,坂雪岗将建设成为高新技术产业为核心、综合配套、功能完善的生态园区。片区的区域定位大致为三个方向:深深圳圳市市高高新新技技术术产产业业带带上上重重点点高高科科技技产产业业园园区区;以以高高科科技技工工业业为为龙龙头头,先先进进工工业业为为基基础础和和第第三三产产业业并并重重发发展展的的特特区区卫卫星星城城;特特区区后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区,深圳特区的后花园。后方的高科技产业园和居住、生活配套服务区,深圳特区的后花园。坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分,目前已有十多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资,落户
5、的外资、合资、民营的企业近200家,其中投资亿元以上的已有十多家,如华为、富士康生产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱华、石化坂田基地等。该片区在建或协议引进项目10项,总投资估算63.68亿元,建成投产后年新增产值183.3亿元策划回顾 万科城 风情步行街策划思想 打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街商业步行街为表现形式的区域型商业中心。填补片区中高档消费目的地空白 商业规划理念商业规划理念秉持“主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局”为规划原则。坚持选择能具有良好生存能力的业态/商家为组合,优先选择极具影响力的
6、品牌,追求科学的便利消费组合与布局。以塑造“大城生活方式”为宗旨,缔造百年持续繁荣为目标,进行商业业态组合规划,形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社区文化于一体的能满足“一站式”消费的具有浓郁西班牙浪漫风情的商业步行街区。构建中国第一个集特色购物、主题饮食、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的living mall。三大主题规划彰显商业魅力三大主题规划彰显商业魅力时尚购物中心时尚购物中心创导体验式主动消费、感受消费创导体验式主动消费、感受消费国际美食坊国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街打造深圳最著名的中西美食街娱乐休闲广场娱乐休闲广场构筑无限魅力娱乐空间构筑无限魅力娱乐空间时尚购
7、时尚购物中心物中心主动消费主动消费超超 市市社区品牌店社区品牌店感受消费感受消费情趣爱好情趣爱好西班牙风情西班牙风情时尚购物时尚购物中餐系列商务酒楼中式酒楼风味餐厅中式快餐西餐系列咖啡语茶西式快餐特色西餐国际美食坊国际美食坊娱乐休闲广场娱乐休闲广场表现形式小镇风情娱乐表演足浴桑拿咖啡茶艺特色酒吧广场文化健身美容娱娱乐乐物物业业载载体体万科城市政广场万科城市政广场人工湖园林人工湖园林建筑艺术小品建筑艺术小品娱乐休闲广场娱乐休闲广场建筑规划理念建筑规划理念万科理念的突破 万科城风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领域的一次重要实践。社区商业的城市化 相对于常规的社区商业,万科城风情步行街更侧重商
8、业的城市性,以及社区配套设施的城市共享性及经营性。加州设计理念,西班牙风情 在建筑规划上,体现了浓厚的西班牙风情。在建筑和各种功能小品及商业元素方面都体现了西班牙的文化和风情。参考美国加州洛杉矶“Fashion Island”(时尚岛)购物中心设计理念,融入西班牙风情,独树“时尚、休闲、优雅”的风格。借鉴美国购物中心在二楼设置连廊的方法,尽量模糊一、二楼商业的界限,形成双首层概念。关键词回顾关键词回顾底商:万科城风情步行街的规划充分体现了底商的概念。通过规划小区开放路(毕加索大道),增加了商业的临街面,同时利用路面标高的不同规划布置商业,使一、二层都具有底商的概念,提高了商业价值,使商铺具有均
9、好性。餐饮中心:万科城商业规划的重点是餐饮,它是商业定位的关键,通过餐饮中心的规划定位,可以最大限度地吸引外来人群的光顾。经过调研,我们发现坂田片区缺乏高档次和高品位的餐饮,只有简单的马路商业,而周边华为、新天下、富士康等企业有着非常活跃的商务活动,蕴含巨大的餐饮消费能力。前期对丹桂轩、肯德基等商家的走访,对餐饮中心的定位也得到进一步的验证。商业中餐饮中心面积约1万平方米,含高档商务酒楼、各地菜系的特色餐厅、品牌快餐等各式美食,形成多元化、多层式的消费结构。关键词回顾关键词回顾6 6米层高:米层高:为提高商铺的附加价值,我们对部分商铺规划了约5.6-6米的层高,商铺可隔成2层空间使用。Livi
10、ngmallLivingmall:更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区,它是没有顶盖的MALL,同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。室外平台:室外平台:为餐饮商家规划了大量休闲观景平台,体现特色风情。主主力力店店:任何商业中心都有自己的主力店,根据万科城风情步行街livingmall的商业形态,我们将主力店锁定为一家主力酒楼、一家品牌超市,它们的招商是整个商业街招商的重点。丹桂轩和华润万家的招商成功对后期商家招商起了的巨大的榜样作用。装装修修类类商商家家的的规规划划:万科城为分期开发,使装修类的商家在2-3年内在小区都能有生意,而小区前期入住的的阶段,社
11、区类的配套商业由于入住人流少,经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补性,可实现平稳过渡,在早期规划装修类商家,既能解决商铺招商,又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后,装修类商家会逐渐退出,而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商业集中规划了装修类商家,形象较差的商家放在二楼,形象较好的放在一楼。关键词回顾关键词回顾“街、铺、景街、铺、景”等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围等多角度多方面营造建筑景观与商业氛围情景交融创造休闲生活空间与情景交融创造休闲生活空间与“逛逛”街的真正乐趣街的真正乐趣 1200012000平方米市政广场,平方米市政广场,70007000平方米人工湖平
12、方米人工湖全球风行的全球风行的全球风行的全球风行的“步行街步行街步行街步行街”商业模商业模商业模商业模式式式式品牌商家的品牌商家的“集体冲动集体冲动”策划出的投资价值策划出的投资价值全景式、独立式,集多元化、休闲娱乐及景观为一体风情步行街;抢先进入高新技术开发区,抢购70年产权创富原始股;纯独立式商业街铺;华润万家、肯德基、丹桂轩等众多国内外一线品牌商家强势进驻;12000余平米的超大市政广场;双首层设计”加倍凸现价值;商铺规则,实用率高;流畅的人、车动线设计;概念炒作赢得市场概念炒作赢得市场区域商业中心;万科城商圈;社区living mall示范工程;大深圳下的商业格局;中国社区中国社区LI
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