万科东丽湖整体商业梳理及商业产品定位.pptx
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1、【I 期期 商商 业业 调整调整 】nI期邻里中心商业功能定位期邻里中心商业功能定位nI期商业业态调整方案期商业业态调整方案万科东丽湖第二阶段万科东丽湖第二阶段整体商业梳理及二期整体商业梳理及二期7000平米商业产品定位平米商业产品定位2007.11.23http:/【本本 阶阶 段段 工工 作作 重重 点点 】q典型大盘案例研究典型大盘案例研究q整体项目各期商业定位梳理整体项目各期商业定位梳理q二期二期7000平米商业定位及产品规划设计建议平米商业定位及产品规划设计建议q一期邻里中心商业业态调整建议一期邻里中心商业业态调整建议第二阶段汇报思路第二阶段汇报思路【大盘商业业态对比研究大盘商业业态
2、对比研究 】n大盘商业业态研究大盘商业业态研究p祁福新村祁福新村p华南星河湾华南星河湾p锦绣香江锦绣香江p深圳万科城深圳万科城p北京国美第一城北京国美第一城n大盘商业对比分析大盘商业对比分析n项目概况项目概况q祈福新村以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村中国第一村”美誉;q占地7500亩亩,自1991年破土动工,已投资近160亿元亿元,开发6000多亩,建成售出住宅近3万套万套;q目前已有36个国家和地区的2万多户万多户约7万人万人入住,到完全开发完毕入住人口将达15万人万人;q项目北距广州市中心18公里,东距广州大学城17.8公里,广州新城20公里,西到佛山老城18公里
3、,佛山新城10.8公里,均处在45分钟分钟出行通勤范围内。q建汽车总站汽车总站,多条线路至广州市中心、码头、火车站及佛山、珠海、深圳、港澳及其他珠三角周边城市的中心地带。q24小时专线往返广州。广州公交路线广州公交路线有1、13、15、301、305、307、288,番禺公交番禺公交有1,13,15,市广路锦信巴士,祈福地铁口祈福地铁口接驳线10A,10B,公交车288路和番禺公交车13路、15路等。祈福新村祈福新村郊区大盘,开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利郊区大盘,开发周期长、资金投入量大、入住人口多、出行交通相对便利大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城晓峰
4、园晓峰园迎迎风风阁阁倚倚云云居居天天湖湖居居倚湖居倚湖居月明轩月明轩湖湖景景居居翠翠怡怡居居绿绿怡怡居居青青怡怡居居碟碟舞舞轩轩翠湖居翠湖居康康怡怡居居海晴居海晴居活力花园活力花园绿绿怡怡花花园园康康怡怡雅雅园园湖湖畔畔豪豪庭庭山泉居山泉居旧区洋房旧区洋房n项目规划项目规划以多层洋房洋房为主,辅以别墅别墅和高层高层,是典型的中低密度大盘中低密度大盘。产品主要有四种:q联排、独栋别墅联排、独栋别墅:湖畔豪庭、康怡雅园、绿怡花园;q4-5层多层洋房层多层洋房:旧区洋房、翠湖居、绿怡居、翠怡居、青怡居、湖景居、康怡居、碟舞轩、海晴居;q6层半山洋房层半山洋房:月明轩、山泉居;q18-36层高层住宅层
5、高层住宅:天湖居、倚湖居、晓峰园、倚云居、迎风阁、活力花园。n产品分析产品分析区域区域产品类型产品类型主力户型及面积主力户型及面积目前均价目前均价旧区旧区洋房40-70平米二居 85-91平米三居5000联排160-286平米6500中区中区洋房70-100平米二、三居6000联排198-3509000独栋300-460平米13000-15000新区新区高层82平米二居96-114平米三居 14000注:数据来源:满堂红二手房交易注:数据来源:满堂红二手房交易项目总体以多层洋房为主,辅以别墅和高层,随着时间发展户型面积逐渐变大项目总体以多层洋房为主,辅以别墅和高层,随着时间发展户型面积逐渐变大
6、大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城n开发模式开发模式n1991年祈福新村开始开发,首期定为中低密度、高性价比郊区大盘,年祈福新村开始开发,首期定为中低密度、高性价比郊区大盘,“香港村香港村”的客户定位吸引大量港的客户定位吸引大量港澳投资、度假客户前来入住;澳投资、度假客户前来入住;n随着项目知名度的提高,项目适时推出高端独栋别墅,提升项目档次,提高经济收益,吸引大量外籍及随着项目知名度的提高,项目适时推出高端独栋别墅,提升项目档次,提高经济收益,吸引大量外籍及广州本地高端人士入住。广州本地高端人士入住。n随着广州城市随着广州城市“南拓南拓”,地铁,地铁3号线修通,祈福新村纳入广州
7、城市住宅范围,项目推出高层住宅,吸引号线修通,祈福新村纳入广州城市住宅范围,项目推出高层住宅,吸引在广州工作的高级白领,达到项目价值的更大提升。在广州工作的高级白领,达到项目价值的更大提升。产产品品线线香港、澳门投资客户,香港、澳门投资客户,香港、澳门投资客户,香港、澳门投资客户,周末度假周末度假周末度假周末度假前期前期客客户户线线中期中期后期后期度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流度假客户仍为主流港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高港澳、欧美及广州市区高端客户并存端客户并存端客户并存端客户并存湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔高端独栋、联排湖畔
8、高端独栋、联排辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房辅以舒适洋房5-65-6层半山洋房层半山洋房层半山洋房层半山洋房18-3518-35层观景高层层观景高层层观景高层层观景高层自住客户成为主流,自住客户成为主流,自住客户成为主流,自住客户成为主流,在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住在广州市区工作的白领入住3-43-4层低密度洋房为主,层低密度洋房为主,层低密度洋房为主,层低密度洋房为主,辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅辅以联排别墅大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城概况概况整盘面积:整盘面积:5
9、00500万平米万平米商业面积:商业面积:8 8万万平米平米商业配比:商业配比:2%2%商业操作:统一规划,带租约销售商业操作:统一规划,带租约销售商业格局关键词:沿主街、副街、街商业格局关键词:沿主街、副街、街区式、集中型、按功能分类区式、集中型、按功能分类q花园:为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要,在屋村不同地点设置了2个大公园,数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园;q人工湖:占地600亩,提供各种水上活动中心,内部环岛内设置高尔夫球场;q千色园:占地300亩,投资1500万元,集娱乐、教育、益智、健体于一体的大型健康公园,内有果园、热带植物园、岭南盆景、养鸟和面花蝴
10、蝶的大笼、回音壁、龟兔赛跑雕塑、人造石林、古堡还有青青小农庄、趣致畜牧园等。q山顶公园:小区内有一座山,全长2.5公里,山上设有亭台,住户可爬山、游公园,也可赏月。n生态健身主题生态健身主题前期定位为郊区度假低密度住宅,配套多以休闲、生态和健身为主前期定位为郊区度假低密度住宅,配套多以休闲、生态和健身为主大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城n项目配套项目配套祈福新村各项生活、教育配套包括:q教育教育:祈福精英幼儿园、祈福英语实验学校、祈福新村学校、广东工业大学祈福分院(大专制);q国家三甲国际JCI认证医院医院:祈福医院,以中西医及自然疗法精华相结合为特色;q亚洲社区最大度假俱乐部
11、度假俱乐部:8万平方米酒店度假俱乐部q主题俱乐部主题俱乐部:水上俱乐部、文化俱乐部,设施包括 2个篮球场、13个羽毛球场、9个网球场、4个壁球场、水上高尔夫球场、保龄球场、足球场、射箭场、溜冰场、电子游乐场、泳池、室内恒温泳池、水上乐园、潜水馆、攀岩馆等;q小区独立会所小区独立会所:天湖会所、半山会所;q其他其他:大型超市、肉菜市场、24小时便利店、商业步行街。祈福新村度假俱乐部的设施:孩童类:夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园;文化类:雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室;商务类会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备;餐饮类:越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东
12、南亚餐厅、中餐厅、粥粉面馆;休闲类:知己吧(上网酒吧)、奥斯卡影院;运动类:潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆;健康类:室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁。祈福精英幼儿园祈福精英幼儿园天湖会所天湖会所郊野公园郊野公园祈福食街祈福食街祈福度假俱乐部祈福度假俱乐部交通巴士总站交通巴士总站祈福医院祈福医院祈福农庄果园祈福农庄果园祈祈福福英英语语实实验验学学校校水上俱乐部水上俱乐部高尔夫球场高尔夫球场千千色色园园半山会所半山会所为食天地为食天地祈福新村学校祈福新村学校肉菜市场肉菜市场整个项目向城市化住宅转型,配套多以生活
13、配套为主,引入教育产业和医院整个项目向城市化住宅转型,配套多以生活配套为主,引入教育产业和医院大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城生活配套生活配套银行银行邮局邮局派出所派出所消防局消防局超市超市肉菜市场肉菜市场快餐店快餐店凉茶铺凉茶铺商场商场酒廊酒廊盲人按摩盲人按摩汽车美容汽车美容大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套学校学校一条龙教育服务一条龙教育服务 Kindergarten through UniversityKindergarten through University祈祈 福福 新新 邨邨 斥斥 资资 3 3 亿亿
14、 元元 创创 立立 了了 祈祈 福福 英英 语语 实实 验验 学学 校校 及及 祈祈 福福 新新 邨邨 学学 校校 2 2 所所 高高 质质 素素 学学 校校 ,并并 与与 广广 州州 工工 业业 大大 学学 联联 合合 开开 办办 祈祈 福福 学学 院院 ,开开 设设 旅旅 游游 酒酒 店店 管管 理理 、会会 计计 学学 两两 个个 本本 科科 与与 工工 民民 用用 建建 筑筑 一一 个个 专专 科,科,祈祈 福福 是是 全全 国国 唯唯 一一 拥拥 有有 大大 学学 教教 育育 的的 屋屋 邨,邨,提提 供供 由由 幼幼 儿儿 园园 至至 大大 学学 的的 一一 条条 龙龙 优优 质质
15、 教教 育育 服服 务务 。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套医院医院全国唯一一家通过国际全国唯一一家通过国际JCIJCI认证,认证,20032003年香港最信赖的中年香港最信赖的中国内地医疗机构国内地医疗机构世界级大型综合医院世界级大型综合医院自然疗法中心自然疗法中心社区医护服务中心社区医护服务中心健康检查套餐健康检查套餐大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套食街食街3030多间食肆多间食肆 各省的正宗地道特色小吃,由番禺各省的正宗地道特色小吃,由番禺 、澳门澳门 、中山、中山 、顺德顺德 、潮州、潮州 、上海、上海 、四川、四川 、浙江浙江 、湖、湖
16、 南南 、东北、东北 、蒙、蒙古古 等等 一般小菜十多元一般小菜十多元 ,大众消费,大众消费 ,价,价 廉廉 物物 美美 。大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套租赁服务租赁服务代代 甄甄 选选 租租 客客 ,监监 管管 房房 代代 安安 排排 维维 修修 及及 报报 价价 代代 办办 签签 约约 及及 楼楼 宇宇 交交 收收 手手 续续 代代 办办 水水 、电电 、电电 话话 费费 之之 核核 数数 及及 交交 接接 代代 收收 租租 及及 追追 租租 ,并并 代代 发发 租租 金金 收收 据据大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套居民俱乐部居民俱乐部居民
17、专利会藉居民专利会藉 Residents ClubResidents Club俱俱 乐乐 部部 分分 别别 成成 立立 长长 者者 同同 乐乐 会会 妇妇 女女 会会儿儿 童童 会会 每每 月月 定定 期期 举举 办办 各各 类类 型型 活活 动动 ,例例 如如 生生 日日 会会 、旅旅 游游 、参参 观观 、兴兴 趣趣 班班 、专专 题题 讲讲 座座 等等 ,并并 为为 会会 员员 提提 供供 专专 用用 活活 动动 场场 地地 、租租 用用 设设 施施 折折 扣扣 、商商 铺铺 购购 物物 折折 扣扣 和和 免免 费费 身身 体体 健健 康康 检检 查查 等等 优优 惠惠 。大盘业态研究大
18、盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套高级休闲会所高级休闲会所 祈福新邨度假俱乐部祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center)(Clifford Estates Resort Center)经营面积经营面积8 8万平方米万平方米耗资耗资3.53.5亿元,全亚洲最大的私人屋俱乐部亿元,全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳可同时容纳 10000 10000 人人提供提供5050多项新颖的娱乐消闲设施多项新颖的娱乐消闲设施 http:/大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套千色园千色园 占地占地1.81.8万平方米,是万平方米,是 亲亲 子
19、子 共共 聚聚 的的 欢欢 乐乐 天天 地地 结合艺术结合艺术 、娱乐、娱乐 、益智及康体等特点、益智及康体等特点 ,每个设施都各具特色每个设施都各具特色 如千色堡如千色堡 、龟兔竞赛场、龟兔竞赛场 、奇卉馆、奇卉馆 、巨棋庄、宇宙游踪、巨棋庄、宇宙游踪 、蝶舞轩、蝶舞轩 、百鸟湖、水晶百鸟湖、水晶宫乐园等宫乐园等大盘业态研究大盘业态研究祁福新城祁福新城综合配套综合配套农庄创意坊农庄创意坊占占 地地 一一 百百 多多 亩亩 百百 果果 园园 、畜畜 牧牧 园园 、骑骑 马马 场场 、自自 助助 耕耕 种种 区区 、鱼鱼 塘塘 、无无 土土 种种 植植 场场 及及 生生 态态 园园 学学 习习
20、造造 陶陶 艺、插艺、插 花、织花、织 布、酿布、酿 酒酒 和和 磨磨 豆豆 浆浆农农 具具 展展 览览 馆、农馆、农 庄庄 土土 特特 产产 店店 和和 美美 食食 亭亭大盘商业业态研究大盘商业业态研究祁福新城祁福新城功能分区功能分区食街高级休闲会所农庄祁福湖千色园郊野公园医院学校租赁服务生活配套居民俱乐部区域配套创意休闲配套q具体地址:深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路具体地址:深圳市龙岗区坂雪岗大道与贝尔路交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面交界处、坂雪岗高科技区华为基地对面q占地面积:约占地面积:约39.7万平方米万平方米q建筑面积:约建筑面积:约43.7万平方米万平方米q总商业面积:总商业
21、面积:3.5万平方米万平方米q容容 积积 率:率:1.1q开发分期:开发分期:6期期q开发时间:开发时间:4年年q上市时间:上市时间:2004年年10月月q总户数:约总户数:约4000户户q开发节奏:目前一、二、三期已售完,四期别开发节奏:目前一、二、三期已售完,四期别墅热销中,四期高层墅热销中,四期高层2008年预售年预售三期二区三期二区三期一区三期一区一期一期二期商业二期商业二期二期四期四期四期四期n项目概况项目概况坂雪岗开科技区周边的居住配套,商业面积占总供应面积坂雪岗开科技区周边的居住配套,商业面积占总供应面积8%8%,商业配套辐射周边,商业配套辐射周边大盘业态研究大盘业态研究深圳万科
22、城深圳万科城一期二期三期四期住宅规模726户752户1694户联排157户产品洋房+小高层洋房+联排联排+洋房+高层公寓联排+高层价格5700元/平米洋房6500元/平米联排10000元/平米洋房、公寓7000元/平米联排11000元/平米联排30000元/平方米时间2004年2005年2006年2007年配套12000平米开放式城市广场万科试验学校开学8000平米底层商业万科试验幼儿园7000平米生态人工湖2.2万平米风情商业街5000平米运动会所n开发模式开发模式q深圳坂田片区以工业为主,区内有来自美、德、韩、日、香港等国家和地区的各类大企业600家,华为、万科、当纳利、索尼、新天下等国内
23、外知名企业均在坂田落户;q在万科城置业的人群,一般都是周边企业的高级白领人士,特别是华为、富士康的管理阶层。同时也还有来自关内的一些置业者。坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主大盘业态研究大盘业态研究深圳万科城深圳万科城大盘业态研究大盘业态研究深圳万科城深圳万科城商业街商业街精品小物件精品小物件餐饮类餐饮类社区类商业社区类商业大盘业态研究大盘业态研究深圳万科城深圳万科城社区类商业社区类商业经营业态:银行、邮局经营业态:银行、邮局、移动移动/联通营业厅、联通营业厅、票务中心票务中心、房屋租、房屋租售、药店、冲印、水站
24、售、药店、冲印、水站、干洗店、小超市、便利店、西饼店、美干洗店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、五金件、耗材等发、烟酒、五金件、耗材等大盘业态研究大盘业态研究深圳万科城深圳万科城餐饮街餐饮街中餐:川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤中餐:川味火锅城、东北家常菜、江南火锅、汤品、风味小吃等品、风味小吃等外餐:印度餐厅外餐:印度餐厅大盘业态研究大盘业态研究深圳万科城深圳万科城精品小物件精品小物件服饰类:鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品服饰类:鞋店、内衣店、衣帽店、妇婴儿童用品家居类:窗帘、床上用品、家居类:窗帘、床上用品、布艺、家装、家饰等布艺、家装、家饰等q位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸,
25、由广州宏位于广州番禺迎宾路沙溪大桥南岸,由广州宏宇房地产有限公司开发宇房地产有限公司开发q占地面积占地面积80公顷,建筑面积公顷,建筑面积120万平方米,容万平方米,容积率积率1.5q分期数:分期数:2001.4开盘,现在做到第五期开盘,现在做到第五期q配套:番禺执信中学、商业街、会所、五星酒配套:番禺执信中学、商业街、会所、五星酒店店q价格:价格:2001.4开盘时为开盘时为4000元元/平方米,而现平方米,而现在第五期已涨至最高价在第五期已涨至最高价22000元元/平方米平方米n项目概况项目概况大盘业态研究大盘业态研究华南星河湾华南星河湾一期住宅一期住宅二二期期住住宅宅幼幼儿儿园园中中小小
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