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方案设计管理流程

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1. 目的
1.1 为规范公司项目方案设计阶段的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。
2. 适用范围
2.1 适用于项目方案设计阶段的设计管理。
3. 术语和定义
3.1 方案设计：本流程的方案设计包括为取得规划方案复函及开工证所必需的规划方案设计和建筑单体方案设计。
3.2 集团产品决策委员会成员：组长-董事长；执行组长-总裁；组员-投资发展部总经理、技术管理部总经理、成本管理部总经理、营销管理部总经理、财务管理部总经理、以上各部门分管领导及指定的其他人员。
3.3 项目公司产品决策委员会成员：组长-项目公司总经理；组员-营销部经理、设计部经理、成本部经理、工程部经理、财务部经理、以上部门分管副总经理及总经理指定的其他人员。
4. 职责
4.1 项目公司设计部
4.1.1 组织收集和分析项目设计基础资料；
4.1.2 负责编制方案设计任务书，并组织评审；
4.1.3 负责过程中与设计单位沟通交流，跟踪设计单位完成方案设计；
4.1.4 负责组织方案设计评审。
4.2 项目公司成本部
4.2.1 负责提出方案设计成本优化建议，并进行成本测算。
4.3 项目公司营销部
4.3.1 负责提供产品定位报告。
4.4 项目公司开发部
4.4.1 收集并提供政府主管部门的规划设计要求；
4.4.2 参与设计任务书及设计成果评审；
4.4.3 负责规划设计报批。
4.5 项目公司工程部
4.5.1 提供市政及现场工程条件。
4.5.2 参与设计任务书及设计成果评审。
4.6 物业公司
4.6.1 提供物业管理要求。
4.7 项目公司及集团产品委员会
4.7.1 参与设计任务书及设计成果评审。
4.8 项目公司设计分管领导
4.8.1 审核设计任务书及设计成果。
4.9 集团总裁
4.9.1 审批设计任务书及设计成果。
5 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
标准项目公司
芜湖公司
铜陵公司
宣城公司
营销部
策划部、销售部
营销部
营销策划部
设计部
设计部
设计部
总工程师办公室
开发部
开发部
开发部
前期事务部
工程部
工程部1、2
工程部、景观部
工程管理部
成本部
预算部
预算部
工程成本管理部
财务部
财务部
财务部
财务部
办公室
行政人力部
综合部
总经理办公室
采购部
预算部
采购部
材料管理部

5. 工作程序
5.1 设计任务书编制及评审
5.1.1 项目公司设计部在概念设计阶段即行着手进行规划及单体设计工作准备，主要包括：
1) 概念设计成果主要结论；
2) 建设标准水平的确定（建设地点、建设规模、占地面积、建筑标准、主要设备、配套设施等）、项目内容和要求（包括规划、建筑、结构、水、电、暖通、环保等专业的基本要求）；
3) 为提高公司产品附加值，物业公司在规划设计前与规划设计部沟通思路（主要是会所、物业管理用房性质、面积及其所需的片区位置），明确物业管理需求；
4) 项目公司开发部提供建设用地规划许可证（复印件），汇总规划意见书至方案报审前的审查要点及政府部门其他意见；
5) 项目公司营销部提供审批确认的项目深化定位报告；
6) 考虑景观资源利用和改造设想，结合当地规范设计限制条件，收集项目公司营销部的景观风格意向；
7) 项目公司工程部负责落实大市政条件及现场条件；
8) 项目公司成本部提供设计成本建议。
5.1.2 项目公司设计部根据设计资料编制方案设计任务书（可参考《方案设计任务书（参考）》）交项目设计分管领导审核后组织评审。
5.1.3 （CP点-关键控制点）方案设计任务书的评审参与部门及人员包括：项目公司及集团产品决策委员会、项目公司开发部，物业公司根据需要参与。各专业参与概念设计任务书的评审重点：
5.1.4 各专业参与概念设计任务书的评审重点：
1) 设计：设计依据资料的正确性及完整性，规划设计与单体设计要求，项目经济技术指标要求，设计成果内容及深度要求，各阶段设计进度安排；
2) 成本：设定项目方案设计成本目标建议；
3) 项目公司开发部：审查政府相关部门对项目方案设计的要求；
4) 营销：审查项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，规划及单体设计风格建议，以及提供项目商业定位及商业单体设计相关要求（建议由商业顾问提供）；
5) 物业公司：明确应避免的客户投诉问题，检查物业管理模式、会所及物管用房的设计要求。
5.1.5 项目公司设计部修订方案设计任务书后报集团总裁审批确定。
5.2 规划及单体（初步）设计与评审
5.2.1 项目公司设计部以审批通过的方案设计任务书为依据之一，按照《设计供方选择与管理流程》的要求选定方案设计单位。若沿用概念设计单位，则需报集团设计分管领导审批。
5.2.2 设计单位完成规划及单体（初步）设计，项目公司设计部负责设计过程监控及设计信息沟通，填写《设计信息交流表》。
5.2.3 规划及单体（初步）设计图纸包含以下内容：
规划设计图纸目录表（参考）
分类
序号
图纸名称
比例
低、多
层项目
高层
项目
备注
总图
1
总平面图
1:500～1:1000
●
●

2
分析图
日照分析图
1:500～1:1000
●
●
3
公共服务设施布置分析图
1:500～1:1000
●
●
4
交通分析图
1:500～1:1000
●
●
5
景观结构分析图
1:500～1:1000
●
●
6
小区管理模式分析图
1:500～1:1000
●
●
7
详图
小区各道路断面图
1:200
●
○
8
其他
工作模型
1:1000
●
●
9
土方平衡图
1:500～1:1000
○
○
10
道路及竖向设计图
1:500～1:1000
○
○
11
彩色总平面图
1:500
●
●
12
总体剖面图
1:500～1:1000
○
○
13
总体鸟瞰图

●
●
组团
与管理
14
分析图
典型组团管理示意图
1:200～1:400
○

15
典型组团交通分析图
○

16
其他
效果图
●

低、多层住宅单元/高层住宅单体
17
高层住宅单体地下及裙房各层平面图
1:200～1:400

●

18
标准层平面图
●
●
19
立面图
●
●
20
剖面图
●
●
21
效果图

●
●
主要
公共建筑
22
各层平面图
1:200～1:400
●
●
包括独立商业建筑、会所、幼儿园或学校
23
立面图
●
●
24
剖面图
●
●
25
效果图

●
●

注： 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
5.2.4 设计单位提交规划及单体（初步）设计初稿，项目公司设计部先进行内部审核，项目公司成本部根据《设计阶段成本优化作业指引》对方案设计文件进行成本优化管理，对设计方案进行成本测算（成本测算的深度和内容参见《目标成本测算方法作业指引》），项目公司财务部按照项目成本测算指标完成对《项目成本盈利预测表》和《项目现金流量表》。
5.2.5 （CP点-关键控制点）项目公司设计部将规划及单体（初步）设计初稿交项目公司设计分管领导审核后组织召开评审会，评审内容也包括《项目成本测算表-方案版》、《项目成本盈利预测表》和《项目现金流量表》，参与部门及人员包括：项目公司及集团产品决策委员会（各专业根据需要参与）、项目公司开发部、物业公司，可以根据需要邀请外部专家。评审后填写《设计评审表》形成评审决议，具体评审内容详见《各阶段设计审图要点》，各专业评审关注点如下：
1) 设计：各专业设计人员按设计任务书的成果要求进行检查成果深度，落实是否满足国家的政策、规范、是否满足公司的要求。重点审查规划及单体设计是否满足任务书要求，示范区划分是否合理。需要时，结构专业设计人员对设计方案进行结构试算，以评审结构合理性；
2) 成本：审查规划及单体方案各分项是否突破项目成本测算（概设版）要求，并检查项目盈利指标是否达到集团盈利要求（集团成本管理部负责）；
3) 项目公司开发部：检查方案设计成果是否满足政府相关部门要求并达到报建深度；
4) 营销：审查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，产品类型及面积、比例要求，设计风格建议，销售示范区划分合理性，以及规划及单体设计是否满足项目商业定位及商业单体设计相关要求（建议由商业顾问进行）；
5) 物业公司：审查规划及单体设计是否存在客户投诉的隐患，是否满足物业管理模式要求、会所及物管用房的设计要求；
6) 集团财务管理部：审查项目现金流量安排是否对集团资金计划造成重大影响。
5.2.6 项目公司设计部根据《设计评审表》，要求设计单位进行方案设计初稿调整，并经项目公司设计部内部审核调整后的规划及单体（初步）设计文件后，报集团总裁审批确定，报集团董事长备案。
5.2.7 （CP点-关键控制点）项目公司开发部负责进行规划方案报批，设计部根据反馈意见组织完善直至确定（重要的设计调整，如涉及到项目投资收益、开发计划及产品理念/效果/重要设施功能，由项目公司总经理决定是否进一步组织完善及论证评审，报董事长和总裁备案）。
5.3 单体深化设计与评审
5.3.1 （CP点-关键控制点）规划设计报批通过后，项目公司设计部根据批复意见及规划设计方案，继续组织设计单位进行单体深化设计，相关成果评审程序同规划及单体（初步）设计。
5.3.2 单体深化设计图纸应包括：
规划及建筑方案图纸目录表(参考)
分类
序号
图纸名称
比例
低、多
层项目
高层
项目
备注
总图
1
总平面布置图
1:500～1:1000
●
●
若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。
2
总平面定位图
1:500～1:1000
●
●
3
总图
1:300～1:500
●
●
4
户型分布图
1:500～1:1000
●
●
5
分析图
日照分析图
1:500～1:1000
●
●
6
公共建筑布置分析图
1:500～1:1000
●
●
7
道路及交通分析图
1:500～1:1000
●
●
8
景观结构分析图
1:500～1:1000
●
●
9
小区管理模式分析图
1:500～1:1000
●
●
10
详图
小区各道路断面图
1:100～1:200
●
○
总图
11

其他
道路及竖向总图
1:500
○
○
项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。
12
工作模型
1:1000
●
●
13
彩色总平面布置图
1:500
●
●
14
总体鸟瞰图

●
●
典型组团或典型住宅单元组合
15
底层平面图
1:200～ 1:300
●

若无标准层则必须完成各层平面图。
16
标准层平面图
●

17
屋顶平面图
●

18
立面图（四个）
●

19
剖面图
●

20
分析图
典型组团管理示意图
1:300
○

21
典型组团交通分析图
1:300
○

22
其他
工作模型
1:100～1:300
●

23
效果图（二个立面方向）

●

低、多层住宅单元/高层住宅单体
24
多层住宅单元底层平面图
1:50
●

低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。
高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。
25
高层住宅单体地下及裙房
各层平面图
1:100～1:200

●
26
标准层平面图
低、多层1:50
高层1:100～
1:200
●
●
27
屋顶平面图
●
●
28
立面图（四个）
●
●
29
剖面图
●
●
30
其他
单体入口放大平面图
1:30
○
○

31
户型放大平面图
1:50

●
32
立面细部节点放大图
（平立剖面）
1:50
●
●
33
模型
1:50或1:100
●
●
34
效果图

●
●
主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）
35
总平面图
1:500
●
●
布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；
布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。
36
各层平面图
1:200
●
●
37
立面图（四个）
●
●
38
剖面图
●
●
39
其他
幼儿园标准单元平面布置图
1:100
●
●
40
学校教室平面布置图
1:100
●
●
41
工作模型
1:500
●
●
42
效果图

●
●
注： 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
5.4 后续相关活动开展
5.4.1 取得规划方案复函后，项目公司设计部开始组织景观设计，编制景观方案设计任务书，详见《景观设计管理流程》。
5.4.2 单体深化设计评审阶段，项目公司营销部组织制订项目物业策划方案，项目公司工程部开始组织初勘工作，包括地勘单位招标、勘察并出具初勘报告，作为施工图设计的输入。项目公司设计部组织开展项目大型设备选型（如空调、电梯）的策划工作，详见《材料设备选型定板管理流程》。
5.5 履约评价
5.5.1 对方案设计单位的履约评价按照《设计供方选择与管理流程》的要求执行。
6. 支持文件
6.1 《概念设计管理流程》
6.2 《设计供方选择与管理流程》
6.3 《材料设备选型定板管理流程》
6.4 《目标成本测算方法作业指引》
7. 相关记录
7.1 《方案设计任务书（参考）》
7.2 《设计信息交流表》
7.3 《设计评审表》
7.4 《各阶段设计审图要点（参考）》