临沂铭信置业项目产品建议及经济测算部分报告.pptx
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1、 沂河之畔,沂河之畔,6060万平米原生法兰西小镇生活万平米原生法兰西小镇生活 一期汇报内容回顾一期汇报内容回顾商业商业p风格定位:法兰西风情商业街p功能定位:短期内满足本项目服务配套所需;中长期内成为河东、南坊之间重要的风情商业走廊。p主题定位:本项目未来商业发展以购物、休闲、服务综合性的一站式商业街。p消费客户:主要为河东区消费者。住宅住宅p沂河之畔,60万平米原生法兰西小镇生活p主力客户定位:以兰山、南坊、河东地区的具有一定消费能力,对环境和品质要求较高的中高层客户为主。组团式规划布局组团式规划布局产品组合产品组合产品组合产品组合园林景观园林景观园林景观园林景观规划布局规划布局规划布局规
2、划布局法式风情建筑法式风情建筑以市场和客户需求为导向以市场和客户需求为导向的产品组合的产品组合法国皇家庭院园林法国皇家庭院园林建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格构建豪宅的构建豪宅的8大体系大体系科技建筑科技建筑科技建筑科技建筑智能安保智能安保+品质物业品质物业+人文人文关怀关怀物业管理物业管理物业管理物业管理社区配套社区配套社区配套社区配套法国风情商业街、豪华会法国风情商业街、豪华会所、双语幼儿园所、双语幼儿园提升价值的实用科技提升价值的实用科技打造法式风情标杆产品打造法式风情标杆产品营销环境及营销环境及营销环境及营销环境及启动区启动区启动区启动区新规划评价新规划评价p没有体现出组团感与庭院感。
3、p花园洋房户型没有按照配比建议摆放,无法体现楼栋价值差异。p南入口面积较小,不够开阔。p沿河高层最后一栋和其他沿河高层的朝向不统一。p别墅区距离幼儿园和沿街商业距离太近。p高层的户型面积能否实现我司给出的户型配比建议存在疑问。关于规划方案的几点意见关于规划方案的几点意见关于规划方案的几点调整建议关于规划方案的几点调整建议新规划评价新规划评价p别墅区与幼儿园和沿街商业拉开间距或调整位置。最大限度缩小外部嘈杂物业对别墅的影响。p调整沿河高层最后一栋楼的朝向,和其他沿河高层朝向一致。p建议将入口处3个单元的花园洋房改为两个单元,扩大入口广场的面积。p设计成“大开间、小进深”的短板楼。核心问题:1、别
4、墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度?2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现?3、什么样的户型配比能够提高其销售速度?4、园林景观如何做能够提升项目价值?5、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套?6、怎样在开发前期塑造项目形象,后期持续实现项目价值?目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 :短期:快速回笼资金,实现项目整体的滚动开发;短期:快速回笼资金,实现项目整体的滚动开发;中期:实现合理利润,销售最大化,尽量不持有物业;中期:实现合理利润,销售最大化,尽量不持有物业;长期:树立企业品牌形象,跻身一流开发企业之列。长期:树立企业品牌形象,跻身一流开发企业之列。
5、产品建议目标:高价值下的高速销售案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴产品规划考虑因素产品规划考虑因素产品规划考虑因素产品规划考虑因素规划布局建议规划布局建议规划布局建议规划布局建议产品组合方案产品组合方案产品组合方案产品组合方案交通系统分析交通系统分析交通系统分析交通系统分析案例借鉴选取标准案例借鉴选取标准案例借鉴案例借鉴p项目位置:都是处于环境质量相对较好的城市近郊楼盘。p项目档次:都应该属于当地市场较为高档的楼盘。p建筑风格:新古典主义法式风格建筑。p物业类型:多层、花园洋房、小高层、高层等各种物业类型都相对比较齐全的楼盘。案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴p绿城桂花
6、园总占地面积约480亩,总建筑面积约41万平方米,其中地下车库配比率为65%,容积率1.22,绿化率42.3,是低密度、低容积率、高绿化率的大型高尚生活园区。p绿城桂花园由多层公寓、小高层公寓、中心会馆、学校、幼儿园及各类现代化生活服务设施组成。规划亮点:规划亮点:p对称、稳重、均衡的园区规划:对称、稳重、均衡的园区规划:总体规划上传承对称、稳重、均衡的布局原则,充分考虑建筑与景观的融合,保证中心花园的品质及各组团景观的均好性。p大社区、小住区:大社区、小住区:两级组团规划,在园区内进行了组团庭院的设计和建设。p五重渐进五重渐进:通过园区外围围墙社区入口门禁组团入口单元门厅入户门,形成独有的五
7、重渐进空间感,案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴建筑亮点:建筑亮点:p形色混合,强烈的现代质感形色混合,强烈的现代质感/三段式三段式:经典三段式建筑风格,典雅沉稳,历久弥新,局部往往再引进老上海建筑经典元素,彼此巧妙融合。p高品质建筑材料:高品质建筑材料:高品质建筑材料的使用完美衬托出强烈的现代质感和丰富的建筑层次感。p动感十足的外衣动感十足的外衣建筑外立面细节建筑外立面细节:阳台、露台、小坡顶的搭配,形成了建筑外立面自由多变、错落有致的视觉感受。p别致的窗:别致的窗:独特的八角窗、老虎窗、斜屋顶窗分布其间,清新雅致、端庄大方,案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂
8、花园案例借鉴案例借鉴景观亮点:景观亮点:p水景园林水景园林:绿城合肥桂花园蜿蜒曲折的水系长达200余米,从家家户户门前流过、窗下淌过,流至低洼处时自然形成水潭。p高高低低的景致高高低低的景致堆坡堆坡:延用绿城造园的别致手法之一就是堆坡,对地坪作适当的缓坡处理,构成如自然坡地般的起起落落、起伏变化,形成了都市中稀缺的丘陵地形。案例借鉴案例借鉴合肥绿城合肥绿城桂花园桂花园案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴p区位:区位:中信凯旋城位于东城区东莞大道,紧邻市政中心、文体中心、国际会展中心。p占地面积218000平方米,总建筑面积410000平方米,建筑密度17
9、%,容积率为151。p物业类型为小高层、高层。案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴规划亮点:规划亮点:p中信凯旋城所有的建筑及景观设计规划均采用法兰西风格设计,法式建筑,法式园林,法式户型,法式会所,贵族式国际名校各有精彩。案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴建筑亮点:p小高层电梯洋房一梯两户,南北通透。小高层电梯洋房一梯两户,南北通透。p超大空间:超大空间:极限面宽18.5米,3.2米层高,在空中舒展别墅级的空间雍容。p6.6米挑高独立入户大堂。米挑高独立入户大堂。p四面开放的空中独院四面开放的空中独院,将客厅视觉空间无限放大,空中庭院采用三面
10、玻璃墙设计,一面对接阳台,形成景观四面开放的视觉格局,大大增强居室的采光与通透感。案例借鉴案例借鉴东莞中信凯旋城东莞中信凯旋城案例借鉴案例借鉴景观亮点:景观亮点:p在景观规划上,在景观规划上,中信凯旋城融入了公园的营造理念,拥有超过1公里的漫步林荫道、14000平米的赛文山花园、10000平米的天鹅湖、4000平米的法国宫廷式枫丹白露会所,为凯旋城营造出纯正的法国风情的生活空间。案例借鉴对本项目的启示案例借鉴对本项目的启示案例借鉴总结案例借鉴总结规划方面:规划方面:p对称、稳重、均衡的园区规划,”大社区、小住区“的两级组团规划p统一建筑风格、园林风格、户型风格,奠定高档生活元素建筑建筑p形色混
11、合,强烈的现代质感/三段式,新古典主义法式建筑p动感十足的外衣建筑外立面细节:阳台、露台、坡屋顶、八角落地窗、老虎窗等户型方面:户型方面:p高层电梯洋房一梯两户,南北通透。p3.2米层高,四面开放的空中独院,在空中舒展别墅级的空间雍容。景观方面:景观方面:p水景园林:蜿蜒的水系,贯穿整个小区,形成以水景为主题的园林。p高高低低的景致堆坡,形成了都市中稀缺的丘陵地形。p公园理念,漫步林荫道、赛文山花园、天鹅湖、宫廷式枫丹白露会所营造纯正法式生活空间。规划影响因素分析规划影响因素分析在进行规划之初,对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准在进行规划之初,对项目的外部环境和项目条件进
12、行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提确定位的重要前提p市级商圈稳定,整体商业格局良性发展p本区域商业的竞争力不足,外地商业地产概念逐渐渗透进入市场p预计新生商业将对整体商业形成较大冲击,商业形态变化,商业档次提升p商业内部需求旺盛,存在一定中高端消费需求比例p租金较为平稳,销售价格较高整体市场整体市场p现有的商业竞争项目(如瑞华金都和好怡嘉超市)业态组合一般,日常消费为主,实际竞争力不强p但是,由于沿河地区缺乏足够的商业项目,现有的竞争商业都具有相对较大的辐射范围p未来有可能做商业的项目(如河东区政府附近商业等)将会在几年后大规模推向市场p主力商家表示在3-5年后,等待区域内住宅居住人
13、口增多有进入河东区的想法p消费者表示出对区域中档商业的需求,尤以超市为主要诉求点,消费特征体现高频次、就近满足的特点,并对本项目表达出消费意愿需求研究需求研究竞争分析竞争分析区域市场区域市场p由于距南坊新区较近且区域内缺乏规范的购物场所,随着南坊新区商业的成熟,区域内消费力外流将逐渐明显p以底商形式出现的配套商业能够解决日常便利消费的需求p区域市场存在商业的空白点,但是尚未进驻大型商家,市场观望态度明显“沿河商业竞争项目较少,竞争力有限,潜在商业需求较大沿河商业竞争项目较少,竞争力有限,潜在商业需求较大”商业商业规划影响因素分析规划影响因素分析在进行规划之初,对项目的外部环境和项目条件进行全面
14、、系统的研究和分析是准在进行规划之初,对项目的外部环境和项目条件进行全面、系统的研究和分析是准确定位的重要前提确定位的重要前提住宅住宅p历史供应平稳上涨,未来供应向东、北两个方向发展p预计未来河东区内住宅价格将继续平稳上涨p住宅产品比较传统,市场标准的升级发展较紧迫整体市场整体市场p区域内未来的竞争对手较多,竞争激烈。p竞争对手中档次相对比较地,高端物业竞争压力比较小p住宅的购买者对本项目的认知度高,认为本项目一带的环境和发展潜力较好p住宅购买者需求户型,以二、三居室为主,并要求较全的功能格局。需求研究需求研究竞争分析竞争分析区域市场区域市场p区域市场无高档楼盘项目,高端客户外流现象严重。p购
15、买者以市区内较年轻刚性需求者、河东区工作和生活客群为主“整体市场稳定发展,区域市场受到关注,未来竞争压力大整体市场稳定发展,区域市场受到关注,未来竞争压力大”规划布局规划布局“大社区,小住区大社区,小住区”两级组团规划两级组团规划规划布局建议规划布局建议p总体规划采用对称、稳重、均衡的布局原则,充分考虑建筑与景观的融合,保证中心花园的品质及各组团景观的均好性。p通过道路、建筑、景观带的分割,将小区规划成“大社区,小住区”的两级组团规划。规划布局中关于别墅组团位置的研究规划布局中关于别墅组团位置的研究规划布局建议规划布局建议 p假如将别墅组团布置在位置2,则别墅的北面和西面全部为高层建筑,对别墅
16、造成的视觉压抑感较强,并且别墅客户的私密性得不到保证。位置2 位置1 位置3 位置4p别墅现在位于位置1,距离商业街的最近距离仅为19米,容易受到沿街商业等噪杂物业的影响,因此不适合在本区域布置别墅组团p假如将别墅组团布置在位置4,则受到沿街金桥街商业和聚圣路的影响,因此组团4也不适合布置别墅p假如将别墅组团布置在位置3,位置3紧邻聚圣路,道路噪音污染较为严重,也不适合别墅组团布置于此。淄博中润华侨城淄博中润华侨城规划案例借鉴规划案例借鉴p位置:中润华侨城位于淄博市高新区中润大道。p规模:规模:项目占地1800余亩,建筑面积为120万平米,绿化率达60%。p物业类型:物业类型:高层,小高层,多
17、层,别墅。规划亮点:p小区内部人车分流。p根据物业类型和景观特点共分为14个组团。p中间别墅区,被环状水系包围,别墅区整体成“王”字排列,形成“城中之城”,业主的私密性和居住品质都得到了保证。基于以上分析,我们建议项基于以上分析,我们建议项目的布局及组团划分方式为:目的布局及组团划分方式为:规划布局规划布局根据原有方案进行的组团划分根据原有方案进行的组团划分规划布局建议规划布局建议p将项目根据物业类型划分为整个项目划分为15个组团。p高层部分划分高层部分划分4个组团个组团p花园洋房划分花园洋房划分6个组团个组团p别墅为一个组团别墅为一个组团p迷你洋房划分迷你洋房划分3个组团个组团p风情商业街为
18、一个组团。风情商业街为一个组团。高层组团高层组团1高层组团高层组团2高高层层组组团团3沿沿河河高高层层洋洋房房组组团团花园洋房花园洋房组团组团5花园洋房花园洋房组团组团6迷你洋房迷你洋房组团组团1迷你洋房迷你洋房组团组团2迷你洋房组团迷你洋房组团3风风情情商商业业街街花园洋房花园洋房组团组团1花园洋房花园洋房组团组团2花园洋房花园洋房组团组团3花园洋房花园洋房组团组团4别墅别墅组团组团p依据大盘开发的经验总结及周边市场条件,项目需以花园洋房和别墅作为项目的启动产品,引爆市场,特别是能够较好的和区域竞争项目形成产品差异化;p沿河部分必须建设高层产品;花园洋房、别墅花园洋房、别墅项目开发中期阶段项
19、目开发早期阶段项目开发后期阶段制造亮点制造亮点引爆市场引爆市场快速回现快速回现花园洋房、高层、主花园洋房、高层、主力店、底商力店、底商持续热销持续热销快速回款快速回款提升商业价值提升商业价值高层、底商、迷你洋高层、底商、迷你洋房房品牌效应品牌效应提升利润提升利润拔高容积率,加大利润拔高容积率,加大利润高层高层提提高高利利润润额额扩大客户范围,提升利润扩大客户范围,提升利润迷迷你你洋房洋房保证利润保证利润市场的畅销产品,消费者认同市场的畅销产品,消费者认同度高,控制风险度高,控制风险花花 园园洋房洋房树树立立形形象象、提升利润提升利润分分期期开开发发对对规规划划的的影影响响高端产品,市场接受度也
20、比较高端产品,市场接受度也比较高高别墅别墅提升形象提升形象产品组合:以花园洋房和别墅启动市场,以迷你洋房和高层提升产品组合:以花园洋房和别墅启动市场,以迷你洋房和高层提升住宅利润,以主力店拉动项目的市场价值住宅利润,以主力店拉动项目的市场价值产品组合方案产品组合方案产品组合方案产品组合方案物业类型 比例 建筑面积(m)总建筑面积509130509130容积率1.501.50住宅建筑面积100%100%403270403270别墅别墅1.98%1.98%80008000花园洋房花园洋房33.09%33.09%133440133440迷你洋房迷你洋房 7.28%7.28%2926029260高层高
21、层57.65%57.65%232470232470商业建筑面积3919039190项目总建筑面积项目总建筑面积509130平米,其中住宅建筑面积平米,其中住宅建筑面积403270平米,商业建筑面积平米,商业建筑面积39190平米。平米。产品组合方案产品组合方案各种物业类型分布示意图各种物业类型分布示意图高层分布区高层分布区联排别墅分布区联排别墅分布区花园洋房分布区花园洋房分布区迷你洋房分布区迷你洋房分布区产品组合方案产品组合方案各种物业类型分布细分示意图各种物业类型分布细分示意图高层一梯三户高层一梯三户高层一梯二户高层一梯二户花园洋房花园洋房A户型户型花园洋房花园洋房B户型户型别墅户型别墅户型
22、花园洋房花园洋房C户型户型花园洋房花园洋房D户型户型花园洋房花园洋房E户型户型高层洋房一梯三户高层洋房一梯三户高层洋房一梯两户高层洋房一梯两户交通系统分析交通系统分析p小区内部最大限度的实行人车分流,主要车行道沿住宅周边环状行驶。住户基本实现从地下车库直接入户。从而大大提高社区的安全性和舒适性。小区内部最大限度的实行人车分流,提高住户的安全性和舒适型小区内部最大限度的实行人车分流,提高住户的安全性和舒适型核心问题:1、别墅位置选在何处能够实现其价值并能保证销售速度?2、外立面的形象能够多大程度的影响项目的价值表现?3、什么样的户型配比能够提高其销售速度?4、园林景观如何做能够提升项目价值?5、
23、陌生区域大盘营销需要什么类型什么档次的配套?6、怎样在开发前期塑造项目形象,后期持续实现项目价值?目标及核心问题目标及核心问题 项目目标项目目标 :短期:快速回笼资金,实现项目整体的滚动开发;短期:快速回笼资金,实现项目整体的滚动开发;中期:实现合理利润,销售最大化,尽量不持有物业;中期:实现合理利润,销售最大化,尽量不持有物业;长期:树立企业品牌形象,跻身一流开发企业之列。长期:树立企业品牌形象,跻身一流开发企业之列。目标:高价值下的高速销售建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑风格建议建筑细节建议建筑细节建议建筑细节建议建筑细节建议市场状况市场状况市场上在售项目中,异域风格项目有豪森华府
24、的英市场上在售项目中,异域风格项目有豪森华府的英伦风情建筑、城建时代庄园的托斯卡纳风格建筑、伦风情建筑、城建时代庄园的托斯卡纳风格建筑、帕缇欧的西班牙风格建筑,这些项目均得到客户的帕缇欧的西班牙风格建筑,这些项目均得到客户的认可认可.客户需求客户需求通过问卷调查和高端客户访谈,客户在欧式风格上通过问卷调查和高端客户访谈,客户在欧式风格上的接受度达也比较高。的接受度达也比较高。地地块块规规划划条件条件项目地块规划条件要求沿河必须建设高层产品。项目地块规划条件要求沿河必须建设高层产品。项目定位项目定位“沂河之畔,沂河之畔,60万平米原生法兰西小镇生活万平米原生法兰西小镇生活”的整的整体项目定位,决
25、定了项目的建筑风格要延续小区的体项目定位,决定了项目的建筑风格要延续小区的生活格调和形象定位。生活格调和形象定位。法法式式风风情情建建筑筑建筑设计建议建筑设计建议p外形:外形:对称布局,常用古典柱式,内部装修丰富。装饰较为复杂,通常为一排有气度的柱廊搭配宝瓶栏杆设计。p屋顶:屋顶:一般为圆拱窗,有精致的老虎窗。建筑风格建筑风格法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议建筑风格建筑风格法式风情建筑法式风情建筑建筑设计建议建筑设计建议联排别墅示意联排别墅示意高层示意高层示意p造型上,采用带有欧陆风格的八角凸窗加圆锥状屋顶、及梯形坡屋顶的设计;p建筑外立面,采用带有浓郁欧陆风格的面砖;通过强调
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