信达济南上新街项目策划报告.pptx
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1、城市宏观背景分析城市宏观背景分析1项目定位项目定位4城市房地产市场分析城市房地产市场分析2经济测算经济测算5土地评估分析土地评估分析32n 中华文化的发祥地之一n 历史悠久的名城n 高校云集n 著名旅游城市n“济南多名士”秦代属济北郡。汉初,设济南郡,隋改济南郡为齐州。宋徽宗升州为府。元代设济南路,属中书省。明初置承宣布政使司,治济南府。清沿明制;济南是中华文明的重要发祥地之一趵突泉、大明湖、千佛山,著名的泉城 “海内第一名塑”的灵岩寺彩塑罗汉、济南孝堂山郭氏墓石祠,是我国现存最早的地面房屋建筑.扁鹊,房玄龄、秦琼,李清照、辛弃疾,李白、杜甫、苏轼、曾巩等杰出人物,都先后在济南生活游历 济南是
2、山东的政治中心、经济、文化中心.这里有国家教育部211工程的重点大学山东大学,以及山东师范大学等一系列大专院校n 文化遗产济南城市印象:久远、厚重、辉煌济南城市印象:久远、厚重、辉煌城市经济发展城市规划城市概况城市概况城市概况4城市概况城市概况n济南是中国东部沿海经济大省山东省的省会;n全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心;n全国十五个副省级城市之一;n地处山东半岛中西部,距离北京369公里,距离上海680公里;衔接环渤海和长三角经济圈战略地理区位衔接环渤海和长三角经济圈战略地理区位环渤海南翼和黄河中下游中心城市环渤海南翼和黄河中下游中心城市经济发展空间充足,城市发展动力强劲经济发展空间
3、充足,城市发展动力强劲从城市发展看,济南市具备重要战略地位5n城市总面积为8177平方公里,其中市区面积3257平方公里。n行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区,平阴、济阳、商河3县和章丘1个县级市。城市概况城市概况济南行政区域划分为“六区”、“三县”、“一市”6机场n济南国际机场位于济南市东北方向的历城区遥墙镇,距市中心28.5公里;n78条航线,平均每周进出港1100个航班,分别通达韩国首尔、日本东京、德国法兰克福、美国洛杉矶和旧金山以及国内40多个大中城市;公路n到2010年,济南市所属公路总里程将达到6322公里,“一环八射”的高速公路网格局将基本形成,高速公路将覆盖济南
4、所有县市,市域高速公路总里程将达到500公里;铁路n境内铁路总里程2987.9公里,覆盖山东全境,幅射140个市、县;运输吸引区约9000万人;是全国铁路网的骨干枢纽、煤炭运输的重要通道;城市概况城市概况-交通交通济南机场济南公路路网济南火车站交通便捷,机场、公路、铁路发展迅速7城市概况城市概况-旅游旅游大明湖千佛山泉城广场趵突泉大明湖n山东省境内著名景点泰山,每年吸引大量游客经停济南市;n市区旅游资源丰富,主要景点趵突泉、大明湖、千佛山、五龙潭、珍珠泉、泉城公园、泉城广场;n济南市年接待游客2500万人,位居全国同级别城市前列;著名泉城,典型旅游城市;城市经济发展城市规划城市经济发展城市经济
5、发展城市概况9n2001-2008年济南市年末常住总人口持续增长,增幅逐渐变大;08年人口总量小幅下降;城市经济发展城市经济发展-人口人口人口保持基本稳定,08年人口出现负增长 济南人口的空间分布逐步由城区济南人口的空间分布逐步由城区向外围扩散,人口重心继续向东西部向外围扩散,人口重心继续向东西部移动;移动;2001200220032004200520062007200801002003004005006007008000%5%10%-5%-10%5835845946136426807206620.13%1.71%3.24%4.64%5.88%5.96%-8.02%2001-2008济南市年末
6、常住南市年末常住总人口人口统计年末常住总人口(万人)增长率(%)济南青岛北京天津沈阳050010001500200066276116951176776年末常住年末常住总总人口(万人)人口(万人)年末常住总人口(万人)GDP持续快速增长,受经济危机影响,09年增幅略有下滑城市经济发展城市经济发展-GDPn2001-2008年,济南经济平稳快速增长,年平均增长率16%;n受经济危机影响,09年GDP增幅略有下降,达到11%,仍高于全国水平;n济南市GDP总量约占北京1/3,低于青岛市与沈阳市;2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009050010001
7、50020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%1066 1200 1367 1618 1876 2185 2554 3017 231812.57%13.92%18.36%15.95%16.47%16.89%18.13%11.30%2002-2009前三季度前三季度济南市南市GDP统计GDP总量(亿元)增长率(%)济南青岛北京天津沈阳020004000600080001000012000301744361048863543860各城市各城市2008年年GDP统计2008年GDP统计(亿元)11n2002年以来人均GDP增长幅度与北京、青岛保持一致;
8、n2008年济南人均GDP突破4.5万元,与青岛基本持平;n人均GDP的高水平表明济南市城市结构合理,城市经济活力较强;城市经济发展城市经济发展-人均人均GDP20022003200420052006200720080100002000030000400005000060000700002080723362272933160636394420004532130840348924109945444504675604460320206552398628150331884278945824460822002-2008济南市南市年人均年人均GDP比比较济南北京青岛人均GDP与青岛基本持平,经济运行状况
9、良好12城市经济发展城市经济发展-产业结构产业结构济南市以二三产业发展为主,两大产业发展并重n济南市主要以二三产业为主,第三产业发展更为迅猛;n与其他城市对比,济南为典型二三产业并重城市;第一产业第二产业第三产业020040060080010001200140016000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%175133015115%10%16.80%2008年年济南市南市产业结构构统计产业增加值(亿元)增长率(%)n城镇居民人均可支配收入增幅稳定,2005-2008年平均增速近18%;n2009年受经济危机影响增幅明显下降;仅为9.2%n人均消费性支出保持高位增长,表明济南市居民消
10、费欲望强烈,具备一定消费能力;收入不断增长,居民生活水平不断提高,改善性住房需求得到释放;城市经济发展城市经济发展-收入、支出收入、支出200320042005200620072008200905000100001500020000250000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%-5.00%11013107981357815340180052080216562-1.95%25.75%12.98%17.37%15.53%9.20%济南市南市2003-2009人均可支配收入人均可支配收入统计城镇居民人均可支配收入(元)增长率(%)2002200320042
11、0052006200720080200040006000800010000120001400016000180000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%742683958581922710713123511535113.05%2.22%7.53%16.10%15.29%24.29%济南市南市2003-2009人均消人均消费性支出性支出统计人均消费性支出(元)增长率(%)n 社会消费品零售总额稳步增长,2008年达到1300亿元。自2002年以来,平均年增长率达15%以上n消费品零售总额逐步攀升;居民消费能力逐步增强;n济南社会消费品零售总额与青岛接近,
12、消费能力较强;社会消费品零售总额逐步攀升,经济基本面良好;城市经济发展城市经济发展-消费品零售总额消费品零售总额2002200320042005200620072008020040060080010001200140016000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%4465336218089391103135619.51%16.51%30.11%16.21%17.47%22.94%2002-2008济南市社会消南市社会消费品零售品零售总额统计社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)济南青岛北京天津沈阳0500100015002000250030
13、003500400045005000135614644589200015052008年五城市社会年五城市社会消消费品零售品零售总额统计社会消费品零售总额(亿元)15200420052006200720080501001502002500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%94.1122.1146.4177.9210.729.76%19.90%21.52%18.44%2004-2008济南市旅游南市旅游业总收入收入旅游业总收入(亿元)增长率(%)城市经济发展城市经济发展-旅游业收入旅游业收入n2004-2008年旅游业总收入持续高位增长,平均
14、增幅在20%左右;旅游业收入持续增长,带动城市经济发展城市规划城市规划城市经济发展城市规划城市概况城市现状o济南北侧受黄河及铁路线区隔,交通受阻,发展受限;o城市南侧为山区,以自然保护区、景区为主,交通受阻,发展受限;o东西两侧地势平坦,交通便捷,城市被迫向东西方向发展 城市建成区范围广,城市规模快速增长,受南北方向自然条城市建成区范围广,城市规模快速增长,受南北方向自然条件及城市现状影响,城市被迫向东西两侧发展件及城市现状影响,城市被迫向东西两侧发展城市规划城市规划城市核心区城市规划城市规划济南市城市总体规划(20062020年)o构筑“一心三轴十六群”的城镇空间组织结构,即以济南为核心,形
15、成三条城镇聚合轴,组建十六个城镇组群,促进市域城镇统筹协调发展;o中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域,用地发展方向在现状城区用地的基础上,主要向东西两翼拓展;o近期城市发展以向东为主,远期逐步完善城市总体布局。远期主城区发展以腊山新区建设为主,完善燕山新区的建设,从而带动旧城区的提升和改造,有机疏解旧城区;o济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目,城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。城市核心区依然为重点发展区域;城市核心区依然为重点发展区域;主城区向东西两翼迅速扩张,城市核心区价值更为突显;主城区向东西两翼迅速扩张,城市核心区价值更为突显;中心城市效应
16、日显,将对办公、商业类物业产生更高需求;中心城市效应日显,将对办公、商业类物业产生更高需求;未来城市发展方向为以中心城区为核心,东西为两级协同发展19n西进、东拓、北跨、南控、中疏的总体城市发展策略,奠定了城市发展方向;n城市南北两级受限,东西向呈现纺锤型发展;依据城市规划,城区,城西、城东呈现三级协同发展态势,城市核心区尤为重要城市规划城市规划城市宏观背景分析城市宏观背景分析1项目定位项目定位4经济测算经济测算5城市房地产市场分析城市房地产市场分析2土地评估分析土地评估分析3房地产板块分析房地产板块分析房地产市场概况房地产市场概况典型项目分析典型项目分析08年济南市固定资产投资额达1400亿
17、元,增幅近23%;08年济南市房地产投资额暴增至270亿元,增幅近41%;固定资产投资,房地产投资均高速增长,市场面良好房地产市场概况房地产市场概况200320042005200620072008020040060080010001200140016000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%50465185610161151141529.17%31.49%18.69%13.29%22.94%2003-2008济南市固定南市固定资产投投资统计固定资产投资(亿元)增长率(%)20032004200520062007200805010015020
18、02503000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%8911012116019327423.60%10.00%32.23%20.63%41.97%2003-2008济南市房地南市房地产开开发投投资统计房地产开发投资额(亿元)增长率(%)土地市场土地市场2004-2009土地成交面积统计土地成交面积统计200420052006200720082009(1-11)住宅类用地(万)131.8123.9864.64400.42553.68397.77商服类用地(万)12.7116.467.94107.88149.8558.5
19、2共计(万)144.5240.4472.58508.3703.53456.29n07、08两年,济南市土地成交量暴增,07年全年土地成交面积为06年6倍;n开发企业主要以济南市企业为主,国内品牌开发商相继进入,拿地成本相对较低;n09年新增供应土地477万,成交456万,几乎售罄;07、08年土地成交面积激增。天量土地成交在后期形成爆发式供应可能性较大20042005200620072008200901002003004005006007008000.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%600.00%700.00%-100.00%-200.00%144.
20、5240.4472.58508.3703.53 456.29-72.02%79.48%600.33%38.41%-10.05%2004-2009年年1-11月土地成交面月土地成交面积统计土地成交面积(万)增长率(%)2009年济南市居住用地及商业金融年济南市居住用地及商业金融服务类用地挂牌成交面积汇总服务类用地挂牌成交面积汇总25住宅类用地住宅类用地26月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格成交价格(万元)(万元)所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平平米米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.2经七路与经十路之间,纬十二路两侧90
21、27251452山东银座置业有限公司居住57002009.2.16二环东路西侧,胶济铁路以北172583882山东大强房地产开发有限公司居住22491047 2009.2.19地上2.15,地下1.252009.4正大城市花园二期插花地(历下区浆水泉路西侧)66302950山东友谊集团有限公司居住44502009.4.16地上1.91地下0.55解放东路南侧插花地(解放东路南侧,浆水泉路东侧)630246济南鲍德房地产开发有限公司居住39002009.4.16地上2.15地下0.8高新区汉峪片区旅游路南侧地块(小汉峪村西山坡,旅游路南侧)12308833234济南东拓置业有限公司居住27001
22、5002009.4.16地上1.8地下0.9槐荫区津浦铁路西侧、铁路配件厂南侧4063710668山东连城置业有限公司居住26251085 2009.4.20地上2.42地下0.5槐荫区经十路南侧、腊山河西侧25138951763山东外海置业投资有限公司居住20591125 2009.4.20地上1.83地下0.82009.6市立二院西侧地块(槐荫区经一路南侧、市立二院西侧)81696150济南发祥伟业置业有限公司居住752824292009.6.2地上3.1,地下0.8高新区雅居园西侧地块(泺大街以南、鲁源开发项目以东、经十东路以北)209436283济南东拓置业有限公司居住30001765
23、2009.6.2地上1.7,地下0.8盛福片区B-2-2号(历下区贤文路西侧)11234529491山东巨匠房地产开发有限公司居住262510942009.6.3地上2.4,地下1.1山东新龙维创置业有限公司地块(历下区利农庄路南侧)9230山东新龙维创置业有限公司居住330020502009.6.3地上1.61,地下0.4527月份月份土地位置土地位置土地面积土地面积()成交价格(万成交价格(万元)元)所属公司所属公司土地性质土地性质成交单价成交单价(元元/平米平米)楼面地价楼面地价(元元/)成交时间成交时间容积率容积率2009.8奥体东侧3-1A地块(体育北路南侧,体育东路东侧)33334
24、10500济南茗筑华丽置业有限公司居住315022502009.8.13地上1.4,地下0.7奥体东侧3-1B地块(体育北路南侧,体育东路东侧)3333410500山东万维置业有限公司居住315022502009.8.13地上1.4,地下0.7奥体东侧3-1C地块(体育北路南侧,体育东路东侧)5790722152山东三箭房地产开发有限公司居住382521252009.8.13地上1.8,地下0.9奥体安置房南侧地块(奥体安置房南侧,龙洞路以东)11142730085山东艺林房地产开发有限公司居住270015882009.8.13地上1.7,地下0.8九曲片区A-2A-1、B-1B-4、C-1C
25、-2、C-41679215305908中海地产集团有限公司居住18222009.8.17花园路与化纤厂路东南角G043号地655013100祥泰实业居住200002009.8.19经十路以南、莲花山北侧地块一:49197.6地块二:35403.212436山东经世置业有限公司居住147011322009.8.31地块一:地上1.5,地下0.75地块二:地上1.02,地下0.55天桥区西工商河东侧,工人新村中街西侧118213275山东艺林房地产开发有限公司居住277119792009.8.31地上1.4,地下0.452009.9龙洞B地块(历下区龙泉湖南侧,龙洞路西侧)11879960500山
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