同策合肥恒盛皇家花园二期产品.pptx

项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理户型面积&产品建议项目背景一：一期户型面积房型建筑面积套数A-13房2厅1卫110.8-111.51248A-22房2厅1卫83.42-83.95248A-33房2厅1卫123.26-124.05248B-13房2厅1卫108.93124B-22房2厅1卫89.99124B-33房2厅2卫132.7124C-13房2厅1卫109.63124C-22房2厅1卫91.45124C-33房2厅1卫110.371241488建筑面积套数比例二房83.42-91.4549633.33%小三房108.9-111.5162041.67%大三房123.23-132.737225%由于受规范影响、常规附加值无法实现，目前一期定稿户型以三房为主，户型面积总体偏大项目背景二：销售目标2011年销售目标年度目标10个亿也即近20万方的去化量二期（B组团）约9万方，对能否实现2011年目标的起着决定性作用A组团B组团C组团恒盛皇家花园二期目标一：二期产品户型面积重新设置，具备较高的安全边际，能够较好满足项目去化速度&资金回笼目标目标二：通过有效的户型设计，规避最新规范约束，实现一定的附加值要求项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理户型面积&产品建议宏观背景客户分析市场竞争一：金融考量中央政治局会议：我国货币政策将由此前的“适度宽松”调整为“稳健”昨日召开的中共中央政治局会议向外界释放出重要信息：我国货币政策将由此前的“适度宽松”调整为“稳健”。由“适度宽松”转为“稳健”，这是货币政策基调的重大转变。1998年，为应对亚洲金融危机，我国开始实施稳健的货币政策。2007年底，为抵御日渐明显的通胀压力，货币政策由“稳健”转为“从紧”。为应对百年一遇的国际金融危机，2008年11月，我国开始实施适度宽松的货币政策，助推中国经济在全球范围率先反弹。专家指出，“稳健”并非“紧缩”，它是一种在多目标下保持平衡的货币政策，可随时根据经济形势变化进行双向微调。宏观背景：货币金融政策目前通货膨胀压力上升，货币信贷增长较快，央行需要逐步收紧货币政策，控制市场流动性。央行收紧货币政策主要是通过数量型工具和价格型工具，如10月20日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，11月10日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点，10月份央行对六家银行所进行的差别化上调存款准备金率，冻结的资金约6000亿元。目前我国数量型工具和价格型工具存在一定的隔离，主要表现在：一是货币市场利率不能够对货币政策工具充分反应，存贷款利率和货币市场利率不能够有机联动，掩盖了货币市场真实的需求关系；二是难以形成合理的货币市场利率关系，经常出现一级市场的发行利率比二级市场的市场利率低的现象，即一二级市场利率倒挂，货币市场一二级市场没有形成完善的套利机制；三是我国还没有建立一个有效的基准利率，央行逐步收紧货币政策，控制市场流动性，未来1-2年将步入加息周期宏观背景：货币金融政策二：政治考量“两难”“坚决”在十八大中央领导人换届的背景下，李克强同志必将在楼市这一民生领域不遗余力房产调控：政治任务，态度坚决，取信于民宏观背景：政治背景促使分化需求结构，引导需求释放限贷令各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。解析：此条政策不再像国十条那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上，以前的政策中对于首次购买 90平米以下普通住宅的贷款最低首付可为 20%，现在一刀切，必须三成以上。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房，这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓灰色通道。但同时对居民的改善型需求也有影响。在房价没有明显下降前，限贷、限购等去杠杆措施仍将在短期内取消可能不大宏观背景：政治背景“政府没面子，大家都不好过！”同策观点：房产税有可能配合限购，交替调控房地产市场，目前试点城市不包括合肥，但对市场心理会产生较大影响宏观背景：政治背景通胀预期，加息周期4.17新政、9.27新政政治任务，态度坚决，取信于民去杠杆化限购仍将持续较长时间，限贷、提高首付等去杠杆化限购令强力执行，房产税引而待发房产税将对市场心理产生较大影响未来1-2年加息周期产生政府决心金融杠杆行政配合宏观背景：宏观背景总结p首先，根据目前政府调控的决心，本轮调控政策至少到明年年中之前都会严格执行，而进一步考虑到未来1-2年加息周期产生的叠加影响，我们认为房地产市场在2011年年末之前面临较大的考验；p其次，同时考虑到2013年政府换届（2013年3月初的全国人大会以及2013年10月份的中共十八大）平稳过渡的要求，我们认为房地产市场在2012年将会趋于平缓。宏观背景：20112011年市场预判宏观背景较大不确定性状况下，功能紧凑&高附加值刚需型成为安全边际最高的产品项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理户型面积&产品建议宏观背景客户分析市场竞争恒盛皇家花园认购客户数据分析恒盛地产控股有限公司恒盛皇家花园于2010年11月21日首批房源正式公开，共计推出360套，截止至11月25共计认购296套（含内部认购），去化比率82.22%；认购面积30580.87平米，去化比率79.71%；认购金额156123126.19元，去化比率79.08%。本次认购客户数据对于本案2期的产品设置具有较大的现实参考意义，故引用分析如下。客户分析：技术说明客户分析：客户区域庐阳区占到总数的47%，购买户型面积主要集中在83-110平米，主要集中于工业园区、北二环周边和元一时代广场附近，对于本案所处区域的历史和未来都比较了解。其中庐阳工业园区的客户因收入相对较高且比较稳定，所购123-132平米大户型占比较高。长丰县客户占总数的23%，以刚性需求为主。客群主要集中于合肥绕城高速周边的双凤、双墩、岗集等乡镇。从接待客户过程中了解到此类客户的购买动机相对较单纯，即在省城拥有自有不动产，为子女改善教育环境，对居住舒适度的要求相对较低。新站区和瑶海、蜀山、包河三区占比较少。购买户型以两房和小三房为主。从接待过程中了解到客户主要是被本项目大品牌、低价格、高性价比所吸引，购买动机偏向投资型需求。客户地缘性较强，以庐阳本地客户为主，长丰“入城”客户为辅，少量市区导入客户户型功能户型功能两房（两房（83.42-91.45）三房（三房（108.93-111.51）三房（三房（123.23-132.7）合计合计认购户数认购户数11913245296总户数总户数12015387360户型功能户型功能两房（两房（83.42-91.45）三房（三房（108.93-111.51）三房（三房（123.23-132.7）合计合计认购户数认购户数11913245296总户数总户数12015387360户型功能户型功能两房（两房（83.42-91.45）三房（三房（108.93-111.51）三房（三房（123.23-132.7）合计合计认购户数认购户数11913245296总户数总户数1201538736099.17%86.27%51.72%82.22%认购客户对户型的功能需求以两房和小三房为主，去化占比分别达到99.17%和86.27%，受总价影响，123-132三房去化较慢，到目前为止仅去化45套，约占总数的51.72%。客群组成以刚性需求为主导，改善型需求为辅。两房去化最好，大三房总价偏高，去化一般客户分析：客户区域合肥恒盛皇家花园认购客户功能需求分析客户分析：客户访谈1、朱先生：基本情况：45岁左右，庐阳区本地客户。一家三口，孩子今年高中毕业，目前居住在单位的公房，没有产权证，现在购房算作首套房。今天主要是和妻子去华孚城隍庙广场逛逛，看到恒盛的项目售楼处就过来看看，主要关注两房，因为总价低。如果三房性价比高，也会考虑。“这边有两房吗？户型无所谓，都差不多”“你们三房面积太大了，也没有什么送的面积，我去中铁看了，他们的三房小一些，而且送了个房间”“你们还有130多的三房啊！？太大了，总价算下来都要70多万了，要这么多钱那还不如在市区买到市区呢”2、李小姐：基本情况：35岁，中学教师，庐阳区本地客户，一家三口，孩子才4、5岁，再过两三年正好上小学。目前居住在学校配套房，想购买一套作为改善居住环境。知道恒盛皇家花园是六安路小学和四十五中的学区房，考虑到孩子上学和未来可能会被调往新建小区教学，较关注本案。从学校那边得知，未来45中建好后，可能会抽调部分学校的教师去教学，万一抽到自己，在这边居住工作都很方便，两全其美。比较喜欢两房，但由于来的迟了，两房都已经被订，没办法，只有看看小三房了。“三房户型挺好，不过没有送什么面积，现在大点儿的户型不是都送吗？”“我还是考虑两房，三房太大了，还款压力太大了，再有两房推出来通知我吧！谢谢了”“其实你们也可以做点一房，我们新来的几个年轻同事都想买房，刚上班几年，哪有钱买大点的户型啊”客户分析：客户访谈3、蔡先生：基本情况：26岁，长丰县客户，打工族，单身，目前在北二环某小区内租房。觉得这边离上班的地方（北二环附近）比较近，回家也方便（长丰县老家），又属于合肥市区产权，以后能成为市区人了，所以过来看房。“其实我本来想买一房的，你们根本没有一房，考虑两房的吧又卖完了，我这钱还花不出去了”“前景、规划什么的我不关心，我买了就是自己住的，升值空间跟我关系不大”“我们县过来买房子的人挺多的，主要是想买个合肥户口，另外再住的靠近市区点儿，户型我们不怎么在乎，总价低就行，我说 话实在，大的是买不起”客户分析：销售人员访谈1、陈旭：（1）客户来源：客户区域感较强。合肥本地客户为主。主要为庐阳区内客户和长丰县客户，巡展时市区导入客几乎都是住在北二环附近的，或在市区工作，或去市区办事、娱乐刚好看到本案在展览，就过来看下。其他区域及瑶海区有少量客户。具体地区：阜阳北路、蒙城北路、北二环以北客户（2）户型偏好：两房去化最好，不管位置、楼层，只要是两房的，客户都抢着要买。小三房客户大多是因为两房没有了，没办法才选择三房，也有部分客户原本就打算买三房，但占比较小。大三房不太好销售，大部分客户觉得总价太高，一套132平米的三房，按单价5200，总价也超过70万了。花70万在本案买套房，还不如去市区买个100平米的房子呢。（3）周边竞品：中铁国际城和金都华庭过来的客户较少，大富绿洲、群盛共和城客户过来看本案的比较多。许多客户反映，80-90平米的做两房太浪费了，应该做成三房，另外，为什么没有60-70平米的户型，在以前，这样的面积都可以做成两房。现在，做成一房也行，交付时我们可以自己隔出来，性价比也高。（4）二期建议：项目增加两房比例，提高两房价格，并把三房面积和数量降低，总价降低。这样在保证利润的同时，又可以满足客户对于小户型的需求。根据客户及销售人员反馈，建议增加1房、2房的比例，3房户型尺度建议以紧凑、功能满足为主客户分析结论客户以首购、首改等刚需型为主，总价敏感较高，对1房、紧凑型2房需求旺盛项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理户型面积&产品建议宏观背景客户分析市场竞争市场格局蜀山区政务区经开区高新区庐阳区新站区瑶海区包河区滨湖新区庐阳区完善的配套，成熟的商业环境重点打造环城路以内的中央商务区以及二环周边的居住区。客以自主为主。蜀山区丰富自然资源，规划科技和现代化商贸承载城市的科研、商业、教育功能。客户以再改善为主高新区以高新科技企业为依托规划为宜商宜居，现代化多功能综合新城区。客户以自主和改善为主政务区行政，商业、居住、办公、旅游一体高品位现代化城区，客户为品质首置和首改为主经开区制造型工业（东部）及商务文化区（西部）工业和商务相融合现代化多功能综合性新城区。客户以自主为主新站区以交通枢纽的物流园区为基础规划为城市三大开发区之一，客户以自住为主，少量婚房与改善型客户为辅瑶海区配套齐全、居住成熟区域规划发展物流产业，打造瑶海工业园区，发展商业中心及住宅品质包河区配套完善，人文教育资源丰富新老城结合区域，打造包河工业区和宜居城区，客户首置和改善均占一定比例滨湖区城市新区，规划高起点定位为行政办公中心、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、居住综合新区，客户以自主为主全市共9个区域，整体市场由中东部成熟区域向西南方向发展的格局，北部发展相对滞后11月份合肥住宅成交5690套环比下跌764套，下跌幅度为11.8%；成交面积环比减少5.88万，下跌幅度为9.2%合肥全市住宅均价6413.1元/，环比上涨了56.7元，涨幅0.9%；同比上涨1759元，涨幅37.8%全市情况受新政影响，成交量下滑但价格小幅攀升，目前全市住宅均价6413元/平方米全市情况2010年11月份，合肥楼市住宅新增供应套数11993套，环比增加122.5%；供应面积117.79万，环比增加95.5%庐阳区11月份实际新增套数为2201套，占全市总量的18%，位居全市住宅新增套数第一蜀山区新增供应面积为22.23万，占全市总量的18%，位居全市住宅新增面积第一庐阳区11月3日，望城公馆1#楼开盘，共500余套房源，30层，1-4层是商业，5-30层是70年产权公寓，户型46-69，均价6400元/；11月20日万豪广场C座新橙公馆火爆开盘。蜀山区11月27日，悉尼阳光盛情加推96套绝版小高层，分别为35号楼和49号楼、分为G1G4四种户型、面积为83117。其中主推户型为83平方米和95平方米，均价为7000元/；11月28日，汉嘉都市森林开盘仪式在丰乐国际大酒店隆重举行。住宅市场供应充足，11月份全市新增供应11993套，庐阳区供应量最大，20.38万方全市情况截至2010年11月30日，合肥全市住宅可售套数为41457套，环比上月增加6303套，增幅达17.9%；可售面积为436.3万，环比上月份增加59.89万，增幅为15.9%。本月由于新增供应量大增，再加上成交量下滑，导致本月合肥住宅可售量大增总体而言，除滨湖外，全市大部分区域的可售量还是增加的，其中可售套数增加最大的区域是经开区，可售套数增加48.2%，可售面积增加最大的区域是庐阳区，可售套数增加38.2%市场存量436.3万方，市场去化时间约为7.5个月全市情况瑶海、包河、蜀山三区为合肥主力供应、成交区域区域均价（元/）月供应量（万方）月均去化（万方）供求比可售量（万方）庐阳区59549.16.61：0.73 51.61政务区730096.71：0.74 60新站区59596.34.31：0.68 37滨湖区649587.71:0.96 36蜀山区655911.211.11:0.99 86.76包河区666111.78.31:0.71 61.61瑶海区54071511.81:0.79 56.11高新区54861.071.061:0.99 8.57经开区56096.65.41:0.82 38.6数据来源合肥房地产网，2010年1月-2010年11月全年销售均价5954元/在全市范围内处在中等位置,月均供应9.1万方、去化6.6万方庐阳区庐阳区2010年1-11月销售情况统计表月份供应套数供应面积销售套数销售面积(万)销售均价(元/)可售套数可售面积1月7526.59889.6177519.82月7417.45575.2214423.83月9807.31151114661.4167318.84月420.445686.84562114712.55月7908.1840.885334185319.676月7997.991351.316301.7251726.347月7504.524784.457039.5278926.48月185318.56125411.266087.8338833.79月9569.89658.86129.6337934.7410月8989.26896.66891.7358837.3511月220120.46626.16581512751.61合计10762100.217531725954.329380304.71n 截止2010年11月底，本区总供应量达10762套，供应面积100.21万平米，总销套数7531套，总销面积72万方，销售均价6581元/平米，去化率72%，去化一般。庐阳区中铁国际城项目总建筑面积为200万平方米，产品包括高层和别墅基本信息楼盘名称中铁国际城所属商圈四里河路占地面积53万平方米容积率3.12建筑面积200万平方米绿化率40%物业类型高层、别墅环线位置二环以外开发商中国铁建房地产集团合肥置业有限公司投资商中国铁建房地产集团合肥置业有限公司户数1438停车位1:0.8周边配套楼盘名称中铁国际城公共交通157路中铁旭园站下；155、159路桃花店站下；143路龙王村下车 教育六安路小学、42中中学北部校区综合商场明发商业广场（在建）医疗市城建医院、中铁四局第一医院1、体量，200万方的综合体项目，业态丰富，涵盖住宅、别墅、酒店、商业；升值空间大。2、配套，具有湿地景观，外加南京师大幼儿园、合肥四十二中、六安路小学作为配套。主打“水岸绿色生活”水景地产,教育地产”理念3、产品丰富，涵盖一房、两房、三房、四房，78-300，客群广泛庐阳区中铁国际城庐阳区热点楼盘，2010年1-11月成交1432套，11月份成交135套，区域销冠，成交均价5846元/销售套数销售面积套均面积近期均价主力户型1432套135755.294.80 6200元/2R:78-1013R:111 -136 热销原因：近期推盘：11月份推出1#和12#楼，约250套，主力户型80-120平方米附加值：空中院馆和飘窗全赠送，阳台赠送一半面积未来推盘：无固定时间，前期去化完，即推出新房源，附加值基本无变化推盘情况：10年开盘房源信息庐阳区中铁国际城户型情况：1、两房为主，保证了资金的回笼和及去化速度 2、户型均有附加值，性价比较高后续户型：二期还剩18栋左右，于2011年去化，附加值较高空中院馆和飘窗全赠送，阳台赠送一半面积户型面积段推出套数剩余套数去化率户型占比两房78-88102419481.1%45.1%两房96-10145912872.1%20.2%三房111-13672135950.2%31.7%四房150-300674926.9%3.0%10年推出房源及去化情况两房占比高达65.3%，且主要为78-88，去化率81.1%庐阳区恒泰城品基本信息楼盘名称恒泰城品所属商圈蒙城北路占地面积10.8万平方米容积率2.3建筑面积25万平方米绿化率38.5%物业类型小高层、高层环线位置二环以外开发商安徽省恒泰房地产开发有限责任公司投资商安徽省恒泰房地产开发有限责任公司总户数2500停车位1:0.8周边配套楼盘名称恒泰城品公共交通46路双凤管委会下；45路到金珠路；教育屯溪路小学分校、双凤小学、双凤高中 综合商场明发商业广场医疗双凤医院、市城建医院、中铁四局第一医院项目总建筑面积为25万平方米，产品包括小高层和高层1、性价比，恒泰以中小户型为主，低总价是其明显优势3、交付时间，恒泰城品共计22栋，目前已全部封顶，预计明年4-6月份交付2、规划利好，阜阳北路即将修建的规划利好庐阳区恒泰城品近期所推房源为合肥市产证，项目住宅部分已全部结构封顶，预计明年4-6月份交付，后续产品附加值仍会延续推出套数销售套数均价主力户型1400100049002R：81-99 3R：111-126 主要卖点：10年开盘房源信息近期推盘：11月6号推出22#高层，130余套，主力户型95平方米、99平方米附加值：功能房和阳台赠送一半面积未来推盘：预计2011年年初推出26#楼，附加值无变化推盘情况：庐阳区恒泰城品户型情况：1、中小户型为主，低总价吸引刚需客户 2、90以上户型均有附加值，性价比较高项目还有4栋小高层，10栋高层，预计年后推出，附加值较高90以上面积均有附赠空间，产品性价比较高9#10#17#18#E2户型 124庐阳区群盛共和城基本信息楼盘名称群盛共和城所属商圈蒙城北路占地面积51万平方米容积率1.78建筑面积71.9万平方米绿化率43.6%物业类型多层、小高层、高层环线位置二环以外开发商长丰联华置业有限公司投资商福建群盛集团总户数6894停车位6894周边配套楼盘名称群盛共和城公共交通乘坐46路到邵大郢换乘45路到金峰路（底站）下教育社区自建幼儿园，已经建好 综合商场双凤超市 医疗双凤医院项目总建筑面积为71.9万平方米，产品包括多层、小高层和高层1、性价比，群盛共和城三期以中小户型为主，低总价是其明显优势2、附加值，70-92 小两房、小三房庐阳区群盛共和城在售东区一期2#、4#、5#楼，主推70-90 小户型主要卖点：近期开盘房源信息近期推盘：12月11号推出2#（18层）、4#（18层）和5#（21层）楼，共314套，户型为70.51平方米、85.78平方米、92.30平方米附加值：入户花园和阳台赠送一半面积未来推盘：预计2011年年初推出2栋高层，附加值无变化推盘情况：300套（东区一期2#、4#、5#楼）70平全部售完，80平剩余少量，90平剩余一半，总体去化80%庐阳区群盛共和城2+1房812房992+1房843房106户型情况：1、中小户型为主，低总价吸引刚需客户 2、房间均有附加值，性价比较高后续户型：规划已定，后期产品附加值仍会延续以上面积均有附赠空间，产品性价比较高建议本案在规范许可下，通过创新户型设计，增加二期产品的竞争力市场分析结论主要竞品由于规划较早，2011年推案产品户型附加值较高项目背景&条件梳理市场条件&机会梳理户型面积&产品建议1、二期户型面积配置设置宏观背景客户分析市场竞争2011年宏观背景有较大不确定性客户以首购、首改等刚需型为主，总价敏感较高主要竞品由于规划较早，2011年推案产品户型附加值较高二期户型面积应具备较高的安全边际，能够较好满足项目项目速度&资金回笼目标建筑面积套数比例2梯3户二房83.42-91.4549633.33%小三房108.9-111.5162041.67%大三房123.23-132.737225%户型面积定位项目一期户型面积配比项目二期户型面积建议1、二期整体面积尺度要较一期更加紧凑、实用，户型面积要较中铁等主要竞品更加紧凑2、建议增设1房，面积60-65平方米，户型比例为20%；3、增设紧凑型2房，面积在70-75平方米，建议比例为30%；3、舒适2房面积80-90平方米，略小于现有2房，比例20%；4、考虑到本案为31层高层，紧凑型3房建议面积90-95平方米，比例为20%，尺度较现有小三房面积缩小5、设置功能3房，面积110-120平方米，比例10%，位于小区中央景观最优位置；6、二期以31层高层为主，考虑到核心筒及公摊，建议二期均设置为2梯4户户型面积定位户型建筑面积户型套数比例31层高层2梯4户1R60-6520%紧凑2R70-7530%舒适2R80-90 20%紧凑3R90-95m220%功能3R110-120m210%本案二期户型配比建议户型面积组合&落点按照二期9万方，9个单元，共31层，2梯4户，各个户型组合的落点如下单元数中间套边套组合一：1R（中间套）+舒适2R（边套）3个单元60-651房186户80-90 舒适2R186户组合二；紧凑2R（中间套）+紧凑3R（边套）4个单元70-75紧凑2R248户90-95m2紧凑3R248户组合三:紧凑2R（中间套）+功能3R（边套）2个单元70-75紧凑2R124户110-120m2功能3R124户按照户型面积取中间值，以上组合户型面积约9.2万方，与2期9万方的原有建筑面积基本吻合2、创新户型设计，实现高附加值合肥新规：阳台、入户花园、空中花园、设备平台等进深不能超过2.6m基本封杀了赠送大面积附加值的做法，偷面积的手法需要更加创新&隐蔽1、针对1房、紧凑型2房等需要增加功能空间的，建议通过化零为整的方式，实现一个完整功能空间的赠送2、针对90平方米以上3房，功能比较完备，建议通过飘窗、大阳台、设备平台、花池等，增加产品的舒适度3、针对本案两梯四户，中间套无法南北通透，建议通过内天井的方式，使中间套也能实现南北通透应对方式1化零为整之一：储藏室+阳台：阳台进深控制在2.6米以内，与储藏室组合赠送，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送进一步延展，储藏室+阳台/设备平台/花池/入户花园等等，通过设计储藏室的隔断，规避2.6米的规范，成功复原后可以实现一个完整功能空间的赠送再进一步延展，储藏室高度设置在2.2米以下（如隐藏式衣橱），不计入建筑面积，可以实现更大的附赠空间应对方式之一应对方式之一1房变2房1餐厅化零为整之二：餐厅+阳台/设备平台/花池等组合方式，规避2.6米的规范，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送。下图即为餐厅+不计算面积的设备平台，复原后实现64平方米1房变两房应对方式之一2房变3+1房12化零为整之三：1、入户花园+花池等组合方式，规避2.6米的规范，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送。2、大阳台阳台加设备平台，阳台和设备平台组合在设计时就进一步考虑到了客厅的功能延伸以及单独书房的功能完整，从而成功实现86平方米两房变身为3+1房应对方式之二应对方式之二：保证基础附赠面积，多处设置阳台、飘窗、设备平台，以增加户型产品的尺度及舒适度，此种方法针对90平方米以上功能间已经满足、需要增加产品舒适度的户型应对方式之三多处设置平台及阳台，增加房间舒适性中部挑空，解决中间套通风及采光问题，增加产品竞争力应对方式之三：本案二期产品以两梯四户为主，中间套采光通风问题的解决能极大的提升中间户型的舒适度及溢价能力,建议做中部挑空处理，提升产品竞争力onsideration2解决之道商一期商业街区形态建议商业体系：布局及风格思路：“一字”排布的风情商业街一期商业体体量较小，可操作的空间不大，原有规划排布不变建议点：1、重点打造商业街区品质及风情感，提升 档次感 2、建议端头做三层，增加建筑层次感露天咖啡、露天餐厅是我们风情社区商业最基本的元素“几乎是没有花的地方不肯坐下来吃饭，而花开得好的地方，怎么也要放上餐桌”商业体系：风情商业街区突出建筑风情感打造，注重人与建筑、环境的互动商业包装：前期商业由于门头预留位置不佳造成商铺违章搭建昭示牌；建议开发商统一建设门头提升真题商业形象；预留广告位商业体系：商业包装统一规划、统一包装，预留广告位，在销售展示阶段充分营造商业氛围58通过景观小品、特色座椅等细部处理，增加商业区情调商业体系：细节建议二期大卖场及商业形态建议二期大卖场商业背景二期大卖场商业指标：含大型超市业态，面积18000 m2目前周边商业状况：目前周边大型商业配套极为缺乏，本项目二期大卖场上商业具备打造成为区域型商业中心的潜质。周边人口条件：荣城花园为合肥市“十一五”大建设最大的回迁安臵点，总建面86万平方米，未来将容纳3万余人入住。本案有3376户，约1万余人入住。据不完全统计，本项目周边预计有4万人以上消费人口。开放式街区型商业中心借鉴案例：上海大宁国际购物中心、大拇指广场借鉴案例：上海大宁国际购物中心、大拇指广场二期大卖场商业未来形态初步设想？案例一：大宁国际商业广场项目概况区位：项目位于上海市闸北区共和新路与大宁路交汇处占地面积：5.5万平方米建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米，地上25万平方米物业类型：商业、酒店、办公功能商业酒店办公公共设施物业类型零售餐饮/娱乐教育文化及生活配套酒店SOHO写字楼停车场及公共空间规模50000平方米45000平方米15000平方米30000平方米39000平方米21000平方米总规模建筑面积约25万平方米借鉴点一：开放式BLOCK街区布局商业基本覆盖整个项目，办公楼裙楼商业、商业Block、集中商业将整个项目商业连成一片；商业Block设置在项目中心，通过周边裙楼商业及道路系统将人流引入；办公楼及集中商业主干道设置，增强昭示性；酒店设置在相对居住价值最高及私密性最好的地块内部；多层停车场及车行专用道的设置将车流引入项目内部。1号办公楼号办公楼5号办公楼号办公楼8号办公楼号办公楼10号办公楼号办公楼酒店酒店集中商业集中商业商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼多层停车场多层停车场商业商业Block商业商业Block商业裙楼商业裙楼借鉴点二：多入口及丰富人行系统，合理引导人流对外交通：2个主入口及6个次入口最大化加强项目与外部干道之间的联系，全方位将人流引入；内部交通：人行系统丰富人行系统保证将人流引入项目每个角落，并营造丰富的街区体验；车行系统专用车行通道作为酒店专属车道，同时将车流引入社区，多层车库的设置解决了将车流引入后的车辆停放问题人行通道车行通道主入口次入口借鉴点三：零售、餐饮、娱乐为主，合理的业态组合餐饮娱乐零售教育文化及生活配套大家乐、哈根达斯、星巴克、小绍兴、日本料理、蓝蛙西餐厅、旺池川菜等CGV影院、亲子广场、卡通幼乐园、动感地带、KTV等大润发、国美电器、品牌服装等主要为个人护理/健身、美容/美发、银行、培训等约27约14%约45%约14约3万平方米约1.5万平方米约5万平方米约1.5万借鉴点四：丰富的连廊空中步行系统，成功盘活二层以上商业借鉴点五：中心广场设置：小型公共演出及活动场地，人流汇聚点中心广场中心广场借鉴点六：公共空间营造趣味小品项目总平面项目总平面商家指示商家指示指示牌指示牌咨询处咨询处商家分布商家分布借鉴点七：丰富的指示、标示系统借鉴点八：丰富的招牌和广告空间大拇指广场位于上海浦东新区区联洋国际新社区。周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有较好的区位；占地面积近6万平方米，建筑面积约11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连。联洋国际新社区：依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一。案例二：大拇指广场项目概况大拇指广场整体规划布局及业态分布以两个中型集中商业主力店为核心分布街区商业，中间设置大的共享空间；1楼临街面及共享空间四周的商业单元均为小面积划分；酒店设置于东北侧相对独立位置。酒店一层平面图大拇指广场整体规划布局及业态分布二层商业单元面积划分相对较大，一、二层商铺不规则处理。业态主要设有：大型超市（法国家乐福）、主题商场、休闲娱乐（好乐迪音乐娱乐公司）、艺术中心(证大艺术超超市)、五星级酒店（委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管理）、餐饮（饭店、咖啡厅、酒吧等）。二层平面图二层平面图可借鉴要素一：中央共享空间的环境打造水景、绿化营造休闲氛围，增加商业情调中央水景中央水景中央绿化轴中央绿化轴情调商业情调商业休憩空间休憩空间可借鉴要素：二层商业价值提升垂直交通及连廊一、二层的垂直交通：从共享空间为圆点，设置了多个宽阔的楼梯及多部扶手电梯。一二层商铺不规则处理，增加二层商业对外空间，并设置连廊。可借鉴要素三：融入大量文化、艺术要素，增强街区国际感2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作“大拇指”雕塑，项目名因此而来收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它主题雕塑 投入200万引入台湾著名雕塑家李真代表作“大士骑龙”，该作创作于2001年左右相邻的“思想者”雕塑广场（罗丹广场）及天主教堂和谐相连，营造浓郁的艺术氛围 建立了证大博物馆，现改为正大艺术超超市“大拇指”雕塑“Love”雕塑证大艺术超超市上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司专业策划专业策划 代理代理 营销营销感谢聆听！感谢聆听！