新地中心VS华润凯旋门竞争对比.pptx
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1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。新地中心VS华润凯旋门取华润之长、避新地之短,优化销售说辞,为新地中心认筹提速引擎 对比目的一、产品分析华润凯旋门产品介绍华润凯旋门项目简介华润凯旋门项目简介占地330亩,总建筑面积逾120万平米,包含260米超高层甲级写字楼、世界顶级酒店、约20万平米顶级购物中心万象城、70万平米顶级豪宅等物业形态。住宅总建筑面积近70万平米,16栋全超高层设计(建筑高度120米150米),建筑层高3.153
2、.6米(现在售楼栋5#、15#、16#层高约3.3米左右),户均面积约200平米,最大平层户型约400平米。商业万象城部分,将萃取深圳及杭州万象城的成功经验,定位世界级多元购物中心,以最顶级前沿的规划吸引国际一线奢侈品牌的入驻。未来将形成以国际奢侈品牌旗舰店为龙头,集餐饮、购物、娱乐、休闲为一体的高端人群多元生活场。合肥万象城作为华润集团在国合肥万象城作为华润集团在国内的第八座内的第八座“万象城万象城”,后期将为合肥带来全新的极致生活体验和无限可能。,后期将为合肥带来全新的极致生活体验和无限可能。全国各地华润万象城简介万象城第一城深圳华润中心万象城 万象城第二城杭州华润新鸿基万象城 万象城第三
3、城沈阳华润中心万象城 万象城第四城成都华润二十四城万象城 万象城第五城南宁华润中心万象城 万象城第六城郑州华润中心万象城 万象城第七城青岛华润中心万象城 万象城第八城万象城第八城合肥华润中心合肥华润中心万象城万象城 万象城第九城重庆华润二十四城万象城 万象城第十城无锡华润新鸿基万象城 万象城第十一城常州华润国际社区万象城 万象城第十二城泰州华润国际社区万象城“山寨”的万象城福州万象城 2012年华润万象城进驻烟台,年内开建 华润在全国开发的项目以深圳万象城最为影响力。在深圳,深圳万象城的成功造就了深圳幸福里的成功,合肥华润中心是深圳华润中心的同一系列产品,万象城万象城+贴标签贴标签=华润华润凯
4、旋门的形象价值。凯旋门的形象价值。站在城市等级的角度,深圳与合肥存在着巨大的差异;因此,深圳人之于万象城与合肥人之于万象城是不同的,深圳人之于幸福里与合肥人之于凯旋门是不同的。深圳人认为,一个城市的层级到了,这座城市才会出现万象城,才会出现最顶级的商业。合肥人认为万达广场先入为主,万象城与万达广场应该差不多。评价目前在售15#【45层、2梯2户、2梯4户】,245-320平米;在售5#【36层、2梯2户】,245-320平米;16#【47层、2梯4户】,114-320平米户型.华润凯旋门在售房源信息华润凯旋门户型简介320320(四房四厅三卫)(四房四厅三卫)户型缺点:户型缺点:此户型过道过多
5、,浪费面积较大。南边次卧使用卫生间将极度不方便,需穿越客厅使用东边公用卫生间,存在着动线过长的缺点。南边次卧与客厅电视幕墙相连,可能会存在着来自客厅内的噪音干扰。245(三房四厅三卫)(三房四厅三卫)户型缺点:户型缺点:245只做到三房,空间浪费大,户型使用功能未能达到最大化。南向主卧与客厅电视幕墙相连,可能存在着噪音干扰。除北向卧室内的卫生间通风外,公卫与南向卧室卫生间均不通风。华润凯旋门户型简介199(三房三厅三卫)(三房三厅三卫)户型缺点:户型缺点:199房型厨房被空调机位遮挡,实际交房中可能会存在黑暗状况。公共卫生间设计不合理,卫生间入户门与餐厅、客厅直线相连,特别在夏季,一阵北风吹来
6、,卫生间异味将吹满整个餐厅、客厅。华润凯旋门户型简介170(两房三厅两卫)(两房三厅两卫)华润凯旋门户型简介户型缺点:户型缺点:170只做到两房,空间浪费大,部分高端人群拥有2个孩子或者想和父母一起居住该户型都不能满足其家庭居住条件。170房型厨房被空调机位遮挡,实际交房中可能会存在黑暗状况。114(两房两厅一卫)(两房两厅一卫)华润凯旋门户型简介户型缺点:户型缺点:114只做到2房,必定会造成客户群定位模糊。凯旋门此户型成交客户大多为父母为子女购买自住或者老年人养老之用。华润凯旋门与新地中心户型对比新地中心新地中心编号房型套内面积阳台面积(计1/2)建筑面积得房率客厅主卧价格(元/M2)备注
7、开间进深开间进深204户型(4-A)四房一厅两卫(面湖宽厅)161.810.920484.66%9650520042004750主卧卫生间;空中花园;宽厅加面湖阳台212户型(4-B)三房一厅三卫(面湖宽厅)159.114.821282.03%7700695042005050主卧卫生间;三房朝南;宽厅加面湖阳台212户型(4-C)四房一厅两卫(面湖宽厅)168.710.621284.58%7700550042005000主卧收纳、卫生间;空中花园;宽厅加面湖阳台159户型(5-A)三房一厅两卫(面湖宽厅)1256.515982.70%6500600038004100主卧卫生间;空中花园;宽厅加
8、面湖阳台99户型(5-B,C)两房两厅一卫71.56.99979.19%3800440035004400南向双阳台186户型(5-D)三房一厅两卫(面湖宽厅)143.210.318682.53%6500600037505500主卧卫生间;空中花园;收纳间;宽厅加面湖阳台华润凯旋门华润凯旋门114户型两房一厅一卫89.44.311482.19%39007200350072009000主卧收纳170户型两房两厅一卫131.86.917081.59%4500510039006900主卧收纳、卫生间;餐厅带阳台199户型三房一厅两卫155.96.919981.81%4800810042008500主卧
9、收纳、卫生间245户型四房两厅三卫193.77.824582.24%5100570048007500主卧收纳;保姆房;主次卧带卫生间二、竞争说辞针对华润凯旋门竞争说辞1、豪宅的定义标准、豪宅的定义标准 豪宅从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。豪宅的定义要素中“资源”、“地段”、“产品”占据了核心主导因素,也是辨别真伪豪宅的唯一标准。从资源上说,新地中心占据了“天鹅湖绝版资源”、“市政800亩生态绿轴”、“地铁3、4号线换乘中心”等绝版资源,从这角度上说华润凯旋门都是无法具有的。从地段上说,新地中心更是占据了政务区核心龙脉位置,地理位置相对于华润凯旋门优势明显。从产品来说,新地中心邀
10、请了六国七地十二大团队共同打造安徽最具品质的高端项目,华润凯旋门只是一种传统社区在合肥的复制而已,综合产品力相比于合肥一些普通产品无太大差异。综上所述,从豪宅定义的三大标准“资源”、“地段”、“产品”来说,新地中心是安徽独一无二的顶级豪宅,华润凯旋门从豪宅的定义标准上来说并不能定义为真正的豪宅。2、地段、地段新地中心与华润凯旋门地段对比上明显占优势,但竞争说辞上不可烦琐杂冗,应着重从华润所不具备的地段特点放大去说,如:零距离绝版天鹅湖景观;地铁3、4号线换乘站上盖物业;政务区中心位置,合肥发展龙脉贵地等几个维度阐述。因此对于华润竞争威胁说辞上可以这样去优化“新地中心天誉是政务区唯一与城市绿轴公
11、园及天鹅湖无缝连接的高端住宅项目。合肥最后一个位于天鹅湖岸的项目。合肥未来地铁3、4线换乘上盖物业,拥有着合肥绝版稀缺地段资源。新地中心所拥有的这些地段优势是华润凯旋门所不具有的。”3、精装、精装VS毛坯毛坯 新地中心以精装房交付意味着后期入住后业主的生活品质、居住环境将得到一定的保障。华润凯旋门放弃做精装等于放弃做豪宅的品质,以毛坯交付,未来510年内由于装修带来的噪音、环境破坏将给业主居家生活带来极大的烦恼。您想想华润凯旋门毛坯交房和我们精装交房时间都在2014年上半年,等你拿到华润毛坯房子后自身装修需要1年才能入住,由于小区内其他业主装修时间各不相同,即使你入住后5年内都会受到噪音干扰,
12、小区内环境破坏。所以纵观国内一线城市豪宅的交房标准,一般都是以精装房交付使用。在新地中心2014年上半年业主就可以安心、安稳的享受豪宅生活。4、会所、会所 来自于华润置业顾问的声音,华润来访客户大多都会拿华润会所与新地中心会所对比,大多数华润来访客户都普遍认可新地中心会所而不接受凯旋门会所。华润会所一楼现阶段主要用途为销售中心售房之用。负一层具有游泳池、健身房、儿童游乐区、台球室等功能设施。除游泳池与新地中心游泳池规模、档次相近外,其他功能设施档次、规模均不如新地中心。目前华润会所内主要功能设施都设立于负一层,但客户对此并不买账,大多客户会觉得负一层阴暗、潮湿,令人感到较为压抑,即使在华润买了
13、房,以后也不会经常光顾。从另一个角度考虑,华润住宅共约70万,未来入住人口超过1万人,会所人均使用率则较低,特别是二期、三期业主步行至会所则需要10分钟路程,会所使用起来也将很不方便。新地中心则是安徽首家可通过会所实现直接入户的高端项目,无论是会所档次、功能性都是华润无法比拟的,业主以后想要去会所内健身、游泳、阅读只要按下电梯按钮即可,其便捷性不言而喻。华润会所与新地中心最大的区别在于华润会所后期将出售给第3方经营,所以后期会所的使用权与业主无太大关系,即使买了华润的房子后期也不一定能够享受到会所内的服务。新地中心的会所则不会出售,后期物业将统一经营管理。买了新地中心的房子一定可以享受到新地中
14、心会所的服务。5、园林绿化、园林绿化目前客户对于华润较为接受点主要来自于绿化问题,大多数客户认为华润绿化做的很好,很极致。现在很多开发商为了促进销售都是先造园林再卖房,先将实景做得震撼点给客户一种现场实景体验自然而然的带动销售。其实目前这样的楼盘开发理念已经司空见惯,比如像高速、柏庄些企业开发的中端楼盘前期营造出来的实景园林都未必比华润要差。从另一方面来说,华润目前给客户呈现的园林已经达到50%以上,而它的整体绿化率也仅仅40%左右,客户容易被开发商的这种先呈现震撼实景手段所迷乱想法。新地中心则是新一代国际都市综合体高端项目的代表,整个小区园林景观邀请日本爱知世博会及六本木主景观设计大师户田芳
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