论房地产项目开发过程中的质量管理.docx
《论房地产项目开发过程中的质量管理.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《论房地产项目开发过程中的质量管理.docx(23页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、论房地产项目开发过程中的质量管理摘 要近年来,随着我国经济的发展,房地产市场也越来越火爆,在2008年遭受了由美国次贷危机引发的全球性金融危机之后,房价随着经济的回暖又开始持续上升,在这一过程中房地产项目开发者的角色就尤为重要。在房地产项目开发者的开发过程中,质量管理是一个重要的部分。面对竞争日益激烈的外部市场环境,房地产项目开发面临的许多质量问题无疑会对房地产在社会经济结构中的地位产生不利影响,因此房地产项目开发过程中的质量管理必然是必要的。 关键词:房地产项目开发; 质量管理; 开发过程; 目 录前言1第一章 房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵11.1房地产项目开发过程中质量管理的定义
2、:11.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点1第二章 现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题12.1构思目标设计,进行可行性研究阶段存在的问题12.2设计规划阶段存在的问题12.3建设阶段存在的问题12.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题1第三章 加强项目开发的前期规划管理1第四章 开发项目的工程施工质量管理与控制14.1工程进度控制14.2质量控制1第五章 全面完善项目成本管理与控制15.1项目成本管理15.2项目成本控制1第六章 加强房地产开发的项目风险管理与控制16以市场为导向,提高自身风险预测能力16保证科学决策,合理控制投资风险16利用信息技术,构建风险管理系统16注
3、重人才培养,不断提高风险管理水平1第七章 解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施:17.1.项目规划设计阶段的质量控制17.2施工图设计阶段的质量控制17.3招标阶段的质量控制17.4施工阶段的质量控制17.5竣工阶段的质量控制17.6 缺陷责任期的质量控制17.7信息反馈期的质量控制17.8房产开发企业应该做的1结语1参考文献1致 谢1前言近年来,我国房地产开发市场竞争日益激烈,并且受国家宏观调控政策的影响,房地产成交量开始下降,高利润率也不复存在,我国房地产市场将进入一段相当长时间的调整期。如何利用好这次的产业大调整带来的机遇,使房地产企业在寒冬中成长,不断提高企业的竞争力,
4、这是当前众多房地产企业需要思考的问题。而企业要想获得更好的生存和发展,其信誉与口碑是最好的保证。质量是企业的生命线,是消费者最为关心的因素,每年总会有大量关于房产质量的投诉、争议事件发生,这样会影响到企业声誉,给相关房产的销售带来影响,为企业发展埋下不利的隐患。房地产开发项目的管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中,对房地产开发企业而言,做好项目全过程的质量管理与控制是楼盘获得成功的先决条件。所以房地产企业应加强房地产项目的质量控制,保证其提供的建筑产品令客户满意。 作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为
5、低下的水平,不少施工单位对于质量管理还没有形成一个具体的观念,更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际,认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要,只有这样,才能够采取有效的措施完善相关的体制,从而保障建筑物的质量。第一章 房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵1.1房地产项目开发过程中质量管理的定义:只有明确了房地产项目质量管理的相关定义,才能够从宏观上把握住质量管理的方向,从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位
6、的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说,其核心内容就是通过管理的手段优化配置,从而在获得利润的同时,保障项目的质量。1.2房地产项目开发过程中质量管理的注意要点房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面,从始至终,只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系,从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是,房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之,
7、在房地产项目的质量管理工作中,要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。【1】第二章 现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题2.1构思目标设计,进行可行性研究阶段存在的问题在项目开始前,都需要对于项目建设的目标进行设计,并进行相关的可行性的研究,其作用相当于指明建设方向,所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题:项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制,这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外,某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的隐患。【2】2
8、.2设计规划阶段存在的问题由于施工单位为了减小开支,因此普遍聘用一些较为低级的设计师,这样的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高,设计质量低下,设计深度不够的现象时有发生。所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施工图纸的事件也就不足为奇了。试想,施工队连相关的图纸都看不懂,那么其建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障?2.3建设阶段存在的问题这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设。现阶段在施工招标阶段往往存在着以下的问题:部分不法分子为了获取个人的私利,而利用权钱交易等手段操纵招标结果,将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队。而施工建设方面存在的问题就更好理解了,其一,
9、少数不法的施工单位为了赚取利润,在进行项目建设时以次充好,从而牟取暴利;其二则是由于施工过程的复杂性,若是没有一套行之有效的管理机制,就极易在施工中陷入混乱,而一旦陷入混乱,相关的工程质量就更加岌岌可危了,这也是今年来我国豆腐渣工程屡见不鲜的重要原因。【3】2.4竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面:项目经理在进行正式的验收之前往往会忽略预验收,这就导致项目的实际施工与图纸中预想结果之间的偏差难以被及时的发现和纠正;项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会,这就导致建设中的问题难以被发现,而且项目建设得不到必要的反馈,该存在的问题还会一直
10、存在;物业管理中客户服务管理缺乏专业性, 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景,这是限制验收阶段质量管理水平提高的重要因素。第三章 加强项目开发的前期规划管理我国房地产项目普遍存在着缺乏前期调研和可行性研究的问题,因此,要全面优化项目管理,就必须加强对项目开发的前期管理,包括规划阶段和设计阶段。一个项目在开发前要做充分的市场调研和投资决策分析,将风险控制在预期范围内,此外,在设计阶段,要重视规范设计,以市场需求为出发点,综合性能、经济、生态、安全等多角度考虑设计,做到各方面利益的平衡与协调,避免出现不停的变更所造成的巨大浪费,一方面,要结合实际,遵循预算、施工设计图,做到基本不偏离,另一方面
11、,也要加强与设计单位的沟通,做到弹性管理,力求做到全面准确,不漏项,不留缺口,将意外风险控制在预期之内,做到前期管理与过程管理和事后管理的动态一致,真正的将项目管理打造成一个动态可控的弹性系统。第四章 开发项目的工程施工质量管理与控制房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资,人们对房屋的质量和性价比考虑非常多,因此,合格的质量是房地产业对房屋的最低保证,因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题,但是随着时间的推移,质量问题就会逐渐凸显,因此,在修建房屋时,要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制,做到量化要求,保质保量。于此同时,对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺,做好
12、暖通、排水等方面的顺畅,此外,更要提高商品房的售后管理与控制,积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决,组建专门的售后项目管理队伍,对物业及房屋的维修做出及时的处理,并对顾客提出的意见和建议进行深入研究,从而为下一个房地产项目的决策和规划提出可行性的意见。无论是开发住宅小区还是商业区等,开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容,也是承包单位及项目经理的主要职责。因此,必须加强施工控制,以保证开发项目按计划有序地实施。对一个建设项目而言,其直接控制的目标有三个,即进度(工期)、质量、成本(投资),这三个目标彼此之间有一定互斥性,难以同时达到最优,其实施应以项目整体最优
13、为目标。推行GB/T19000质量管理体系标准,有针对性地提高工程质量。1)在工程的实施过程中全面推行的GB/T19000质量管理体系标准,强化全体员工的质量管理意识,以细致周到全面的的工作质量保证工程质量。【4】2)制定质量管理制度和目标,并展开横向落实到人头,纵向落实到班组,从公司到项目层层落实责任制,把工程作为公司的重点工程,工程质量必须达到备案制的合格标准,并获得市优质奖。3)组建“砼工程质量控制”、“模板工程质量控制”、“钢筋工程质量控制”、“地下室防水质量控制”、“屋面防水施工质量控制”、“楼地面、外墙装饰质量控制”、“文明施工标准化管理”质量管理小组。对施工中易出现的质量通病均设
14、置质量控制管理点,有计划、有针对性、有程序、全过程的展开工作,以确保工程质量合格、最大限度地满足用户的要求。14.1工程进度控制工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用,而工程进度通过工程计划来具体实现。1)进度计划的形式。按照工程项目阶段划分,进度计划一般分成三类:第一类,客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划,常用横道图法和网络图法表示横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法,通常用横坐标表示工作时间,纵标表示工作内容。横道图法简单明了,但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系,看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程度,看不出哪些属于关键工
15、作。网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系;其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线,在计划执行过程中进行有效的控制和监督,保证合理地使用人力、物力、财力,完成目标任务。第二类,总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等,在项目负责人领导和监理工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况,求出施工工期,进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。第三类,单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。2)进度计划的监测防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况,与原进度计划对比、检查,找出进度滑动原因,
16、保证工期按时完成。“进度滑动”是工程管理中的一种司空见惯的现象,应该引起工程管理人员的高度警惕。3)进度计划的衡量、分析和修正。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量(完成投资额)或者工时数。衡量、分析与修正工作一般每月一次。4.2质量控制工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定,对所选用的材料和设备进行质量评价,对整个工程中的工作质量水平进行评估,将取得的质量数据和承包商履行职责的程度,与国家有关规范、技术标准、规定进
17、行比较,并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项:1)对原材料的检验。为保证材料质量,应当在订货阶段就向供货商提出检验的技术标准,并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品,材料到货后再与样品对照检查。对砂、石、水泥、钢筋等原材料必须严格送检,并出具相关的检验合格的报告。未经检验或检验不合格的材料禁止使用。【5】2)对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度;对于主要设备的试验和检查,可考虑到由政府指定的相关部门进行检查和验收,并出具相应的检验合格报告。3)确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 开发 过程 中的 质量管理
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。