某房地产开发项目融资计划书.doc

某房地产开发项目融资计划书

康源名都房地产开发项目

融

资

计

划

书

淮安康源置业有限公司

2

保密告知
本融资计划书属商业机密，所有权归淮安康源置业有限公司所有。 本融资计划书的所有信息均来自于本公司内部或其他可靠途径，其所涉及的内容和资料只限于已具有投资意向的投资者使用。收件人应该像对待贵公司的机密资料一样对待本计划书所提供的所有资料。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定:
1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回。 2.在没有取得本公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分
内容予以复制、传递、影印、泄露、散布给他人。
收件人如发生违反本规定的行为，致使本公司遭受重大损失的，本公司保留追究收件人法律责任的权利。

3

目录
一、执行摘要................................................. .......... ............................................ 1
1、项目名称............................................................................................................1
2、建设地点及用地性质........................................................................................1
3、项目概况............................................................................................................1
4、主要经济技术指标............................................................................................1
二、建设单位概况..................................................................................................3
1、建设单位............................................................................................................3
2、企业简况............................................................................................................3
3、股东组成............................................................................................................3
4、主要负责人........................................................................................................3
三、市场分析..........................................................................................................4
1、涟水现状............................................................................................................4
2、涟水房地产市场现状........................................................................................4
3、涟水房价趋势....................................................................................................5
四、建设方案..........................................................................................................6
1、建设规模............................................................................................................6
2、总体构思与设计理念........................................................................................6
3、规划设计............................................................................................................7
4、结构设计...........................................................................................................10
5、给排水设计.......................................................................................................11
6、电气设计...........................................................................................................12
7、建设进度计划...................................................................................................13
五、SWOT分析.....................................................................................................14
1、优势方面...........................................................................................................14
2、劣势方面...........................................................................................................15
3、机会方面...........................................................................................................15
4、威胁方面...........................................................................................................15
六、项目管理.........................................................................................................16
1、经营管理体制及内控制度...............................................................................16
2、人力资源计划...................................................................................................17
七、风险分析.........................................................................................................18
1、项目主要风险因素识别...................................................................................18
2、风险程度分析...................................................................................................18
3、防范和降低风险的对策...................................................................................20
八、环境保护.........................................................................................................22
1、项目建设与运营对环境的影响.......................................................................22
2、环境保护措施...................................................................................................23
九、节能减排.........................................................................................................25
1、用能标准和节能规范...................................................................................... 25
2、能耗指标...........................................................................................................25
3、节能措施...........................................................................................................26
十、投资与资金管理方案.....................................................................................28
6

1、投资估算...........................................................................................................28
2、资金来源...........................................................................................................28
3、资金管理...........................................................................................................28
4、投资者权利.......................................................................................................28
5、财务报告...........................................................................................................29
6、融资偿还方式...................................................................................................29
十一、经济效益评价.............................................................................................30
1、经济效益评价依据...........................................................................................30
2、财务分析的基础数据选取...............................................................................30
3、销售收入估算...................................................................................................30
4、成本估算...........................................................................................................30
5、盈利预测及经济效益评价指标.......................................................................30
6、不确定性分析...................................................................................................31
7、经济效益评价结论...........................................................................................32

8

一、执行摘要
1、项目名称
项目名称：康源名都房地产开发项目
2、建设地点及用地性质
项目位于涟水县南京路东侧，红日大道北侧，总用地面积为62448.009平方米。
用地性质为居住用地。
3、项目概况
(1)区位概况
涟水县地处江苏省北部，黄淮平原东部，淮河下游，县城面积1676平方
公里，境内地势平坦，河流纵横，土地肥沃。涟水属暖温带季风气候，气候宜
人，四季分明，自然风光优美，其中五岛风景区为国家AA级旅游风景区。涟
水素有教育大县、文化古城、全国平原绿化县、绿化造林百佳县等美誉。
随着整个县城中心北移，县医院新大楼落成，即将整体搬迁，淮安康源置
业有限公司决策者果断拿下了毗邻新医院的康源名都小区地块。
(2)基地分析
康源名都小区位于涟水县南京路东侧，红日大道北侧。项目拟建成县城建
筑品质优良，环境设计优美的中高档住宅小区，成为建筑风格鲜明，富有变化，
具有较高数字化，运动化，文化型的现代住宅小区，同时充分利用节能、安全管理等先进技术，为人提供现代化的、舒适优美、健康的居住环境。地块总用
地面积为62448.009平方米。
(3)项目定位
目标定位：高起点、高质量的现代化生态居住区。
设计理念：和谐、生态、健康。县城首家实行人车分流，采用全地下停车
确保业主的出行安全。各种绿地景观交相呼应，积极引进生态概念，创造绿色
人居环境。
4、主要经济技术指标
本工程的主要建设规模及内容如下：

序号
项目
单位
数量
1
总用地面积
平方米
62448.009
2
总建筑面积
平方米
152523.81

其中:多层住宅
平方米
34499.62

高层住宅
平方米
113118.41

商业
平方米
3552.10

物管用房
平方米
740.20

社区用房
平方米
374.48

配电房
平方米
239.00
3
地下建筑面积
平方米
30349.31
4
建筑物占地面积
平方米
11478.63
5
容积率

2.44
6
建筑密度
%
18.38
7
绿地率
%
30.00
8
总户数
户
1333
9
总停车位
辆
1361

其中:住宅
辆
1333

商业
辆
28
10
非机动车位
辆
3187
11
建设期
月
45
12
总投资
万元
69031
13
总销售收入
万元
91846
14
投资利润率
%
24

二、建设单位概况
1、建设单位
本项目建设单位:淮安康源置业有限公司
2、企业简况
淮安康源置业有限公司成立于2008年，注册资金2018万元，公司位于淮安市涟水县涟城镇安东北路西侧，公司在册职工总数21人，其中有职称的专业人员21人。公司法定代表人：姚伟林。

公司经营范围：房地产开发与销售。具有江苏省住房和城乡建设厅核发的
贰级房地产开发经营资质证书（淮安KF12945）。
3、股东组成
淮安康源置业有限公司的股东成员及出资情况如下：
江苏军民邨商贸有限公司，出资1200万元；
孙 乐，出资200万元；
张成军，出资209万元；
卜 磊，出资209万元；
姚伟林，出资200万元。
4、 主要负责人
类别
姓名
职务
专业
职称
企业负责人
姚伟林
董事长
建设工程

工程负责人
徐洪顺
工程经理
建设工程
中级工程师
财务负责人
谢时康
会计
会计(企业)
会计师
经营负责人
付桂成
经营经理
建设工程
中级工程师
统计负责人
崔永峰
统计
统计
统计师

三、市场分析
1、涟水现状
涟水县地处淮安市东北部，县域面积1676平方公里，下辖19个乡镇、1个省级经济开发区、3个园区，户籍人口110万。涟水历史悠久、文脉厚重。自公元前117年建县至今，已有2100多年的历史，养育过鲍照等古代文化名人和吴强等当代作家，米芾、吴昌硕两位书画大家曾经先后在此任职。涟水环境优美、景色宜人。涟水因水而得名，古黄河、涟河、盐河穿境而过，兼具自然和人文景观的五岛湖公园镶嵌城区，“城在水中、水在城中”的特色非常鲜明。涟水教育发达、文教昌明。涟水人历来崇文尚学，勤学苦读的社会风气非常浓郁，素有“安东出才子”的美誉。同时，涟水也是“全国生态旅游示范县”、“国家级生态家园富民工程示范县”和“江苏省生态农业示范县”。
过去的一年，涟水发展步伐继续加快，综合实力明显提高；项目建设取得成效，工业经济后劲增强；城乡面貌显著变化，人居环境明显改善；高效农业稳步实施，农业农村全面发展；社会事业协调发展，公共服务全面加强；民主法制和精神文明建设协调推进，社会大局和谐稳定。
2013全年共完成地区生产总值260亿元，固定资产投资167亿元，分别增长13.8%和19.9%；完成财政总收入45.2亿元，公共财政收入25.7亿元，分别增长16.4%和19.1%；城镇居民人均可支配收入20540元，农民人均纯收入10400元，分别增长13.4%和13.2%；“2003版”小康四大类18项25个指标如期达标。
2、涟水房地产市场现状
2013年，涟水房地产市场较为平稳，但商品房成交面积创历史新高，达107.05万平方米，商品住房均价也逐年上升。12月份涟水房地产投资额、成交面积较11月份环比上升幅度较大。
(1)商品房新批准预售许可面积及成交情况
新批准预售楼盘有锦绣前城、首府国际花苑、领秀花都、状元府、金地尚
城、万香国际，新批商品房预售许可面积7.31万平方米，累计92.25万平方米，
同比下降9.1%；1—12月份实际销售商品房面积达107.05万平方米，其中住
宅94.66万平方米，计9022套，同比上升28.48%。本月销售商品房面积15.69
万平方米，其中商品住宅销售面积15.60万平方米，环比上升5.04%。
(2)商品房新开工、施工及竣工情况
1—12月份新开工面积累计85.59万平方米，同比下降6.2%；施工面积
446.05万平方米，同比上升3.1%；累计投资额35.09亿，同比下降3.47%。
本月涟水商品房竣工面积较大的楼盘有金轮阳光、国子家缘、国际文化商贸城，
1—12月累计竣工面积达34.73万平方米，同比上升0.5%。
整体看来涟水房地产市场可以大致划分为三个板块：政务板块(开发区板
块）城东板块、城西板块。
(3)板块划分
政务板块——开发区板块

以政务板块发展最为火热，集中了大部分房地产开发项目，开发量最大。
该区域集中了包括莱茵风情、府前·御景园、清华苑等涟水营销最为成熟的
房地产项目。
区域内集中了以县政府为主，包括检察院、公安局、国土局等等政府机构,以及众多企业也集中在该区域。同时涟水最好的中学涟水中学也在该区域内，但是目前该区域各项配套尚不成熟；该区域的房地产开发起初均以这部分机构的客户为主，在项目后期的客户构成中以乡镇客户为主，近期已经达到80%左右。

城东板块—老城改造板块

城东板块主要以旧城改造为主，各项配套成熟而完善，销售价格为三个板块中最高的板块。
由于该板块属于老城改造部分，区域内集中了大量的生活配套。包括县医院、新时代购物中心、剧院、中小学等等。生活相对另外两个区域较为成熟，开发量也相对较小，但是售价较高。原来涟水居民随着政务板块的兴起，均搬迁至开发区，本区域由大量乡镇客户支撑，占到总体客户构成达到80%以上，而在这80%的乡镇客户中又有很大一部分客户以解决孩子上学为主要目的，学区房受到非常大的重视。

城西板块—房地产新兴板块(本项目所在区域)

城西板块属于刚刚起步的房地产板块，开发量较小。
但是从数据显示，老百姓对城西板块的期望最高。一方面涟水人民对于李源潮支持城西发展的传说，而对城西的发展表现得信心十足；另外一方面城西离正在建设中淮安机场较近、离淮安市区仅30公里，对于涟水与淮安联动发展也表现出强烈的信心；第三，该板块环境较好，生态果园等等原有的成熟的生态配套使得本区域环境高于其他板块。这对于未来本项目的营销推广有着十分重要的意义。
3、涟水房价趋势
关注房价的涟水人群很多，想买房的，炒房的，都会对房价很敏感。未来涟水房价趋势的问题，也是大家关注的。预测房价，往往是“专家”们的事，而有些“专”家并不靠谱，反向指标的专家比比皆是。
其实，预测房价可以从几个角度来：一个是需求量与供应量，连起来就是供求关系。简单的原理：供应大于需求，价格就会下跌，需求大于供给，那么价格自然会上涨。这个定律是客观的。涟水目前房源并不少，楼盘开发量较大，应该说供给量相对充足。需求面，只要关注这个文章的，大多数也是为了要买房的，也就是说，涟水目前有购房需求的量也很大。
未来楼市政策变化也是影响房价的一个重要力量，从目前我们观测到的情况来看，政策面主要的目的是稳定房价，意味着不希望房价大涨与大跌。那么加上货币贬值的因素，未来涟水房价出现一定幅度的上涨的可能性比较大。
当然，还有其它很多因素在影响着房价，专家们往往也是根据这些因素来判断，之所以有的看涨有的看跌，无非是对这些因素影响力的理解程度不同而已。

四、建设方案
1、建设规模
本项目总占地面积62448平方米，总建筑面积152523.81平方米(不含地下建筑面积)，其中：多层住宅34499.62平方米、高层住宅113118.41平方米、商业3552.10平方米、物管用房740.20平方米、社区用房374.48平方米和配电房239平方米，另有地下建筑面积30349.31平方米。

项目内共有住宅及商住20幢，各幢指标详见下表：
楼号
项目
储藏室(车库)层面积
商业及公建面积
住宅面积
总面积
1#
6F住宅
208.35

2638.53
2846.88
2#
6F住宅
208.35

2638.53
2846.88
3#
6F住宅
317.05

4003.75
4320.80
4#
6F住宅
317.05

4003.75
4320.80
5#
6F住宅
221.12

2827.39
3048.51
6#
6F住宅
221.12

2827.39
3048.51
7#
6F住宅
221.12

2827.39
3048.51
8#
6F住宅
221.12

2827.39
3048.51
9#
6F住宅
193.71

2463.03
2656.74
10#
6F住宅
193.71

2463.03
2656.74
11#
6F住宅
193.71

2463.03
2656.74
12#
9F住宅

4028.08
4028.08
13#
18F住宅

11478.16
11478.16
14#
18F住宅

1646.66
10206.54
11853.20
15#
18F住宅

1905.44
10206.54
12111.98
16#
18F住宅

11478.16
11478.16
17#
24F住宅

10445.49
10445.49
18#
18F住宅

7791.13
7791.13
19#
28F住宅

503.63
24036.11
24339.73
20#
28F住宅

611.05
23607.51
24347.71

(其中：19#楼含社区374.48平方米，物管129.15平方米，20#楼含物管611.05平方米)
2、总体构思与设计理念
(1)设计立意
根据小区地理位置的特点，充分利用现有的环境资源，是本小区设计的出发点，小区设计定位主题为“高质量的现代化生态住区”，力求小区在环境营造、空间组成及建筑特色方面与其周围环境相呼应。最大限度地把周边自然资源引入到小区中，创建一个二十一世纪的优美新生活天地。
(2)设计宗旨
小区设计宗旨是中国人古代的山水画。从田园居到美国著名建筑师主持设计的落水山庄（考夫曼宅邸），我们发现建筑作为人与自然的一座桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑、自然的充分融合。它平息现代人躁动和焦虑的心灵，是空间的净化。是生活的诗意化的最佳体现。由此得到我们的设计宗旨：创造一个既继承中国居住文明，又吻合当代人居住的理想的美好家园。
(3)建制设计的原则
①生态性原则：尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况。

②合理性原则：合理利用土地，确定合理的开发规模和层次，完善交通、水电等配套公共设施，满足人们住、食、行、游等活动需求。

③文化性原则：从“回归自然”的文化理念出发，突出居住园区的文化特色，营造古今中外多元文化共存的氛围。

④整体性原则：强调规划的远近期结合，在结合远期发展方向的前提下完善结构，同时对小区的经营管理、环境形象设计等有所考虑。
(4)环境资源的利用
1999年世界建筑师聚首北京，共商新世纪人类家园的营建。针对即将到来的“城市时代”鉴于20世纪城市化引发的人口爆炸、交通堵塞与环境恶化等问题。提出了共存、共生、共享、共荣的未来设计理念，并通过了99《北京宪章》。因此在规划布局中，包括绿化的设计、水系的整理、坡地的营建、对景的安排，无不贯穿并体现着同样一个原则：共存、共生、共享、共荣，亦即环境的“均好性”原则。
(5)可持续发展
小区建设力求实现经济、社会和环境的综合优化，按照符合地块特性、遵循建设规律、充分考虑可持续发展的规划原则，布局上体现科学、理性和文化情怀。
3、规划设计
(1)总体布局与构思

①清晰及功能合理的小区骨架
本小区基地，交通及地理位置优越。本方案设计创造了独具特色的多层次的立体生态景观空间，形成中央景观区，小区主要干道由一个流畅的路环组成，形成整体性的绿化网络，从而形成了一个被绿化所覆盖的有强烈独特个性的场所，成为小区最主要的景观休闲区。

②亲切、宜人的围合空间及合理的小区建筑布局
小区设计从环境均好性原则出发，布置有内向的主题绿化，较大的组团休闲广场与绿地，在此为组团内纯步行空间，满足人车分流的要求，同时充满了“居家”的氛围。形成了小区的半公共空间，由南向北，有机的布置多层和高层，小区的空间富有气势，并形成了有标志性的空间形态和丰富的天际轮廓线。

③合理高效的交通流线及停车系统
小区根据现有地形，因地制宜地规划了“通而不畅”的车行系统及舒适通畅的步行系统，并分层解决了小区内机动车与自行车的停车问题。小区内的主要干道分别与小区西的周边城市道路相连形成高效、通畅的车行网络。车辆进入小区即到达每个停车区。

④生活在花园中，充满阳光、清新的空气、绿地和水是每个人内心的渴望，创造一个”花园社区”是本规划的目标，规划将小区绿化系统分为四个层次，即公共绿化、通路绿化及庭院绿化。各种绿地景观交相呼应。满足了环境均好性的原则。为居民提供高雅而温馨的绿色环境。同时充分考虑引进生态概念，创造绿化人居环境，共同营造一个有灵性的自然环境，隐隐透出中国本土文化的深厚底厚底蕴，提升小区的文化品质。

(2)交通
①小区通路
小区道路结构是以林荫道为主干。
A、主要道路：路面宽7米，在保证交通顺畅的前提下，有意识的减少道路的长度，有利于限制车速，同时丰富了空间层次，达到步移景异的效果，两边为道路绿化带。
B、次要通路：路面宽5米，方便小车到达各户入口。
C、入户通路：路面宽3米。
②小区停车
小区内机动车停车采用全地下停车，地下室停车采用机械式停车。
③小区交通准则
小区遵循步行优先的原则，机动车在所有道路交叉口都必须限速行驶，局部主要交通路段设绿化步行道，进行人车适度分流。
(3)绿化
①绿化原则
以绿为中心的规划指导思想，提高局部建筑密度，扩大绿地面积，变单纯的景观绿地为融绿于生活之中的绿地规划，充分发挥环境对品性、人格的熏陶作用。切实保护和利用某地内现有的大树、常绿树、名贵树、完善、补充部分树木，力求创造人、建筑、树木和谐共存，互为情趣。
②绿化系统
通过庭院绿化、道路绿化，形成点上成景，线上成荫。面上成林的绿化系统。
与城市共享的面——贯穿小区中部的绿地与周边的绿色植被相呼应，达到小区精华与城市绿色资源共生共享。
与庭院及住房内院空间相融的点一一像触角般渗入各庭院空间节点的绿，创造了庭院空间气氛和环境标识性。
(4)户型设计
①住宅设计中力求做到以下几点，房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同的标准进行了房间面积和面宽的设计，同公共空间及私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅和餐厅，厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，紧凑的开间布局，使建筑使用系数均达到80%以上。所有房间都直接采光，并保证日照的要求。
户型特点：努力营造高品质的居住环境。
“照明”设计，每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局。
每户均保证一到二间居住空间朝南，每户均保证一到二间居住空间朝向主要景观。
卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外绿化相连，提高了生活品位。
部分户型利用屋顶设置屋顶花园，形成空间绿化的第二层次，既增加了屋顶的利用率，又丰富了建筑的外观。
所有房间保证足够的窗地比。
引入“生态建筑”设计手法，屋面可以考虑设置太阳能集热装置，为住户提供干净，清洁的能源，并结合立面布置立体绿化，遮阳、降温，同时又丰富了立面形式。
未来的社会是信息的社会，我们更加充分考虑住宅信息化、智能化，这主要体现在住户与社会的联系，即每户预留Internet接口，并设置电脑控制的自动监控系统。从住宅单元门起，直至室内火灾、煤气报警系统，这些组成一个网络由小区的物业管理部门统一管理，三表出户计费系统通过户内表具上的传感器在物业管理部门的打印机上输出，代替机械的三表出户，亦可使用小区内的一卡通，实现多种功能。
②细部设计
再结合立面精心设计，我们打破了以往住宅设计中空调室外机的草率处理。每一个房间的室外机都结合立面精心考虑，使其完全地隐藏在立面中，和立面有机结合而不显突兀，设计中考虑了室内机与家具布置的关系，室内外机之间的联系，使空调这一住宅的立面“杀手”不再破坏立面。
各种形式的外窗：设计中的外窗有丰富的形式，按高度分有落地窗、低窗台、普通高度窗台，按形式分有凸窗、转角窗、平窗等，窗的选择是结合室外机的安放和对景观、日照的利用来的。
朝向：所有户型都有宽敞的南厅，每户都有一到二个朝南卧室，做到充分利用南向采光面。
外墙防水：由于技术的进步，外墙防水