房地产开发管理经营.pptx

5.1 5.1 城市规划与房地产开发城市规划与房地产开发城市规划对房地产开发经济效益的影响 城市规划对房地产开发程序的强制性管理 城市规划管理是政府调控地价的手段5.1.1城市规划与房地产开发城市规划的基本任务 国务院关于加强城市规划工作的通知指出：“城市规划工作的基本任务，是统筹安排城市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。”发展目标土地利用空间布局建设部署城市规划的作用指导作用是城市各项土地利用和建设必须遵循的指导性文件统领作用对城市发展建设与管理起统领作用调控作用通过对各项建设用地和建设工程的规划审批，起到引导、制约、调节和协调的作用优化作用多方案比较论证优化能动作用对各项用地、建设具有引导投资、指点开发和充分利用空间资源，促进发展的能动作用保护作用提高城市整体素质，完善城市的整体功能建设用地规划管理 城市用地管理城市土地是城市经济、社会和城市规划建设的载体和基本要素，城市土地利用是城市规划的核心内容。对城市建设用地的合理利用与管理，是实施城市规划的基础。依法进行建设用地规划管理，就是要保证城市的土地利用严格按照城市规划的科学安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、节约用地。一建设项目选址意见书建设项目选址意见书，是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来，保证城市的各项建设项目能够符合城市规划要求，使可行性研究报告编制得科学、合理，有利于促进城市健康发展，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的法律凭证。建设项目可行性研究报告报批时；必须附有城市规划主管部门核发的建设项目选址意见书，否则就应当依法视为是不合法的。建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。建设项目选址意见书申报程序二建设用地规划许可证建设用地规划许可证，是建设单位或个人在向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据。任何建设用地，如果没有城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证，就依法视为是违法用地。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。建设用地规划许可证案例三建设用地规划管理与土地管理的关系城市建设用地规划管理与土地权属管理的对象都是土地，规划管理是权属管理的前期工作。以批准的城市规划为依据，对城市各项建设项目的布局、选址、定点进行规划管理，是城市规划行政主管部门的职能。承办建设用地的征用手续，进行土地权属管理，是土地管理部门的职责。城市规划行政主管部门核发批准文件，即建设用地规划许可证，而土地管理部门则核发权属确认性文件，即土地使用权证。建设用地规划管理与土地管理的关系规划管理在前，土地管理在后，具有不应逆转的前后顺序。从建设项目的立项论证到选址定点前，主要是以城市规划为依据的用地规划管理工作，还不涉及土地权属管理工作，它是征用土地的前提，是征地之前必须具备的先决条件。只有先确定建设项目建在何处和如何安排，才有可能履行征地手续。因此，建设用地单位或个人必须先向城市规划行政主管部门申请选址定点，然后持建设用地规划许可证办理征地手续。这是城市建设的客观需要和用地管理的客观规律所决定的。建设用地规划管理与土地管理的关系规划管理和土地管理工作还需要相互交叉进行，这也是客观工作过程的需要。城市规划行政主管部门在选址定点和建设用地审查过程中，需要事先征询土地管理部门的意见，避免征地时出现矛盾和不切合实际。为保证城市规划实施，建设单位或个人领取土地使用权证前，城市规划行政主管部门必要时可对征用的土地进行规划复核和验桩。建设单位或个人领取土地使用权证后使用土地进行建设时，还需要向城市规划行政主管部门办理建设申请，领取建设工程规划许可证后，方可施工。建设工程规划管理 建设工程规划管理在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施等各项建设，都必须符合城市规划，服从规划管理。对各项建设工程实施有效的规划管理，是保证城市规划顺利实施的关键和使各项建筑活动按照城市规划有秩序地进行的基本保证。因此，依法对建设工程实行统一的规划管理，是城市规划行政主管部门的重要行政职能，也是城市规划管理日常业务中最大量的和主要的工作。建筑管理建筑管理，重点是指城市规划对建筑设计和工程建设审批的管理，不包含房屋的内部维修和装饰、房屋产权等方面的管理。建筑设计管理，包括建筑性质、功能、建筑标准的审查，提出红线与间距要求，体量与层数的控制，设计图纸的审查，建筑造型、风格、色彩和建筑环境的审查等。建筑审批管理，包括建设申请，现场踏勘，征询有关部门的意见，规划审查，上报审批，核发建设工程规划许可证，放线验线，工程验收，竣工资料的报送和归档等项工作。工程管线管理工程管线管理中最常见的工作是道路管理、管线管理和堤防管理。道路管理，主要包括道路规划方案的地面定线，道路设计与施工的红线控制要求，道路标高、走向的核定，设计图纸审查，核发建设工程规划许可证，以及因管线工程需要对道路开挖的审批与管理。管线管理，包括对各种管线工程类别、截面、线型、坐标、标高、水平距离、架设高度、埋置深度、立体交叉关系的审查，避免与地面建筑物、构筑物、行道树以及地下空间、地铁、人防设施等的影响和各种管线之间的相互干扰，同时要符合国家和有关部门颁发的规范、标准、技术、卫生、安全等方面的要求。堤防管理，包括对于河岸、海岸、湖岸、江岸等城市堤防工程的规划管理，使堤防工程合理布局、高度适宜、抗洪能力达到规划要求，确保城市安全。建设工程规划许可证建设工程规划许可证，是城市规划法规定的经过城市规划行政主管部门审查确认的表明该建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证的作用，一是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位或个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据，城市规划行政主管部门应根据建设工程规划许可证规定的建设内容和要求进行监督检查，并将其作为处罚违法建设活动的法律依据；三是作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。申请建设工程规划许可证应具备下列条件：一是必须具备建设工程计划投资批准文件，二是具有城市规划行政主管部门关于审定设计方案的通知书和主管部门审定初步设计方案的文件，三是规定报送的有关施工设计图纸和资料。建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由城市规划行政主管部门根据法律法规和实际情况具体制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。建设工程规划许可证案例建设工程规划管理程序认定建设工程申请提出规划设计要求设计方案审查审查施工图，核发建设工程规划许可证批后管理认定建设工程申请建设单位或个人应持批准的计划投资文件、上级主管部门的批准文件和城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证，以及建设工程申请书，向城市规划行政主管部门申请建设。必要时，城市规划行政主管部门会同有关部门现场踏勘，并征求环保、消防、文物、园林、防疫等部门的意见，确定建设工程地址。提出规划设计要求认定建设工程申请后，城市规划行政主管部门可提供地形图，该地段规划道路红线图，并对该建设工程提出规划设计要求建议，征询有关部门意见后，确定规划设计要求，核发规划设计要求通知书。建设单位或个人按城市规划行政主管部门提出的规划设计要求，可委托设计部门进行建设工程方案设计工作。南京规划局建设工程规划设计要点通知书设计方案审查建设单位或个人提出建设工程设计方案文件、图纸(包括模型)后，城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，审查其总平面布置与交通组织情况、建设工程周围环境关系、个体设计体量、层次、造型、色彩等，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计修改意见，核发审定设计方案通知书。建设单位据此可委托设计部门进行施工图设计。北京国家大剧院审查施工图，核发建设工程规划许可证建设单位或个人持注明勘察设计证号的总平面图，个体建筑设计平、立、剖面、基础图，地下室平、剖面图等施工图纸，提交城市规划行政主管部门进行审查。审查批准后，发给建设工程规划许可证。建设单位或个人取得建设工程规划许可证后，方可申请办理建设工程开工手续。批后管理建设工程的批后管理，包括放线、验线和施工过程中的随时监督以及定期和不定期的检查，直到竣工验收和图纸资料的归档。建设单位或个人必须按照建设工程规划许可证的要求放线，并经城市规划行政主管部门现场验线后，方可施工。城市规划行政主管部门参加建设工程的竣工验收，主要检查该工程的平面布置、空间布局、立面造型、使用功能等是否符合规划设计要求。如果发现不符，就要视情况提出补救和修改措施以及给予必要的行政处罚。项目五证城市规划实施的监督检查城市规划实施的监督检查，是城市规划实施管理工作中一个不容忽视的重要组成部分，是保证城市规划行政主管部门正确执法和正常运转，保证城市规划顺利事实的一个重要环节。加强对违法用地与违法建设的及时制止和查处就成为城市规划实施的监督检查中一项十分重要的任务城市规划的核心内容：城市规划的核心内容：土地使用的配置；土地使用的配置；城市空间的组合；城市空间的组合；交通运输网络的架构；交通运输网络的架构；城市政策的设计与实施。城市政策的设计与实施。居住区技术经济指标居住区技术经济指标居住区总用地 居民每人占地 居住区总建筑面积 平均每户居 住建筑面积 居住建筑密度 人口毛密度 人口净密度 住宅平均层数居住区平均造价高层比例 住宅间距容积率 绿地率停车位个数 建设周期建筑的技术经济指标建筑的技术经济指标建筑容积率 总建筑面积 地上建筑面积 规划建设用地面积建筑密度 建筑高度 绿地率 停车位个数 有效面积系数 开发项目总造价 平均造价 开发建设周期5.1.2 规划设计的技术经济指标 建设用地规划许可证案例建设工程规划许可证案例项目五证5.2 5.2 房地产开发项目规划设计的房地产开发项目规划设计的指导思想与主要内容指导思想与主要内容规划设计与自然生态相和谐；规划设计与社会发展相和谐；规划设计与用户需求变化相和谐。影响项目规划设计的要素主要有：国家及项目所在城市房地产开发、建设的基本政策；项目所在地城市控制性详细规划的有关规定；项目所在地现场状况；市场调研结果与市场定位、项目开发理念；建设项目的总投资和资金运作方式。5.2.1 指导思想1.项目规划设计应当体现项目总体策划的基本构思与原则2.规划设计中的和谐理念5.道路交道路交 通规划通规划 2.建筑建筑选型选型1。规划。规划布局布局4.配套设配套设施规划施规划6.绿地与绿地与景观规划景观规划3.住宅住宅户型户型5.2.2 工作内容5.3 5.3 居住区规划布局居住区规划布局12 除此之外，居住区的空间与环境设计也应遵循一定的原则。居住区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，遵循一定原则。5.3.1布局规划原则 建 筑 布 局 常见形式 概 念1 行列式 按一定的房屋朝向和间距成排布置，大部分是南北向重复排列，其优点是每户都有好的朝向，而且施工方便，但形式的空间较为单调。2 周边式 沿街坊或院落周围布置，其优点是内部环境比较安静，土地利用率高，但其中部分住宅的通风和朝向均较差。3 混合式 采取行列式和周边式相结合的方法进行布置，可以采纳上述两种形式之长，形成半敞开式的住宅院落。4 自由式 结合地形、地貌、周围条件，不拘泥于某种固定的形式，灵活布置以取得良好的日照通风效果。5.3.2常见的规划布局形式5.4 5.4 建筑造型建筑造型按建筑层数划分按平面特点划分按结构类型划分按户内空间布局划分低层住宅 多层住宅 高层住宅点式住宅 条式住宅砖混结构 框架结构 框架剪力墙结构平层式 错层 复式 跃层 5.4.1 建筑类型 建筑风格是一个建筑物的个性和独特表征，主要在于建筑在平面布局、形态构成、艺术处理和手法运用等方面所显示的独特和意境，它作为凝固的建筑语言深刻地体现出人类的价值观和审美倾向。建建 筑筑 风风 格格中式建筑风格欧陆风格现代主义风格主题风格异域风格新古典主义风格5.4.2建筑风格建筑风格的重要性对于房地产开发商而言，适宜的建筑风格对楼盘促销具有相当大的积极意义，它可以作为楼盘的卖点之一，为项目开发奠定良好的基础；对于消费者而言，清新宜人的建筑风格能获得人们的认同，引起精神上的愉悦；对于城市建设而言，新颖的建筑风格能为城市增添一道道亮丽的风景线。建筑风格的创新实践（1）结合传统文化进行建筑创作（2）结合项目环境特色进行建筑创作5.5 5.5 住宅户型住宅户型内外分区原则内外分区原则动静分区原则动静分区原则洁污分区原则洁污分区原则私人行为空间公共行为空间家务行为空间卫生行为空间交通空间室外过渡空间5.5.1 住宅功能分区的原则5.5.2 住宅功能分区1.私人行为空间私人行为空间包括主卧室、单人次卧室、客房、保姆室等。2.公共行为空间公共行为空间包括起居室、客厅、餐厅、过厅、工作室、健身房等。3.家庭行为空间、卫生行为空间家庭行为空间、卫生行为空间包括厨房、洗衣房、家务室和卫生间。4.交通空间、室外过渡空间交通空间、室外过渡空间主要包括过道、走廊、户内楼梯、阳台、露台等。住宅功能分区的技术要点 1.每套住宅具有良好的通风、采光、日照、隔热、保温、隔声等性能。2.套内功能空间应具有一定的适应性、可变性，以适应不同家庭居住以及生活模式变化的需求，且功能空间还应满足适用、安全、卫生、舒适、经济、美观、长效的要求。3.卧室设计应该避开来自户内其他房间或周围邻居的视线干扰，以保证卧室的私密性。4.必须设置户内的室外空间阳台。5.6 5.6 配套设施规划配套设施规划配套设配套设配套设配套设施规划施规划施规划施规划12345公共服务设施规划公共服务设施规划市政公用设施规划市政公用设施规划停车设施停车设施户外场地设施户外场地设施安全设施安全设施5服务管理设施服务管理设施5.7 5.7 道路交通规则道路交通规则 （1）顺而不穿，保证居住区内居民生活的完整和舒适；（2）分级布置，逐级衔接，保证居住区交通安全、环境安静以及居住空间领域的完整；（3）因地制宜，使居住区的路网布局合理、建设经济；（4）功能复合化，营造人性化的街道空间；（5）构筑方便、系统、丰富、整体的居住区交通、空间和景观网络；（6）避免影响城市交通；5.7.1交通组织方式人车分流人车混行结合局部分行5.7.2 路网规划原则5.7.3 道路交通规划要求道路宽度要求其他要求5.8 5.8 绿地与景观规划绿地与景观规划 目前，根据我国城市居住区规划设计规范的相关规定：规定了新建居住区绿地率不小于30%，旧城改建去绿地率不小于25%的指标。注意区分：绿地率与绿化率步行环境步行环境铺地环境铺地环境水体环境水体环境户外设户外设施环境施环境5.8.1 绿地规划5.8.2 景观规划1.步行环境 步行环境的规划与设计应该同时考虑功能与景观问题。步行环境景观的物质要素包括地坪竖向、地面铺装、边缘、台地、踏步与坡道、护坡与堤岸、围栏与栏杆等。2.铺地环境 铺地设计主要从满足使用要求（感觉与触觉）和景观要求（视觉）两方面出发，考虑舒适、自然、协调。对地坪的铺装应考虑材料、色彩、组合等因素。3.水体环境 水体的运用最重要的原则，是利用水体的“活”性，创造生气活泼而又不矫揉造作的水环境。3.水体环境 水体的运用最重要的原则，是利用水体的“活”性，创造生气活泼而又不矫揉造作的水环境。4.户外设施环境 在住宅小区规划中，营造良好的户外设施环境是必不可少的工作，户外设施主要包括：（1）独立的小型公建，如门房、警卫室、居委会、小型存车房等；（2）公用工程设施中的小型土建，如水泵房、开闭所、加压站、小型热力站（锅炉房）、煤气站等；（3）环卫设施及消防设施；（4）照明灯、指示牌、标志物、公益广告牌、公用电话亭等；（5）其他建筑小品、围墙、园林建筑与雕塑等。