土地储备开发.pptx
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1、主要内容主要内容 3.1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作 3.2 土地储备开发行政审批土地储备开发行政审批 3.3 土地储备开发实施与交付土地储备开发实施与交付 1 土地储备开发准备工作土地储备开发准备工作1.1 土地储备开发计划编制与审查土地储备开发计划编制与审查(1)土地储备开发计划编制的指导思想与原则)土地储备开发计划编制的指导思想与原则v 指导思想指导思想v 主要原则主要原则w 规划先导原则规划先导原则w 规模适度原则规模适度原则w 土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则w 效益优先原则效益优先原则 w 政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则(2)土地
2、储备开发计划内容)土地储备开发计划内容v 年度储备土地规模年度储备土地规模v 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模v 年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模v 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模v 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划v 资金估算资金估算v 计划执行安排计划执行安排(3)土地储备开发计划编制与审查程序)土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会、大型储备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会
3、、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一般在般在1010月至月至1111月)集中报县、市国土局。月)集中报县、市国土局。国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。原原计计划划上上报报单单位位按按照照计计划划草草案案和和具具体体意意见见要要求求调调整整计计划划,并并报报国土局汇总。国土局汇总。国国土土局局征征求求相相关关部部门门意意见见并并完完
4、善善后后与与计计划划管管理理部部门门会会同同报报县县、市人民政府批准。市人民政府批准。经经批批准准的的土土地地储储备备开开发发计计划划,由由国国土土局局下下达达给给土土地地储储备备机机构构,非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。1.2 土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查(1)土地储备开发实施方案编制原则)土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则(2)土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作
5、阶段 调查分析阶段调查分析阶段 方案编制阶段方案编制阶段 审查报批阶段审查报批阶段 确定开发方向、目标和规模;确定开发方向、目标和规模;编制土地储备开发实施方案草案;编制土地储备开发实施方案草案;土地储备开发实施方案草案论证;土地储备开发实施方案草案论证;根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个 科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开 发实施推荐方案发实施推荐方案。(3)土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容 项目基本情况项目基本情况 w 项目
6、区域情况项目区域情况w 现状地上物状况现状地上物状况w 项目规划情况项目规划情况 w 项目背景项目背景 编制依据编制依据 w 法律法规依据法律法规依据w 项目依据项目依据 项目市场分析项目市场分析 w 宏观经济分析宏观经济分析w 房地产市场分析房地产市场分析w 土地市场分析土地市场分析w 区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w 前期手续的办理前期手续的办理w 征地拆迁征地拆迁w 市政建设市政建设 w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 征地工作实施方案征地工作实施方案w 征
7、收土地现状征收土地现状w 征地补偿方案(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地补偿方案(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式)征地费用的支付方式)w 征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w 征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w 现状调查统计现状调查统计w 拆迁补偿方案拆迁补偿方案w 拆迁费用测算拆迁费用测算w 拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划 市政建设实施方案市政建设实施方案w 市政规划说明市政规划说明w 管线综合管线综合w 实施要求实施要求w 工程费用估算工程费用估算w 开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案w 土地供应模式
8、土地供应模式w 土地供应计划土地供应计划w 土地储备开发深度土地储备开发深度w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w 资金回收计划资金回收计划 w 投资方案主要包括总投资估算投资方案主要包括总投资估算w 资金筹措方案资金筹措方案w 出让金估算出让金估算w 交易底价估算交易底价估算w 土地销售收入估算土地销售收入估算w 现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析 w 对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析w注意注意交易底价估算交易底价估算与与土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别 投资方案投资方案 项目管
9、理方案项目管理方案v 建设计划管理建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图v 项目进度计划管理项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图 v 子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理 重要事项说明重要事项说明w 提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后,以备方案审查最后将方案编制依据文件附在方案最后,以备方案
10、审查1.3 土地储备开发实施主体的确定土地储备开发实施主体的确定(1)土地储备开发实施主体的类型)土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式v综合对比上述三种模式,在第二和第三种模式下,通过综合对比上述三种模式,在第二和第三种模式下,通过招标方式确定土地储备开发实施主体,具有如下优势:招标方式确定土地储备开发实施主体,具有如下优势:w 确保土地供应制度的实现确保土地供应制度的实现w 利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导w 保
11、证土地储备开发质量,控制土地储备开发成本保证土地储备开发质量,控制土地储备开发成本w 规范土地储备开发项目招投标活动,维护当事人合法权益规范土地储备开发项目招投标活动,维护当事人合法权益w 引入竞争机制,使房地产市场从源头上更加透明化、专业化引入竞争机制,使房地产市场从源头上更加透明化、专业化w 让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本进度和成本(2)土地储备开发实施主体的确定方式)土地储备开发实施主体的确定方式直接委托直接委托(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于 第二
12、种、第三种模式第二种、第三种模式)招投标招投标(广泛运用于第二种、第三种模式)(广泛运用于第二种、第三种模式)v 土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤:w 前期准备阶段前期准备阶段w 招投标阶段招投标阶段 v 通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后,由土地通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后,由土地 储备开发主体与土地储备开发实施主体签订储备开发主体与土地储备开发实施主体签订土地储备开发委土地储备开发委 托协议托协议v 由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土
13、地储备 中心即可,不签署中心即可,不签署土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议(3)土地储备开发实施主体的职责)土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算 1.4 潜在项目实施主体竞争者前期工作潜在项目实施主体竞争者前期工作 v土土地地储储备备开开发发项项目目如如果果确确定定采采用用第第二二种种或或第第三三种种模模式式进进行行土土地地储储备备开开发发实实施施,对对于于社社会会企企业业来来说说是是一一个个投投资资机机遇遇,这这些些准准备备参参与与项项目目
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