第二章--土地权属调查.pptx
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1、1第二章 土地权属调查l第一节第一节 土地权属土地权属l第二节第二节 土地的划分与编号土地的划分与编号l第三节第三节 土地所有权调查土地所有权调查l第四节第四节 城镇土地使用权调查城镇土地使用权调查2第一节第一节 土地权属土地权属一、土地权属的含义一、土地权属的含义一、土地权属的含义一、土地权属的含义1土地权属概念:土地权属是指土地土地权属概念:土地权属是指土地产权产权的的归属归属,是存在于土地之中的排他性完全权利,是存在于土地之中的排他性完全权利。2土地权属内容:包括土地所有权、土地使土地权属内容:包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承用权、土地租赁权、土地抵押权、土地
2、继承权、地役权等多项权利。权、地役权等多项权利。33土地所有权土地所有权l土土地地所所有有权权是是土土地地所所有有制制在在法法律律上上的的表表现现,是是指指土土地地所所有有者者在在法法律律规规定定的的范范围围内内对对土土地地拥拥有有占占有有、使使用用、收收益益和和处处分分的的权权利利,包包括括与与土土地地相相连连的的生生产产物物、建建筑筑物物的的占占有有、支支配配、使使用用的的权权利利。土土地地所所有有者者除除上上述述权权利利外外,同同时时有有对对土土地地的的合合理理利利用用、改改良良、保保护护、防防止止土土地地污污染染、防止荒芜的防止荒芜的义务义务。4建国后,土地制度发展概况建国后,土地制度
3、发展概况l(1)建建国国初初1957年年,建建立立了了土土地地国国有有和和农民劳动者私有农民劳动者私有并存的土地所有权关系;并存的土地所有权关系;l(2)1958年年1978年年,建建立立了了土土地地全全民民所所有有和和农农村村劳劳动动群群众众(农农业业社社、人人民民公公社社)集体所有集体所有并存的土地所有权关系;并存的土地所有权关系;l(3)1978年年以以后后,我我国国城城乡乡进进行行了了经经济济体体制制改改革革,建建立立了了土土地地全全民民所所有有、农农村村集集体体所所有有的的所所有有制制关关系系,同同时时,确确立立了了国国家家、集集体体、个个人人使使用用和和农农民民以以户户承承包包使使
4、用用的的所所有有权权与与使使用用权权分分离离的的土土地地使使用用制制度。度。54土地使用权土地使用权l概概念念:土土地地使使用用权权,是是指指依依照照法法律律对对土土地地加加以以利利用用并并从从土土地地上上获获得得合合法法收收益益的的权利。权利。l5土土地地权权属属主主(以以下下简简称称权权属属主主,也也可可称作权利人)称作权利人)l所所谓谓权权属属主主是是指指具具有有土土地地所所有有权权的的单单位位和土地使用权的单位或个人。和土地使用权的单位或个人。66我国土地权属的性质我国土地权属的性质l1)所有权所有权l在我国,土地所有权实行社会主义公有在我国,土地所有权实行社会主义公有制,即国家所有和
5、农民集体所有。制,即国家所有和农民集体所有。l城城市市市市区区的的土土地地属属于于国国家家所所有有,农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地,除除由由法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的外外,属属于于农农民民集集体体所所有有;宅宅基基地地和和自自留留地地、自自留留山山,属属于于农农民民集集体体所所有。土地所有权受国家法律的保护。有。土地所有权受国家法律的保护。76我国土地权属的性质我国土地权属的性质l2)使用权使用权l在我国,根据土地法律的规定,政府、企业、在我国,根据土地法律的规定,政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织、以及其它团体、学校、农村集体经济组织、以及其它企事业单位和公
6、民,根据法律的规定并经有企事业单位和公民,根据法律的规定并经有关单位批准,可以有偿或无偿使用国有土地关单位批准,可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。或集体土地。l依照法律规定的各种形式的农村集体经济组依照法律规定的各种形式的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位,农民个人等可以使用集体所有的土地位,农民个人等可以使用集体所有的土地86.我国土地权属的性质所有权我国土地权属的性质所有权所有权主客体分析所有权主客体分析国国有有土土地地主体主体中华人民共和国中华人民共和国客体客体城市市区的土地城市市区的土地农村和城市郊区中农村和城市郊区中依法属
7、于国家所有依法属于国家所有的土地的土地未划定为集体所有未划定为集体所有的土地的土地96.我国土地权属的性质我国土地权属的性质所有权主客体分析主体主体客体客体w农民集体经济组织农民集体经济组织依法管辖的土地依法管辖的土地w包括宅基地包括宅基地自留地、自留山等自留地、自留山等w各种农民集体经济组织各种农民集体经济组织集体集体所有所有土地土地106.我国土地权属的性质我国土地权属的性质国有土地国有土地使用权单位使用权单位国有国有土地土地使使用用权权单单位位w农农村村w集体经济组织集体经济组织国家机关国家机关企事业单位企事业单位个人个人“三资三资”企业企业社会团体社会团体116.我国土地权属的性质我国
8、土地权属的性质集体土地集体土地使用权单位使用权单位集集体体土土地地w各种形式的农村各种形式的农村集体经济组织集体经济组织使使用用权权单单位位w乡、镇企事业单乡、镇企事业单位,农民个人位,农民个人127.土地证书是土地权属的法律凭证。土地证书是土地权属的法律凭证。l包括土地所有权证书、土地使用权证书和他包括土地所有权证书、土地使用权证书和他项权利证书。项权利证书。lA集集体体所所有有的的土土地地,由由县县级级以以上上人人民民政政府府登登记记造造册册,核核发发土土地地权权利利证证书书,确确认认所所有有权权和和使用权。使用权。lB单单位位和和个个人人依依法法使使用用的的国国有有土土地地,由由县县级级
9、以以上上人人民民政政府府登登记记造造册册,核核发发土土地地使使用用权权证证书书,确确认认使使用用权权;其其中中,中中央央国国家家机机关关使使用用的的国国有有土土地地的的具具体体登登记记发发证证机机关关,由由国国务务院院确定。确定。lC确确认认林林地地、草草原原的的所所有有权权或或者者使使用用权权,确确认认水水面面、滩滩涂涂的的养养殖殖使使用用权权,分分别别依依照照森森林林法、草原法和渔业法的有关规定办理。法、草原法和渔业法的有关规定办理。13二、土地权属的确认方式二、土地权属的确认方式l土地权属调查的主要工作是土地权属调查的主要工作是对土地权属的确对土地权属的确认认。l1概念:概念:所谓土地权
10、属的确认所谓土地权属的确认(简称简称确权确权)是是指依照法律,由当地政府授权,在土地管理指依照法律,由当地政府授权,在土地管理部门的主持下,由权属主部门的主持下,由权属主(或授权指界人或授权指界人)、相、相邻土地权属主邻土地权属主(或授权指界人或授权指界人)、地籍调查员和、地籍调查员和其他必要人员参加的集体对土地权属的认定,其他必要人员参加的集体对土地权属的认定,包括土地所有权和土地使用权的性质、土地包括土地所有权和土地使用权的性质、土地权属类别、权属主及其身份、土地位置等的权属类别、权属主及其身份、土地位置等的确认。确认。142确认方式:确认方式:(1)文文件件确确认认它它是是根根据据权权属
11、属主主所所出出示示并并被被现现行行法法律律所所认认可可的的各各种种文文件件来来确确定定土土地地使使用用权权或或所所有有权权的的归归属属,这这是是一一种种较较规规范范的的土土地地权权属属认认定定手段,城镇土地使用权的确认大多用此方法。手段,城镇土地使用权的确认大多用此方法。(2)惯惯用用确确认认这这是是基基于于解解放放后后长长期期未未进进行行地地籍籍调调查查,而而根根据据若若干干年年以以来来没没有有争争议议的的惯惯用用土土地地边边界界而而进进行行认认定定的的一一种种方方法法,是是一一种种非非规规范范化化的的认认定定手手段段,主主要要适适用用于于农农村村和和城城市市郊郊区区。在在使使用用这这种种认
12、认定定方方法法时时,为为防防止止错错误误发发生生,要要注注意意以以下下几几点点:一一是是不不违违背背现现行行政政策策,二二是是尊尊重重历史,实事求是,三是注意四邻认可和旁证。历史,实事求是,三是注意四邻认可和旁证。152确认方式:确认方式:(3)协协商商确确认认当当确确权权所所需需文文件件不不详详,或或认认识识不不一一致致时时,本本着着团团结结、互互谅谅的的精精神神,在在政政府府土土地地管管理理部部门门的的主主持持下下,采采用用涉涉及及土土地地各各方方协协商商的的原则进行认定。原则进行认定。(4)仲仲裁裁确确认认在在有有争争议议而而达达不不成成协协议议的的情情况况下下,双双方方都都能能出出示示
13、有有关关文文件件而而又又互互不不相相让让的的情情况况下下,由由主主管管部部门门约约定定时时间间、地地点点,在在几几方方都都到到场场时时,地地籍籍管管理理部部门门依依照照有有关关规规定定,充充分分听听取取土土地地权权属属各各方方的的申申述述,实实事事求求是是地地、合合理理地地进进行行裁裁决决,不不服服从从裁裁决决者者,可可以以向向法法院院申申诉诉,用用法法律律程程序序解决之。解决之。16三、土地权属的确认l1.农村土地所有权和使用权的确认农村土地所有权和使用权的确认 -多种方式结合使用多种方式结合使用2.城市土地使用权的确认城市土地使用权的确认(1)单位用地红线图单位用地红线图(2)地产使用证地
14、产使用证(3)土地使用合同书和协议书土地使用合同书和协议书(4)征征(拨拨)地批准书和合同书地批准书和合同书(5)有偿使用合同书有偿使用合同书(协议书协议书)和国有土地使用证书和国有土地使用证书(6)城市住宅用地确权的文件城市住宅用地确权的文件173.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l铁铁路路、公公路路各各权权属属单单元元所所使使用用的的土土地地,其所有权属国家,使用权归各系统。其所有权属国家,使用权归各系统。l(1)铁路铁路l我我国国的的铁铁路路用用地地,一一部部分分是是解解放放时时接接收收的的铁铁路路路路基基地地产产,其其余余是是解解放放后后征征地地新新建建的的。前前者
15、者如如契契据据资资料料完完整整的的话话,按按有有关关规规定定划划定定界界址址。后后者者在在建建设设铁铁路路时时已已进进行行过过征征地地或或拨拨地地,按按有有关关文文件件和和协协议议确确权权。铁铁路路两两侧侧有有用用地地界界桩桩者者,以以界界桩桩为界确权。为界确权。183.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l对无据可查的,按惯用确认方式进行确对无据可查的,按惯用确认方式进行确权。当无界线资料时,铁路两侧的护路权。当无界线资料时,铁路两侧的护路带是确权问题的关键。在这带状区域内,带是确权问题的关键。在这带状区域内,或是植树护堤,或有附近群众种庄稼,或是植树护堤,或有附近群众种庄稼
16、,也可能是凹凸不平的土坑,应按铁路管也可能是凹凸不平的土坑,应按铁路管理的有关确定护路带的宽度,从而划定理的有关确定护路带的宽度,从而划定铁路用地的界线。铁路用地的界线。193.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l解解放放初初或或解解放放前前建建成成的的铁铁路路,路路堤堤高高在在3m以以下下者者,双双轨轨线线自自线线路路中中心心起起,两两旁旁各各占占30m;单单轨轨线线自自线线路路中中心心起起各各占占20m;铁铁路路大大桥桥头头两两旁旁各各占占60m。1957年年以以后后建建设设的的铁铁路路,两两侧侧护护路带按如下规定:路带按如下规定:l路路堤堤 堤堤高高小小于于3m的的 每
17、每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度12-15m;l堤堤高高 3-6m的的 每每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度15-20m;l堤堤高高 6-12m的的 每每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度20-30m;l大大于于12m或或特特殊殊路路段段 每每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度按设计需要确定。按设计需要确定。203.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l路路堑堑 堤堤堑堑高高小小于于3m的的 每每侧侧距距线线路路中中心的宽度心的宽度16-18m;l堤堤堑堑高高 3-6m的的 每每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度18-23m;l堤堤堑堑高高 6-12rn的的 每
18、每侧侧距距线线路路中中心心的的宽宽度度23-32m;l大大于于12m或或特特殊殊路路段段 每每侧侧距距线线路路中中心心的宽度按设计需要确定。的宽度按设计需要确定。213.铁路和公路的土地使用权确认铁路和公路的土地使用权确认l(2)公路:本节所指的公路,即高速公路和)公路:本节所指的公路,即高速公路和国道、省道的一、二级公路。低等级公路按国道、省道的一、二级公路。低等级公路按公路所在地的征地和用地有关文件确权。公路所在地的征地和用地有关文件确权。l当国道和省道在修建后或土地利用现状调查当国道和省道在修建后或土地利用现状调查中已埋设界桩的,以界桩所示的范围确权。中已埋设界桩的,以界桩所示的范围确权
19、。当没有界桩时,按公路设计标准和征地协议当没有界桩时,按公路设计标准和征地协议书确权,即公路路堤两侧自护坡道和排水沟书确权,即公路路堤两侧自护坡道和排水沟内外边缘起外扩内外边缘起外扩lm,公路路堑处自坡顶截水沟,公路路堑处自坡顶截水沟外边缘向外扩外边缘向外扩lm;在路堤处无排水沟的;在路堤处无排水沟的,自路自路堤坡脚起向外各留堤坡脚起向外各留3m作为保护路基之用。作为保护路基之用。224.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(1)军队用地军队用地l 解解放放时时,军军队队接接管管的的伪伪军军政政系系统统的的房房地地产产部部队队一一直直占占用用的的,按按规规定定确确认认为为军产。军
20、产。l 划划拨拨给给军军队队使使用用,或或军军队队与与地地方方互互相相无无偿偿占占用用,都都办办过过手手续续,有有据据可可查查的的,应予确权。应予确权。l 经经上上级级批批准准,与与地地方方协协商商同同意意军军队队占用的土地,应予确权。占用的土地,应予确权。234.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l2)三资企业三资企业l三三资资企企业业凡凡以以法法定定手手续续取取得得的的土土地地使使用用权权,经经登登记记发发证证,在在有有效效期期内内,应应予予确确权权。若若取取得得使使用用权权后后,两两年年内内不不投投入入开开发发,不不使使用用该该土土地地者者,或或企企业业破破产产、停停产产、
21、解解散散者者,或或使使用用权权到到期期而而没没有有办办理理延期使用土地者,不予确权。延期使用土地者,不予确权。l华华侨侨和和港港澳澳、台台胞胞投投资资办办企企业业,除除按按国国家家规规定定享享受受优优惠惠政政策策外外,经经政政府府批批准准办办理理了了土土地地有有偿偿使使用用手手续续者者,应应对对其其土土地地使用权予以确认。使用权予以确认。244.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(3)风景名胜区风景名胜区l根据政府主管部门对风景名胜区的根据政府主管部门对风景名胜区的审批范围审批范围(包括必要的保护地带包括必要的保护地带)埋设埋设界标界标,对其土地使用权予以确认。对其土地使用权予
22、以确认。254.其它单位土地使用权的确认其它单位土地使用权的确认l(4)水利设施水利设施l水利设施是指水利工程建筑(电站厂房、灌溉工程、挡水、泄洪、引水建筑等)、水库辖区范围(移民线或土地征购线以下)、河道堤防及两侧护堤地、渠道及两侧护堤地等。应根据上级审批的征地和土地使用范围,经权属主双方指界,埋设界标,确认土地使用权。26第二节第二节 土地的划分与编号土地的划分与编号l一、土地的划分l土地划分土地划分是指为满足土地管理工作的需是指为满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情,考虑到便于管理,划分根据我国国情,考虑到便于管理,划分
23、的空间层次应紧紧与行政管理系统相吻的空间层次应紧紧与行政管理系统相吻合。合。l1.城镇地区土地划分城镇地区土地划分l省省市市区区街道街道街坊街坊宗地。宗地。27一、土地的划分l2.农村地区土地划分农村地区土地划分l 省省县县(县县级级市市)乡乡(镇镇)村村宗宗地地地块。地块。l3.地籍区和地籍子区地籍区和地籍子区l 实际工作中,地籍区相当于街道或乡镇,实际工作中,地籍区相当于街道或乡镇,地籍子区相当于街坊或行政村。地籍子区相当于街坊或行政村。28二、地块与宗地的定义l1.地块的定义和特征地块的定义和特征l地块是指一个连续的区域,并可辨认出唯一同类属性的最小土地的空间区域。l(1)地块是一个“最
24、小土地的空间区域”,表明了地块在空间上的连续。l(2)地块的空间位置固定,边界明确。l(3)“同类属性”既可以是某一种属性,也可以是某一类属性的集合,即可以采用土地的权利、质量、利用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。29二、地块与宗地的定义l2.宗地的概念和内涵l(1)宗地的概念:l是指由权属界线封闭的独立权属地段,它具有固定的位置和明确的边界,并可同时辨认出确定的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素。l(2)宗地具体的内涵如下:l(1)宗地是一个“最小地块”.表明了宗地在空间上的连续。l(2)宗地的空间位置是固定的,边界是明确的.。l(3)应
25、同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为“同类属性”来标识宗地的空间位置。30三、宗地的划分l根根据据宗宗地地的的权权属属性性质质,可可分分为为土土地地所所有有权宗地和土地使用权宗地。权宗地和土地使用权宗地。l在在实实际际工工作作中中,依依照照有有关关的的法法律律法法规规,一一般般只只调调查查集集体体土土地地所所有有权权宗宗地地、集集体体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。311.宗地划分的基本原则宗地划分的基本原则l(1)由由一一个个权权属属主主所所使使用用的的相相连连成成片片的的用用地范围划为一宗地,称独立宗;地范围划为一宗地
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