西安某城中村改造房产开发可行性研究报告.doc
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1、西安市未央区刘汉村地区城中村综合改造项目经济分析汇报十月目 录一、项目概况3(一)地理位置6(二)基本状况6二、项目市场定位7(一)区域房地产发展现实状况7(二)商品房房价初步调查9(三)市场研究结论10三、项目定位11(一)客户定位11(二)产品定位11(三)价格定位12四、项目建设方案12(一)建设规模12(二)项目建设进度安排原则13(三)项目进度安排13五、经济效益和社会效益分析13(一)本次测算根据14(二)经济效益分析14(三)融资方案18六、项目经济效益分析及评价18(一)现金流量分析18(二)贷款偿还分析18(三)长期收益19七、社会效益评价19(一)区域可持续发展19(二)项
2、目与所在地互相适应性分析19八、风险分析(不确定分析)20(一)盈亏平衡分析20(二)风险规避20九、项目评价结论22(一)结论22(二)提议22一、项目概况未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段,迅速干道两侧,项目南邻城西客运站,北邻汉城遗迹,东接西二环白家口立交桥商圈,西连三桥经济板块,是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地区,该地块紧靠大兴西新区,比邻沣渭新区,北倚汉城遗迹,是未来西安国际化大都市建设又一关键区域,对联动本市东西、与周围地市以及省与周围省市经济发展具有战略性地理重要性。汉城湖(团结水库)建设使该项目区位价值提高较大,也是未来吸引置业者一种重要原因。交
3、通价值方面:刘汉村所处城西版块作为西安市西大门,西连西宝高速,西兰公路,联通陇、新,南接西高新、西万公路、西汉高速,可达渝、蜀,迅速干道与西安咸阳国际航空港连接及其以便,正在修建地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西,距城西客运站不到2KM,大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站,西三环连接曲江新区和汉长安城遗迹保护区,汉城北路、丈八路与西二环使本区域与高新区联络愈加紧密。人文消费价值方面:在历史文化脉络方面,大兴西路区域为汉文化源头,国家级汉遗迹公园即将建设,西北为秦文化源头,隋朝确定该区域为皇都所在,东侧为唐文化传承区,南邻象征现代工业、科技文明“西高新文化”,该区域文
4、化包容性较强,可塑性强,元素丰富。城西地区作为西安市重要工业基地,也是我国研究和生产高压、超高压输电设备重要基地之一。是我国“一五”、“二五”期间建设“电工城”、“航工城”,区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家,其中远东企业、庆安宇航设备企业、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造企业、西安印钞厂、西安利君集团等30多家闻名全国大中型工业企业,集聚着大量科研技术人员,以及城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作白领一族和科研技术人员,构成城西区域具有较高文化素养和消费能力中尖消费人群。商业气氛方面:区域商业气氛成熟,土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴
5、西路作为区域级东西积极脉,未来汉遗迹公园建设在该项目和周围其他项目共同打造下,必将成为集休闲购物,商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。自然景观方面:区域周围自然景观得天独厚,周围大中型遗迹公园众多。有占地约36平方公里汉长安城遗迹(目前已开始综合整改水面面积890亩团结水库),有占地约60万平方米秦阿房宫遗迹,都市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。伴随周围工业企业逐渐外迁,大庆路绿化景观带拓宽改造,地铁一号线动工建设,市政生活基础配套设施不停完善,区域人居环境将大大改善。市政配套方面:大兴西路区域是城西大工业区一部分,是工业经济和都市建设排头兵。近年来,西安国际化大都市建设确立该区
6、域重点发展食品批发和水产品批发商贸城,依托汉长安城遗迹发展中高端住宅和旅游服务产业,在几十年前,西郊就展现出较大都市骨架,初期大规模重点建设成果,使得产业布局和配套设施基本上一步到位,区域市政生活配套设施基本上满足了居民平常生活需要。不过,伴随都市化进程加紧,目前,大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城镇结合部”向“都市与都市结合部”两个转变,在都市功能定义转变时,原有都市基础设施必然远远不能满足转型后需求。因此,无论是从基础配套方面(如水、电、气、暖、通讯等)还是从服务配套方面(如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等)都已显露出局限性。市政配套局限性,对未来项目销售带来很大
7、制约,因此在项目开发中需重点考虑,如设置大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼稚园、小学等以处理住户生活需要,提高项目吸引力。作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路重要节点,又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地,商业贸易昌盛,也是深具特殊文化情结一种特色区域。沣渭新区、大兴新区大都市圈东西南北交通关键区以及区域都市规划发展即将有新跃升等众多有利原因使区域升值潜力指日可待,大兴西路地区会再次成为开发商、投资商和消费者置业热点区域。(一)地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段,迅速干道两侧,项目南邻城西客运站,北邻汉城遗迹,东接西二环白家口立交桥商圈,西连三桥
8、经济板块,是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地区,该地块紧靠大兴新区,比邻沣渭新区,北倚汉城遗迹,是未来西安国际化大都市建设又一关键区域,对联动本市东西、与周围地市以及省与周围省市经济发展具有战略性地理重要性。(二)基本状况1、人口状况:合计960户,2410人,其中农民837户,2226人;居民123户,184人。2、土地状况及建筑面积(1)土地状况项目总占地约为1321.9亩(最终以实测成果表为准)。其中:集体建设用地即村域土地333亩(包括宅基地267亩,未运用土地580.08亩);小产权单元楼土地占地为421.37亩,可进入城改范围用地约900亩。(2)既有房屋状况项目总拆除建筑面
9、积约60.92万m2:集体土地上房屋现实状况建筑面积约为60.92万m2,其中:村民住宅房屋约54.5万m2(二层如下房屋36.26万m2,三层及三层以上18.24万m2),集体商业用房6.42万m2。 单元楼房屋现实状况建筑面积约为646108.98M2不纳入本次城改用地范围。3、村集体经济及村民人均收入现况村集体经济重要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人均为约0.8万元。二、项目市场定位(一)区域房地产发展现实状况从近几年各城区房地产开发体量上来看,城西区域较西安市其他区域来说一直相对滞后。西安市住房建设计划中城西只有42.17万平方米,比长安区低23.35万平方米,占总供应量4.69
10、%;西安市住房建设计划中城西也仅有约60万平方米,占供应总量5.29%。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼,唯独城西没有大起色,“西咸一体化”短期来说对城西房地产市场拉动效应尚未能充足显现,作为西咸共建区尚未能自给自足,辐射能力尚浅;城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一种区域,虽城西在旧城改造这方面需求更为明显,但政策原因对城西来说影响不很鲜明。城西优势即在于未来其区域土地资源优势,从土地存量状况来看,目前城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周围房地产市场发展相对较为成熟外,其他区域还可称为处女地。充足土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈地
11、产开发领域中显得后劲十足,具有远见卓识开发企业会迅速将目光汇集在该区域。城西区域部分在售楼盘一览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积()规划状况户型面积()价格范围(元/)华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角58.8亩18万9栋点式高层40-1504800莲湖中央花园团结西路中段136.79亩268963一期3栋高层44-1454500-5100汉景苑 西二环大兴路立交向西300米79.95亩1900006栋高层,8栋小高层50-1304500万国远鉴名筑枣园西路76.79亩18万8栋高层,3栋多层50-1224500-5300百花名珠丰登北路与桃园路交汇处4666.673500025、26层3
12、0-1374300天朗大兴郡大兴东路北侧600亩130万一期20余栋38-3005800世纪锦绣大兴东路55号294亩42万38栋,多层,小高层,高层87-1153300-3800加州一号沣渭新区世纪大道东段北侧50亩921栋,小高层,高层104-12345001、市场供应相对于西安市整体来说,城西区域房地产市场一直体现平平,区域整体环境改善以及新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”辐射带动,都让城西在西安楼市中饰演越来越重要角色,市场供应数据升幅较大,估计伴随大兴路沿线几家城中村改造项目推进,市场供应量将会大幅提高。2、市场销售城西区域销售市场与供应市场同样,市场销售状况开始回暖,销售
13、量体和销售价格均有约510%增长,开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段,新推项目较少,其重要消费群体多是周围区域居住数年居民或工作于此置业群体,而对其他城区置业者吸引力较小。上六个月城西区域商品房销售面积为242126平方米,较同比回落22.0%,占到商品房总体销售面积6.8%;销售金额为115505万元,同比增长3.8%。第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米,较上期销售量下降34.38%,与去年同比下滑39.81%,占全市总销售面积5.4%;销售金额为49547万元,较上期下降27.13%,与同比下降16.74%,占全市商品房销售额5.82%。(二)商品房房价初步调查相较供求市场不
14、景气来看,城西区域商品房价格增长幅度却较为明显,市场体量渐小,个案影响区域整体走向作用逐渐显化,使得如西门外、二环边高价位项目拉升了城西区整体成交价格走高,同步精装高价位个案在售也是区域市场价格走高重要原因之一,城西区域1-12月份一般住宅在售均价为4429元/。有较大上升,上六个月西安市平均房价上涨12.56%,伴随全球经济迅速回暖,估计区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心记录数据显示:7月份城西区域各物业房产在售价格依次为:一般住宅类5343元/,商服用房类10560元/,写字楼6537元/。上六个月城西一般住宅各面积段销售套数构成8%15%21%29%10%5%9%3%0%
15、0%50如下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上上六个月城西一般住宅各户型成交套数构成8.1%1.3%2.5%47.6%20.7%3.4%6.6%9.8%1室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室2厅4室2厅独立开间其他户型(三)市场研究结论需求决定市场,置业群体需求特性决定着市场发展空间和趋势。根据有关-西安房地产市场需求调查汇报,城西区域意向购房群体需求特性整体体现如下:1、目前居住条件较差,置业目集中2、属地需求特性明显,购房时间明确3、接受销售单价较低,承受能力有限4、高层住宅接受度较低,市场有待引导5、户型构造以实
16、用为主,消费特性明确6、家庭构造以满巢为主,年轻化趋势明显7、从事行业体现突出,区域特性明显8、收入水平体现一般,置业能力有限三、项目定位(一)客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处,因此在本项目区域界定以大兴新区为主,沣渭新区另一方面,淡化城西概念。刘汉村地区未来置业人群重要有如下几类,前三类人群为本项目重要客户群体。1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群初次置业; 2、城西二次置业,因属地情结和良好性价比原因考虑本项目;3、城西区域有实力投资行为;4、国亨食品城以及方欣商圈人群;5、外地创业者人群初次置业; 6、三桥以西以及西咸一体化区域和西安市其
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