五星级大酒店项目全套项目建设可行性评估报告.doc

五星级大酒店项目全套
可行性分析报告
目 录

第一章 总论
一、 项目背景
二、 项目概况
第二章 需求分析与建设规模
一、 需求分析
二、 建设规模方案比较
三、 推荐建设规模方案
第三章 场址选择
一、 场址现状
二、 场址条件
第四章 项目建筑方案
一、 项目总体规划方案
二、 结构方案
三、 给排水设计方案
四、 电气设计
五、 空调通风设计
第五章 节能节水措施
一、 节能措施
二、 节水措施
第六章 环境影响评价
一、 项目场址环境现状
二、 项目建设与运营对环境的影响
三、 环境保护措施
四、 环境绿化
五、 环境保护设施于投资
六、 环境影响评价
第七章 劳动安全、卫生、消防
一、 劳动安全
二、 卫生防护
第八章 项目实施进度
一、 建设工期
二、 项目实施进度安排
第九章 投资估算与投资构成
一、 投资估算
二、 投资构成
第十章 财务及社会评价
一、 财务评价
二、 社会评价

第一章 总论

一、项目背景
1、项目名称：云南****•**大酒店
2、建设地址：**县城**
3、承办企业：****房地产开发有限公司
4、企业性质：股份制民营企业
5、资质等级：房地产开发四级
6、企业地址：****建材城
7、企业法定代表人：**
8、承办单位概况
****房地产开发有限公司（以下简称**公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力。
海纳百川，有容乃大。公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业。
上善若水、厚德载物。面对新的机遇与挑战，**人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗。
9、可行性研究报告编制的依据
⑴《**州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越。坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育。推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销。”
⑵、《**县**旅游发展总规划》
⑶、《**县**旅游循环经济示范区规划》
⑷、《**县旅游业发展“十一五”规划》
⑸、《**片区详细规划》
⑹、《云南**县社会经济发展战略研究》
⑺、中共**州委**州人民政府贯彻《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见
⑻、国家发改委2002年1月《投资项目可行性研究指南（试用版）》
10、项目提出的理由与过程
（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程
**是**典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。**景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入。进入“十一五”，县委、政府确定开发**新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了**新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策。
项目的建成，将能有效地改善**在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升**的旅游接待、商务接待水平，有利于提升**的城市形象。项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补**作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个**州都具有一定的前瞻性，有利于提升**的城市形象，有利于丰富**的城市内涵，有利于**旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变。
（2）是提升**旅游接待能力的需要
项目的建成，是**旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了**以及整个**州没有四星级酒店的历史，开创了**旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动**当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升**旅游接待的质量和发展水平，提升**旅游接待能力。
（3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会。
项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为**县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为**当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建。
同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为**当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步。项目的建设，将大大提高**在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对**城市发展的信心，必将促进与增强**的整体招商引资能力与水平。
（4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设
项目的建设，与**城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给**人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高。
（5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设
项目的建设，将提升**在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使**版块成为**旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为**的标志性休闲度假中心。项目在开发建设过程中，将紧紧围绕**“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为**的开发建设带来先进的理念，对于****版块的建设开发有着长远的指导与示范意义。
（6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播
项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进**文化产业的建设，对**旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力。项目建成后，将成为**的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承。**境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。

二、项目概况
（一）拟建地点
云南**•****大酒店建设项目选址于**县**新城区，**县位于云南省东南部、**州西北部，地理坐标为东京104°20′，北纬24°04′，距省城昆明市280公里，距**州府（**县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米。项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于**新城区的中心位置，交通便利。地块通过**大街与县城相连，距**县城直线距离不足1公里，距**风景区10公里左右。该地块属于规划中的旅游接待区。规划用地性质为商业用地。地块规划净用地面积约15.68亩。项目地势中间高四周低，整体呈四方形。项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好。地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目。

（二）建设规模和内容
1、建设规模
根据《**县**旅游发展规划》、《**县旅游业发展“十一五”规划》和《**片区详细规划》，经长期市场调查，为缓解**景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为22929.91平方米，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。
2、建设内容
（1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间35.28平方米，合计8122.3平方米。
（2）会议：454.4平方米
（3）文化娱乐：1153.4平方米
（4）餐饮：1641.2平方米
（5）商务（含商场）：453.5平方米
（6）康体：1447.4平方米
（7）地下停车库2020平方米，52个车位。
3、建筑功能规划
——**大酒店为四星级旅游大酒店，是整个**旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待。
——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为300—400人次。
——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。
——四星级旅游度假酒店，是**和**第一家四星级酒店，将成为**乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补****多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升**知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求。
（三）主要建设条件
1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托
**旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。因此，在**县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证。
**旅游度假区位于**县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村。这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映。湖边连片分布的田野、深林、花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、水、人和谐共处的**荷湖风光。荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返。
**旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以**的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示**旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示**旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本内容，展示**极具魅力的荷湖风光与荷文化旅游。
2、优越的地理位置
拟建的**大酒店选址于**县**新城区，距县老城区中心1公里，距**8公里，毗邻120亩**城市中央公园，界于景区与老城区之间，交通和地理位置处于枢纽地位。符合区内旅游、区外服务的景区总体规划设想。
3、新城区基础设施条件能满足项目要求
**新城区规划起点高，主干道60米宽，次道32米，并大部已建成，城市中心广场的核心形象已显露，周边是以接待为主的旅游项目，如星级酒店、风味食品街、购物步行街、度假村等正在建设中。基础设施水、电、路等场地条件十分良好，结合本项目实施创造了较好条件。
（四）项目投入总资金及效益情况
**酒店投入总资金8527.99万元，。所需资金全部由开发企业筹集，项目建成投入运营后，年营业总收入预计2122.81万元，总成本1364.10万元，税后利润482.26万元，9.91年收回投资。
（五）主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
建设规模

总建筑面积
㎡
22929.91

地上部分
㎡
20298.71

商场
㎡
435.5

餐饮
㎡
1641.2

客房
㎡
8122.3

地下部分
㎡
2631.2

二
工作制度

全年工作天数
天
360

日工作时数
小时
8
中午轮流进餐
三
主要动力年用量

水
M3
46355

煤
T
200

电
KW.h
196

四
项目定员
人
130

其中：营业服务人员
人
58

辅助营业人员
人
36

管理人员
人
36

五
建设指标

占地面积
㎡
10453

建筑密度
%
26.98

容积率
%
1.96

六
总投资
万元
8527.99

其中：建设资金
万元
8527.99

流动资金
万元

七
万元营业收入占用建设投资
万元
4.018

八
平均总产值（营业收入）
万元
2122.81
正常达产年
九
全员劳动生产率
万元
16.323

十
年均营业成本
万元
1364.10

十一
年均毛利润（利润总额）
万元
643.02

十二
年均营业税金及附加
万元
115.69

十三
年均所得税
万元
160.76

十四
全部投资财务内部收益率
%
6.55
（税后）
十五
全部投资财务净现值
万元
1524.4
（ic=12%）
十六
全部投资静态投资回收期
年
9.16
（税后）
十七
盈亏平衡点（BEP）
%
53.6

十八
投资利润率
%
7.54
（税前）
十九
投资利税率
%
7.01
（税后）
二十
建设年限
年
2

（六）结论与建议
本项目符合国家城镇建设的相关政策法规，符合**《**片区详细规划》精神和《**县旅游业发展“十一五规划“》的要求，符合**县”建设山水园林生态旅游城市“的城市发展目标，项目的建设，具有一定的经济效益和巨大的社会效益。
本项目属于酒店投资项目，受旅游市场和当地酒店业发展的影响很大，根据对**县和**景区旅游市场和酒店市场的调研、分析和预测，项目有较好的市场前景，财务分析结果表明，项目及经济效益上可行。本项目区位理想，有较好的发展潜力，适合开发酒店、商业等经营型物业，本项目的开发可以有效解决**县城接待能力不足、缺乏高星级酒店接待设施等突出矛盾，促进****景区旅游业的繁荣和发展。
项目建设是**旅游支柱产业的组成部分，而旅游业是调整产业结构、扩大内需，促进开放、繁荣经济、扩大就业、增加群众收入和带动精神文明建设的大事，项目开发有明显的社会效益，具有深远意义。成功的组织、实施、开发好本项目，将能为**社会经济的繁荣，为****新城区的总体建设，对**旅游产业、文化事业的进一步发展做出积极的贡献。

第二章 需求分析与建设规模

一、需求分析
1、**县旅游业现状及发展趋势
**县地处云南省东南部，旅游资源得天独厚，是云南省著名的旅游目的地，被国家旅游局确定为涉外景区并被云南省评为十大优秀景区之一的**风景区，素以峰群、湖群、洞群的高原喀斯特自然风光而著称，是云南省9个国家AAA级重点风景名胜区之一，入选12个省级旅游度假区行列。
**风景区，国家重点风景名胜区和云南省旅游休闲度假基地，为国家级旅游热线和云南三大热线上的精品旅游区。在“2006年盘点云南旅游”评选活动中，**彝族“花脸节”获年度旅游最高荣誉奖，被评为“年度最具影响力的旅游节庆活动”，云南省**景区获年度旅游最佳促进奖，被评为“年度海内外游客最向往的景区”。通过努力，最近**旅游区又被中国民间文化遗产旅游示范区评审委员会授予“中国民间文化遗产旅游示范区”称号，成为本次评选活动云南省唯一获此殊荣的旅游区。
自2003年以来，**县依托丰富的旅游资源，不断加强与东盟，以及我国西南6省区，及滇东南5市区国际国内旅游区域经济合作，全面打造旅游产品共享、客源互送、信息互通的“无障碍旅游”网络。截至目前，**县**国家级风景区已形成了别具特色、功能互补的4条国际国内精品旅游环线：昆明一**一麻栗坡一越南；昆明一**一坝美；昆明一**一师宗一罗平；昆明一弥勒一**一建水。同时与县内冲头片区的暗河、古驿道(茶马古道)、索道和温浏片区的峡谷、野生动植物以及歹马瀑布、革雷瀑布等自然景观相结合，形成“三区二瀑”格局，**旅游已是**及滇东南旅游业毫无争议的领跑者。
2008年10月，炭黑（炭房-**）一级公路开始动工建设，**到**仅需1小时，机场到**仅需40分钟；南昆高速铁路复线规划方案已经确定，**为最大的中转站，以后从**到昆明或南宁的时间均可在2个小时以内！**通道经济的规划蓝图得以完美实现。**城市价值将得到大幅度的飙升，旅游产业将迎来一个跨越式的发展机遇，前景无可估量。
近年，随着**旅游品牌的构建和景区知名度的不断提升，**的旅游事业获得了长足的进步，吸引的游客人次逐年攀升，旅游产出大幅度提高(见表1：2001年--- 2007年**旅游人数统计表，表2：**旅游总收入柱状图)。据统计，2005年，仅“五一”旅游黄金周，前往**旅游观光人数就突破10万，旅客量较去年同期增加67%，在“十一”黄金周，**的游客接待总数也超过了4万人次，全年的游客接待总量达到了75万人次，比2004年增长29%，全县旅游收入到达11336.04万元，比2004年增长20%，****成为2006年云南旅游的一大热点目的地，**旅游成为滇东南精品旅游线的重要节点和中间一环。2007年，**县紧紧围绕“筑牢基础，突出特色，强化宣传，打造精品”的旅游业发展思路，不断增强**的吸引力和竞争力，促进了旅游业的发展。截至12月31日，全县共接待海内外游客86万人次，比上年增加2.1万人次，增长2.38%；实现门船票收入1204.5万元，比上年增加144万元，增长13.6%；旅游总收入达3.01亿元，比上年增加722万元，增长2.4%；三项指标均创历史最高水平。
表1：2001年--- 2007年**旅游人数统计表
年份
国内游客（万人次）
国外游客（万人次）
合计（万人次）
2001
48
0.017
48.017
2002
50
0.019
50.019
2003
56
0.015
56.015
2004
58
0.031
58.019
2005
75
0.45
75.45
2006
83.57
0.33
83.9
2007
86
0.0659
86.0659

表2 ：2003---2007**旅游总收入柱状图

2、**酒店市场分析
调查显示，在旅游黄金季节，纷至沓来的游客使**各大小宾馆、酒店、招待所爆满，“农家乐”生意红火，各景点游人如织，日接待能力仅3000多人的游船公司在旅游高峰期每日接待游客近万人，这一切，对**景区以至**县城的现有接待设施和接待能力提出了严峻的考验，整个**县达到星级设施的酒店在10家左右，二星级以上的酒店、宾馆仅有6家，三星级的酒店仅有瑞和大酒店1家，且建设时间较长、接待设施老化、接待规格不高（见表3：**星级酒店一览表）。据**县旅游局统计，截止2005年10月**县旅游接待能力情况为：景区及县城日提供床位6517个，共计170户；其中城区110户，床位数4263个；景区60户，床位数2254个；而截止2007年底**仅新增床位300个（**县旅游局提供数据），与**近两年旅游人数的大幅增加形成强烈反差。
表3 **星级酒店一览表
酒店名称
星级
床位数
备注
瑞和大酒店
三星
225张
标间、套房
电力宾馆
二星
55间，110余张
普标、豪单、豪标、套房
电信宾馆
二星
76张
标间、套房
丰圆宾馆
二星
68间，123张
标间
兴运宾馆
二星
162张
普标
佳宝宾馆
二星
110张
标间
**宾馆
二星
326张
单间、标间、三人间、豪套
花园宾馆
准二星
106间，260张
单间、夫妻间、套间、普标
**度假村
准二星
63间，120余张
单间、标间、三人间、夫妻间
银湖宾馆
准二星
100余间，200余张
普标、豪标、豪套、三人间
数据来源：市场调查及《中国云南****风景名胜区总体规划》

**酒店业的另一个突出问题是普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。由于住宿条件的不尽人意，近年来**旅游出现了对游客吸引力下降的情况，景区的口碑和竞争力受到影响。
从整体上看，**县现有的旅游接待设施和接待能力、接待水平已是不堪重负，在接待档次和规格上，也不能满足**景区申报称为4A级风景旅游区的发展规划和未来需求。
而作为拥有丰富旅游资源和深厚发展潜力的知名景点，**以至整个**州至今尚没有一家具有一定规模和现代特色的四星级以上的酒店，现有的酒店、宾馆无论是硬件设施还是软件级旅游接待设施都不能满足日新月异的旅游业的发展需要，兴建一家具有一定规模和特色的高星级休闲度假酒店，提升**现有的旅游、商务接待水平已经是势在必行.
3、本项目SWOT分析
⑴、优势（Strengths）
·地理位置优越，是未来**新城的核心位置
·交通条件好：项目位处城市未来主干道**大道（规划中的60米大道）北侧，直通**景区，道路开阔，交通顺畅，60米大道贯通景区后，从本项目至景区只有5分钟车程。
·周边配套：毗邻120亩城市中央公园，中央公园既是与新城配套的休闲场所，更是未来**各种大型政府活动、旅游活动、民俗活动（如花脸节、辣椒节等等）的主要场所；项目周边聚集了**风情商业街区、**购物中心、风味食品街、步行街，和本项目一同构成了一个集住宿、休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的，功能完善的具有浓郁民族风情的旅游接待中心。
·作为**的第一家四星级酒店，本项目是**的地标建筑，是政府的面子工程，是**景区、**县政府乃至**州的一张名片。
·**景区为**乃至滇东南旅游人气最旺的景点，现**许多大型会议及单位接待、专题会议等均在此举行，且有越来越明显的趋势。
⑵、劣势（Weaknesses）
·受制于新城建设：**新城目前正在全面的建设中，预计其建成初具规模需要2年的时间，在此期间，新城的市政基础设施、居住氛围还不成熟。
·本项目与周边配套形成的旅游接待中心，其休闲氛围、商业氛围需要一段时间的培育。
⑶、机会（Opportunities）
·旅游业升温：**旅游近年来发展迅猛，旅游人数逐年大幅增加，对本项目形成根本性支持。
· 旅游开发建设加速：**县政府进一步贯彻中央关于解放思想的指示，将加快**旅游战略的实施，建好**喀斯特湿地植物园、天坑风景区、舍得风景区，使其成为旅游业的新亮点；并加快四大旅游新产品、五大旅游重点工程、六个旅游重点建设项目的建设。将极大改善**旅游淡旺季明显的状况。**的旅游产业将迎来一个飞速发展的黄金时期。
·**景区内部环境治理：为改善**景区内数量众多的农家乐在规划、管理上的混乱和对景区环境的破坏，保护景区的生态，**县政府作出了在2009年底全部迁出景区内农家乐的决定。届时，**将纯粹是一个原生态的景区，本项目作为政府规划的旅游接待中心，其优势将全面体现，承担起**旅游接待的重任。
· 政府支持：政府有改善县城现有接待设施和接待水平不足的愿望，有建设高星级酒店、提升城市形象的迫切要求。项目为**政府倾力打造规划的旅游接待中心，其建成将成为**的政府接待、商务接待、旅游接待的中心。
·填补市场空白：**酒店业普遍建成时间长，接待设施老化、接待规格不高，低档次的客栈、旅社、农家乐占据酒店业的主力。酒店业管理人才奇缺，管理水平低、服务质量差。本项目的建成将极大改善这一状况，占据**旅游接待的中高端市场，抢占市场空白，并且在**的政府接待、商务接待中发挥举足轻重的作用。其次，作为**州唯一一家4星级酒店，又坐落于**最具代表性的景区**，本项目的建成，完全可以成为**州对外接待的窗口，也可以吸引**州及其相邻地区大量的会务旅游人群。
·随着****机场的通航，以及交通条件的进一步改善，必将吸引大批的省外中高端旅游人群进入**旅游。
⑷、挑战（Threats）
·旅游业发展水平：现阶**旅游业存在旅游产品单一、淡旺季明显、接待设施落后、客源不广等情况，旅游水平正处于光型旅游向休闲度假型旅游过渡的阶段。

4、前景分析
针对旅游市场出现的新情况、新特点，《**县旅游业发展“十一五规划”》中明确提出了“一个旅游接待中心——**县城”的战略构想，把**县城作为**旅游的集散地和接待中心，结合**县建设山水园林生态旅游城市的目标，在**新城区规划建设旅游商品一条街、城市主题公园等娱乐、购物、休闲和住宅设施；这一构想的提出，表明了政府改善县城旅游接待设施，提升旅游接待能力和水平的决心和愿景。
结合**县建设山水园林生态旅游城市的目标，充分地利用了新城区的枢纽位置，在**新城区规划建设旅游接待区、新建高星级休闲度假酒店，同时建设旅游商品步行街、风味食品一条街等休闲、度假、住宿、娱乐、购物等相关设施，早总体上是符合《**县旅游业发展“十一五规划”》和创建“两大旅游接待区：的战略构想，在实际构建上能够丰富县城作为一级接待中心的接待、旅游、娱乐功能，能有效改善县城的旅游配套设施，提升县城的接待水平和接待质量，以发展的观点来看，也能够满足数量、质量日益增长的游客的需求。在**新城区兴建四星级的高级别休闲度假酒店，在**，乃至**州都是第一家，能有效地提升**以及**的知名度和影响力，增强**在云南旅游市场的整体竞争力，是相当必要的。

第三章 场址选择

一、 场址现状
（一）地点与地理位置
拟建项目选址根据**县**新城区规划安排于60米大道北侧中部的旅游接待区，于城市中心公园、风味食品街、步行商业购物街、**住宅小区等同属一片区。**位于**县城西北部，是通往老县城区及**景区的枢纽，地理位置比较优越。
（二）场地土地权属及占地面积
项目处于新城开发区，由新城区管委会统一办理用地手续，开发企业通过土地竞拍方式取得其开发使用权，有关手续已全部办理完毕。
项目按照城市规划处在60米道路与32米道路的交叉口处，沿60米大街长113.6米，沿32米道路长111米，地形呈正方形，总用地面积近20亩。
（三）场址条件
1、地形、地貌条件
**县地处滇东南岩溶山原丘陵地带，全县地势西南高
东北低、六诏山支系纵横全境。西南部的树皮、腻脚乡海拔大部分在1800米左右，西北部的羊雄山海拔达2501米，**县城海拔1552米，县城周边为丘陵地形、陡坡多、平地少。但项目所在的**地势较开阔，坝区面积2平方公里左右，60米大道呈东西走向，拟建场地整体地形由西向东缓倾，场地较为平坦。地貌上处于山间丘陵缓坡地带和丘谷地带，整体地貌形态为**山间丘陵地貌。地面高程介于1462.45—1474.68m之间，高差为12.23m。
2、 工程地质及水文地质条件
工程地质条件：本项目已委托中国有色冶金昆明勘察设计院，进行勘察，建设基地内地质情况已经探明，拟建场地大地构造上处于南岭东西向复杂构造带西段与**巨型旋钮构造的符合部位。区内占主导地位的是东西向构造，款15—20km，长50km以上，由东西向压性断裂、背斜及伴生的北向张扭性断了组成。求北县城以北，东西向构造及伴生的北西向断裂切截了北东向构造和弧形构造。
拟建场低范围内未发现构造断裂及发震断裂通过，整个工程场区属基本稳定。
经钻探揭露，拟建场地的地层结构总体上较为复杂，地表被素填土所覆盖，其下由第四系坡洪积粘土组成，基底为三迭下统洗马塘组泥岩和石炭系下统石灰岩，为方便设计使用，将其划分出单元层，各岩土层的岩性特征按地质单元层代号自上而下可分述如下：
1）、第四系人工堆积（Qm1）素填土：由褐黄、浅褐、灰褐色粘性土混含0—40%不等的泥岩碎块组成，局部以泥岩碎块为主，结构松散。厚度为0.5—8.80m；仅覆盖于钻孔zk31、58—60、71、73、76—88、zk+1—4、90—104、107、110—112115、1161、20—125及128—147控制地段之地表。
2）、第四系坡洪积（Qd1—P1）层：粘土②2：褐黄、浅褐、灰黄或浅黄或色，含少量角砾、砂、铁锰质结核及泥岩风化残块，可塑状态为主、局部为软塑状态，湿。层顶埋深为4.30—6.60m，厚度为2.20—13.20m，平均厚度为7.00m。仅分布于钻孔zk102—104、134、141、146及147控制地段。
3)三迭系下统洗马塘组（T1X）泥岩：
（1） 全风华泥岩：褐黄、黄、灰绿、褐、或褐红色，泥质结构，薄层状构造：全风化，岩芯呈软塑粘土及少量碎块状，容易钻进，岩块用于手易捏碎。岩面埋深为0.00—27.80m，厚度为0.50—11.60m，平均厚度为5.08m。仅分布于钻孔zk14、15、21—25、66、88、88+3、88+4=90、92、94、97、98及130控制地段。
（2） 强风化泥岩③2：褐黄、黄、灰黄、浅褐、浅黄、黑、灰褐或紫色，泥质结构，薄层状构造：强风化，岩芯呈碎块状及土状、少量为块状，岩块用手易折断。岩面埋深为0.00—22.00m，厚度或揭示厚度为1.50—20.80m；除钻孔zk15控制地段缺失该层外，其余绝大部分地段揭示该层。该强风化泥岩属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体质量等级分类属V类。
（3） 中等风化泥岩③3：褐黄、浅褐、褐灰、灰绿或黑色，泥质结构、薄层状构造；中等风化，岩芯呈块状、碎块状及土状，偶呈短柱状；岩块用锤易击碎。岩面埋深为8.70—35.10，揭示厚度为3.50—11.60m；仅在钻孔zk1、2、88、88+3、88+4、91、97及98控制地段揭示至该层。该中等风化属极软岩，岩体完整程度分类属极破碎，岩体基本质量等级分属V类。
4)、石灰岩系下统（C1）石灰岩④：青灰色，隐晶质结构，中厚层状构造；强风化，节理裂隙发育，钻孔岩芯呈角砾状、碎石状及碎块状，岩块用锤难击碎，岩体质量等级较差。岩面埋深为1.90—28.10m，揭示厚度为1.20—7.90m，仅在钻孔zk5、6、14—17、21—26、66、67、86、87、88+1、88+2、89、90及92—94控制地段揭示至该层。该强风化石灰岩层属较软岩；岩体完整程度分类属破碎；岩体基本质量等级分类属V类。
经钻探揭露及工程地质调查，本场地在未整平前为丘陵、坡谷及凹地。经整平后使得部分地段填土较厚而大部分地段三迭系下统洗马塘组泥岩和石岩系下统石灰岩已出露。该场地内泥岩极破碎、节理裂隙及发育，为若透水层；石灰岩多以石芽及石笋状出现。地表水下渗后在泥岩与石灰岩接触停滞，使得该处泥岩完全风化而较软。

水文地质条件：
目前，地下水位在-16.5m以下，场址附近无水体及河流。
（一） 地理及气候条件
**地处滇东南岩溶山原丘陵地带，地势西南高，东北低，六诏山支系大总山纵横全境。主要河流有南盘江、六郎洞河、夸墨河、托底河、官寨河、补挡河、南丘河、清水河、清平河、石葵河、盘龙河（马恒地段），分属珠江流域西江水系河红河流域泸江水系。**湖为较大的天然湖泊，水面10.8平方公里，境内最高海拔（羊雄山顶峰）2501.8米，最低海拔（弄位村）782米。由于地处低纬季风区域，气候总体上属中亚热带高原季风气候，有南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带4个气候类型，年平均气温13.2~19.7℃，年平均降雨量1000~1270毫米。
二、 供水
拟建场60米大道已完成城市供水管的敷设，可直接与市政供给管搭接，供水有保证。
三、 雨污水
现场东、南道路及地下排污水管已经完成，两侧均有地下水管，可直接接收本项目与污水的排放。
四、 供电
根据本项目建设规模，预计总用电负荷850KW，变压器安装容量1600KVA，该地区现有开闭站，经与供电部门协商，可从该开闭站引10KV双路供电至本项目变配电室。
五、 交通及道路条件
项目地处**县城乡结合部，距县城仅1公里，60米主干道与**道路连接，场地无论对内对外交通都十分方便，且全部为油路，项目不需要再对道路投资。

第四章 建筑方案选择

一、 项目总体规划方案
项目地处****新城区，规划用地性质为旅游接待区，项目用地距离**景区仅10公里，与**老县城近在咫尺，具备发展住宿、商务、休闲、度假、娱乐、购物、餐饮、体育、展示等主要功能的良好条件。项目在具体开发内容上，主要建设四星级旅游度假大酒店、体育设施、休闲度假中心、文化展示中心等综合性旅游服务设施。项目建成后，将具备旅游展示、旅游接待、旅游消费、旅游指导四大功能，将以**旅游文化综合服务基地的战略姿态，对**旅游景区、**县城形成有效补充，以旅游服务基地的战略构想从整体上提升**国家AAA级旅游度假区的旅游价值和综合实力。
(一)、功能要求和总平面布置
——规划建设总高17层，附设3层裙楼
——建设为四星级旅游度假酒店，定位于整个旅游接待区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位涉外、会务、商务接待。
——含总统套房、高档设备间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等两百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等四星级酒店的完备功能。酒店日接待能力设计为400余人次。
——含商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置。
——四星级旅游度假酒店，是**和**第一家四星级酒店，将成为**乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补****多年以来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升**知名旅游城市的品牌魅力和形象，增强对高端客户和金字塔尖消费者的吸引力。
——四星级酒店设计引进一流水准的酒店管理公司进行管理，以超值的服务回报社会和客户。
项目位于云南省**县**新城开发区，紧邻****住宅小区，正面对城市中央公园。项目建设用地10453m2，总建筑面积22923 m2，地上部分16层，地下一层为停车库，总建筑高度58.1米。项目规划为云南建筑风格，集餐饮、建设娱乐