黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告.doc
《黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与销售策划报告.doc(100页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、目 录第一章 总论51.1 项目概要51.2 项目编制的依据和范围61.3 结论与建议71.4 主要技术经济指标9第二章 项目背景和建设的必要性72.1项目提出的背景72.2项目建设的必要性13第三章 目标、建设规模和内容173.1总体目标173.2 拆迁模式173.3 建设规模和内容17第四章 建设条件与场址184.1项目地点184.2自然条件184.3市政基础设施配套条件194.4 原材料供应与保障19下载后可任意编辑,修改第五章 工程技术方案205.1 补偿安置政策依据205.2补偿安置方式205.2.2 土地补偿办法215.3补偿范围与对象235.4拆迁总体设想235.5 拆迁示范区(
2、M区)实际调查情况245.6 拆迁安置计划275.7 拆迁工程29第六章 环境保护与评价326.1 环境质量标准依据326.2 建设地点环境现状326.3 环境保护原则32第七章 组织机构与劳动定员357.1 机构设置357.2 劳动定员367.3 建设管理36第八章 项目实施进度建议388.1 建设进度计划388.2 项目建设进度表38第九章 工程招标399.1 总则399.2 招标内容及范围39第十章 投资估算与资金筹措4010.1 估算的范围和依据4010.2 项目总投资估算41第六章 工程技术方案246.1 项目组成246.2 生产技术方案246.3 主要设备29第七章 原材料供应32
3、7.1 原辅材料质量要求327.2 原辅供应34第八章 工程建设方案358.1 总平面布置358.2 土建工程368.3 公用工程38第九章 环境影响评价与节能439.1 环境保护439.2 环境现状及主要污染源439.3 项目污染治理方案449.4 绿化469.5 节能46第十章 劳动安全卫生与消防5010.1 劳动安全卫生5010.2 消防53第十一章 组织机构与人力资源配置5511.1 组织机构设置5511.2 劳动定员5511.3 人员培训56第十二章 项目实施进度5712.1 项目建设工期5712.2 项目建设期管理5712.3 项目进度安排5712.4 项目进度安排表58第十三章
4、招标方案59第十四章 投资估算和资金筹措6014.1 投资估算的范围6014.2 投资估算的依据和说明6014.3 项目投资估算6114.4 资金筹措及使用62第十五章 财务评价6315.1 财务评价依据及说明6315.2 项目计算期和生产负荷6315.3 项目成本与费用估算6315.4 年经营收入及税金6415.5 利润及分配6515.6 财务盈利能力分析6515.7 项目不确定性分析6515.8 经济评价结论66第十六章 风险分析6716.1 市场风险6716.2 产量风险6716.3 资金风险6816.4 政策风险6816.5 外部条件风险68第十七章 研究结论与建议69 福星黑山谷圣杰
5、温泉假日酒店项目可行性分析与营销策划报告目 录1 总 论31.1项目概况31.2 项目开发战略111.3 项目主要策划结论122 项目投资环境分析172.1 全国经济形势及房地产业发展态势分析172.2 重庆市投资环境分析212.3 重庆市万盛区投资环境分析212.4 项目开发战略分析213 项目地块条件分析253.1 项目地块自然条件分析253.2 项目地块SWOT分析263.3 项目适宜性分析294 市场调查分析374.1 重庆主城区房地产市场分析374.2万盛区假日酒店需求市场调查.41 5 项目市场定位及目标市场分析445.1 市场定位分析445.2 项目目标客户定位445.3 目标产
6、品定位分析456 项目规划设计446.1 规划设计条件与依据446.2 规划设计理念446.3 规划设计定位456.4 总体规划布局446.5 建筑风格与装修506.6 景观规划516.7 配套设计517 项目投融资分析557.1 投资估算557.2 投资估算过程577.3 投融资分析638 项目财务分析与风险规避718.1 销售收入预测718.2 税费计算728.3 财务分析748.4 项目不确定性分析和风险管理758.5 项目的社会效益评价808.6 环境效益评价818.7 项目综合评价819 营销推广及广告策划829.1 项目营销推广环境分析829.2 项目客户定位分析839.3 项目营
7、销推广策划的具体方案849.4 项目营销推广预算889.5 项目营销管理88结 论97黑山谷圣杰温泉假日酒店项目可行性分析与营销策划报告1 总 论1.1项目概况本项目是一个集休闲、娱乐、会议、培训、客房于一体的多功能超四星级酒店。本项目在万盛区政府及相关部门的积极支持下,2009年12月31日,福星集团正式与万盛区政府黑山谷管委会签订联合开发协议,作为政府的重点扶持项目,得到了减免区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等多方面优惠。1.1.1项目位置本项目地块位置位于重庆市万盛区黑山谷风景区南门村江流坝社(黑山谷景区南大门松林宾馆原址)。项目地靠黑山谷景区南门,分A、B两个项目地块,地块呈
8、条状,最大高差约7米。具体见图1.1所示:图1.1项目具体位置(A、B地块)1.1.2项目技术经济指标本项目分为A、B两个地块,其中A地块占地面积9009平方米,B地块占地面积4727平方米,总面积约20亩,每亩地价20万,且酒店交纳的区得部分的土地契税、人防费、配套费、出让金等给予减免,作为政府重点支持项目,尽可能的给予了相关费用的减免或优惠;地块具体规划控制指标如下表1所示:地块规划指标控制表表1.1序号项目指标1建设用地面积13736平方米2用地性质客房,配套功能用房3建筑密度55%4基本容积率1.65绿地率25%在满足规划控制指标的前提下,充分考虑市场需求状况、地块的实际情况和项目的开
9、发目标等众多因素,本设计对小区的技术经济指标进行了规划。具体的指标统计如下:A地块技术经济指标统计表表1.2序号指标名称单位数量备注1占地面积m290092建筑面积m2137492.1客房面积m294192.2配套、功能用房面积m243403客房数间2164建筑容积率1.535绿化率25%6建筑密度54.23%B地块技术经济指标统计表 表1.3序号指标名称单位数量备注1占地面积m247272建筑面积m272672.1客房面积m270932.2配套、功能用房面积m21743客房数间2164建筑容积率1.545绿化率25%6建筑密度44.56%1.1.3项目周边配套设施分析一、交通配套项目地块离重
10、庆这个中国西部唯一的直辖市不到2小时车程, 其中有高速路89公里, 路面状况较佳的县级公路和景区公路23公里, 有较好的可进入性。 此外该地已有旅游公司近百个,通过旅行社可以有车直达。 (一) 乘车交通线路: 1、重庆南坪长途汽车站(南坪到万盛大巴)万盛汽车站(打的3元)万盛南桐车站(黑山谷南门班车)黑山谷圣杰温泉假日酒店。具体如图1.2所示:图1.2 南坪汽车站到黑山谷圣杰温泉假日酒店交通线路图注:绿色键表示南坪汽车站,红色表示黑山谷圣杰温泉假日酒店2、重庆陈家坪汽车站 (陈家坪到万盛大巴)万盛汽车站(打的3元)万盛南桐车站(黑山谷南门班车)黑山谷圣杰温泉假日酒店。具体如图1.3所示:图1.
11、3:陈家坪汽车站到黑山谷圣杰温泉假日酒店交通线路图注:绿色键代表陈家坪汽车站,红色表示黑山谷圣杰温泉假日酒店(二)游客自驾交通线路: 表1.41沿渝黔高速公路走41.9公里并从万盛方向匝道进入綦万高速公路2沿綦万高速公路走32.7公里并左转到省道3033沿省道303走2.1公里并经环岛向南直行到万东北路4沿万东北路走0.7公里并经环岛左转5沿万东北路走1.3公里并向南直行到万东南路6沿万东南路走7.8公里并向南直行7走8.2公里并右转8走100米并向东南直行9走500米到达目的地二、商业配套(大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所)商场: 重百超市万盛店、重客隆万
12、盛店、永辉超市万盛店医院: 万盛医院、景星乡卫生院,目标客户来这主要是旅游观光,逗留时间不会很长,这两医院已经能基本满足其需要。学校: 区县的中小学娱乐场所:汇鑫假日酒店的洗脚城以及该地区零散分布的小型娱乐场。酒店: 万盛区仅有的两家三星级级以上星级酒店中,汇鑫假日酒店(准四星),规模较小,客房仅49间,会议室仅能容纳120人,只能满足较小规模的会议接待要求,不能很好代表该地区形象,而且酒店地处该地区市中心,被闹市包围,对于其目标客源(游客),主要来自重庆市主城区,他们来该地旅游是为了抛开闹市的烦嚣,体验自然,亲近自然,因此该酒店布局不能满足目标客户群的需要;而芙蓉丽苑(三星),已开业6年,内
13、部设备陈旧,其会议室不但小,而且惨不忍睹(天花板和墙壁到处残留下雨水侵蚀的痕迹)显然已经不能跟上该地区发展的步伐,更不符合万盛区旅游风景名胜区整体品质的打造和提升。三、项目自身配套: 严格参照“四星酒店评星要求”、考虑长远经营的市场需求,酒店集“酒店大堂、咖啡音乐吧、宴会厅、会议室及会客厅、酒店客房、保健休闲中心、KTV娱乐、精品旅游超市、员工餐厅和宿舍、森林拓展培训中心”等多功能、完善配套于一身,黑山谷圣杰温泉假日酒店的开业,将是该地区首个功能齐全的四星级酒店,成为游客首选的休闲、度假、游乐中心。 图1.5:黑山谷圣杰温泉假日酒店1.1.4项目可行条件分析产权式酒店选址有两个条件,一是产权式
14、酒店所在地具有旅游特征的自然环境,有足够的观光、康乐等旅游资源,可供客人休闲度假。二是以大城市为依托。旅游度假区产权式酒店的客户群体主要是周边的大城市居民,因此建在大城市300公里范围内,汽车里程24个小时距离为佳。一、自然环境分析:该项目位于万盛区黑山谷风景区南门村江流坝社,该地区旅游资源十分丰富,形成多样化的旅游风景带,其中主要景区有万盛黑山谷、黑山鲤鱼河、铜鼓滩、万盛石林、黑山国家深林公园、奥陶纪森林公园等。每年前去万盛旅游的游客始终保持在100万人次以上,仅在去年,万盛区的旅游直接收入就达到9100多万元。近年来,万盛区集中资金建成綦万高速公路,大大拉近了万盛与主城区之间的距离,从万盛
15、到主城,从原来的四五个小时车程,缩短到现在的一个多小时,周末到万盛度假的游客骤然增多;与此同时,万盛把旅游资源重新整合,依靠环线公路的连接,万盛石林黑山谷奥陶纪九锅箐等景点形成“抱团”。从1998年开始,万盛至今已连续举办了九届“石林苗族踩山会”和“铜鼓滩旅游漂流节”,万盛旅游名片开始享誉国内外。 黑山谷地处重庆市万盛区黑山原始森林,据万盛城区20公里。景区规划面积10.08平方公里,峡谷全长13公里,包括6公里的电瓶车观光游览线路、6公里的人行栈道和浮桥、1公里的观光索道。 景区具有“山清、水秀、林密、谷幽”的原始特征,被评定为国家森林公园、国家AAAA级旅游区、重庆首家环保示范景区。其森林
16、覆盖率达97%,现存有银杉、珙桐、高山杜鹃等植物1800余种,以及黑叶猴、穿山甲等国家一、二级保护动物, 图1.5 黑山谷风景区被专家喻为“渝黔生态基因库”。水是黑山谷的灵魂,鲤鱼河蜿蜒峡谷而行,各具情致的瀑布峰峦幽壑。走进植物王国黑山谷,险绝峭拔的山峰、郁郁葱茏的林海,溅玉飞珠的瀑布、碧波跌荡的溪河、蝉鸣鸟唱的幽.黑山鲤鱼河风景区位于万盛区南天、景星两乡之间,处于云贵高原向四川盆地过渡的大娄余脉,总面积90余平方公里。投资1.5亿元 图1.6 黑山鲤鱼河风景区建设的鲤鱼河峡谷风景区,是与重庆十佳景区万盛石林齐名的旅游风水宝地。它位于该市东南150公里的万盛区与贵州省毗邻的群山怀抱之中,可供游
17、人游览的峡谷长约30公里,景区面积90多平方公里,独特的古朴原始自然风光,品种繁多的动植物资源,立体明显的宜人气候,吸引着越来越多人们惊异的目光。素有渝黔第一漂之称的鼓滩漂流风景区,位于万盛区关坝镇和贵州省桐梓县坡渡镇镜内,距万盛城区57公里。是一个以漂流为主,观赏两岸风景为辅的景区。呈型河谷的铜鼓滩,宽10至60米,最窄处仅几米,水质优良,水量丰富,气侯四季宜人,具有春早、夏凉、秋爽、冬暖的气侯特色。河水旱不枯,冬不凉,夏不涨,四季长泻。年平均气温达18度以上。特别是 图1.7 铜鼓滩漂流风景区 冬季气温比同纬度的长江中下游地区高4度左右,正当祖国北方万里雪飘之时,铜鼓滩漂流地区仍是一片葱绿
18、,苍翠欲滴。呈现出麦苗似菲,豆花似蝶的景象。按中国科学院张宝坤方法统计,铜鼓滩漂流地区冬季较短,仅60天左右,而春、夏、秋三季长达300天以上。这里春早较为突出,2月中旬日平均气温高于10度,4月平均气温已达18.6度,春季温和降水适中,处处呈现春光明媚、百花争艳、姹紫嫣红、四处飘香的景象。这里夏季长达4个多月,从5月初开始至9月底结束,日平均气温达26.9度,极端最高气温达41度左右,夏季炎热正是人们放漂的最佳时期。由于铜鼓滩秋季凉爽宜人,10月平均气温可达18.2度,11月平均气温14度,也较为适宜放漂。黑山国家森林公园公园以丰富多样的地貌景观和山林植被及天象为特色,具有幽、静、险、狭、秀
19、的特点,因为受外界破坏较少,许多原始建筑与植被保存完好,茂密的森林与幽豁的山形地貌,加上景区内的古夜郎国文化遗址与少数民族生活习俗,为山林增添了神秘色彩。万盛石林位于万盛区南天乡境内,万盛石林距重庆市区165千米,距万盛城区20千米。万盛石林系我国第二大石林,面积2.4平方千米。它形成于奥陶系,是我国最古老的石林。万盛石林属喀斯特地貌特征,主要有剑峰石、石鼓、石塔、蘑菇石、石芽等形态,石林群峰壁立,千姿百态,石头多形似飞禽走兽,被地质学家称为天然石造的“动物乐园”;亦或似田园阡陌,炊烟袅袅,清泉碧池,悬崖飞瀑,景象瑰丽动人。主要景点有天门洞、神女峰、香炉山、巨扇石、地缝一线天、化石、石鼓、将军
20、石 等百余处。 图1.8 万盛石林风景区万盛奥陶纪公园原称重庆浒景区,位于万盛区黑山石林风景名胜区核心景区内,地处万盛旅游环线公路的中央节点,距重庆主城区110公里,距万盛21公里,距万盛石林12公里,距黑山谷6公里。整个景区规划面积12.57平方公里,其中核心区面积4.2平方公里,开发面积2.12平方公里。大自然的神奇造化,孕育出这里“林中有石,石上有树,树石共生”的天下奇观,好似一幅幅 图1.9 万盛奥陶纪公园天然盆景,被誉为“绿色石林”。 二、经济环境分析经济高速增长,高收入群体的出现。经过改革开放30多年的发展,我国已经出现了为数不少的高收入阶层,国家统计局城调队的一份抽样调查,到20
21、20年我国中等收入群体(年收入 6万元50万元),将由现在5.04%扩大到45%。此外重庆市去年全年的地方生产总值(GDP)增长预计将达到14.9%,超出该市去年初所设的12%目标,也比中国全国去年的8.4%预估GDP增长高出近一倍。据重庆市政府相关负责人透露,市政府的目标是在今年取得15%的GDP增长。展望2010年,重庆的发展要全面提速,保持好的势头,初步目标是取得15%的GDP增长,总量突破7000亿元,主要拉动经济增长为投资,预计今年将增长20%,总量超过6500亿元。根据市综合经济研究院公布的预测数据,明年我市城市居民人均可支配收入有望达到19180元19460元。这意味着,明年我市
22、城市居民人均收入至少会比今年(预计17220元)增加1960元。这些高收入阶层正在形成强大的投资与消费群体,对旅游度假区产权式酒店形成了客观需求。(一) 高收入群体的投资需求。 房地产投资由于土地资源的稀缺性和房产的唯一性因素,成为个人投资中一种保值增值的有效投资渠道。加上银行存款利率低和股市低迷,个人投资方式受到很大局限,房地产投资更受到人们的青睐。而黑山谷承诺圣杰温泉假日酒店的将近百分之八的回报率将有很大的吸引力。随着市场进入成长发展阶段,住宅市场成熟期已基本到来。买房居住的单一目的已逐渐让位于居住与投资置业相结合,使房地产投资的观念在居民个人投资意识中的地位不断强化。 (二)日益发达的交
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 山谷 温泉 假日酒店 项目 可行性 分析 销售 策划 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。