某地区旅游综合服务中心建设项目建设可研报告书.doc

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旅游综合服务中心建设项目
可行性研究报告

第一章 项目基本情况
一、项目情况
（一）研究范围
项目用地位于市区，滨临市太子河观光带、鼎翔湿地生态小镇、苇海蟹滩景区。
（二）交通区位
项目所在地，交通便利。距北京550公里，沈阳160公里，大连260公里；沟海铁路、秦沈高速铁路、京沈高速公路，连接沈大与京沈的盘海高速公路都经过赵圈河乡区域北缘。
二、可研报告编制工作依据
1、市人民政府：《市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》；
2、市人民政府：《市城市总体规划》；
3、市人民政府：《市旅游发展总体规划》；
4、市计委、市旅游局：《市旅游业“十五”计划》；
5、市旅游局：《辽河三角洲湿地旅游开发规划》；
6、《市旅游业发展总体规划》（2006—2010）；
7、《中国人民共和国环境保护法》全国人民代表大会常务委员会；
8、《中华人民共和国森林法》全国人民代表大会常务委员会；
9、《中华人民共和国水法》全国人民代表大会常务委员会；
10、《中华人民共和国水污染防治法》全国人民代表大会常务委员会；
11、《中华人民共和国野生动物保护法》全国人民代表大会常务委员会；
12、《中华人民共和国土地管理法》全国人民代表大会常务委员会；
13、《中华人民共和国自然保护区条例》中华人民共和国国务院；
14、《中华人民共和国植物保护条例》中华人民共和国国务院；
15、《中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要》国家旅游局。
三、项目建设必要性与意义
（一）设立旅游集散中心是旅游业发展的实际需要
旅游中心是向不同类型、不同消费层次的游客提供旅游全要素服务的集中场所，也是为旅游企业的经营提供一个高效的集中平台，同时还是为政府集中进行旅游公开管理的载体。
其具体的组织形式，有主要为散客出游提供服务的旅游集散中心和旅游票务中心；有为参与组团旅游的游客提供服务的旅游超市(旅行社与宾馆住宿超市)或旅游交易中心（主要参与国内外中长距离旅游、市内和区域性景点组合型线路旅游）；有为各种游客提供信息服务的旅游问询中心；为各类游客提供旅游商品集中选购的购物中心；为本地和外地政府和企业提供旅游促销宣传的旅游推介中心，有为政府提供旅游质量管理监督的旅游投诉和质量监督中心。
从各地设立旅游中心的效果看，只要经营得法，除了可以直接为群众服务，具有实践三个代表的思想的重要政治意义外，还有助于提升城市文明形象和旅游形象，进一步开发旅游客源市场，促进旅游业迅速发展，增加政府税收与企业收入，提供的大量就业岗位，是一个重要的城市经济增长点，具有良好社会效益与经济效益。
（二）市区拥有建立旅游中心的得天独厚的各类要素和条件
旅游综合中心应当建立在城市的副中心，既是交通枢纽，又拥有较为完善的城市基础设施，吃、住、行、游、购、娱诸要素配套，人流、物流、信息流富集，同时，也不是城市最发达的商业中心，区域交通、设施负荷不致于过大。而e项目区所拥有的得天独厚的地理、交通、人文、历史条件及各类旅游要素资源，优势明显，最适宜于在此建立区域性旅游中心。

第二章 项目宏观投资环境分析
在对当前的宏观经济形势和背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对项目区域旅游产业的战略地位，旅游资源、旅游产业和旅游市场现状以及目前基础设施现状进行重点分析。
一、项目宏观经济环境
在我国近年来经济持续稳定发展背景下，旅游业各项指标也取得优异成绩，在当前由国际金融危机引致的宏观经济下行环境中，旅游业作为关联性和消费性较强的产业代表，将发挥重要的经济杠杆作用，在行业政策引导下，旅游作为辽宁省旅游发展新的增长点，以及我国资源型城市转型试点城市，其发展具有重要战略意义。
（一）宏观经济环境
近年来，我国经济持续稳定高速发展，国力明显增强。2007年，国内生产总值达到24.66万亿元，比2002年增长65.5%，年均增长10.6%，从世界第六位上升到第四位，并有望在2008年年底超过德国跃升为第三位；全国财政收入达到5.13万亿元，增长1.71倍；外汇储备超过1.52万亿美元。人民生活显著改善。2002-2007年五年间，全国新增城镇就业5100万人。城镇居民人均可支配收入由2002年7703元增加到2007年13786元，增幅高达79%；农村居民人均纯收入由2476元增加到4140元，增幅达67%。
在此经济发展环境中，我国旅游产业发展态势良好，在旅游人次、旅游收入、旅游人均消费方面都呈显著的上升趋势，城乡居民平均出游率已达84.8%。以假日旅游为标志，我国国内旅游已经进入了大众化消费的新阶段。许多城市已将旅游产业定位于“支柱产业”、“先导产业”等，希望借助旅游业带动地方经济增长
自下半年以来，随着美国次贷危机向全球性金融危机甚或经济危机的转化，受外部经济环境影响，我国经济放慢趋势日益明显，为扩大内需、加速经济转型、降低出口经济下滑影响，到2010年国家将投资4万亿元拉动内需，主要投资方向为民生、基础设施建设等领域，发改委表示，到2010年底，仅中央财政的投资安排就将达到11800亿元。
作为消费性与关联性较强的产业，旅游业对拉动国民消费需求具有天然优势。为配合国家宏观经济政策，应对金融危机导致的经济下滑，国家旅游局等相关管理部门也将适时出台行业发展促进政策，同时针对拉动消费链、扩大消费面的经济发展目的，这些行业促进政策将着力于推动旅游向国民休闲方向的升级转型发展、加大旅游基础设施建设投资和更加注重国内市场。
小结：我国经济持续高速增长、人均收入显著提高等宏观环境为旅游行业发展奠定了坚实的基础。下半年以来受美国金融危机影响国内出台积极的财政政策以刺激内需，作为消费性与关联性较强的产业，旅游业配合宏观经济政策的刺激性举措力度将加大，将迎来新一轮的建设和发展高潮。
（二）项目的战略背景
是具有巨大战略价值的区域，旅游业是最具价值的产业。其区域战略价值主要表现在以下六个方面：
1、区域发展战略的交汇点
处在辽宁沿海经济增长带，面向辽中城市群，辐射辽西地区，是辽中城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点；是辽西、辽南沿海两大经济板块的战略衔接点；是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具发展潜力的战略要地，可以承接巨大的资源与机遇。
2、稀缺资源环境的至高点
随着我国经济形态逐渐转型，工业化、城市化进程不断加快，宜居、宜旅、宜业的高品质生态区域越来越少，其稀缺性越来越强，价值更加提升。
拥有两大垄断性稀缺资源：世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、生态系统保存最完整的湿地。同时，汇集了多种生态环境景观资源：
3、多重市场的汇集点
我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该区域涌集。
环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为市场的三大支撑性区域，形成三大基础性市场。其中，“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费为主，从而形成多重消费市场的组合。
4、国家战略与政策扶持的试点
是国务院确立的6个资源型城市转型试点城市之—，国家在资金、政策等方面都给予了有力的支持。如出资协助地方建立社会保障体系,构筑维护稳定的安全网；资助试点城市修复城市基础设施,进行棚户区改造；在产业规划、财政转移支付、金融信贷等政策方面对试点城市予以照顾。
5、城市空间拓展的着力点
在《辽宁沿海经济带开发建设规划》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。
6、土地整合开发的潜力点
土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然趋势。滨海大道的建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业一体化的新兴经济带。作为辽宁沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。本次生态旅游综合开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。
小结：旅游带不仅是辽宁旅游发展新的增长点，同时也是我国东北振兴、资源型城市转型试点、东北亚战略合作的重要组成部分，增强基础设施尤其是专业化旅游服务设施建设，对推动区域旅游和社会经济全面发展意义重大，并可为落实以民生、拉动内需和转型发展为导向的宏观调控政策树立典型。
二、项目区社会经济背景
位于辽宁省西南部，地处渤海之滨，辽河三角洲的中心地带。南北长87公里，东西宽105公里，总面积为4071平方公里，其中市区面积266平方公里，城市建成区面积50.4平方公里。现辖双台子、兴隆台两区，盘山、大洼两县。全市总人口122.9万，以汉族为主，有满、朝鲜等27个少数民族。
2007年全市生产总值突破550亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%；财政收入完成97.7亿元；全社会固定资产投资完成270.2亿元，增长34.3%；社会消费品零售总额达到107.6亿元，增长17.4%；城镇居民人均可支配收入14907元，增长22.1%；农民人均纯收入6391元，增长11.9%。2006到2007年，市三次产业比重由9.9:74.1:16调整为10.2:72:17.8，三次产业增加值分别增长7.5%、7.2%、11.5%。其中，其中工业增加值373.8亿元，增长7.2%。
总体分析，市近年来经济发展迅速，其主要原因是工业发展增速和城市建设等固定资产投资加大。2007年，石油天然气开采业产值409.62亿元，增长4.1%；石油加工及炼焦业产值257.48亿元,增长18.3%。
小结：市近年来以固定资产投资和石油工业大项目实现了经济高速增长，但区域节能减排、惠民富农及城乡统筹等环境及社会发展任务较为艰巨，如何实现以民生和产业经济优化发展为导向、进而推动区域的进一步科学持续发展，将是下一步工作的重点。
三、旅游资源总体特征评价
拥有双台河口国家级自然保护区垄断性资源，自然资源较人文资源丰富，适于发展以湿地生态为主题的观光旅游、休闲旅游、科考旅游等。资源总体评价是：河海湿地，本态自然；稻香蟹肥，生态之乡。
（一）以百万亩芦苇为特征，翅碱蓬为代表的湿地植被资源
市自然生长着世界罕见、亚洲最大的苇田，总面积8万公顷。茫茫苇海，浩无边际，它不仅是湿地鸟类、鱼类、甲壳类的动物天堂，还是旅游者观光旅游和休闲度假的乐园。其开发方向是苇海观光、苇海休闲和苇海游乐。
在市221平方公里的滨海滩涂上覆盖着碱蓬植物，每到夏秋时节，碱蓬变成赤红色，这便是被誉为“天下奇观”的“红海滩”。翅碱蓬的植物生理特性和生长规律至今还是自然之谜，具有极高的观赏价值和神秘魅力。其开发方向是观光旅游、休闲旅游和探秘旅游。
（二）以丹顶鹤为代表的湿地珍稀鸟类资源
市双台河口国家级自然保护区，栖息着260种鸟类，其中丹顶鹤、白鹳等国家一类保护动物4种，大天鹅等二类保护动物27种，鸳鸯、黑嘴鸥等世界濒危性鸟类3种，具有观赏价值的鸟类达百种之多，因此享有“鹤乡”的美名。湿地珍稀鸟类资源的开发方向为鸟类科考旅游、鸟类观赏旅游和鸟类知识科普旅游。
（三）以河蟹、水稻、文蛤为代表的辽河平原湿地农业旅游资源
市辽阔的河海湿地盛产多种淡水鱼类、海水鱼类、甲壳类和贝类。其中，“天下第一鲜”文蛤和中华绒螯蟹驰名中外。其开发方向为科考旅游，参与性采拾、垂钓和捕捞，河味海鲜品尝，旅游购品和纪念品。
市不仅是辽宁省重要商品粮基地和优质大米出口基地，而且还是以有机大米、有机猪肉、有机果蔬著称的生态农业之乡。其开发方向是生态农业观光旅游、农家乐休闲旅游和有机食品购物旅游。
（四）以辽河油田地质开采及石化提炼为特征的石油工业旅游资源
作为一个新兴的石油化工城市，这里坐落着中国第三大油田。在辽阔的大地上，采油钻塔林立，与稻浪、苇荡、大海相映成趣。在市内的石油主题公园和科技馆，各种采油设备微缩模型、油气矿藏地质构造图、辽河油田开发历史图片等成为油田科普教育园地。市内拟建的石油高新技术园区预示着辽河油田高科技发展的光明未 来。辽河油田工业旅游资源的开发方向是工业观光、石油科普旅游和石油新城风貌观光。
（五）以辽河文化产业园、张氏祖居、祖墓及甲午末战古战场为标志的辽河口历史文化资源
市坐落在一片抗日热土之上。这里有甲午末战纪念馆、甲午末战古战场遗址、抗日名将张学良祖居和祖墓、南大荒农垦农场、辽河碑林等历史文化载体，它们见证并承载着市的历史文化脉络，成为市重要的历史文化旅游资源。其开发方向是爱国主义教育旅游、文化观光旅游、中国书法碑林旅游等。
四、项目区旅游发展背景
市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据市委市政府《市旅游“十一五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进市旅游业的开发发展，将打造为“世界湿地休闲之都”。
的自然景观独特、绮丽、优美。沿境内海岸线看到的天下奇观——“红海滩”，现已列为辽宁“五十佳景”之一。并被省旅游部门列为对外整体推出的国际旅游路线。辽河下游的双台子河口是国家级自然保护区，总面积达8万公顷，是国际最重要的湿地之一。保护区内湿地生态环境优美，芦苇繁茂、滩涂辽阔、人烟稀少，是野生动物栖息与繁衍的良好环境。区内栖息的野生动物有321种，鸟类236种，国家一、二类保护动物31种。全世界鹤类有15种，我国有9种，在这里就有5种，即丹顶鹤、白鹤、蓑羽鹤、灰鹤、白枕鹤。所以以鹤乡著称。二界沟蛤蜊岗，涨潮为海，落潮为滩，踏浪踩蛤，风情别具。被联合国规划署列为“全球500佳”的西安生态养殖场，开辟为生态旅游区，独具特色。另外城区内建有东北平原地区最大的湖滨公园，园内的“辽河碑林”以全国唯一的通代碑林而大放异彩。中国第一家民间书画收藏陈列馆——中国鲁南书画收藏陈列馆珍藏近、现代名人书画2000多件，资料数万件。也是中日甲午战争最后一仗的战场，清军烈士纪念碑向后人诉说着那段令中华儿女刻骨铭心悲壮往事。
旅游资源总体评价：河海湿地，本态自然；稻香蟹肥，生态之乡。其中自然资源优于人文资源；自然资源中又以湿地植被、珍稀动物、水域特产等为主；人文资源以生态农业、抗日史迹、碑林、油田等为主；拥有大量适宜发展生态旅游的资源；盘山县和大洼县的资源赋存优势明显。确定了七大核心资源：一是以丹顶鹤为代表的湿地珍稀鸟类资源；二是以百万亩芦苇为特征的湿地植被资源；三是以文蛤、河蟹为代表的湿地水产资源；四是以翅碱蓬为代表的盐生滩涂景观植物资源；五是以有机水稻为代表的辽河平原农业旅游资源；六是以张氏祖居、祖墓及甲午末战古战场为标志的辽河口历史文化资源；七是以油井塔林为特征的辽河油田工业旅游资源。
小结：市旅游资源丰富，生态环境和湿地旅游资源具有较高品位和特色，其中湿地资源具有较强的垄断性，具备打造国际级旅游产品的潜力。
五、项目区旅游服务设施现状
目前城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够，旅游业的配套基础设施严重滞后。大多数基础设施与市政工程建设密不可分，主要是改善城镇交通、市容市貌为出发点，而作为旅游本身的专用性基础设施建设力度不够。
其次，旅游城镇和景区基础设施发展不均衡，除鼎翔、红海滩等少部分旅游景区附近区域交通网基本形成、旅游接待设施和安全保障体系有所发展，并配备了一些简易设施以外，其它景区的道路交通、标识体系、环卫体系、信息咨询体系和游客服务体系等专业化服务设施还处于起步状态，其中旅游带旅游服务设施建设尤为滞后。
小结：目前城镇基础设施发展较快而景区基础设施配套不够，旅游业的配套基础设施严重滞后，其中旅游带旅游服务设施建设尤为滞后，旅游带区域内公共骨干交通线路通往景区的道路交通条件差，污水处理厂、垃圾转运站等公共服务设施以及沿江旅游码头、游客服务中心、旅游标识标牌等旅游专业化服务设施奇缺，日益成为打造旅游精品的主要障碍。

第三章 市场环境分析
一、区域旅游市场现状
近年来旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的吸引力增强。2007年，市接待旅游人数760多万人，入境游客突破5万人次。
表3-1 市2003-2007年旅游统计主要指标对比表
时间
国内旅游人数（万人次）
国内旅游收入（亿元）
入境旅游者（万人次）
旅游外汇收入（万美元）
旅游总收入（亿元）

2003
159.8
10.1
0.5
288.1
10.34

2004
197.5
12.5
0.9
478.7
12.9

2005
260
15.75
1.4
723
16.35

2006
512
29.93
3.1
1275
30.9

2007
760
51
5.3
2324
52.7

资料来源：市旅游局
在2007全年旅游发展中，“十一”黄金周是一亮点，主要有以下特点：
旅游接待人数和旅游综合收入实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客134.8万人次，旅游收入5.4亿元，分别比去年同期增长62%和65%。
旅游业关联带动作用突显。2007年“十一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大幅度增加，住宿、餐饮、交通客运三兴旺，兴隆台区旅游饭店住宿率比上年同期提高25%以上，市区主要宾馆2日至5日入住率达90%以上，1日至7日入住率达85%；相关旅游餐饮也有明显的同比增长；旅游客运非常繁忙，车辆客运比去年同期增加18%。
二、游客调查分析
根据《市旅游发展总体规划》及相关市场调查资料，得到旅游的游客的消费行为具有以下特征。
（一）旅游客源增长特征分析
市1995年接待国内旅游者5.13万人次，2005年为260万人次，平均增长率高达61%。2006年接待旅游者512万人次，旅游总收入完成30.95亿元人民币，分别比2005年增长97％和90%，相当于全市GDP的6％，占第三产业增加值的38％。由于在旅游业初始发展阶段，即目的地生命周期的介绍期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。

图3-5 市2000年－2006年旅游接待人数和旅游收入
（二）客源市场地域结构特征分析
市2006年接待旅游者512万人次，其中市的居民占40%，沈阳地区占22%，京津地区的占18%，其他地方的旅游者占20%。这一旅游者构成比例说明，市的居民仍是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、科考、生态等旅游者数量预计将有较大增长。

图3-6 客源市场地域构成
（三）旅游动机与消费行为特征分析
据市2004年抽样调查，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为：探亲访友、休闲观光度假、商务、会议、文化科技体育交流、健康疗养、宗教朝拜及其他。市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景观、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游产品表现为初级观光形式。
抽样调查显示，目前来国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设施空白，项目单一等有关。

图3-7 市2000年－2004年消费行为对比

（四）旅游者的人口学特征分析
1、年龄构成
不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对优势，占到76％，45-64岁和15-24岁，其次分别为19.43%和4.57%，而14岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游市场年龄结构相似。

图3-8 市国内旅游者年龄构成
2、职业构成
不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。市旅游者在职业构成上呈现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个新兴的群体，达到12.57%。
表3-3 市国内旅游者职业组成
职业
工人
农民
军人
教师
学生
公务员
私营业主
公司职员
离休退休人员
企事业管理人员
专业技术人员
其它
比重（%）
6.8
12.5
3.2
7.9
2.1
10.5
20.9
8.9
2.1
6.8
4.2
14.1
3、收入构成
调查结果表明，市旅游者在收入构成上以收入1000元／月以下和1000-1999元／月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49％。市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以服务于广大中等收入的工薪阶层与农民为主。
表3-4 国内旅游者收入构成
月收入（元）
1000以下
1000-1999
2000-2999
3000-4999
5000以上
比重(％)
31.75
40.74
13.76
8.99
4.76

第四章 项目建设条件
作为旅游服务中心的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。
一、交通区位条件分析
该项目位于市市区，从大交通上看，至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯，境内里程90多公里，是辽西连接辽南的一条最近铁路通道，与沈秦快速铁路相接。客运直接通沈阳、大连、上海、广州等，现在又开通了直达首都北京的快车。距沈阳机场1.5至2个小时车程，且有高速公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头50多处，位于大辽河口的港，两个3000吨泊位码头已经使用。
小结：市作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是旅游服务中心项目开发的有力支撑，这为项目区的开发建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。
二、政策环境条件分析
本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：
从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于旅游服务中心建设争取更多的资金；第三，作为资源型城市转型的试点城市，国家系列战略措施的实施为旅游服务中心开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，辽宁省沿海经济带的构建，为旅游服务中心建设增加了资金投入和政策支持。
在此宏观背景条件下，市委、市政府做出了《关于加快市旅游产业发展的决定》，以湿地生态资源为依托，充分发挥旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为国民经济的支柱产业，把建设成为具有国际影响力的旅游目的地。
小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿海经济带建设的优惠支持政策，以及市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为旅游服务中心开发项目的建设实施提供了外部政策条件。
三、自然环境条件分析
项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。
所属气候区域
暖温带大陆性季风气候
四季分配类型
四季分明、温度适宜、光照充裕
降雨集中月份
7月、8月
年均降水量
632.8毫米
最冷月均气温
-8.7℃
最热月均气温
24.8℃
极端最低气温
-29.9℃
极端最高气温
34.8℃
年平均气温
9.4℃
平均相对湿度
66%
无霜期天数
186天
年日照时数
2719.3小时
年平均风速
3.5米/秒
年最多风向
南西南风
空气质量
优

小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。

第五章 建设内容与方案
一、总体构想
积极呼应政府发展湿地休闲之都、打造北方休闲城市战略的实施，利用湿地公园和万亩苇海的生态特征，以自然风光和众多鸟类为吸引力，结合自驾车形式，为到此观光休闲的游客提供露营服务，建设旅游综合服务中心。充分发挥市湿地旅游的市场资源，针对目前市场现状和问题，强调绿色环保，建设标准化、精致化的国际旅游服务中心。
二、建设内容
（一）游客集散与信息服务中心
游客集散与信息服务中心建设主要包括主体建筑及内部服务设施，主体建筑面积600平方米。在功能上旅游服务中心集游客集散、旅游信息服务、服务信息反馈等多种功能于一体。
——旅游集散中心：它是旅游中心建设项目的核心，以交通为基本要素，以旅游线路和班车为基本手段，是实现旅行者出游和以人流带动资金流、信息流，实现旅游中心聚集辐射作用的基本功能载体。
——旅游交易推广中心：以旅行社批发业务为主，批零兼营的集中交易场所，成为重庆的旅游批发与零售中心。拟引进国际国内知名旅游企业，促进旅游批发与零售业务有效开展；提供旅游展示平台与场所推介旅游线路等相关信息，实现企业与市场的最佳结合；提供旅游文化表演场所和设施。
——旅游商品购物中心：实现旅游商品现场购物与旅游商品网上交易的联合交易场所。为游客提供有较高诚信度和良好服务的旅游购物服务，建立重庆旅游特色纪念品的购物区，进而通过“前店后厂”的经营模式，带动全市各区县旅游商品的生产；逐步建立旅游商品网上交易平台，尝试建立全国性的旅游商品交易网。
——旅游咨询服务中心：为旅游者提供详细的旅游咨询服务，推介旅游线路，介绍景区、景点；受理旅游投诉，维护旅游者、旅游企业的合法权益。
——旅游信息中心：设立票务中心、旅游信息中心。票务中心引进国际先进的、标准化的销售软硬件系统，建立覆盖主城广大社区的销售网络，联网销售微机票，为游客和市民提供方便快捷的服务。信息中心实时发布各类旅游信息，并引进旅游地理信息系统（TGIS）（融地理信息系统、专家咨询系统、交易系统为一体），设置旅游信息发布大型电子屏幕和多处终端显示屏、触摸屏。
（二）生态停车场
在入口处的地势较为平坦处建设，总面积约为5000平方米，可供停车约200辆。停车场地面结构依照相关的水泥砼地面设计规范要求，并根据水文、地质条件及地质条件及地基挖填高度等综合情况而定。面层采用现浇C30水泥砼，厚度为18cm；水泥碎石稳定层（砼标号C10），厚度15cm；基层为干压级配碎石15cm厚。土基面必须压实，达到设计规范要求。
    排水、管网布置采用就近分散直接排放，高水高排，低水低排，利用现状的山沟、水沟，对它们进行整治，使之成为排雨水、洪水的出路。
突出生态主题，具有停车和休闲两种功能。停车位按块状切割划分，车位与车位之间用树木相隔，停车地采用生态砖。停车场的绿化布局以乔木为主。
（三）湿地科普馆
湿地科普馆主体建筑结合游客集散与信息服务中心，重点设计湿地相关主题的不同展演设施与形式。展馆主要分成两大部分——展示厅和影视厅，展示厅是以湿地动物标本进行了实物的展示，让参观者能与自然界的动物进行亲密接触，认知动物的形状，了解动物的生活习性。展馆在墙壁四周以文字的形式详细地介绍了中国湿地分布、分类、形成，溱湖湿地的类别、规划、保护与开发并举的模式，以及世界对湿地保护的一些做法及措施。影视厅主要是通过影像资料的形式向参观者从辽河湿地保护与开发进行全面系统了解。

第六章 投融资与进度控制
一、估算依据
1、设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额；
2、拟建地点的地形地势条件；
3、委托方提供的相关数据资料；
4、参照《2004土建》、《2004安装》定额及有关概算指标；
5、参照项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；
6、其他基本建设费取费标准；
（1）建设单位管理费：按建安工程费1.2—1.5%取定；
（2）勘察设计费：根据《勘察设计收费标准》2004年版进行计算；
（3）工程监理费：根据国家工程监理费:根据国家物价局、建设部（1992）价费字479号文有关规定，按需监理工程投资额的1.5%计算；
（4）工程招标费及其他：含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，根据有关文件综合按1%计算；
7、预备费：按相关规定，按建安工程费及其他基本建设费的5%。
二、投资估算
项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。
旅游服务中心总建设投资总额估算1260万元。
其中：服务中心工程基础造价400元；
前期费100元；
工程建设其它费用600元；
营销宣传费100元；
项目估算说明：旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为150万元，实行分期投入原则。
详见投资估算表、汽车营地和配套服务设施投资估算表。
表6-1：投资估算总表
序号
项目
费率
金额（万元）
一
工程项目基础造价

400
1
营地基本项目建设
0
350
2
旅游配套服务设施
0
50
二
前期费
3.00%
60
三
工程建设其它费
5.00%
600
四
营销宣传费

150
六
投资总额

1260
七
铺底流动资金
20%
100

三、资金筹措方案
汽车营地的建设具有很强的公益性，对周边旅游产业发展具有撬动作用。由于现阶段营地本身的收益能力较差，收益不确定性较高，吸引投资资金也就有不确定性，因而必须建立多渠道的资金融通平台，打破资金瓶颈，为开发运营提供强有力的资金保障。
（一）最大限度争取公有资金
本项目建设的汽车营地作为公益性很强的旅游项目，需积极争取政府的项目资金支持，并积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。
加大用于汽车营地旅游形象塑造和对外宣传、市场推广、规划和建设引导等专项经费，该部分资金总体上应当逐年递增，以满足市作为汽车营地旅游示范点的发展需求。同时，由于有相当部分地区，发展较落后，更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路改造资金的支持。
（二）筹措自有资金
充分发挥企业力量筹集资金，用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提高自有资金使用效率。
（三）招商引资
东北振兴计划正在起动，拥有雄厚的民间资本，积极发掘民间资本的潜力是汽车营地旅游发展的重要渠道。
在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励所有人开发营地及周边旅游资源、建设配套旅游项目，尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局。
（四）争取优惠信贷
积极争取银行信贷资金，以现有资产基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此应积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。
（五）资本化经营
逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设与发展同步协调，利用先期回收资金，进行再投资，滚动发展的良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设，建设更多旅游经营项目。

第七章 项目财务效益分析
一、财务评价
（一）财务说明与依据
l        经济效益分析测算的依据是国家发改（计）委颁发的《经济建设项目评价方法与参数》
l        经济测算范围包含开发的主要经营活动。
l        规划建设期为1年，经营测算期为5年。
l        总成本费用中，经营综合消耗成本按旅游行业的计算方法和市场价格。本项目按经营收入30%计算。
l        项目实施后，缴纳营业税，按税率5% 计算，同时以营业税总额5% 和3% 作为城建税和教育费附加来计征。
l        人员工资及福利费按当地平均水平测算。
l        固定资产折旧、无形资产及递延资产摊销按行业标准确定
l        修理费计算：修理费按年折旧额的20%计取。
l        借款利息：流动资金利息计入财务费用中。
l        其它应照章缴纳的车船牌照税等计入管理费用中。其他费用指扣除制造费用、管理费用和销售费用中工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出后的费用。
（二）财务评价指标
项目的以项目税后财务指标作为评价依据。其中：
表7-2：财务评价指数
评价指标(所得税后)
财务内部收益率(IRR)
18.25%
远高于基准收益率，经济上可行。
财务净现值（NPV、I=10%)
￥2,566
大于0，经济上可行
投资回收期（含建设期）
2.45
高于旅游项目平均回收期，可行。
评价指标(所得税前)
财务内部收益率(IRR)
25.42%
远高于基准收益率，经济上可行。
财务净现值（NPV、I=10%)
￥3,046
大于0，经济上可行
投资回收期（含建设期）
2.45
高于旅游般项目平均回收期，可行。
从以上经济评价指标综合判断，本项目具备较强的盈利能力，在经济上是可行性的。
（三）总体财务评价
从盈亏平衡分析和不确定性分析来看，该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值等指标符合相关财务要求，具有较强的盈利能力；但汽车营地作为新兴旅游项目受环境与传统观念制约，社会推广难度大，经营风险较高。
从实际情况分析，项目应重点加大宣传增加旅游量，提高收入，在建设时尽量降低固定资产投资。实在这些良好预期，对于这样基础设施相对薄弱地区，具有较大投资风险。
因此，从财务上评价该项目具有较强的盈利能力，同时也具有一定的投资风险。
二、经济价值预估
随着社会经济发展，人民生活方式的改变，社会资源的评价体系也将改变，而旅游开发可以实现资源的社会价值重估，原本并无价值的闲置资源变化无价之宝。中国经济处于高速增长阶段，各种资源性生产要素价格不断攀升，投入的资金、实物、人力资本、资源将变成可获稳定经营收益的资产，将可实现在若干年后的价值突变。
从经济发展角度评价，未来10－20年，长线操作的旅游资源（资产）增值效应，将远远超过经营性收益。

三、风险分析与控制
（一）市场风险
场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。
由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市