房地产开发程序.pptx
《房地产开发程序.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发程序.pptx(73页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、中国房地产开发程序2008年年6月月中国房地产开发程序中国房地产开发程序房地产开发的涵义房地产开发的涵义房地产开发模式房地产开发模式我国房地产开发程序我国房地产开发程序我国房地产企业主流产品开发流程图我国房地产企业主流产品开发流程图房地产开发的涵义房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金房地产开发模式房地产开发模式香港模式:香港模式:以开发商为中心以开发商为中心客户预售融资、银行按客户预售融资、银行按揭融资揭融资由开发商一家完成由开发商一家完成“买买地、建造
2、、卖房、管理地、建造、卖房、管理”纵向价值链纵向价值链开发商不持有物业开发商不持有物业美国模式:美国模式:市场化资本运作市场化资本运作聘请专业公司完成房地聘请专业公司完成房地产开发的各个环节产开发的各个环节横向价值链横向价值链开发商持有并经营物业开发商持有并经营物业房地产开发模式房地产开发模式物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式:主要采用香港模式:依赖房产销售收入和银行依赖房产销售收入和银行提供资金提供资金以销售为主的经营模式以销售为主的经营模式以圈地、圈钱为主的盈利以圈地、圈钱为主的盈利模式模式中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep 2.前期工作前期工作n nS
3、tep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep 2.前期工作前期工作n nStep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析机会机会机会机会筛选筛选筛选筛选财务财务财务财务分析分析分析分析资源资源资源资源评估评估评估评估投投资资决决策策分分析析投投资资机机会会选选择择机会机会机会机会寻找寻找寻找寻找 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决
4、策分析意向地块的意向地块的 确确 定定 进行项目进行项目资源资源评评 估估 可行性方案可行性方案 研研 究究 初步可行性初步可行性 研研 究究 Step 1.Step 1.Step 2.Step 2.Step 3.Step 3.Step 4.Step 4.投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重,第一颗棋摆在哪里,怎么摆,了越来越大的比重,第一颗棋摆在哪里,怎么摆,成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。根据城市规划状况及经济发展前景,选择意向发展地块意向
5、地块的意向地块的 确确 定定 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析在投资前,对项目的内外资源进在投资前,对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力;对项目劣势资源项目的竞争力;对项目劣势资源的改造,可以最大限度地规避市的改造,可以最大限度地规避市场风险,加速项目资金回收。项场风险,加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中,自身价值层面四大部分。其中,经济层面又可以分为
6、宏观经济层经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。面和中观经济层面。进行项目进行项目资源资源评评 估估 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析中观经济评估指标中观经济评估指标商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售额商品房空置面积及空置率房地产市场价格指标自身价值评估指标自身价值评估指标地块地貌地质条件地块内及周边的自然景观资源地块周边的城市配套状况城市发展评估指标城市发展评估指标总体规划要点城市重点发展方向及其规划项目区域和地段内的规划详细情况规划变更因素宏观经济评估指标宏观经济评估指标国内生产总值人均GDP消费总额固定资产投资银行贷款年末余额居民储蓄存款余额人均可支
7、配收入恩格尔系数房地产投资额及比例城市文化评估指标城市文化评估指标城市的经济交通地理优势城市人文研究城市综合竞争力历史文脉的研究进行项目进行项目资源资源评评 估估 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析可持续性可持续性前瞻性前瞻性整体性整体性纵深性纵深性风险最小风险最小利利润润最最大大进行项目进行项目资源资源评评 估估 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析分析投资机会分析投资机会研究的结论,研究的结论,初步判断项目初步判断项目投资是否可行,投资是否可行,并决定下一步并决定下一步具体研究工作。具体研究工作。初步可行性初步可行性 研研 究究 投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分
8、析对拟投资的项目对拟投资的项目进行全面的技术进行全面的技术经济研究,并针经济研究,并针对具体地块及市对具体地块及市场现状建议开发场现状建议开发投资模型,对建投资模型,对建设投资、成本费设投资、成本费用、现金流量等用、现金流量等进行精确控制。进行精确控制。可行性方案可行性方案 研研 究究 投资决策流程投资决策流程确定意向地块确定意向地块 成立项目研究小组成立项目研究小组 投资、策划人员投资、策划人员 设计人员设计人员 财务人员财务人员进行项目资源评估进行项目资源评估 经济层面评估经济层面评估 城市发展层面评估城市发展层面评估 城市文化层面评估城市文化层面评估 自身价值层面评估自身价值层面评估初步
9、可行性研究初步可行性研究 制定研究计划制定研究计划静态经济静态经济指标分析指标分析可行性方案研究可行性方案研究 用于银行贷款的用于银行贷款的地块发展可行性方案地块发展可行性方案 制定研究计划制定研究计划动态经济动态经济指标分析指标分析动态资金动态资金缺口分析缺口分析项目风险项目风险分分 析析 用于政府报建的用于政府报建的地块发展可行性方案地块发展可行性方案中国的房地产开发程序中国的房地产开发程序n nStep 2.前期工作前期工作n nStep 3.建设阶段建设阶段n nStep 4.租售阶段租售阶段n nStep 1.投资机会选择投资机会选择与决策分析与决策分析前前 期期 主主 要要 工工
10、作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计
11、计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记
12、立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发
13、 土地市场企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据2003年8月12号正式发布的国务院18号令,政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说,在各个城市中,仍有由政府决策的开发项目,其中有相当一部分(比如危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进行的,尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配,基本上是控制在政府手里。企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场企业取得土地的方式企业取得土地的方式资本市场中的拿地方式根据渠道不同,又可分为:投资参
14、股:用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司,以解决有钱没地形式。土地收购:直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。收购有土地的公司:为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰。企业取得土地的方式企业取得土地的方式行政命令式资本市场土地二级开发土地二级开发 土地市场企业取得土地的方式企业取得土地的方式土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、
15、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取土地的主要方式。从目前来看,不管是招标、拍卖或者挂牌,拿地大概只有一个标准,那就是价格标准。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准,而一般不过分限制参与者的资格和参与者的其它相关条件。办理国土使用证办理国土使用证以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n.受理单位:成都市国土局地产处受理单位:成都市国土局地产处受理单位:成都市国土局地产处受理单位:成都市国土局地产处受理时间:受理时间:受理时间:受理时间:1212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料:用地登记申请书及委托人和代理人的身份证
16、复印件;所需主要资料:用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件;所需主要资料:用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件;所需主要资料:用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件;土地权属证明文件;土地权属证明文件;土地权属证明文件;土地权属证明文件;建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图;线图、总平面图;线图、总平面图;线图、总平面图;建设项目批准或备案文件;建设项目批准或备案文件;建设项目批准或备案文件;建设
17、项目批准或备案文件;地籍调查表、届址点成果表、宗地图;地籍调查表、届址点成果表、宗地图;地籍调查表、届址点成果表、宗地图;地籍调查表、届址点成果表、宗地图;招标、拍卖、挂牌成交确认书;招标、拍卖、挂牌成交确认书;招标、拍卖、挂牌成交确认书;招标、拍卖、挂牌成交确认书;土地出让金缴纳情况审核表;土地出让金缴纳情况审核表;土地出让金缴纳情况审核表;土地出让金缴纳情况审核表;契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得取得取得取得国土使用证国土使用证国土使用证国土使用证 前前 期期 主主 要要 工工 作作
18、办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计
19、计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证办理房地产开发企业资质办理房地产开发企业资质以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n.受理单位:成都市建委开发处受理单位:成都市建委开发处受理单位:成都市建委开发处受理单位:成都市建委开发处受理时间:受理时间:受理时间:受理时间:2020个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料:申请资质等级的报告;所需主要资料:申请资质等级的报告;所需主要资料:申请
20、资质等级的报告;所需主要资料:申请资质等级的报告;填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申房地产开发企业资质申报表报表报表报表;企业营业执照;企业营业执照;企业营业执照;企业营业执照;企业税务登记证;企业税务登记证;企业税务登记证;企业税务登记证;验资报告;验资报告;验资报告;验资报告;开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料:土地出让合同及付款凭证、
21、国有土地使用证;证;证;证;外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程;外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程;外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程;外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程;专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。取得取得取得取得房地产开发企业资质房地产开发企业资质房地产开发企业资质房地产开发企业资质前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址
22、意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施
23、工许可证施工许可证施工许可证办理建设项目选址意见书办理建设项目选址意见书以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例以成都市建设工程为例n n.受理单位:成都市规划局综合处受理单位:成都市规划局综合处受理单位:成都市规划局综合处受理单位:成都市规划局综合处受理时间:受理时间:受理时间:受理时间:1515个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料:所需主要资料:所需主要资料:所需主要资料:建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意见书申请表申请表申请表申请表;土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件;扩建项目需提供产权证复印件扩
24、建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件;联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议;1:500 1:500地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份,其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图,并由供地单位或自有用地单位加盖公章。取得取得取得取得建设项目选址意见书建设项目选址意见书建设项目选址意
25、见书建设项目选址意见书 前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发 程序
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。