零售商铺的六项指标评估法.doc
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1、零售商铺六项指标评估法 在错综复杂、萧条萎靡商业大环境下,我们都在努力寻找商铺选址和开发致胜法则。无奈是,这种纯学术类探讨就好比高考中作文同样,永远都不也许有所谓原则答案或绝对满分,而更多只能是代表职业经理人个人见解和观点。基于数年以来行业实操经验、学习和观测,bizhe总结出如下六条评估指标。 第一项指标:和项目自身质量有关指标。 这项指标重要是评估项目与否为成熟项目或新建项目,项目所在位置、商业体量及配套设施与否齐全,以及项目目前整体销售业绩体现等。 第二项指标:和客流及客人质量有关指标。 这项指标重要看点是商场客流状况以及客人质量。对于客流而言,正常状况下自然是越多越好,但在另首先也要看
2、客流消费能力、质量以及和品牌风格吻合度,要否则再多客流也只能是过客。 第三项指标:和人有关指标。 无论是商场还是品牌商铺,前期选址和落位当然重要,但后期运行管理在更多时候才是制胜利器和笑到最终主线。运行质量好坏不仅包括商场运行管理人员配合度与专业性,并且愈加和品牌商铺自身零售人员息息有关。笔者认为,凡事以人为本,因此理论上这应当是所有六项指标中弹性空间最大且最重要一项,但可惜往往被大家所忽视或,甚至是忽视不计。 第四项指标:和商铺落位及品牌组合有关指标。 对于绝大多数奢侈品牌而言,这是一项重中之重指标。除了品牌自身所处位置好坏以外,本项指标还需着重评估商场主力品牌强弱、同层品牌组合以及邻近品牌
3、匹配度等。对于绝大多数奢侈品牌而言,品牌组合状况是他们考量一种商场关键和首要看点。更有甚者,有些品牌甚至是长期以“跟风”和“扎堆”形式进行选址,即跟着大牌和目品牌脚步走。虽说不是太科学,但相对而言却也比较保险! 第五项指标:和商铺前期装修和后期运行投入有关指标。 这是一项和品牌租户单方投入有关指标。前者“商铺前期装修投入”重要波及品牌门店单位装修造价、承租面积大小以及与否有业主提供装修补助等,属于一次性投入;而后者“后期运行投入”则重要和门店配置人员数量有关,是累积型支出。值得一提是,这项指标对于那些生意旺盛门店而言或许不是那么重要,但对于那些盈利微薄或甚至是亏损门店来说却是至关紧要。尤其是前
4、期装修投入一项,更是节流开支潜在对象和空间。 第六项指标:和租金水平有关指标。 这也是和品牌直接支出有关指标,重要是评估租金单价水平、与否有底租以及每月总租金支出等。租金单价水平高下和与否有底租重要取决于项目整体质量、甲乙双方优劣势博弈和租赁合作模式等,而每月总租金支出则同步也关系到租赁面积大小,尤其是有保底租金状况下。 图1所示就是一种“正常”商铺项目评估成果。除了有一项刚好在及格线上以外(第一项),其他五项指标都是处在“中上”和“上”水平,是可以接受成果。此外,第一项指标和第二项指标所围成三角区域(第一象限),集中反应是项目整体质量;而第五和第六项指标之间第五象限则反应多种费用实际支出状况
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