办公楼物业管理服务合同书.doc

武汉办公大楼物业管理服务协议

甲方（采购人）：武汉办公大楼
乙方（成交人）：武汉大地物业管理有限公司

根据《物业管理条例》和相关法律法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对办公楼及住宅区提供物业管理服务事宜，签订本协议。
一、物业管理区域情况
第一条 物业管理区域基本情况
物业名称：武汉办公大楼物业管理服务
地址：武汉市
物业类型：单位办公区及住宅物业管理服务
管理范围：办公区东至通道，南至北墙，西至大道边，北至公司交界围墙，建筑共计约24000平方米的区域。具体物业构成及配置的共用设施设备明细详见甲方提供的资料或实地察看了解。
二、物业管理服务事项
第二条 乙方提供服务工作重要内容
为甲方及本物业的全体业主和物业使用人（全体业主及物业使用人授权给甲方签订协议）提供安全保卫、保洁服务、水电维修、设施设备维护、环境绿化、机关临时服务等内容。
第三条 乙方为甲方及本物业管理区域内的全体业主和物业使用人提供下列的物业管理服务事项：
（一）物业范围内建筑物的共用部位（共用部位涉及楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅等）的维护，重要内容为：
1、对共用部位进行平常管理和维修养护，检测记录和保养记录齐全。
2、根据建筑物的实际使用年限，定期检查共用部位的使用状况，属于开发商保修期限内的，乙方负责督促开发商履行保修义务。保修期已满，属于大、中维修范围的，乙方应及时报告，由甲方拟定聘请第三方进行维修，在维修期间，乙方须予以配合做好维修协助工作。
（二）公共设施设备及附属建筑物和构筑物的维修养护和管理重要内容为：
1、对公共设施设备及附属建筑物和构筑物进行平常管理和维修养护。（公共设施设备涉及共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾箱、共用照明、天线、空调、高压水泵、电梯、楼内消防设施设备等）及附属建筑物和构筑物（附属建筑物和构筑物涉及道路、沟渠、水池、停车场等）。
2、建立公共设施设备档案（设备台账），设施设备的运营、检查、维修、保养等记录齐。
3、对设施设备进行规范标志，责任到人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运营正常。
4、对公共设施设备天天组织检查，做好巡查记录，需要维修，在保修期内的，乙方及时联系供货商保修。保修期已满，属于小修范围内的，乙方及时组织修复，小修费用由乙方承担（材料费由甲方承担）；属于大、中修范围或者需要更新改造的，乙方应及时报告，由甲方拟定聘请第三方进行维修，在维修期间，乙方须予以配合做好维修工作。
5、每月对消防设施设备至少检查一次，保持其完好性，可随时启用，消防通道保持通畅（新办公楼区的总消防系统、水电系统、排水系统与南浦云大楼共用，物业管理、维护等费用均包含在协议包干费用中）。
6、保持社区道路平整，重要道路及停车场交通标志齐全、规范。
7、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
8、在容易危及人身安全的设施设备上有明显警示标志和防范措施；对也许发生的各种突发设备故障设立应急方案。
（三）公共秩序维护（保安服务）和社区安全保卫，重要内容为：
1、商业广场主楼通道出入口（家属区门口）24小时秩序员执勤；商业广场裙楼通道出入口（办公楼前后）7:30至18：00秩序员执勤：老办公楼大厅24小时秩序员执勤。
2、秩序人员天天必须统一着装，持对讲机、警棍值勤，对服务区域重点部位（如与相邻单位交界处，办公大楼周边、节假日办公楼各楼层、办公一楼外侧各处）白天每2小时巡查1次。晚上每1小时巡查一次，配有安全监控设施的，实行24小时监控。
3、秩序人员必须尽心尽力，尽职尽责，不得擅离岗位，不得交接班脱节，不得在值班室进行下棋、打牌等娱乐活动，更不得睡觉。否则，甲方发现一次，乙方应向甲方支付200违约金。
4、维护好机关院内的平常车辆停放管理工作，引导车辆有序通行、停放；秩序员天天具体、准确记录外来车辆进出情况。对进出住宅区车辆实行严格的检查、登记管理；住宅区不允许未经甲方或业主批准的外来车辆停放，否则，一经查实是因乙方因素导致的，则乙方向甲方支付每车每次30元违约金。
5、外来人员必须出示有效证件并自行登记，并经工作人员或住户核算后方可放行。信访人员必须引导到办公楼一楼信访室，由接访人员接待办理相关事宜。
6、对进出社区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时采用应急措施，并报告甲方和有关部门。
8、对社区内进行安全监控和巡视，保证监控摄像头完好和无监控死角，并保存一个月内监控摄像资料。
9、严禁乞讨、收报纸、拾破烂、推销人员、游动商贩等闲杂人员进入办公区域，否则，甲方发现一次，乙方应向甲方支付50元违约金。
（四）保洁服务，重要内容为：
1、天天机关工作人员下班后对办公楼所有卫生间、楼道、通道、涉及楼梯扶手等公共部位进行保洁一次。
2、天天工作人员下班后，清洁部分办公室的卫生并在第二天上班前打好开水。
3、按照甲方的告知，及时准备会议室开会前的准备工作（涉及茶水、打开相关设施设备）会议后，做好会后的卫生清扫及收检工作。
4、不定期巡检公共场合的卫生，发现有污物、垃圾及时清扫干净，办公区域的卫生间必须保证无污物、无异味。
5、逢冰雪天气，白洁人员及时清扫出通道，方便办公人员和车辆进出。
6、做好窗户、玻璃大门的清洗工作，楼道对外玻璃一月一次擦洗。大厅玻璃每周擦洗一次。
7、物业区域内的垃圾每日至少清运一次，保持垃圾桶清洁、无异味。
8、社区道路、停车场、绿地、一楼大厅、楼道每日清扫保洁1次；楼梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃、路灯、楼道灯每周清洁1次，并及时扫除路面积水。
9、由一名保洁人员对公共部位进行不定期的巡视，保证公共卫生环境的清洁，没有垃圾和异味。
10、共用雨、污水通道每季疏通1次；雨、污水管道每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每半年清掏1次，发现异常情况及时清掏。
11、根据本地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（五）装饰装修管理，重要内容为：
1、根据《住宅装饰装修管理有关规定》和《业主规约》规定，建立完善的《业主住宅装饰装修管理制度》。业主装修前，依照规定审核业主或物业使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的严禁行为和注意事项：每日巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危机房屋结构安全及拆除共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻施工并报告甲方和有关部门。
2、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻。
（六）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案等物业资料等。
（七）代理书刊、信报、快递等分检，并及时送达或告知。
（八）做好市政、环卫、供水、供电、供气、通讯、邮政消防等公共部门的衔接工作，以及其他涉及物业管理的行政外联事务。
（九）受甲方委托，为武汉科技大楼购电、供电至用户计量表，乙方按甲方拟定水电价格收费，并自负盈亏。
（十）区域内的绿化维护（按规定定期修剪、整枝、除杂草、浇水、防虫等）。
（十一）其他委托服务事项：其他可委托乙方对其提供物业管理服务协议范围以外的服务，服务内容和费用由双方另行商定。
三、物业管理服务质量
第四条 乙方提供的物业服务标准应不低于《普通住宅社区物业管理服务等级标准》（中物协[2023]1号）所规定的二级以上标准。
第五条 本协议对乙方服务质量方面规定：
1.区内道路完好率95%以上；
2.室外照明完好率90%以上；
3.沟渠池井完好率90%以上；
4.消防设施及排水管网：管道畅通，无堵塞；无泄漏；消防设施正常有效；
5.共用标示导示：标记实行完好率98%；标示无损坏；
6.其他共用设施：保证围墙安全使用；
7.智能化系统：系统性能良好，正常运营；设施完好，整洁有序，无破损；
8.物业管理区域明显被撬被盗事件，经公安部门拟定被盗事件，体积在0.6*0.6*0.6米以上物品，由乙方负责实价补偿。甲方及业主其他体积在0.6*0.6*0.6米以下财产被盗（不含金银、钞票、有价证券、珍藏物品、通讯工具等贵重且便于携带的物品），如乙方存在未尽安全保障责任之行为，则根据其过失大小进行适当补偿。
四、物业管理服务费用
第六条 物业管理服务收费选择包干制，乙方不得以亏损为由规定增长费用、减少服务标准或减少服务项目。
物业管理服务费用的构成涉及成本、法定税费和物业管理公司的利润。
第七条 本物业的管理服务费最高每年协议总价为人民币：叁拾壹万元整，即每月人民币￥25833.00，每月结算1次（甲方按服务费百分之五的标准提取服务质量保证金，如乙方无违反协议内容行为在协议到期后一次性付清）甲方按每月将物业管理费汇至乙方指定的银行账户。
第八条 责任区公共部位照明、绿化、值班（甲方指定地）等所用水电费，平常维修配件购置费用由甲方承担，交环卫部门的费用由甲方承担。
第九条 办公区电梯的电费、年检费、维修费由甲方承担实际支出的百分之五十，其他部分由此外业主承担。
第十条 其他相关费用划分
乙方所收取的费用不包含公共及私有财产和人身安全投保的保险费用。
物业服务管理设施和用品及物业工作人员生活用品的购买和添置由乙方负责。
五、双方的权利义务
第十一条 甲方权利和义务
1、甲方负责告知办公人员节假日和非上班时间进入办公楼一律从办公楼后门值班室出入。
2、审批乙方提出的物业管理服务方案，年度管理服务计划，维护养护计划，年度财务预决算报告，监督检查乙方各项方案计划的实行。
3、监督乙方的管理，提供物业管理的办公用房，支持乙方的管理服务工作。
4、负责引导甲方工作人员及全体业主、使用人接受乙方的物业管理，委托业主委员会作为全体业主和使用人的物业管理和平常协调机构，负责将业主的意见和规定汇总后与物业公司交涉，其管理效力与甲方等同。
5、委托乙方对违反物业管理法律、法规和政策以及本物业管理制度而损害甲方利益的行为进行阻止、调解、情节严重的向公安部门报告并协助解决。
6、不干涉乙方依法或依照协议规定内容所进行的管理经营活动。
7、乙方所聘用人员，因责任心不强，服务不到位，发生偷盗现象等治安及安全事故的，甲方有建议解聘权。
8、有关《管理条例》等法律、法规、规章规定的属于甲方的其他权利义务。
第十二条 乙方的权利和义务
1、乙方须具有物业服务公司二级资质，并向甲方提供资质证书及营业执照的复印件进行备查。同时按照协议约定的物业管理服务事项和服务质量提供相应的服务。
2、按照协议约定的收费标准和方式向甲方收取物业服务费。
3、承接物业时、应对物业共用部位、共用设施设备及所有隐蔽工程进行查验，并做好书面记录和签认工作。
4、未经甲方书面批准，不得将物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务公司或机构，也不得将该区域的所有物业管理转包委托给第三方。
5、根据业主或物业使用人的委托，提供除协议约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
6、不得侵害甲方、业主、物业使用人的合法权益，不得运用管理事项获取不妥利益。
7、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项、及时解决投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
8、结合本物业管理区域的实际情况，制定安全应急预案、编制物业管理服务方案、年度管理服务计划、维修保养计划、年度财务预决算报告。
9、劝告、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。办公区、住宅区发生打架斗殴，保安人员应及时制止，如情节严重应及时报警，防止事态扩大。
10、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采用应急措施，并及时向行政管理部门报告，协助做好救助工作。
11、非经甲方和所有业主及物业使用人许可并办理有关手续，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备用途，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地。
12、本协议终止时，在甲方监督下，将物业管理用房等财产、有关账目和物业管理相关资料及时如数交给新的物业管理公司，如交接手续不全或拒绝交接，扣除所有服务质量保证金。
13、根据有关法律、法规、政策及协议的规定，制定本物业的各项管理办法、规章制度、实行细则，自主开展各项管理经营活动。
14、按甲方所确认的物业管理服务范围、具体项目和服务标准提供服务，收取政策性服务费用。
15、负责编制公共部位房屋及附属设施、设备中、大维修计划方案，报甲方审批。
16、接受甲方物业主管部门的监督、指导。
17、未经甲方批准批准不得占用本物业的公共部位和政变其使用功能。
18、乙方必须选派较高素质的工作人员。其人员必须具有道德品质、身体素质好、敬业精神强、工作作风等四项基本条件，乙方应经常加强对下属工作人员的责任意识、安全意识、服务意识等方面的教育和培训。
19、乙方必须保证甲方所核定的各个岗位的人数，但有权根据需要，在与甲方协商一致后，对下属工作人员进行调配。因人员调整产生的责任和发生的费用乙方自负。
20、保证所聘用人员身体健康，年龄不能超过55周岁，并胜任所应聘的岗位规定与其签订书面的劳动协议并提交给甲方备案，为聘请人员购买相关社会保险（五险一金），保证人身安全，聘用人员因违反纪律、法规和其他制度而导致后果的，由乙方自行承担一切责任。
21、.统一为员工配置岗位相一致的服装，保证所有员工在上班期间服装规范、整洁，保持良好的形象。
22、乙方所指派的人员因劳动关系、患病、因工或非因工导致人身伤亡事故纠纷，均由乙方自行解决并承担相应的法律责任，与甲方无关，并不得因此影响甲方的正常办公秩序。
23、《管理条例》等相关法律、法规、规章制度的乙方其他权利、义务。
第十三条 根据甲方的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：
1.制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守。
2.采用批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《业主公约》及公众管理制度的行为。
第十四条 物业管理用房属全体业主所有，由乙方在协议期限内无偿使用，但不得擅自改变其用途。
六、 协议期限
第十五条 本协议期限自2023年1月1日至2023年1月1日止。
协议期限届满前一个月。甲、乙双方如故意向续签协议，应按相关政策报批并履行正式手续方可；双方未能续签协议的，乙方应在协议届满后七日内退出物业管理，交还物业管理用房及所有资料。属于乙方征得甲方书面批准添置的不能拆迁的固定资产双方可协商作价给甲方。
七、违约责任
第十六条 乙方除按协议约定进行公共部位的保洁外，增长有关办公室、会议室的保洁工作，不另行增长服务费用，甲方不定期对保洁工作进行抽查，卫生有死角，明显积灰现象的经甲方、业主、使用人告知一天内未组织人员清洁，乙方每次应支付违约金200元。乙方保证排水、排污管道沟井的通畅，若出现公共水管破裂、下水道堵塞（无特殊情况）在24小时内乙方未修复，乙方每次支付200元违约金，乙方应在加强对办公楼进出人员的管理，做好值班记录，因管理不到位，出现偷盗事故，乙方每次应支付1000元违约金并附补偿责任。
第十七条 如因甲方因素，导致乙方未完毕规定服务质量或直接导致乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权规定甲方期限改正，仍不改正的，有权解除协议。
第十八条 如非因甲方因素，乙方服务不符合质量规定或直接导致甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿；甲方有权规定乙方限期改正，视情节轻重扣除当月乃至全年服务质量保证金，并有权解除协议。
第十九条 因甲方房屋建筑、设施设备质量或安装技术等因素，导致重大事故或损失的，由甲方承担责任并负责善后解决；因乙方管理不善或操作不妥的因素导致重大事故或损失，由乙方承担责任并负责善后解决。产生事故的直接因素，以政府有关部门的鉴定结论为准，鉴定机构由双方共同选定，鉴定费用先由提出异议的乙方承担，最终由责任方承担。
第二十条 乙方的物业管理服务不能达成协议“物业管理服务质量”约定的标准，应承担违约责任，并补偿甲方及相关业主相应的经济损失，乙方未依约完毕协议规定的“物业管理服务事项”的，累计达三项以上，或经三次以上告知仍不改正的，甲方有权解除本协议。
第二十一条 乙方因某种因素，不能履行协议，或对甲方导致危害，甲方有权解除本协议，并扣除服务质量保证金。
第二十二条 乙方向甲方支付的违约金由甲方在每月应支付的服务费中扣除。
八、 其他事项
第二十三条 本协议的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人，业主可与物业使用人就本协议的权力义务进行约定，但物业使用人违反本协议约定的，有关业主应当承担连带责任。
第二十四条 本协议的附件为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
第二十五条 本协议未尽事宜，双方可以另行以书面形式或签订补充协议，补充协议与本协议存在冲突的，以补充协议为准。
第二十六条 本协议在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可向人民法院起诉。
第二十七条 本协议一式两份，双方各执一份，甲乙双方签字盖章生效。

2023年1月1日