标书、文件--物业管理博雅华府技术标标书.doc

目录一、服务内容1二、组织架构2三、岗位人员配置及分工3四、岗位职责4五、管理和服务目标指标6六、服务标准12七、物业承接查验25八、业主入住和装修管理26九、物业管理规章制度35十、公众管理规定47十一、物业服务规范49十二、投诉处理54十三、档案管理规范56十四、物业质量考核60十五、员工培训66十六、突发事件处置预案67十七、特色服务75十八、精神文明建设76十九、物资器材工具设备等配置78二十、费用测算7981一、服务内容1物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；2公共绿化的维护；3. 公共区域环境卫生的维护；4. 公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；5. 物业服务费用收支管理；6. 物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；7. 物业维修、更新、改造费用的账务管理；8.物业服务档案和物业档案的保管；9. 其他物业管理事项。二、组织架构组织架构：物业管理处管理处经理工程维修部客户服务部秩序维护部环境事务部三、岗位人员配置及分工：序号工种人数1项目经理12客服主管13客服34收费员15环境主管16保洁员207绿化员28工程主管19维修工510电梯工111秩序主管112秩序领班413秩序维护员1214监控815合计61四、岗位职责一、项目经理岗位职责1直接向公司负责，认真贯彻执行公司的各项决议。2根据国家法律法规和顾客的要求，依据公司经营目标，进行公司质量决策，对企业的质量体系和服务质量全面负责。3保证各项质量活动的正常开展，对工作质量和服务质量负全面责任，适时向公司报告项目运行情况。4确定并提供充分的资源，培养人才，提高公司服务质量和员工素质。6完成公司授权安排的其他工作任务。二、客户服务部岗位职责1处理工作中的突发事件，并向项目部经理呈交事故处理的书面报告。2受理住户需求与投诉，对服务工作质量进行跟踪、回访。3监督住户维修单的完成情况。4掌握业主、使用人的基本情况；负责各项费用的收缴。5做好业主或使用人来信、来访的接待工作，处理投诉要有文字记录，并定期整理存档和上报。6认真接待业主或使用人的咨询，积极做好巡访，主动上门服务，为其解决困难或问题，建立良好关系，调动其参与物业管理的积极性。7完成项目部经理交办的其他工作。三、秩序维护部岗位职责1准确传达经理的工作安排；拟定培训计划，并组织实施。2组织训练义务消防队伍，并具体组织消防演习。3熟悉本社区人员情况，严格执行来人来访登记制度。4严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。5熟悉社区消防器材安装位置，掌握各种器材的使用，遇到突发事件能正确进行处理。6巡查社区内各公共部位设施设备的完好情况，做好记录。7维持园区内的治安秩序。8上岗时要认真检查设备设施，认真做好防火、防盗工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确定社区的安全9完成领导交办的其他任务。四、工程部岗位职责1每日巡查主要设备的运行技术状况，发现问题立即进行处理，并上报工程主管。2定期对设备设施进行维修保养。3准时到达工作岗位，服从领导的调度和工作安排，按时、按质、按量地完成任务，不擅自离岗和串岗。4完成领导交办的其他工作。五、保洁绿化部岗位职责绿化：1科学的绿化养护计划,并严格执行。2垃圾日产日清，封闭转运。保洁：1、负责本作业区域的各项保洁工作，达到质量合格，符合贯标标准；2、按时巡视，对不合格项及时处理；五、管理和服务目标指标我公司在认真做好管理，不断提高员工自身素质及专业水平的同时，为用户提供优质、快捷的服务，满足客户的各种合理需求，让客户万事如意是我公司服务的目标。为做好项目物业管理工作，我公司凭借多年来积累的物业管理经验，特做出如下指标： 一、房屋及配套设施完好率承诺标准：97%测定依据：完好房、基本完好房面积建筑物面积100%97%保证措施：1、制订详细的房屋配套设施维修养护计划，并严格执行。2、常维护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。3、房屋及配套设施的巡查、保养及质量标准量化分解并落实到个人。4、严格二次装修管理，建立立体交叉监管网络，对施工单位实行跟踪管理，防止损坏房屋结构。5、确保园区内无违章搭建及损坏公共设施，出现问题及时处理。二、维修及时率服务目标：100%测定依据：已完成零修、急修数总零修、急修数100%保证措施：1、建立严格的维修制度，实行24小时值班制度，设立用户报修专线电话。2、维修人员在接到维修通知20分钟内到达现场，做到零修立即处理，急修不过夜。3、根据园区实际情况，储备一定量的常用材料及工具，以备急用。4、实行报修填单制度，并经用户（报修人）签字确认后返回存档。5、设立专业抢修队伍，如遇重大问题，在最短的时间内及时抢修，做到不影响用户的正常使用。6、定期对维修及时率进行统计，并作为相关部门及个人的考核依据。7、遇停水不超过2小时；遇停电不超过2小时； 三、维修工程质量合格率服务目标：100%测定依据：质量合格的维修单数总维修单数100%100%保证措施：1、分项检查，确保维修工程的合格，做到客户满意，满足客户需求。2、加强维修技工的专业培训，技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行工作。3、建立维修回访制度和维修工程客户质量鉴收制度。4、复杂的维修工程，制定详细的工程施工方案；工程主管现场指导、监督和验收。外购材料、备件质量严格控制，确保质量合格。四、维修工程回访率服务目标：100%测定依据：维修回访数总维修数100%100%保证措施：1、对于维修的项目实行回访制度，并做好记录归档管理。2、采用电话、上门、书面征询的方式进行回访，做到虚心听取用户意见。3、每月对维修单进行系统、分析，对于回访中发现的不足之处，及时进行整改，并提交分析报告。五、清洁、保洁率服务目标：95%测定依据：保洁达标面积保洁总面积100%=95%1、落实责任人进行保洁工作，并实行随时清洁的动态方式。2、保洁主管负责进行巡查工作，认真做好巡查记录，并进行记录归档3、配备完善的垃圾收集及处理设备，方便用户使用。4、每日巡视检查保洁情况，发现问题时处理。5、加强宣传教育，提高用户保洁意识；提倡“全员保洁，人过地净”，确保环境空气清新。6、公共场地每天清扫，保洁二次；六、道路完好率及使用率服务目标：90%测定依据：道路、车场完好面积/道路、车场总面积100%=90%保证措施：1、制订详细的养护计划，定期巡视和维护。2、落实责任人进行保养，并建档记录，确保道路完好、畅通。3、设定专人负责道路养护的监督执行及市政工程进入管辖区内施工的跟踪协助工作，并做好相应记录。七、路灯完好率 服务目标：99%测定依据：室外照明灯具完好数灯具总数100%=99%保证措施：1、落实责任人，实行巡查制度，建档记录。2、设专人监督巡查，确保路灯完好，无损，正常使用。3、定期清洁，养护。八、绿化完好率服务目标：97%测定依据：完好绿化面积总绿化面积100%97%保证措施：1、制定科学的绿化养护计划，并严格执行。2、绿化主管每周对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为绿化工作考核依据。3、定期开展绿化环保知识宣传，增强绿化爱护意识。4、对管辖区内摆放、种植的绿化植物定期检查，不必要的进行更换。九、消防设施、设备完好率服务目标：99%测定依据：消防设施完好数消防设施、设备总数100%=99%保证措施：1、贯彻“预防为主、防消结合”的方针，定期开展消防检查，宣传工作；让用户了解一定的消防知识。2、落实责任人，实行巡视制度，建立相关档案，并做好记录。3、定期进行维护和检修工作，确保消防设施完好无损，正常使用。4、加强巡视，及时消除管辖区域内的火灾隐患。5、对消防系统的稳压泵、消防泵每周进行巡视、检查，确保其功能正常使用。十、火灾年发生率(1%)保证措施：1、实行全员义务消防员制，制定严格的消防管理制度和详细的消防应急方案，建立一支“消防快速反应队”。2、每年定期组织进行消防培训和演习。3、定期开展各种形式的安全用电和防火宣传，提高用户消防意识。4、管辖区内所有动火作业，必须进行申报登记；并配专人监护，配备足够的消防器材。5、定期为用户提供安全用电检查和燃气管路检测，及时消除隐患。6、设置专人负责日常巡视，发现隐患，及时消除，以确保消防安全。7、做好相应巡检记录。十一、用户有效投诉率和处理率 （1）年有效投诉率服务目标：2%以下测定依据：有效投诉次数投诉总数100%2%保证措施：1、不断树立和培养员工的服务意识，为用户提供优质的服务，使员工追求用户百分百的满意。2、设立投诉电话和投诉信箱，保持用户和物业之间沟通渠道的畅通。3、定期安排回访，了解用户的需求和愿望。4、定期考核，及时改进管理工作中的不足之处。（2）投诉处理率服务目标：100%测定依据：处理有效投诉次数有效投诉总次数100%=100%保证措施：1、设专人接受用户的各类投诉，并做好投诉记录，递交相关责任部门。2、相关部门接到投诉后，立即采取措施，在预定时间内向用户回复。3、暂时无法解决的问题制订解决计划，并向用户进行解释。4、建立投诉处理结果跟踪制度，做好归档工作。十二、用户综合服务满意率服务目标：98%以上测定依据：（满意人数+基本满意人数）调查总人数100%98%保证措施：1、实行开放管理，向用户公开服务内容，服务标准，使物业管理工作始终处于用户监督之中。2、设立意见征询箱和受理电话，每半年向用户作一次满意率调查，并进行分析，及时调整和改进管理服务方案。3、对不符合项提出纠正和预防措施，并将实施结果公布。4、每年开展一次评审等活动，不断改进和完善工作质量，确保用户满意。十三、档案建立与完好率服务目标：95%测定依据：完好档案数量应建档案总量100%95%保证措施：1、制订严密的档案管理制度，配专人管理，配置完善的档案储存设施和场所。2、加强档案资料的收集、分类和归档管理。3、实行“人机双轨”制，确保资料的安全可靠。4、对档案资料记录真实、准确；对档案资料严格保密。十四、设备运行完好率服务目标：98%测定依据：完好设备数量设备总量100%=98%保证措施：1、加强对设备运行巡查制度，完善设备的保养、维修制度。2、实行设备负责人制度。3、高低压、水泵等设备定期检查、维修、保养，确保不影响用户和使用人的正常使用。4、建立整套的设备档案资料，使设备从安装、运行到保养都做到及时记录以及设备的出厂日期、联系电话都有据可查。5、设备有专业的抢修队伍，遇重大鼓掌能够及时排除，以保证设备的正常运行。六、服务标准（五星级）1.1 综合管理服务1.1.1 前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。1.1.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。1.1.3 客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。1.1.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。1.1.5 对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。1.1.6 住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上住宅小区项目经理任职经历。1.1.7 实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况.1.1.8 能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。1.1.9 每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。1.1.10 每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。1.2 房屋管理与维修养护服务1.2.1 房屋管理1.2.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。1.2.1.2 每年第四季度制定下一年度维修养护计划。1.2.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。1.2.1.4 房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1.2.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。1.2.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁、统一、美观，无安全隐患或破损。1.2.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。1.2.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。1.2.1.9 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。1.2.1.10 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.2.2 维修养护1.2.2.1 巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；每季检查1次墙体、墙面；每季检查1次顶棚；每季检查1次楼梯、扶手；每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；每季全面检查1次楼板、地面砖；每季检查1次通风口；每半月巡查1次小区各标识；每周全面检查1次公共门窗；每周巡查1次路面、侧石、井盖等；每周巡查1次围墙；每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。1.2.2.2 维修服务在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理。依照合同约定，属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24小时内向业主委员会提出书面申请，根据业主大会的决定组织维修。1.2.3 装饰装修管理1.2.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。1.2.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。1.2.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。1.2.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。1.3 共用设备设施运行、维修、保养服务1.3.1 供配电1.3.1.1 总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。1.3.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。1.3.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。1.3.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。1.3.2 公共照明1.3.2.1 院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。1.3.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。1.3.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。1.3.3 电梯1.3.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。1.3.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。1.3.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴年检合格证。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。1.3.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。1.3.4 给排水1.3.4.1 生活供水1.3.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。1.3.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。1.3.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。1.3.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。1.3.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。1.3.4.2 雨污水排放1.3.4.2.1 公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。1.3.4.2.2 雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。1.3.4.2.3 污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.3.4.2.4 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。1.3.4.2.5 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。1.3.5 供热设施1.3.5.1 自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。1.3.5.2 每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。1.3.5.3 供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。1.3.5.4 维修人员每日10:00、22:00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。1.3.6 安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：监控系统，做到： 设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰； 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养； 设备出现故障，能及时修复。门禁系统，做到： 每周巡视1次，保证系统工作正常； 门锁、对讲主机检查保养每季1次； 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。电子巡更，做到： 调试保养每季1次，保证正常运行； 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。周界防范系统，做到： 主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次； 报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号； 系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。1.3.7 防雷接地系统1.3.7.1 每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。1.3.7.2 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。1.3.8 景观配套附属设施设备1.3.8.1 每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。1.3.8.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。1.4 协助公共秩序维护服务1.4.1 人员要求1.4.1.1 专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。1.4.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。1.4.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。1.4.2 门岗1.4.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。1.4.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。1.4.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7:009:00、17:0019:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。1.4.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。1.4.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。1.4.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。1.4.3 巡逻1.4.3.1 制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。1.4.3.2 每日定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。1.4.3.3 巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。1.4.4 车辆管理1.4.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。1.4.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。1.4.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。1.4.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。1.4.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。1.4.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。1.4.4.7 车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。1.4.4.8 非机动车应定点停放。1.4.5 监控1.4.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。1.4.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。1.4.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。1.4.6 紧急事故防范1.4.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1.4.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。1.4.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。1.5 保洁服务1.5.1 楼内保洁1.5.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。1.5.1.2 楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。1.5.1.3 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。1.5.1.4 共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。1.5.1.5 电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁2次，灯饰及轿厢顶部每月清洁2次，保持干净、整洁。1.5.2 外围保洁1.5.2.1 道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。1.5.2.2 绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。1.5.2.3 水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。1.5.2.4 休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。1.5.2.5 3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。1.5.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。1.5.2.7 天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。1.5.2.8 设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。1.5.3 车库、车棚1.5.3.1 地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。1.5.3.2 天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。1.5.3.3 门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。1.5.3.4 指示牌、指示灯保持整洁。1.5.4 垃圾收集与处理1.5.4.1 垃圾桶布局合理，楼道内每层宜设置1个垃圾投掷点，方便业主使用。1.5.4.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。1.5.4.3 建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。1.5.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。1.5.4.5 能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。1.5.5 卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。1.5.6 动物管理物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。1.6 绿化服务1.6.1 绿化养护有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到： 对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护； 定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%； 对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露； 绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好； 适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害； 树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦； 定期组织浇灌、施肥和松土。1.6.2 环境布置1.6.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。1.6.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。1.6.2.3 设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。1.6.2.4 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。1.6.2.5 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。1.7 特约服务物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：家庭安装、维修服务；家庭保洁服务；家庭餐饮服务；钟点工服务；洗衣服务；商务（打字、复印等）服务；房屋租赁、出售等中介代理服务；老年人陪聊服务；小家电维修服务；搬运服务等。2 监督与投诉2.1 信息收集物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：直接与业主沟通；向业主发放调查问卷；来自各种媒体的报道；收集各种渠道的业主投诉。2.2 投诉处理2.2.1 物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。2.2.2 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。2.2.3 认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。七、物业承接查验我公司将重点从以下几个方面出发，切实做好项目的承接查验和移交工作：1既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；2承接查验中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；3落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修。 三、承接查验工作目标1明确交接双方的责、权、利关系2确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益3为以后的物业管理创造条件：通过物业的承接查验，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。四、入住管理要点1提示业主在入住前明白办理入住手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。2为业主办理入住手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。3即时完成入住注记。4受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。五、业主入住流程我们将根据项目的实际情况保证业主入住的便捷和高效率。1业主携带购房合同、身份证原件（如属委托携带购房合同、委托授权书、委托人与代理人的身份证件）到开发商销售部办理入住资格验证。2物业管理员陪同业主验收房屋，并在收楼单签字。3业主到开发商财务部办理房款结算、产权代办手续、领钥匙单。4客户管理处客服员登记业主资料、签定装修管理协议、其他手续办理八、业主入住和装修管理入住管理制度1 目的保证业主顺利交房入伙。2 适用范围适用于竣工，具备交付使用条件的项目的业主入伙验房。3 职责3.1 客户服务部负责入伙验房计划、交房文件表单的编制，部门的协调。3.2 客服主管负责协助安排现场业主入伙验收工作。 3.3 客服负责具体办理，其他相关部门工作人员负责协助办理入伙手续。 3.4 财务人员负责核收各项入伙费用。 3.5 工程管理部负责收楼时发现的售后服务整改的跟进和水电的开通工作。3.6 程序要点3.6.1 办理入住手续的前提条件。a. 已经通过接管验收，达到入住条件。 b. 已经通过接管验收； c. 房屋无重大质量问题； d. 工程遗留问题基本得到解决；e. 工程资料已经齐备； f. 达到入住的条件，这里指： 1) 实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需； 2) 配套设施基本齐备，建成并能够使用； 3) 管理处有固定的办公场所并开始办公。 4) 物业管理公司已经同委托方签订完毕物业管理委托合同。3.6.2 入伙准备工作入住资料的准备。 a. 根据辖区的实际情况编写和印制业主临时公约、住户手册、消防安全责任书、前期物业管理服务协议。 b. 印刷以下各类入住材料： 业主证； 装修申报表； 使用说明书； 质量保证书； 钥匙领用登记表； 业主入伙验房表； 业主家庭情况登记表； 临时出入证。 c. 设计办理入住手续流程图。4.1.1 客户服务部在业主入伙前一个月制定入伙工作计划，计划中应明确： 4.1.2 入伙日期的确定，每天办理入伙的正式工作时间； 4.1.3 负责入伙工作的人员及其职责分工； 4.1.4 入伙手续的办理流程； 4.1.5 入伙过程中使用的文件和表格；4.1.6 入伙的现场布置,场地安排;4.1.7 安防/保洁/工程及公司总部人员的配合事项4.2 入伙工作计划应由公司领导批准，相关部门提前一个月向业主发出入伙通知书，详细说明： 4.2.1 需业主准备的证明材料及证件 4.2.2 需业主填写的表格 4.2.3 办理入住手续的程序 4.2.4 办理入住手续的工作现场应张贴入住公告和明确的指示标识，并指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便于业主办理各项手续。4.2.5 业主入伙时应缴纳的大致费用.4.3 入伙流程 4.3.1 凭地产公司财务部开具的.业主身份证件,确认业主款项缴清后,方能办理入伙手续；4.3.2 收讫/业主身份证复印件/业主及家庭成员照片,引导业主填写，表格填写应正确、清晰、完整，业主身份证件与登记表相一致；4.3.3 要求业主签署前期物业管理服务协议、业主临时公约、室内装修管理协议、消防安全责任书；4.3.4 向业主发放住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、装修须知、水电费存折、服务卡及其它需要向业主发放的物品、赠品,请业主签收