宝安互联网产业基地(深圳西部电子商务产业园)发展项目建设可行性研究报告.doc

深圳市广兴源投资发展有限公司

宝安互联网产业基地
（深圳西部电子商务产业园）
发展建议书

中国 深圳
2010年12月

中原地产代理（深圳）有限公司

目 录

一、深圳西部电子商务产业园的意义 3
二、整体项目的发展模式及园区初步设想 5
1. 发展目标 5
2. 发展背景 5
3. 项目定位 9
4. 发展思路（一站式传统企业触网式） 10
5. 意向选址 11
6. 地块现状 11
7. 区位优势 11
8. 规模优势 12
9. 项目投资规模 12
10. 配套资源 12
11. 经济效应 13
三、宝安互联网产业基地的实施构想 13
四、项目成效可预见性 14
1. 社会效应 14
2. 生态效应 15
3. 综合评价结论 16
五、需要政府支持及相关优惠政策 16

一、深圳西部电子商务产业园的意义
1. 电子商务属于朝阳产业，是深圳三大战略产业之一
21世纪，电子商务在全球日趋活跃，业务模式不断创新，我国电子商务正以前所未有的速度发展，政府有关部门为促进电子商务发展，采取了一系列的措施。深圳电子商务顺应这一发展趋势，把握深圳经济结构调整及城市信息化发展的需要，在自觉服从国家战略、主动服务深圳发展、贴近社会需求的过程中加快电子商务发展。
深圳以电子商务应用为重点的互联网产业列为包括能源和生物技术在内的三大产业之一，并陆续出台了一些相关政策，用来扶持电子商务。如2009年深圳市政府发布《深圳互联网产业振兴发展规划2009－2015》《深圳互联网产业振兴发展政策》的规范性文件，明确从2009年起，连续7年每年拿出5亿元资金全力扶持互联网产业的振兴发展，并规定在深圳从事电子商务服务取得第一笔营业收入的当年，服务收入200万元以上2000万元以下的互联网企业分别予以一次性最高10万元、100万元的资助。且现阶段深圳电子商务物业形态向产业形态转向，由原有起步零散产业形态逐步向贴近社会需求、服务范围广的产业形态转向，深圳电子商务发展迎来了前所未有的良好机遇。
2. 发挥自身优势，宝安互联网产业基地显现宝安珠三角龙头的地位
电子商务将借助宝安区发展四大优势：即一是区位优势——宝安区属于珠三角、香港经济核心的纽带区，属于有“单列市”管理权限的前海中心大规划，区域发展前景将在“十二五”规划中脱颖而出；二是交通优势——城际、城市快速干道、“三环八射”、深圳机场、大铲港等多维立体交通，为宝安发展电子商务国际化提供直通道；三是周边产业支撑——宝安拥有国内外的制造、物流、金融等企业几千家，其市场拓展需要电子商务的平台配套；四是综合环境突出——即外来高技术、高学历人才优势，及地铁1号线、5号线、10号线、11好像沿线等诸多优势将支撑宝安区电子商务龙头地位。
3.电子商务将拓展深圳产业腹地，带动企业向内向型市场转型
（1）、发展电子商务能开辟国际市场，将拓展深圳产业腹地
珠三角地区大量的服装、电子数码、医药、农产品等须开发国际市场，发展电子商务能让企业迅速找到进入国际市场的路径，电子商务平台能开发出大量国际市场，如联合国采购市场、跨国产品销售市场、国内外招标采购市场等等。同时随着深圳各类电子商务运营企业不断涌现和电子商务应用领域不断拓展，网络化的生产经营与消费方式逐步形成，服装、电子数码、医药、农产品等行业B2B电子商务平台的建设带动了大批企业的信息化建设与电子商务应用，在网上购物、数字娱乐、交易服务、旅游服务等领域涌现出一批知名的B2C、C2C电子商务运营企业，使电子商务逐步融入了深圳市民的日常生活。宝安区应响应国家发展战略，自觉发展电子商务产业，将拓展深圳产业腹地，为深圳发展电子商务提供良好发展平台。
（2）、发展电子商务能开发内向市场，带动传统企业由外向市场向内向型市场转型。
从事外贸的企业由于各种复杂的国际关系，急需打进国内市场，将外销产品打入国内市场，但是因国内市场销路有限未能全面展开。同时，发展电子商务能起示范效应，带动周边产业发展，带动传统企业向电子商务转型升级。
4. 迅速带动宝安中心区的产业升级和人口置换
（1）、电子商务是高附加值、低碳、绿色、环保产业，辐射范围越来越广泛。
 电子商务作为现代服务业中的重要产业，有“朝阳产业、绿色产业”之称，具有“三高”、“三新”的特点。“三高”即高层次人力资本含量、高技术含量和高附加价值；“三新”是指新技术、新业态、新方式。人流、物流、资金流、信息流“四流合一”是对电子商务核心价值链的概括。电子商务产业具有市场全球化、交易连续化、成本低廉化、资源集约化等优势。辐射范围巨大，能做到从一个点辐射到一个地区，辐射到一个国家，甚至辐射到整个世界。
（2）、发展电子商务能带来人口置换，换来大量具有一定教育水平的复合人才。
　随着各类电子商务运营企业不断涌现和电子商务应用领域不断拓展，网络化的生产经营与消费方式逐步形成。在网上购物、数字娱乐、交易服务、旅游服务等领域涌现出一批知名电子商务运营企业，使电子商务逐步融入了市民的日常生活。
珠三角片区长期以传统产业为主，大量的农民工成为片区的主要人口构成，而发展电子商务将会引来一批具有一定教育水平的复合型人才，为项目所在地区的经济发展、社会稳定带来不可估量的影响。
（3）、发展电子商务，能繁荣市场，带动相关产业发展，特别是物流服务业的发展。
 电子商务核心链的包括人流、物流、资金流、信息流，“四流合一”。电子商务的发展，需要大量相关的配套，必定能带动相关产业的发展，繁荣市场，特别是物流服务业的发展。物流服务水平显著提升，支撑电子商务应用发展的物流服务体系逐步形成。电子商务规模和效益将不断提高，物流支撑体系日渐完善，电子口岸等物流信息化建设不断深化，口岸通关效率和物流信息服务水平将明显提高，将支撑支柱产业和连锁商业的现代物流配送体系逐渐形成，国内外知名的物流企业将落户深圳，多种所有制物流企业共同发展的格局将形成、成熟。
二、整体项目的发展模式及园区初步设想
1. 发展目标
宝安互联网产业基地借助区域综合发展资源优势，满足深圳经济结构调整及城市信息化发展的需要，在自觉服从国家战略、主动服务深圳发展、贴近社会需求的过程中加快发展，以“珠三角规模最大、体现业态理念最新、产业链完整的电子商务专业园区”为发展目标。
2. 发展背景
（1）、前海中心——国家战略高度，打造珠三角的曼哈顿、特区中的特区
宝安互联网产业基地（深圳西部电子商务产业园区）地处深圳市宝安区西乡街道，项目所在之处既是珠三角地区的脊梁，也处于宝安前海中心区的核心位置，处在宝安未来最繁华商业带内，具有优越的物流交通条件，区内有大量制造企业，能够提供大量电子、服装等产品货源，辐射整个珠三角。

《深圳2030城市发展策略》中明确指出，“前海湾地区将成为深圳参与同香港的水平分工，争取最重要区域位置的最大资本。它将是布置泛珠三角大型服务设施的最佳位置——这里应当是泛珠三角未来的“曼哈顿”。
深圳经济特区３０岁生日当天，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，明确把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。 18平方公里的前海不仅是深圳试图更快更近与香港融合和学习的方式；更是今后30年深圳的一个城市创新与发展增长点；也是在珠三角崛起的城市群竞争中，深圳为打造其内涵竞争力的核心内容。中华人民共和国国家发展和改革委员会在最新下发的批复中要求“落实前海管理机构享有相当于计划单列市管理权限的政策，积极创造条件，下放审批权限，简化办理程序。”
前海中心战略意义之全国层面：充分发挥深圳特点，构筑与内地最为广泛而深入的联系，进一步扩大城市经济腹地，为经济发展寻求更广泛持久的市场空间，发挥辐射内地的“桥头堡”作用。
（2）、前海中心——《国务院关于前海深港现代服务业合作区总体发展规划的批复》公布，标志着前海片区开发进入新的阶段，更为深港一体化发展注入新的强劲动力
宝安互联网产业基地（深圳西部电子商务产业园区）位处宝安中心区组团，综合生活环境好，体育文化设施丰富，适合吸引IT人才，交通条件便利，适合于物流配送，地铁、公交线路密集，适合聚集人气。

粤港合作的基础在深圳，深港合作的基础在前海中心，由前海中心的西部通道、港口、机场驱动的深港双城合作战略。前海经济特区定位不仅仅是经济体制与管理机制上深圳向香港进一步靠近与接轨的试验区，更是在政治体制上深圳向香港学习的一个缓冲与试验区。作为特区试验的亮点明星，深圳在谋求后30年新的发展空间之际，继续承载先行先试的功能，中央应给予新的优惠政策支持。从这个层面而言，更是“中国的前海”。
前海作为“特区中的特区”，规划4年前萌生于深圳。前海地区作为规划中的深港未来跨境交通枢纽的新交接点，集“海、陆、空、铁”和保税港、口岸功能于一体，在这里将实现深港高端产业、深港开放型经济体制、深港城市建设管理体制的对接交融。
（3）、前海中心——高规格大铲湾、福永、蛇口三大码头，城际、城市快速干道、“三环八射”、深圳机场全覆盖，集中前海湾区的物流、资金流

大铲湾码头，水路南距香港20海里，北至广州40海里，地处广州—东莞—深圳—香港这一重要战略发展轴线的核心位置，是深圳西部港区内的全新世界级集装箱码头，是集散泛珠三角各主要生产基地货物的理想站点。
目前，深圳港新增吞吐量将主要由大铲湾区承担。预计2010年大铲湾港区吞吐量达到400万标箱，2013年达到1000万标箱,2015年达到1300万标箱。届时，大铲湾港区的集装箱吞吐量将进入世界前10名集装箱码头的行列；
沿江高速——北接东莞、广佛肇直达内地，南联西部通道直达香港；
深中通道——西接中山，珠海；东接机荷高速，直通惠州；
港珠澳大桥——连接香港、澳门、珠海，以前海湾区为中心形成珠江口核心湾区；城市快速干道：
宝安大道——深南大道延长线，北接福永、沙井，南接前海、福田、罗湖；
107国道——北接东莞
北环大道——西接前海中心，东接东部高速
西乡大道——纵贯宝安南北经济沟通枢纽，带动新旧区平衡发展
海滨大道——西接中山、珠海，东接前海、福田、罗湖
城市景观大道：
新湖路——前海中心区核心景观道
按照构想，在珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架，规划线路20条，线网总长度接近2000公里，基本覆盖珠三角所有县级以上城市，线网密度达到4.8公里/百平方公里，加上城市轨道交通、普通铁路等，珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里，接近巴黎都市圈和东京都市圈的水平。
3. 项目定位
珠三角•68万平米•一站式体验式•电子商务区
深圳西部电子商务产业园

宝安互联网产业基地定位为珠三角首个68万平米集网络交易、实体店体验于一身的电子商务产业园区，将致力于建立珠三角首个一站式体验式电子商务区。 包括电子商务写字楼、电子商务实体店、金融行业办事处、摄影影视动漫、广告设计、移动会议室、酒店公寓、餐饮、休闲娱乐、商务服务中心及配套的物流配送中心为一体的互联网（电子商务）产业园区。
宝安互联网产业基地将是珠三角规模最大的电子商务聚集地之一，建成后将成为深圳的理念最新的“泛珠三角文化名片”，其产业链将辐射和推动珠三角地区（含香港、澳门、台湾）电子商务市场的蓬勃发展。
4. 发展思路（一站式体验式电子商务）
一是先有线下成熟的运营的实体商城、仓储系统、供应链体系、物流配送体系，后有网上商城，充分利用实体商城的渠道网点、既有的仓储系统、供应链体系以及物流配送体系发展网上商城业务。传统零售企业开设的网上商城，其运营都基于线下实体商城，早期来说，传统企业开设的网上商城更像是在互联网上开设的一家分店，是线下业务在网络里的延伸。
二是先有品牌和众多的顾客，然后通过实业、品牌及线下核心顾客的基础逐步拓展网上的业务和顾客群体。比起线下商城的商业地产开发、固定资产投资和建设等投入的巨额费用，纯网络型网上商城的初期投入成本相对较低，但为了解决品牌诚信问题，也将倾注了大量的心血和金钱。
由实体经营延伸到网络的B2C电子商务模式更稳健、更强壮、更有竞争力，占据绝对优势。
在已有线下业务运营的前提下，传统零售企业发展电子商务，在人力、物力、财力三方面都有实业支持。传统零售企业进军B2C电子商务是传统企业基于现有业务模式的一个延伸，有线下业务、品牌、渠道、顾客等多方面资源的支持，这种电子商务模式更稳健，相对于纯网络型电子商务企业更有竞争力。
5. 意向选址
意向选址：深圳市宝安中心区宝源路以南、新安六路以西、西乡河东西两岸，兴业路横穿产业基地，总建筑面积约为68万平方米。
6. 地块现状
周边环境良好，附近有西乡派出所安全系数高；项目所在房产产权集中，便于收购改造；商业较少，主要为储存类仓库，清退难度较低。

7. 区位优势
项目所在之处既是珠三角地区的核心，也处于宝安前海中心区的核心位置，处在宝安未来最繁华商业带内，具有优越的物流交通条件。
项目位于深圳市宝安区宝源路，地处西乡繁华地段，隶属于碧海中心片区。碧海中心片区位于宝安区中部，西乡大道以北，紧临新安片区和新中心区，是宝安发展较早的片区之一，具悠久的历史文化。片区地域广阔，未来规划以发展先进技术工业为主，同时大力发展商贸业、房地产业、文化产业等，打造以大铲湾港口、宝安机场为圆心的华南地区航空物流中心和产业基地，目前片区社区商业居多，没有电子商务产业园。
项目地点是一个海陆空并举立体化、全方位交通枢纽，城市道路交通规划应突出体现城市快速交通功能的特点，规划的主要干道有“七纵七横”，“七纵”为广深高速公路－ 南沙快速路、 前进路、广深公路、宝安大道、宝源路、沿江高速－海滨大道；“七横”为福海大道、机场南路、洲石路、西乡大道、新安六路（新安五路等）、创业路、新安西路（新安一路等）。 地铁一号线和规划中的十一号线从项目附近经过。毗邻大铲湾港口和深圳宝安国际机场，为项目的物流链提供了强大的海运和空运支持。
8. 规模优势
项目位于宝源路以南、新安六路以西、西乡河东西两岸，兴业路横穿产业基地，产业园沿西乡河一线排开，错落有致。项目规模约68万平方米，具有发展成为珠三角地区最大的电子商务产业基地的潜力。
9. 项目投资规模
项目总投资：约38亿元，其中一期投资4亿元，二期投资18亿元，三期投资16亿元。
10. 配套资源
项目设有电子商务写字楼、电子商务实体店、金融行业办事处、摄影影视动漫、广告设计、移动会议室、酒店公寓、餐饮、休闲娱乐、商务服务中心及配套的物流配送中心，打造一个集各种配套设施于一体的互联网（电子商务）产业园区。
物流资源
发达的道路交通网络、港口水运和航空快速运输，为物流配送提供强大的硬件支持，深圳、宝安大量的物流公司为物流配送提供了丰富的软件支持。
由投资商就近收购旧工业区进行改造，建立一个与产业基地相配套的大型物流配送中心，更是为入驻企业提供电子商务发展所需的物流链。
金融支付环境
邀请各大银行及各种电子支付企业入驻本项目产业基地，为入驻企业提供全套的金融法支付方式，营造一个良好的支付环境，为电子商务发展解决了金融链问题。
摄影及设计、餐饮、酒店、员工公寓等相应配套
邀请摄影设计、餐饮、酒店服务等企业入驻，为入驻企业提供全套配套设施，同时开发商还建立员工公寓，解决企业员工住宿问题。
11. 经济效应
市内用地饱和，房价、租金都相当的高，商业办公租金相当的高，提高了企业运作成本；很多员工已经在宝安购买或租住房产而在市内上班，造成了大量的不便。
项目所在房价租金相较于市内比较便宜，也方便了企业员工上下班以及解决员工住房问题，因此，项目的建立将会带来一部分企业外迁到宝安发展，为宝安市场繁荣、经济发展注入新的动力，拉动内需、增加就业机会和政府财政收入。项目建立会引起部分企业外迁到宝安，为宝安市场繁荣、经济发展注入新的动力。
三、宝安互联网产业基地的实施构想
项目分三期规划：一期：时尚休闲体验区（宝源路以南、兴业路以北
的西乡河西岸的浪漫港湾）7.3万m2，二期：体验展示区（宝源路以南、
兴业路以北、新安五路以西西乡河东岸的麻布厂房）32.5万m2，三期：大
型电子商务办公区、技术平台支撑区（兴业路以南的加油站旁厂房、蚝业
社区和河东）：28.2万m2。
功能规划：一期宝源路以南、兴业路以北的西乡河西岸为浪漫港湾1－3层办公区及正在建设中的配套公寓；二期宝源路以南、兴业路以北的西乡河东岸，为写字楼、休闲娱乐中心、配套酒店、公寓等；三期兴业路以南的西乡河西岸，规划为各电子商务企业、摄影影视动漫等企业办公区以及配套有大型展示厅、大型会议厅等配套设施；其他配套为大带宽的光纤接入、大型变压器、发电房、地下停车场和机房等。

运营组织机构：“宝安互联网产业基地服务公司”---由深圳市广兴源投资发展有限公司共同组建。服务中心的主要任务是：第一，协调项目有关企业的关系；第二，申请政府相关的各项优惠政策；第三，面向全世界范围内招商，引进国内外大型互联网、电子商务、电子支付、大型物流、信息产业、摄影设计等知名企业入驻。
四、项目成效可预见性
1. 社会效应
（1）、拉动内需，增加就业机会和政府财政收入。
基于当前的经济形势，项目规划配合市、区政府提出的大力发展电子商务，拉动内需，增加就业机会和政府财政收入，未来半将是促进片区经济的发展之一。项目建筑总面积约为68万平方米，可容纳2000多家企业现场办公，若每家企业平均100人，员工总人数将达到20000多人，而且是高素质的互联网（电子商务）的复合型综合性人才。
（2）、形成政府、发展商、商户多方共赢的局面。
项目的开发需要政府给予支持，对西乡河进行根本的整治，对相关企业引进，在政府和发展商的共同努力下，成功地打造宝安区互联网（电子商务）项目，积极引入品牌商户入驻项目，并为商户的经营打下良好的基础，在市场上为项目树立好的口碑。同时，商户实现顺利经营，可以为片区的财政做贡献。因此，项目依托于政府规划，在政府大力支持和发展商精力打造下，将会形成政府、发展商、商户多方共赢的局面。
（3）、将成为前海中心区新的消费点，塑造片区的影响力。
本项目规划设有电子商务写字楼、电子商务实体店、金融行业办事处、摄影影视动漫、广告设计、移动会议室、酒店公寓、餐饮、休闲娱乐、商务服务中心及配套的物流配送中心，打造一个集各种配套设施于一体的互联网（电子商务）产业园区。一方面弥补了宝安中心区电子商务市场的空白；另一方面提升项目的社会价值，形成新的消费点，增加片区的商业气氛，促进片区经济发展，在市场上成为新的聚焦点。
2. 生态效应
（1）、低碳节能，绿色环保，无排污。
旧产业改造，发展电子商务，有助于该项目所在区位及其周围环境的改善，将原来高耗能高污染企业迁出宝安前海中心区，取而代之的是低能耗、低碳的互联网（电子商务）产业基地。
（2）、环境升级：旧工业区厂房改造成高端办公室，提升片区形象。
由于项目所在位置为原来的旧工业区，环境比较脏乱，临近西乡河，目前污染严重，气味很难闻，对项目形象及档次有一定影响，但如能成功改造后，配合一定的绿化带和景观小品，效果会不一样。与项目隔河相望的是数栋工厂房，形象杂乱，垃圾乱堆放，对项目的形象有较大的影响。
3. 综合评价结论
本项目符合国家和深圳扶持电子商务发展的产业政策，项目现场建设条件具备，建成后将拓展深圳经济腹地，支撑宝安龙头区域的地位。
本项目地段优越，产权清晰，配套成熟，定位准确，发展电子商务产业园市场空间巨大，将受到市场电子商务客户追捧。本项目的开发将推进西乡旧改工作的发展，讲解解决大量人口就业问题，同时增加政府收入，将具有明显的社会效益；此外本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面也充分具备可行性。
项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。
五、需要政府支持及相关优惠政策
1、成立项目领导小组：需宝安区或西乡主管领导及宝安区科技局直接领导共同参与，会同深圳市广兴源投资发展有限公司及相关的单位组建“宝安互联网产业基地建设领导小组”，协调、督促、推进项目建设。
2、项目立项：该项目对深圳发展电子商务事业有着积极的推进作用，希望政府能给予优先立项，并作为宝安区乃至深圳市的重点项目给予支持。
3、政策支持：需深圳市及宝安区政府给予适当的拆迁补贴、行政性收费减免、事业性收费优惠、投资建设奖励等，需要政府对入驻企业提供政策支持，如减免税收、简化相关办理手续等。
4、周边环境改善：需深圳市及宝安区政府对周边环境进行改造，改善环境情况，提升产业园档次，如加快西乡河治理改造工程的速度。
5、政府补助：需深圳市及宝安区政府对入驻企业进行，装修期补助、合同未到期补助、租金补贴、带宽配套等。政府还请给予进驻奖励，这样本项目可以大大吸引全国电子商务产业的企业进驻。
6、招商引资：需深圳市及宝安区政府在在各种招商推荐会上加强宣传，在各大主流媒体上给予相关报到，提高产业园区的招商入驻率，加大对相关配套企业的引入力度。
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