福田大厦建设项目立项建设可行性研究论证报告.doc
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1、福田大厦建设项目可行性研究报告福田大厦建设项目可行性研究报告16 目 录第一章 总 论11.1 项目基本情况11.2 研究工作的主要依据与范围21.3 主要技术经济指标3第二章 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性7第三章 市场分析113.1 于都县房地产市场分析113.2 于都县商业用房市场分析133.3 城市建设要求14第四章 项目建设条件154.1 项目区概况154.2 地址建设条件15第五章 项目建设方案185.1 建设方案和建设规模185.2 主要技术方案185.3 工程设计235.4 原辅料消耗及能源消耗表335.5 主要设备345.6 土建工程35第
2、六章 环境保护366.1 采用的环境保护法规及标准366.2 环境保护设计376.3 主要污染来源及污染物376.4 施工期污染防治措施376.5 营运期污染防治措施386.6 环境影响评价结论和建议40第七章 节能篇章427.1 用能标准和规范427.2 能源消耗437.3 节能43第八章 职业安全卫生与消防478.1 设计的主要依据478.2 职业安全措施478.3 卫生安全防护措施488.4 消防措施49第九章 项目实施规划519.1 项目实施进度519.2 项目实施管理52第十章 项目招标5410.1 工程招标5410.2 招标方式56第十一章 投资估算与资金筹措5811.1 投资估算
3、5811.2 资金筹措61第十二章 财务评价6212.1 编制说明6212.2 经营收入估算6312.3 成本费用估算6412.4 销售税金和利润测算6412.5 现金流量分析6512.6 项目效益分析6512.7 盈亏平衡分析6512.8 敏感性分析6612.9 财务评价结论67第十三章 社会效益分析6813.1 社会影响分析6813.2 项目所在地区与适性分析6913.3 社会风险及对策分析70结 论71第一章 总 论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称福田大厦建设项目1.1.2 项目负责单位概况单位名称:于都县福兴房地产建设开发有限公司项目负责人: 联系电话:1.1.3 项目拟建地点
4、江西省于都县城老城区西部。1.1.4 项目建设期本项目建设期自2012年11月至2016年10月,共4年。1.1.5 建设规模及内容项目拟占地25652.5平方米,建设福田大厦,项目建成后,将成为整个于都县地区的休闲消费中心和标志性建筑。本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群,配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.6 投资估算及资金筹措(1)本项目总投资83000万元,其中固定资产投资为74700万元,流动资金为8300万元。(2)资金筹措:全部由企业通过招商引资筹措。1.2 研究工作的主要依据与范围1.2.1 项目研究与咨询过程承担报告编制
5、单位依据国家可行性研究报告的编制要求,参考其中论述要点和分析思路,到委托方现场进行充分调查研究项目概况,主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析,并尊重委托方的意愿,客观地编制本项目可行性研究报告。1.2.2 研究工作的主要依据(1)国家主席令第29号中华人民共和国城市房地产管理法和第91号中华人民共和国建筑法;(2)中华人民共和国劳动法;(3)国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版);(4)中华人民共和国城乡建设环境保护部标准民用建筑设计规范(JGJ3787);(5)中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范(GB5018093);(6)中华
6、人民共和国国家标准住宅设计规范(GB50096199);(7)中华人民共和国国家标准高层民用建筑设计防火规范(GB5005495);(8)中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;(9)产业结构调整指导目录(2011年本);(10)房产测量规范与房地产测绘技术;(11)江西省工程建设其他费用定额;(12)国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见;(13)于都县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要;(14)于都县建设项目承建费用统一征收办法实施细则; (15)于都县城市总体规划。1.3 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号项目名
7、称单位指标备注1规划总用地面积平方米25652.52总建筑面积平方米1678303计算容积率总建筑面积平方米1217734不计容积率总建筑面积平方米460575容积率4.756总建筑占地面积平方米157097总建筑密度%61.248总绿地面积平方米40039绿地率%15.6010总绿化面积平方米1190311绿化率%46.4012建筑最高层数层3113建筑主体高度米10014总停车位辆113515住宅总户数户38416住宅总人数人1288第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见(国发201221号)第六部分“培育壮大特色优势产业,走出振兴
8、发展新路子”中明确提出“推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚,提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局,强化城市基础设施和公共服务设施建设,增强辐射带动能力。推进数字化城市建设”。新中国成立60多年来,于都人民继承优良革命传统,大力弘扬长征精神,自力更生,艰苦创业,奋力拼搏,始终咬定发展不放松,特别是换届以来,于都县级班子更是跳出于都看于都,不断深化对县情的认识,更加坚定以加快发展为己任,以改善人民生活为宗旨的执政追求,牢固树立发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念,科学描绘了建设幸福于都的宏伟蓝图。随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高,于都县
9、房地产开发业经过近十年的发展已经成为于都县经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响,个人购房需求大幅度增长,于都县住宅商品房销售市场进一步看好,成为启动内需,促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外,随着中国加入世界贸易组织、举办奥林匹克运动、世博会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展,中国各地区之间与世界各国的各种交往活动日趋增多,这使高档办公楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好,高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求,促进于都县城市建设及经济发展,于都县计划在县城区开发建设包括高档酒店办公楼、高级住宅楼、商业中心
10、以及各种附属配套设施在内的综合性物业。2.2 项目建设必要性(1)赣南苏区振兴发展的需要赣南等原中央苏区在中国革命史上具有特殊重要的地位,为中国革命作出过重大贡献和巨大牺牲。振兴发展赣南等原中央苏区,既是重大的经济任务,更是重大的政治任务,对全国革命老区加快发展具有标志性意义和示范性作用。于都是一块红色的热土,创建了赣南地区第一块红色根据地,建立了第一支工农武装,为中央革命根据地的创建奠定了重要基础;诞生了赣南第一个县级苏维埃政权,为中央苏维埃的政权建设、经济建设、军队建设进行了先行先试的探索和实践,作出了重大贡献;是中央红军长征的集结出发地,当年于都人民积极支红扩红,作出了巨大的贡献和牺牲,
11、仅有名有姓的革命烈士就有1.6万人;还是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地,艰苦卓绝的中国南方三年游击战争就是从于都开始的。在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期,作为苏区精神主要发源地之一的于都县,将大力传承和弘扬苏区精神,秉承发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念,团结带领百万老区人民坚持加快发展,推进转型发展,着力建设经济繁荣、城乡秀美、生态宜居、社会和谐的幸福于都,让老区人民过上更加富裕、更加安康、更加和谐、更加美满的幸福生活。(2)于都县城区城市化进程的需要县城区的经济社会发展还不平衡,主要表现在郊区发展相对滞后,城市化水平低,且明显
12、滞后于工业化和经济发展水平;经济结构雷同、单一,基础设施和社会服务设施尚不完善。于都县在迈向现代化国际大都市的进程中,肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任,县城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快县城区建设是实现于都县农村工业化、城市化和现代化的重要途径,是有效吸纳农村剩余劳动力,分流城市就业压力,增加农民收入,带动农村投资,启动农村市场,促进农村经济和社会发展的重大战略。福田大厦建设项目的成功实施,将大大加快于都县城区的建设步伐,提高城市化水平,同时也将为项目所在地乃至全县带来巨大的经济效益和社会效益。(3)于都县城区城市功能完善的需要由于经济高速发展,增长能量的释放,城市形象、经
13、济拉动的需求等原因,促使当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长,使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”,城市内部结构及土地利用现状逐渐成为了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的:一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大;二是城市财富的大量破坏和浪费;三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。县城区通过最近十几年的经济高速发展,增长能量集聚过多,结构门槛日益凸显,如城区人口密度过大,公共绿地匾乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量上升压力大、街道与建筑
14、景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中,县城区为了完善和发展其城市功能。必须置身于城镇群中寻求发展空间。针对目前于都县城区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状,将建设福田大厦项目,该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能,缓解交通压力,完善城市功能、优化道路布局结构,创建良好生态环境、打造生态居住小区,完备各项配套设施及市政基础设施。(4)促进经济社会协调发展的有效途径实施福田大厦建设,既可以带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,又可以发展社区服务,加强社会管理,推进平安社区建设,是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足
15、当地居民家庭的住房需求,扩大住房消费,还可以改善住房供应结构,有效平抑房价,防止产生房地产“泡沫”。综上所述,福田大厦建设项目的推进实施,对于加快于都县房地产健康、稳步发展,构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象,拉动城市经济、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外,根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究,本项目的开发建设具有较大的必要性。第三章 市场分析3.1 于都县房地产市场分析房地产调控政策实施以来,一二线城市的房地产市场受到国家调控政策的影响其发展有所放缓。与之相对的是三线城市及县级城市的房地产市场异常火爆,呈
16、现出强劲的发展态势。于都,这座有着“六县之母”之称的县级城市,在其经济快速发展的基础之上,房地产市场也被日渐看好。(1)于都县近年房地产业发展状况分析2010年一季度,于都县的房地产市场形势再度显现良好发展势头,主要呈现三大特点:一是房地产开发投资增长迅猛,新增七个开发项目。一季度,全县完成房地产开发投资1.79亿元,同比增长233%;房地产开发总量达60.47万m2,同比增长132%;其中商品房新开工面积19.11万m2,同比增长146%;二是房屋销售状况好于往年。一季度,全县商品房销售总面积7.24万m2,其中住宅销售面积5.43万m2,非住宅销售面积1.81万m2,与去年同期相比分别增长
17、7%、8%和81%;房屋销售额达1.627亿元,同比增长79%;房地产税收达6694万元;三是二手房交易成交量明显好于去年同期。一季度,全县二手房交易191宗,成交面积2.214万m2,与去年同期相比分别增长208%和138%。2011年15月,于都县共完成房地产开发投资2.52亿元,同比下降5.62%;房地产开发总量达29.39万m2;其中商品房新开工面积20.72万m2;商品房销售面积15.1万m2(其中住宅销售面积12.82万m2,非住宅销售面积2.28万m2);房屋销售额达4.57亿元;房地产税收达7333.9万元。全县高层商品房销售均价为3811元/m2,小高层商品房销售均价为287
18、1元/m2,多层商品房销售均价为3751元/m2左右;办理房屋权属登记685宗,确权面积9.29万m2,他项权利登记613宗,二手房交易278宗;归集物业维修资金89.5万元,累计1493.49万元。从上述介绍可知于都县的房地产市场发展前景广阔。近年来,随着江西省以及赣州市对基础设施建设投入力度的加大,于都县城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对于都县进行规划布局,提出了“开放兴县,工业强县,农业稳县”的战略方针,对外招商引资的力度进一步加强,县城经济发展壮大,第三产业朝气蓬勃。随着于都经济的发展,县城人口将不断增长,由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。本
19、项目地处于都县县城,是未来发展的重点区域。因此,项目具有较大的市场潜力。(2)于都县房地产市场分析房地产产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业,目前,中国房地产及建筑业增加值占GDP的比重近9%,已成为我国国民经济的支柱产业之一,经过宏观及区域市场研究报告分析,可以看出整体于都县地产及区域市场有如下表现:宏观经济形势较好,于都近年来的经济发展速度十分猛烈,居民生活水平不断攀升。于都县经济以传统商贸向商业中心逐步发展。于都县地产长期处于起步发展的阶段,宏观调控虽然对市场有短暂的影响,但目前市场稳步上升的态势已成定局,于都房地产泡沫甚微,整体市场建设基本遵循“国六
20、条”。于都县人口分布以县城区最为稠密,且购买力较强;县城区外次之,购买力亦相对不如;限于于都县交通状况及经济发展水平,购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少,整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加,但项目区域新出项目多大体量高端产品,因此在未来一定时期内,区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品,户型超过120平方的销售看好;各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中,具有特色产品的项目更易销售。3.2 于都县商业用房市场分析(1)于都县商业用房布局分析根据于都县总体规划,结合于都
21、县商业用房布局现状,于都县未来发展的趋势是,以长征大道、金竹路和国道323线三道路的区域将成为于都县的商业中心。(2)商业用房的需求分析随着于都县经济的发展,于都对外交流越来越频繁,于都县在大中国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突显。于都作为中央苏区的全红县、核心县,中央和省、市始终高看一眼、厚爱一分,是重点扶持发展的县,必然会加大对其商业用房的投资,这将给于都县带来了前所未有的发展机遇,并要求于都县有相当规模的商业区以适应经济的高速发展,从而拉动了商业用房市场的巨大内需。(3)市场竞争环境分析比较地域和规模,福田大厦是于都县城区规模较大的商业用房,商业竞争较小。3.3 城市建设要求随着于都县
22、经济发展水平的不断提高,于都县城区作为于都县域政治经济文化中心,在老城区开发中建设档次较高、功能完善、配套齐全的标志性建筑,不仅有利于城市形象的提升,也有利于城市土地的集约使用。本项目建设地点位于于都县城老城区西部,为县城商业黄金地段长征大道、金竹路和过境路323国道,三条道路围合形成的三角地。因其独特的区位和交通条件,具有巨大商业价值的同时,也使其成为城市的重要门户节点。为了更好地展示城市的门户形象,完善城市功能,带动片区的发展更新,提高居民生活水平和生活质量,体现社会主义共同富裕的优越性,项目的建设不仅能带动社会投资,促进居民消费,增加社会就业,更能推动于都县的经济建设,提升于都县城市的整
23、体形象。第四章 项目建设条件4.1 项目区概况4.1.1 建设地址本项目建设地址为于都县城老城区西部。本项目用地位于于都县城市总体规划的核心位置,为居住用地,是老城区与贡江南岸片区联系的重要交通节点;是长征西路与长征大道商业服务设施带的中心节点位置;是进入老城区的门户节点位置,也位于老城区商业轴线上。通过以上分析,该项目用地适合建设大型商业、具有城市标志性建筑的大型公建(如酒店、公寓、办公等)、普通住宅等多功能于一体的城市综合体。4.1.2 自然环境资源概况(1)地理位置于都县位于江西省南部,东经1151111549、北纬25358262053。东邻瑞金市,南连会昌县和安远县,西接赣县,北毗兴
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