货运仓储市场投资建设可行性分析论证研究报告.doc

目 录
第一章 项目总论 3
1.1项目概况 3
1.2可行性研究报告依据 4
1.3报告研究范围 5
1.4项目结论 5
第二章 项目投资背景 6
2.1项目业主简介 6
2.2XXXX经济开发区 6
2.3XX市城乡统筹发展 9
2.4货运仓储的作用 9
第三章 项目建设的必要性 12
3.1是改变XX货运仓储现状的需要 12
3.2是促进产业结构调整的需要 12
3.3是XX经济开发区发展的需要 13
3.4是灾后重建工作的需要 15
3.5是向现代物流业发展的需要 15
第四章 项目建设地址及条件 17
4.1XX概况 17
4.2XX镇概况 17
4.3自然资源条件 18
4.4建设地条件 20
第五章 项目建设方案 24
5.1建设内容及规模 24
5.2工程设计方案 25
第六章 环境保护及节能 45
6.1环境措施 45
6.2节能 48
第七章 项目管理实施方案 51
7.1项目管理方案 51
7.2工程招标方案 55
7.3项目进度计划 57
第八章 投资估算与资金筹措 58
8.1投资估算依据 58
8.2投资估算分析 58
8.3资金筹措及土地来源 59
第九章 风险分析 61
9.1风险分析 61
9.2规避风险措施 62
9.3风险分析结论 64
第十章 综合效益评价 65
10.1社会效益分析 65
10.2经济效益分析 66
第十一章 结论与建议 67
11.1结论 67
11.2建议 68
附 件 69

第一章 项目总论

1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX货运仓储市场项目
1.1.2项目建设单位
XX市场管理局
1.1.3项目拟建地点
项目拟建于XX省经济技术开发区（原名XX工业集中发展区）
1.1.4项目建设内容及规模
XX货运仓储市场项目总用面积200亩，拟建成集大、中、小型货物的揽货、托运、订舱、中转、集装、仓储、运输及存放、寄放等物流业务于一体的大型专业市场，为完善开发区的物流配送功能而设立的专用货物仓储、运输、流通场所。主要建设内容及规模如下：
业务办公楼：建筑面积约1500平方米；
货运交易信息中心：建筑面积约800平方米；
物流仓储库：建筑面积26000平方米；
露天货场：建筑面积1000平方米
综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施建筑面积约3000平方米；
公厕：2座，建筑面积约90平方米；
停车场：占地面积4000平方米；
道路：宽16米道路长60米，宽7米道路长150米，道路占地面积为2000平方米；
广场及景观绿地：占地面积为8000平方米。
1.1.5项目建设资金来源
XX货运仓储市场项目总投资为5353万元，建设资金由政府专项资金划拨。
1.2可行性研究报告依据
本可行性研究报告编制所依据的主要法律、法规、文件、标准及技术资料有：
1、《投资项目可行性研究报告指南》；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《中华人民共和国城乡规划法》；
4、《中华人民共和国环境保护法》；
5、《XX市人民政府关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见》（成府发[2008]13）
6、《XX市工业发展布局规划纲要（2003-2020）》
7、《XX城市总体规划2003-2020》
8、《XX“十一五”国民经济与社会发展规划》
9、《XX工业集中区控制性详细规划》
10、《XX土地利用总体规划》(2006—2020)：
11、委托方提供的其他有关资料。

1.3报告研究范围
针对XX货运仓储市场项目，本次项目可研报告的研究范围和主要内容有：项目投资的背景、项目建设的必要性、工程建设实施方案、项目管理方案，项目总投资估算、风险分析及对策、效益分析等。
1.4项目结论

63

在当前XX“十二五”规划即将谋篇布局之际，若因势利导借机打造XX货运仓储市场，其与今后城市改造工程紧密衔接，使XX主城区成为布局合理、设施配套、环境优美、商业繁荣的商贸区，并顺势拉动XX相关产业协调发展，促进城乡居民就业将起到不可或缺的作用。
该项目符合国家行业产业政策，符合可持续发展和相关规划的要求，项目建设条件具备，建设内容科学合理，规模适度，项目工程方案合理可行，项目实施过程中能够遵守国家有关标准规范及法律、法规，建成后综合效益显著。项目具备建设的必要性和可行性。

第二章 项目投资背景
2.1项目业主简介

2.2XXXX经济开发区
XXXX经济开发区原名XX工业集中发展区，于2005年正式启动建设，目前已形成以制鞋、家具、新型材料为主的劳动密集型轻型工业园区，园区工业保持着快速、持续发展的良好势头，为XX经济社会发展作出了重大贡献。 工业是推动XX经济恢复发展的重要动力，XX工业集中发展区是XX工业发展的主要载体，XX获准设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，这为开发区充分挖掘利用政策优势，以试验先驱的姿态去推动和实现自身的跨越式发展提供了最佳机遇。
1、产业发展情况
开发区工业经济规模迅速扩大，对全市的GDP贡献不断提高。2009年，开发区实现规模企业工业增加值8.9亿元，占全市工业比重的49.2%，占全市GDP比重的9.45%，分别比2007年增长了40.2%和1.42%；工业集中度达到45.2%，比2007年提高了4.9个百分点；开发区吸纳社会从业人员数1.06万人，是2007年的2.56倍。
目前开发区基本形成制鞋、家具和新型材料轻工业三大主导产业。2009年，制鞋业工业产值占开发区工业总产值的比重5.5%，家具业所占比重高达为75.9%，以新型材料为主的轻工业所占比重18.6%。
2.3XX市城乡统筹发展
2007年6月7日，国家批准XX市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，要求XX在重点领域和关键环节率先突破。XX的改革进一步向“深水区”挺进、突破、深化、提升，构建一整套全面、深入、系统、配套的体制机制体系。 2009年底，XX市委对城乡一体化实践全面提升和深化，确立了建设“世界现代田园城市”的历史定位和长远目标，将农田保护、生态环保、现代高端产业、城市先进功能有机融合，以多中心、组团式、网络化的布局，走出一条科学建设世界级特大城市的新路。XX在这场坚持不懈、系统推进的改革中的核心就是推进“三个集中”。
XX推进城乡一体化之初，既是工业强县又是人口大县、农业大县的双流，为了解决工业布局分散、农村公共配套欠缺、农地零碎低效生产等问题，探索创造了“三个集中”：工业向集中发展区集中、农民向城镇和新型社区集中、土地向适度规模经营集中。
XX将统筹推进“三个集中”确定为推进城乡一体化的基本原则、根本方法。按照“一区一主业”的定位和工业集群发展规律，XX市优化工业布局，将全市分散的116个开发区整合为21个工业集中发展区，调整招商引资考核政策，建立项目必须进集中发展区的激励约束机制，完善了配套、降低了成本、形成了集群。2009年，全市工业集中度达到了70%，规模以上工业增加值同比增长21%。
2.4货运仓储的作用
2.4.1仓储的概念
从物流管理的角度看，可以将仓储定义为：根据市场和客户的要求，为了确保货物没有损耗、变质和丢失，为了调节生产、销售和消费活动以及确保社会生产、生活的连续性，而对原材料等货物进行储存、保管、管理、供给的作业活动。对仓储概念的理解要抓住以下要点：
1、满足客户的需求，保证储存货物的质量，确保生产、生活的连续性是仓储的使命之一。
2、当物品不能被即时消耗，需要专门的场所存放时，形成了静态仓储。对仓库里的物品进行保管、控制、存取等作业活动，便产生了动态仓储。
3、储存的对象必须是实物产品，包括生产资料、生活资料等。
4、储存和保管货物要根据货物的性质选择相应的储存方式。不同性质的货物应该选择不同的储存方式。例如，食品、生物药品等对温度有特殊要求的货物需要采用冷藏库储存；液体性的原油或成品油就需要使用油品库储存。
2.4.2仓储的功能
从整个物流过程看，仓储是保证这个过程正常运转的基础环节之一。仓储的价值主要体现在其具有的基本功能、增值功能以及社会功能三个方面。
1、基本功能。基本功能指为了满足市场的基本储存需求，仓库所具有的基本的操作或行为，包括储存、保管、拼装、分类等基础作业。其中，储存和保管是仓储最基础的功能。通过基础作业，货物得到了有效的、符合市场和客户需求的仓储处理，例如，拼装可以为进入物流过程中的下一个物流环节做好准备。
2、增值功能。通过基本功能的实现，而获得的利益体现了仓储的基本价值。增值功能则是指通过仓储高质量的作业和服务，使经营方或供需方获取除这一部分以外的利益，这个过程称为附加增值。这是物流中心与传统仓库的重要区别之一。增值功能的典型表现方式包括：一是提高客户的满意度。当客户下达订单时，物流中心能够迅速组织货物，并按要求及时送达，提高了客户对服务的满意度，从而增加了潜在的销售量。二是信息的传递。在仓库管理的各项事务中，经营方和供需方都需要及时而准确的仓库信息。例如，仓库利用水平、进出货频率、仓库的地理位置、仓库的运输情况、客户需求状况、仓库人员的配置等信息，这些信息为用户或经营方进行正确的商业决策提供了可靠的依据，提高了用户对市场的响应速度，提高了经营效率，降低了经营成本，从而带来了额外的经济利益。
3、社会功能。仓储的基础作业和增值作业会给整个社会物流过程的运转带来不同的影响，良好的仓储作业与管理会带来下面的影响。例如，保证了生产、生活的连续性，反之会带来负面的效应。这些功能称之为社会功能，主要从三个方面理解：第一，时间调整功能。一般情况下，生产与消费之间会产生时间差，通过储存可以克服货物产销在时间上的隔离（如季节生产，但需全年消费的大米）；第二，价格调整功能。生产和消费之间也会产生价格差，供过于求、供不应求都会对价格产生影响，因此通过仓储可以克服货物在产销量上的不平衡，达到调控价格的效果。第三，衔接商品流通的功能。商品仓储是商品流通的必要条件，为保证商品流通过程连续进行，就必须有仓储活动。通过仓储，可以防范突发事件，保证商品顺利流通。例如，运输被延误，卖主缺货。对供货仓库而言，这项功能是非常重要的，因为原材料供应的延迟将导致产品的生产流程的延迟。
2.4.3货运
货运既货物流通，运输即实物分配，包括企业、销售商自身的运输、仓储、包装和搬运等活动。

第三章 项目建设的必要性
3.1是改变XX货运仓储现状的需要
为了认真贯彻落实XX市委、市政府“世界现代田园城市”建设宏伟目标，以及XX“一城一都一高地”发展战略，同时加快XX一、二、三次产业迅猛发展，实现市场设施的提档升级。今年，XX工业集中发展区已升级为XX经济技术开发区，全市相关产业发展为货运仓储行业提供了很大的发展空间，对货运仓储的需求量日益增加。当前，XX货运仓储行业主要集中在城区崇庆路艺术中心、江源路蔡家碾、老成大路，以及成温邛高速、道明、元通路口等处，包括分布于XX各乡镇规模、数量各异的货物运输站点，一度为XX的经济发展、社会进步作出了巨大的贡献。但是，也应看到该行业目前尚存在很多弊端，如：行业整体布局分散，未能有效形成整体合力，资源聚合度不高，品牌效应不明显，行业管理较为混乱等，
针对XX仓储企业平均规模偏小、经济效益偏低的现状，应该规划整合现有的仓储资源，建设大型仓储货运市场，实行仓库、货场以及其他物流设施的统一管理与运营，调剂各储存地点因货量不同而造成的资源浪费，如果这些小企业在统一的大型仓储托拉斯管理下，开展经营运作，不仅可以得到经营管理模式、业务模式、信息共享的好处，而且可以优化资源配置。
3.2是促进产业结构调整的需要
当前，市场对生产的时间要求更严格，生产需要更加贴近市场需求，同时，由于供应链的再造和缩短，许多原来由生产企业完成的环节，开始转向仓库；另外，不同的货主、不同的货物以及不同的流向，也造成了运输工具间的转换、交接。这些因素都促成了仓库存储逐渐由静态向动态方向发展，更多的仓库开始提供加工、配送等服务，越来越成为货物的流转中心。
近年来，XX委、市政府高度重视商品流通领域发展，将XX货运仓储市场开发列为“塑造XX发达商业形象”的项目之一。市商务局、市规划局、市发改局、市市场管理局等相关职能部门负责宣传、规划选址、立项开发的指导建设，并因地制宜，积极推广城乡标准化农贸市场和各类专业批发市场货运仓储市场的建设。项目的建设以货运仓储市场为中心从而带动XX农产品批发、建材市场、日用百货等商品的快速流通及仓储，以及加工配送等增值服务业的发展，企业更专注于生产，仓储业的物流节点流通服务作用日益显要。因此，XX货运仓储市场项目项目的建设将使产业结构调整优化升级。
3.3是XX经济开发区发展的需要
根据国，协议总投资252亿元，已建成项目194个，在建项目127个，签约未建项目28个，其中大部分未建项目正在进行前期工商注册、项目设计和征地拆迁等工作。今年1—4月新引进项目19个，其中投资亿元以上项目8个，13个项目为三大主导产业项目。
开发区位于XX市半小时都市圈内，距双流国际机场28KM，距火车东站40KM，随着成大快通、成大路、XX北部旅游通道以及成雅铁路的建设，XX对接XX的快速交通网络即将形成。这一临近XX的区位条件，使得本项目能够充分利用XX“一网二平台、三园区四中心、50个服务站”的现代物流网络以及西部最大的科技教育中心，为开发区的产业升级与可持续发展提供了可靠的运输和仓储保障。
目前，开发区企业涉足的行业类型较多地集中在制鞋、家具行业，已基本形成了以制鞋、家具、新型材料产业为重要支撑的发展格局，近300家企业落户开发区，总投资90亿元，是中国最大的板式家具生产基地、西部最大的中国女鞋生产基地。开发区内许多企业在全国具有较高知名度，其中，全友家私公司、明珠家具公司是全国板式家具生产企业的前五强，蜀玻集团是全国最大的白料玻璃制品生产企业，川西蓄电池集团位居全国铅酸蓄电池行业前五强，康乐塑胶、岷江塑胶、立申皮革、丰丰鸭业等企业和产品在国内也有一定的知名度和影响力。
货运仓储市场是为满足消费者及市场需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始地点到消费地点的有效流动与储存的计划、实施和控制的整个过程。它构成了企业价值链的基础活动，是企业取得竞争优势的关键XX经济开发区作为企业相对集中的区域，原料和产品的进出数量庞大，四通八大的交通为大力发展货运仓储提供了优越的条件，因此在开发区内开辟货运仓储市场，向区内企业提供优质的货运仓储服务，将大力增强经济开发区对国内外企业的吸引力，提高经济开发区内企业的市场竞争能力。

3.4是灾后重建工作的需要
在“5．12”汶川特大地震中，XX全市人民生命财产蒙受巨大损失，XX城乡市场也受到不同程度的毁损，导致全市商品供应出现短缺，严重影响了人民群众日常生产和生活。为了扭转这一困难局势，党中央、国务院及地各级政府均制定了多种政策和措施用于指导灾区人民群众的灾后恢复重建工作。灾后重建的目的是在恢复当地群众居住条件的同时，帮助他们重新开展作，积极进行各种农业生产，坚定他们战胜自然灾难的信心和恢复重建的决心，消除特大地震给当地人民造成的心理的负面影响。本项目的出发点立足点之一就是帮助灾区群众恢复生产，发展特色专业市场，优化和调整市场结构，保障灾区群众收入稳定增加，使其尽快回复到地震前的生活状态，重拾对美好生活的信心和向往。因此，本项目的建设是按照国家和地方灾后重建的思路进行的，符合灾后重建政策和《汶川地震灾后恢复重建总体规划》、《XX省XX地震灾后重建规划》、XX市及XX中长期城乡商业网点等相关规划的要求。
3.5是向现代物流业发展的需要
我国物流的发展还刚刚起步，无论是物流技术还是管理理念，都与当今发达的市场经济国家有相当大的差距。目前，我国仓储物流企业大多只能提供基础物流服务，可以做到几个阶段的整合，但很难实现全过程服务。目前我国物流服务商85％的收益来自运输管理和仓储管理等基础性服务。我国加入WTO后，由于仓储货运物流业的市场准入，仓储货运市场的竞争也将更趋激烈。大型跨国仓储货运物流企业将会迅速进入我国，抢占快速增长的仓储货运市场。仓储物流产业将成为中外投资者的竞争焦点，目前的仓储物流产业刚刚摆脱计划经济体制的束缚，走上市场化的道路，还谈不上体系，也谈不上规模，如果外资仓储物流企业长驱直入，我国仓储物流体系将受到严重冲击。
目前XX城乡差别较大，商品交易市场运输及仓储发展体系较为缓慢。XX货运仓储市场项目的建设将立足高起点、大规模，现代化，运用先进的信息技术和市场管理手段，建立整合的、完善的物流服务体系(其硬件表现形式为物流基地或物流中心)，是XX传统运输业、仓储业向现代物流业发展的切入点和重要基础，通过XX大型货运仓储市场的建设，一方面对主要是经济开发区企业实施运输管理和仓储管理服务，另一方面，在基于仓储平台的增值服务下功夫，创新适合仓储货运企业的业务模式，如发展贸易、现货市场、配送、加工、货代、交割、保税、仓单质押业务以创造更多价值。项目的实施将最终完成XX物资储运系统的全行业管理，向现代物流运作比较高级的阶段发展，迎接和参与国际竞争。

第四章 项目建设地址及条件
4.1XX概况
　　XX山、丘、坝、河兼有的地理条件，造就了众多的旅游风景，省级风景旅游区九龙沟、省级森林公园鸡冠山是其中的代表。XX悠久的历史形成了多彩的人文景观，罨画池、州文庙、陆游祠、光严禅院为川西不可多得的历史胜迹。 
4.2XX镇概况
XX镇地处XX政治、经济、文化中心，东距XX市37公里，全镇幅员面积75.9平方公里，城区面积22平方公里，耕地面积3万余亩，常住人口12.6万余人，辖17个行政村，21个社区居委会，359个村（居）民小组。镇党委下设1个社区党委，1个机关党支部，20个社区党支部，17个行政村党支部，16所中、小学、幼儿园党支部，3个企业党支部，2个卫生院党支部，1个异地离休党支部，党员总数4210名。
XX镇经济繁荣，商贸云集，人文景观丰富，既有川西风情，又具现代气息，是XX省首批公布的省级历史文化名城，素有“蜀门重镇”之称。 系XX省首批公布的省级历史文化名城，自西晋永嘉六年（312年）李雄分蜀郡江源县地置汉原郡后，一直是历代郡州军府县治地。1980年10月定名为XX镇。 
全镇城市建成区达12.8平方公里，大小街、路、巷119条，城区骨架干道四纵四横，成温邛高等级公路和省级怀华路交叉穿境而过，街道整齐美观，各式楼房林立，城市基础设施配套完善，大、小广场9座，星罗棋布，风景独具。城区内还有始建于晚唐的罨画池，纪念南宋著名大诗人的陆游祠，始建于明朝的州文庙，清代一等昭勇侯杨遇春府邸——宫保府等布局典雅，景色宜人的国家和省级文物保护单位。全镇有初级中学3所，小学13所，公立幼儿园3所，社会事业单位配套齐全。目前全镇正为实现城市现代化、乡镇企业二次创业而努力，加快农村城镇化和农业产业化进程，带动第三产业的发展。
4.3自然资源条件
4.3.1气候条件
XX属亚热带湿润季风气候，四季分明，春秋短，冬夏长，雨量充沛，日照偏少，无霜期较长。年平均气温15.9℃，最热月7月平均气温为25℃，最冷月1月平均气温为5.4℃温差为19.7℃。年平均日照时数为1161.5小时，年平均降雨量1012.4mm，雨日和雨量均为夏多冬少，春季为176.1mm，夏季为588.0mm，秋季218.4mm，冬季为29.9mm。风向频率以静风最多，占全年的37%；其次是北风，占9%。年平均风速为1.3m/s。平均霜日19天，平均无霜期为285天。年平均雪日3天，且雪量较小。主要灾害性天气为连续性阴雨、洪涝、干旱、大风、冰雹、寒潮、霜冻等，能满足多种优质农产品种植的需要
4.3.2地形地貌
XX市境内属山地、丘陵、平原兼有的地貌类型，海拔1000米以上的高、中山区占了全市总面积的38.4，低山和丘陵为8.7%，平坝为52.9%。地势从东南到西北逐渐升高。西北部多有海拔2000米以上的山峰，海拔最高处为苟家乡境内极西处之大雪塘主峰，达5364米。丘陵和平原地区的平均海拔高度为560米，最低点为三江镇境内之蒙渡，海拔高度仅480米。
4.3.3地质水文
项目所在地场地地势平坦，土壤肥沃，土层深厚，PH值中性至微酸性，有机质含量高。
XX境内属于都江堰自流灌溉渠，主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。
西河发源于苟家乡内火烧营北麓，向东流自鹞子岩出山口入平原，至元通与味江、干五里河、泊江汇合。元通以上又称文井江。自元通以下转向东南流，有沙沟河、向阳河、白马河流入。再向南流经三江镇的蒙渡入XX县境。全长109公里，市境内长96.8公里，流经14个乡镇，为全市最长河流。
黑石河又称"黑石大江"，于都江堰市柳街乡流入市境，向南流经9个乡镇，于三江大桥处与羊马河汇合流入XX县，总长65公里，市境内长32.15公里。
金马河系岷江之正流，自都江堰市沿江乡流入市境，沿市东界，断续为XX与温江、双流的界河。市内河岸（右岸）全长10公里。
上述3条主要河流同市境内180多条大小支流相联结，在全市构成水道网，至XX县境内汇入岷江，总长197公里，年径流量18.95亿立方米。
4.3.4不良地质与地震
基地构造稳定，无不良地质作用，可以建筑。地处地震波及区，项目建设中充分考虑建筑抗震等级。根据现行《建筑抗震设计规范（2008局部修订版）》（GB50011-2001）和《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），XX抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第三组。
项目所在地场地地势开阔，地层结构简单，属新生界第四系岩和砂质粘土，无地质病害，地基承载力无问题，适合建筑。
4.4建设地条件
4.4.1基础设施配套情况
目前开发区已完成8.72平方公里工业区基础设施建设，还有近5平方公里的基础设施建设工程将于今年底完成，并制定了能源、交通等相关专项规划。开发区累计完成投资8.5亿元，已建成道路总长50余公里，拥有日处理污水能力4万吨的污水处理厂和日供水能力4万吨的自来水厂各一座，拥有110KV、35KV变电站各一座，日供天然气能力达15万立方米，程控电话装机容量10万门。开发区内商贸中心、物流中心、科研中心、酒店、学校、医院以及居住区基本配套。
供水：现日供水能力为5万立方米，2010年后日供水量将达到12万立方米，主管直径400m，供水压力3MP。
供电：已建成供电线路11KM，拥有110KV、35KV变电站各一座，日供电能力达7.2万KVA，2010年后供日电能力将达到25万W。
供气：现日供气量15万立方米，供气压力0.6MPa；2009年，供气压力0.58MPa。
排污：已建有日处理容量4万吨的污水处理厂，远期污水处理能力达12万吨/日。
通讯：已铺设通讯线路6KM，程控电话装机容量10万门，可提供IDD、ADSL和DDN服务。
4.4.2交通条件
XX处于XX市20分钟交通圈内，东距XX外环线仅20余公里。国道318（成温邛公路）横贯东西，其余80余条省道、市道、乡道纵横交错，所有的乡镇和景区均有公路连接。已经形成以城区为中心，国道、省道为骨干的公路网。到城区、九龙沟、梅花寨、白塔湖、萃英园、无根山大千世界等景区的公路为柏油路或标准水泥路，到鸡冠山的公路也已经改造成为水泥混凝土高等级公路。XX是西南地区的交通枢纽，共有4条铁路干线（宝成线、成昆线、成渝线、达成线）交汇于XX，XX的铁路货运主要是火车东站和南站，西站即将建成投入使用。
开发区位于XX市半小时都市圈内，距双流国际机场28KM，距火车东站40KM，随着成温邛高速的免费通行，光华大道XX段的全线通车，成大快通、成大路、XX北部旅游通道以及成雅铁路的建设，XX对接XX的快速交通网络即将形成。

第五章 项目建设方案
5.1建设内容及规模
XX货运仓储市场项目总用面积200亩，拟建成集大、中、小型货物的揽货、托运、订舱、中转、集装、仓储、运输及存放、寄放等物流业务于一体的大型专业市场，为完善开发区的物流配送功能而设立的专用货物仓储、运输、流通场所。主要建设内容及规模如下：
5.1.1建设内容
该项目规划面积为200亩（占地面积133400平方米）其中主要建设内容有：
1、业务办公楼：业务办公楼主要包括非直接从事仓储物流相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。
2、货运仓储交易信息中心：货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
3、物流仓储区：主要为到达物流中心的货物提供临时存储服务的场所，物流中心将建设一个综合的大型仓库区，库内设有仓储区、理货区、分拣区、货物暂存区等职能区域。
4、露天货场：主要为堆放，钢材、瓷器等物品
5、综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施，并包括相应的保障设备和服务设备。
6、停车场：主要为货物配送车辆、装卸车辆和机械及本单位的公务用车、职工私车存放的场所，路面设有防滑纹道等。
7、公厕：为货运仓储市场内的人员提供方便之用。
8、货运仓储市场内的道路、标志站、牌、路灯等。
9、广场及绿地面积：广场是中心与外部交通之间的缓冲设施；绿地有自动洒水设施，以花草为主。
5.1.2规模
1、业务办公楼：建筑面积约1500平方米；
2、货运交易信息中心：建筑面积约800平方米；
3、物流仓储库：建筑面积20000平方米；
4、综合楼：包括公寓、餐厅、休闲娱乐场所、浴室、商店、医务室等设施建筑面积约3000平方米；
5、公厕：2座，建筑面积约90平方米；
6、停车场：占地面积4000平方米；
7、道路：宽16米道路长60米，宽7米道路长150米，道路占地面积为2000平方米；
8、广场及景观绿地：占地面积为8000平方米。
9、露天货场：占地1000平方米。
5.2工程设计方案
5.2.1设计依据
1、《工业企业总平面设计规范》 GB 50187－93
2、《工业企业照明设计标准》GB 50034-92
3、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
4、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
5、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
6、《屋面工程技术规范》GB50345-2005；
7、《工程建设标准强制性条文》建标219号（2002年版）；
8、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。
9、《建筑工程抗震设防分类标准》GB 50223-2008
10、《建筑抗震设计规范》（2008局部修订）
11、《物资仓库设计规范》（SBJ09-95）
5.2.2业务办公楼
业务办公楼主要包括非直接从事货运仓储市场相关业务作业的有关管理和服务部门的办公场所，备有电话、网络、传真等办公设备，设有会客厅及会议室等；具有通信、网络等智能化办公功能；建筑具有标志性作用。
建筑层数为三层，采用框架结构，建筑耐火等级二级，建筑分类为3类，合理使用年限为50年，屋面防水等级Ⅱ级，合理使用年限为15年，建筑抗震设防烈度为7度。
本建筑建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，疏散出口数量及疏散距离符合规范要求。
建筑外窗采用塑钢窗，中空玻璃。内门采用高级装饰木门，底层办公楼入口大厅采用玻璃地弹门。
一、给排水
1、用水量
根据城市自来水规划供给能满足新建大楼规划用水。
2、管材
室外给水管采用PVC管。
室内给水管采用钢塑复合管，丝接或焊接。
室外排水管采用UPVC管或双壁波纹排水管，焊接。
室内排水管采用UPVC排水管，粘接。
消防管室外采用采用钢管给水管，柔性接口；室内采用焊接钢管，焊接。
3、消防给水系统
本工程均设有室内外消火栓给水系统及建筑灭火器。
消火栓给水管采用热镀锌钢管，采用丝接或沟槽式卡箍连接。
4、排水系统
生活污水经化粪池处理，排水由管道汇集，排入市政管网。场地雨水可以采用散流加局部导流明沟排出场地，进入市政雨水管沟。
二、电气工程
1、供电设计
负荷等级：新建大楼工程为三级负荷用电。
用电负荷：供电由配电室，由此引出低压电力电缆至各配电箱。办公楼电源进线处设置明显切断装置和计费装置。
2、低压配电系统
1)本工程配电方式为树干式和放射式相结合，为满足消防等二级负荷供电需求,采用两回路供电,末端切换。
2)室内普通线路采用阻燃型交联聚乙烯电力电缆和聚氯乙烯电线,穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷；消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
3)本工程建筑配电系统接地形式为TN-C-S系统。
3、照明配电系统
1)根据《建筑照明设计标准》(GB50034-2004) ,本工程照度设计标准为：走道及门厅为75~100lx。普通办公室为300 lx，会议室为300 lx，资料档案室为200 lx。
2)照明系统设有普通照明及应急照明。
办公用灯具均选用配有高功率因数电子镇流器的控罩型荧光灯，荧光灯光源选用T8三基色荧光灯，走廊、楼梯选用节能高效吸顶灯，其光源选用插拔式自镇流节能灯。
在走廊、公共区域、配电室、值班室等处设应急照明。走道设有安全疏散指示灯，主要出入口设安全出口灯。
应急照明由EPS集中蓄电池组供电。应急照明采用专用回路配电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
三、消防
1、建筑消防
（1）总平面
建筑耐火等级为二级。建筑与周围建筑的最近距离均大于6米的最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。建筑周边均具备消防作业宽度。院内道路均满足消防车出入要求。
（2）防火防烟分区
建筑单体均按自然层划分防火分区，分区面积均控制在2500㎡以下。每个防火分区设不少于两部楼梯间。
（3）安全疏散
每个防火分区疏散楼梯总宽度均满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中关于疏散宽度设计要求的规定。
2、给排水消防
（1）大楼建筑消防供水均由建筑物顶部消防水塔就近供应。
（2）消防用水量：
室外消火栓用水量 15L/S 两小时灭火时间；
室内消火栓用水量 10L/S 两小时灭火时间。
（3）消防系统
分别引入两条干管接室内消火栓系统，消防为临时高压系统。室外消火栓间隔100米设置在消防环网上。
3、电气消防
（1）大楼消防设备用电、应急疏散照明为二级负荷。
（2）本工程由市政电网电源为本工程供电。消防负荷采用专用两回路供电，末端切换。
（3）消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
（4）应急照明采用专用回路配电，并由EPS集中蓄电池组供电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
5.2.3货运交易信息中心
货运需求信息和运力信息的处理、发布场所，同时它也是货主办理货物托运、仓储、提货手续的场所。设有信息大厅、交易大厅及信息控制与处理办公功能。
建筑层数为二层，采用框架结构，建筑耐火等级二级，建筑分类为3类，合理使用年限为50年，屋面防水等级Ⅱ级，合理使用年限为15年，建筑抗震设防烈度为7度。
本建筑建筑耐火等级为二级，每层为一个防火分区，疏散出口数量及疏散距离符合规范要求。
一、给排水
1、用水量
根据城市自来水规划供给能满足新建大楼规划用水。
2、管材
室外给水管采用UPVC给水管，粘结。
室内给水管采用钢塑复合管，丝接或焊接。
室外排水管采用排水钢管，柔性接口,或双壁波纹排水管，焊接。
室内排水管采用UPVC排水管，粘接。
消防管室外采用采用钢管给水管，柔性接口；室内采用焊接钢管，焊接。3、消防给水系统
本工程均设有室内外消火栓给水系统及建筑灭火器。
消火栓给水管采用热镀锌钢管，采用丝接或沟槽式卡箍连接。
4、排水系统
生活污水经化粪池处理，排水由管道汇集，排入市政管网。场地雨水可以采用散流加局部导流明沟排出场地，进入市政雨水管沟。
二、电气工程
1、供电设计
负荷等级：新建大楼工程为三级负荷用电。
用电负荷：供电由配电室，由此引出低压电力电缆至各配电箱。大楼电源进线处设置明显切断装置和计费装置。
2、低压配电系统
1)本工程配电方式为树干式和放射式相结合，为满足消防等二级负荷供电需求,采用两回路供电,末端切换。
2)室内普通线路采用阻燃型交联聚乙烯电力电缆和聚氯乙烯电线,穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷；消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
3)本工程建筑配电系统接地形式为TN-C-S系统。
3、照明配电系统
1)根据《建筑照明设计标准》(GB50034-2004) ,本工程照度设计标准为：走道及门厅为75~100lx。普通办公室为300 lx，会议室为300 lx，资料档案室为200 lx。
2)照明系统设有普通照明及应急照明。
灯具均选用配有高功率因数电子镇流器的控罩型荧光灯，荧光灯光源选用T8三基色荧光灯，走廊、楼梯选用节能高效吸顶灯，其光源选用插拔式自镇流节能灯。
在走廊、公共区域、配电室、大厅等处设应急照明。走道设有安全疏散指示灯，主要出入口设安全出口灯。
应急照明由EPS集中蓄电池组供电。应急照明采用专用回路配电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮。为疏散照明供电的应急电源持续供电时间不小于30分钟。
三、消防
1、建筑消防
（1）总平面
建筑耐火等级为二级。建筑与周围建筑的最近距离均大于6米的最小防火间距，满足规范规定的防火间距要求。建筑周边均具备消防作业宽度。院内道路均满足消防车出入要求。
（2）防火防烟分区
建筑单体均按自然层划分防火分区，分区面积均控制在2500㎡以下。每个防火分区设不少于两部楼梯间。
（3）安全疏散
每个防火分区疏散楼梯总宽度均满足《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）中关于疏散宽度设计要求的规定。
2、给排水消防
（1）大楼建筑消防供水均由建筑物顶部消防水塔就近供应。
（2）消防用水量：
室外消火栓用水量 15L/S 两小时灭火时间；
室内消火栓用水量 10L/S 两小时灭火时间。
（3）消防系统
分别引入两条干管接室内消火栓系统，消防为临时高压系统。室外消火栓间隔100米设置在消防环网上。
3、电气消防
（1）大楼消防设备用电、应急疏散照明为二级负荷。
（2）本工程由市政电网电源为本工程供电。消防负荷采用专用两回路供电，末端切换。
（3）消防负荷电力电缆采用耐火电缆，穿钢管在混凝土板内、墙内暗敷，如需明敷或吊顶内敷设时，应穿钢管或封闭式金属线槽，并刷防火涂料保护。
（4）应急照明采用专用回路配电，并由EPS集中蓄电池组供电。应急照明需在火灾、地震等事故情况下强制点亮