买房流程及注意事项巨详细购房合同流程注意事项.doc

购房流程及注意事项（巨具体）
一、贷款购房的程序，
购房程序一般是这样的：
第一步：【看房】
多走几个楼盘，对比各楼盘的位置，周边交通，以及学校、医院、银行、商场等配套服务，对比价格。最重要的是要预估楼盘及城市发展趋势，虽然某些楼盘开盘时地理位置、交通等不好，房价也低，但是在城市规划区内，有巨大的升值潜力，这也是需要考虑的范围。
第二步：【拟定楼盘】
交定金，签订购房意向书，注意：定金一般不会退还，所以要想清楚才缴纳定金。
第三步：【首付】
交首付，签订正式协议，开发商出具首付凭证，一般是收据；
交首付的时候分两种情况：
（1） 以个人名义购房：首付多一些，需要百分之四十，并且需要有正式工作收入可观的担保人，担保人需要时夫妻双方，担保人附有连带责任，一旦购房者无法偿还房贷，那么担保人有责任偿还，拒不履行还款义务时银行可以冻结担保人银行账户。
【所需材料：个人身份证，户口本，单身证明，收入证明，银行流水，个人征信，担保人夫妻双方身份证，户口本，结婚证，银行流水，首付收据，购房协议】
（2） 以夫妻双方名义购房：首付最低百分之三十。夫妻双方有偿还义务。
【所需材料：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，夫妻双方收入证明，银行流水，个人征信，首付收据，购房协议等】
第四步：开发商走程序，网签，房管局备案；
第五步：银行面签，查征信，等待审批，审批通过后银行放款。
第六步：查询家庭房源情况，交税，（有的会在收房时在缴纳税金，一套房90平米以下总房款的1%税金，一套房90平米以上1.5%税金二套房3%税金）
第七步：银行放款，售楼处会告知业主去拿购房协议，并缴纳房屋维修基金，80元/平。
二、缴费
契税 1、首套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为1.5%。
2、二套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为2%。
3、三套或以上套数住房、非住宅：不管房屋面积大小，契税税率为3%，无减免情况。
物业费：参考本地物价局。不同楼层单价不同
开口费：2023国家严禁收取，但是很多开放商还是要收，不收不给协议，所以这部分钱也许你当初买房时已将交了，要注意不要反复缴费！
维修基金：这部分钱有的会在你装修完后退还，有的不退。所以问清楚！
卫生费： 清扫装修垃圾
电费水费：装修时要用到
办理房产证费用
（1）自2023年4月1日起，不动产证的办理不再需要手续费，仅需缴纳40元的测绘费。假如碰见开发商规定收取住宅测绘费，业户们注意了，这个费用是应当有由开发商自己承担的，业主可以拒绝缴纳。
（2）不动产登记费和抵押登记费只有业主在申请商业贷款的时候才需要缴纳，这两项费用都是住宅80元，商业550元。

三、交房时验房程序
我们一方面要看的是三书《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，一证《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表《建筑竣工验收备案表》。
另一方面我们就要看建筑主体的质量、面积。要具体检查房屋质量，涉及阳台、雨罩的外饰面有没有开裂现象。
1、墙体问题
检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必尽快查明因素.，让开发商进行维修。
仔细检查地面有无空壳开裂情况，如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。
2、水电问题
检查水电煤畅通情况，能否正常使用。
打开所有水龙头查漏堵，尽也许让水流大一点、急一点，以便检查水压和测试排水速度。
用测电笔检查各个强弱电是否畅通，关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
验收下水情况涉及台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等。
约好楼上楼下业主，检查楼上的地面、自己的天花板、自己的地面和楼下的天花板是否存在漏水渗水现象，同时记录水表的记录情况。
3、门窗问题
门窗的结构直接影响室内的通风、采光、安全等多个方面，质量差的门窗在雨天有也许导致漏水，隔音和保温效果也不好。
检查门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否机灵、方便、密封性如何。门窗推拉是否顺滑，表面是否平整光洁，有无严重划痕，型材有没有开裂或断裂现象。金属配件是否齐全，位置是否对的，是否牢固。门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条是否松动，是否脱落，是否外露。
检查玻璃是否无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条是否均匀。窗子排水孔是否打通了，假如未打通，积水会流入型材里。
假如在验房过程中发现房屋质量有问题我们怎么办？
在验房收房的过程中，假如发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但假如出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。
1、实测面积与协议约定面积误差绝对值超过3%。
2、开发商逾期交房构成主线违约，即逾期交房达成协议约定的退房日期。
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6、不能或不能按期办理产权过户的。
7、购房者贷款申请未批准，协议双方对付款方式不能协商一致的。
8、协议中约定的其它退房条件出现时
注意事项：贷款放款以后，开发商应当给你开具正规的购房发票，正规的购房协议；
等到房产证下来后，会直接抵押给银行，暂时到不了你手里；
交房时候会给你，住房维修基金发票，验房结束应当给你三书一证一表，
注：三书：1、《住宅质量保证书》；
2、《住宅使用说明书》；
3、《建筑工程质量认定书》。
一证：指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；
一表：指《竣工验收备案表》。
需要我们注意的资料！！（可带走复印件）
1、房屋的《住宅质量保证书》——可带走
2、《住宅使用说明》——可带走
3、《竣工验收备案表》
4、面积实测表，拍照或复印带走！
5、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)——可带走

四、交房后业主手里应当具有的文献资料
1. 《商品房买卖协议》
2. 《首付发票和收据》
3. 契税发票
4. 维修基金发票
5. 产权登记费收据
6. 《银行按揭协议》（贷款买房业主）
7. 《住宅质量保证书》
8. 《住宅使用说明书》

五、“三书一证一表”的作用
1、《建筑工程质量认定书》
它是房屋通过有关质检部门质量验收的有效凭证，可以表白质检部门对开发商楼盘工程规划的贯彻情况、配套建设完毕、物业管理贯彻等的认可。
2、《住宅质量保证书》
它是开发商给购房者做的书面承诺，一般是承诺假如房屋质量没有达成住宅质量保证书的标准的话，开发商必须进行维修，同时还要承诺房屋的保修期限等。
3、《住宅使用说明书》
它是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如室内承重墙、水电消防等设施的相关说明。
4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
它是房产项目在完全竣工后通过有关部门综合验收的凭证，很多楼盘在交房时会给购房者出具竣工验收报告，购房者一定要记住，这份验收报告涉及施工单位出具的竣工验收报告和消防部门出具的消防竣工报告，两个报告齐全了才有也许有合格证。
5、《竣工验收备案表》
它是楼盘向主管部门上报验收备案的具体资料，是国家强制规定的、开发商必须对楼盘负责的文献标记。这份文献是楼盘通过验收、通过国家有关部门权威认可的标志，也是开发商交楼的必要条件。
收房时开发商“三书一证一表”不全怎么办？
三书一证一表是国家对于项目交房的强制性规定，假如开发商不能提供，就意味着项目的房屋质量没能得到国家认可，购房者完全有合法权利拒绝收房。
根据规定，三书一证一表中缺少任何一个，房屋的质量就无法完全保证，一旦购房者签订了相关收房文献，根据契约自由、自治的原则，就代表了购房者对房屋质量的认可，若后期出现问