房地产地块项目可行性研究报告模板.doc

房地产地块项目可行性研究汇报

二○○X年XX月XX日目 录
第一部分 项目总论 3
一、项目可行性研究汇报编制背景 3
（一）、可行性研究汇报名称 3
（二）、可行性汇报编制单位 3
（三）、可行性研究汇报编制根据 3
二、项目地块概况 3
三、可行性研究结论 3
第二部分 项目宏观投资环境和市场研究 4
一、项目所在都市宏观投资背景 4
（一）、都市基本背景 4
（二）、都市宏观经济概况 4
二、XX市房地产市场概况 5
（一）、房地产投资状况 5
（二）、土地市场相对疲软 5
（三）、商品房市场价格 6
（四）、市场供需分析 6
（五）、市场特性分析 6
三、项目周围市场状况 6
第三部分 项目市场定位 8
一、主力消费群定位与分析 8
（二）、目客户重要特点 8
（三）、目客户群购置力分析 8
（四）、综述 8
二、产品定位 8
三、户型定位 8
四、项目方案评估意见 8
第四部分 项目经济分析 9
一、项目总体经济技术指标 9
二、项目开发建设组织与实行计划 9
（一）、建设方式 9
（二）、开发方案设想与分析 9
（三）、开发进度 9
三、项目成本明细 9
四、项目收入 10
（一）、项目销售价格确实定 10
（二）、项目收入 10
五、项目利润 10
六、资金来源与支出 10
七、现金流量分析 11
八、盈亏平衡分析 11
九、敏感性分析 11
第五部分 可行性研究结论 12
一、经济效益分析 12
二、拟投资理由及潜在风险 12
（一）、拟投资理由 12
（二）、潜在风险 12
三、社会效益分析 12

第一部分 项目总论
一、项目可行性研究汇报编制背景
（一）、可行性研究汇报名称
XX地块可行性研究汇报
（二）、可行性汇报编制单位
荣盛房地产发展股份有限企业发展部
（三）、可行性研究汇报编制根据
1、国家有关政策、法规
2、XX市地块整顿信息——土地·招商
3、走访记录，市场调研数据、资料
4、XX市土地交易部门（如天津土地交易中心、石家庄地产交易市场）信息
5、XX市政府网站
二、项目地块概况
XX地块所处地理位置简介（包括四至范围），所属区域在都市地位或与否是未来重点发展区域等，附上地理位置图。
论述所理解到土地拟上市时间、土地出让金起价。
阐明地块目前现实状况（与否存在未拆迁、与否有其他纠纷等问题）。
地块规划指标规定（土地出让面积、用地性质、各类物业建筑规模规定或容积率、建筑密度、绿地率等。
土地获取结论性陈说，包括有估计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其他土地费用分项金额）和其折合楼面价格，以及确定企业获得该土地最高价地价和其折合楼面地。
三、可行性研究结论
估计地块合理地价时项目总成本、项目销售收入、项目利润、项目销售利润率、项目内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等指标。
简短对项目整体经济项目评价，一般是评估项目风险大小、投资汇报率高下、投资回收期长短、项目规模符与否合适，以及总体项目可行性程度怎样。

第二部分 项目宏观投资环境和市场研究
一、项目所在都市宏观投资背景
（一）、都市基本背景
概述性简介项目所属都市基本背景（由于项目投资意向书已经做过详细简介），一般简介都市国内或省内基当地位、行政区域划分、人口规模（含都市人口规模）和都市交通系统状况。
假如都市存在中长期重大发展战略规划，可加以陈说。如天津3月份国务院常务会议原则通过《天津都市总体规划（—）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口都市发展定位。
都市当期或下期五年发展规划目，如 年陈说“十一五”期间规划发展目。

（二）、都市宏观经济概况
1、经济总量
当年或上一年度国民经济运行状况，一般包括GDP及同比增长率、财政税收等指标或经济计划目等。可附图（图示规定柱状表达当期数值、折线表达增长率，且图示中必须明示数值，图示格式参照下图）。

2、购置力和消费水平
都市居民收入和支出状况，一般指人均可支配收入、人均消费型支出、恩格尔系数和居住类支出金额等指标。可对近5年人均可支配收入及增长状况做图示，图示格式规定同上。

3、都市居民居住水平
当年度或上一年度都市居民人均居住建筑面积，同比增长状况，以及其中长期有关都市居民居住水平目。
4、固定资产投资
当年固定资产计划投资额或上一年度固定资产投资执行状况，也可对都市近五年来固定资产投资做以比较分析，可采用图示形式，图示格式规定同上。

5、200X年都市重要预期目
200X年全市经济社会发展重要预期目，一般包括有生产总值增长、财政收入增长、全社会固定资产投资增长、都市居民人均可支配收入增长等计划目。
6、都市规划
描述都市总体发展规划以及论述都市中长期交通系统规划（铁路、高速、航空、海运以及都市公交、轻轨、地铁等交通系统）、重大基础设施建设规划、大型经济项目引入计划以及都市发展规划（含旧城区改造、新城区假设）等。
以图文相结合方式描述都市房地产板块划分（如天津分梅江板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东部版本和中心城区板块。），重点分析项目地块所属区域未来发展对其影响。

二、XX市房地产市场概况
上一年度或本年度房地产市场总体描述。（规定语言简短）
（一）、房地产投资状况
描述近年防地产投资及增长状况，及附图（图示规定如上）。
（二）、土地市场相对疲软
上一年度及当年土地市场供应和价格，且提供详细excel制作附件，附件格式如下：
行政区
地块名称
土地规模
（㎡）
容积率
用地属性
建筑规模
（㎡）
成交价格
（万元）
单价
（万元/亩）
楼面价
（元/㎡）
受让单位
成交日期

1000.52
2.13
商住
住：xx㎡
商：xx㎡

注：所有数值保留2位小数；附件仅记录取地属性为居住或商住类用地；
（三）、商品房市场价格
描述都市近两年来商品房市场价格及走势（原则上规定提供图示），尤其是当年份商品房市场整体价格和项目所在行政区价格状况，重点分析价格走势。
（四）、市场供需分析
论述市场近两年需求状况，以图示形式对比上一年份和当年份月度（市场成交状况若是当年份初出具汇报，可对比上两个年份月度市场成交状况），图示板式规定以折线形式，折点规定显示数值，图示板式参照下图。重点分析意向项目所在区域市场需求，包括既有市场需求状况和潜在市场需求。

描述市场供应状况，重点分析意向项目所属区域和能影响项目所属区域市场需求其他区域（含经典性项目）市场供应。
（五）、市场特性分析
1、产品特性分析
区域市场产品特性一般包括有区域市场产品面积区间概况、商品住宅主流建筑形式、建筑风格、消费群体概况等方面。

2、竞争特性分析
意向项目所属区域市场竞争程度、竞争形式和区域市场竞争格局等。

三、项目周围市场状况
项目周围区域都市房地产发展规划（与否设计规模集中居住区建设或旧城区大规模改造等）、都市交通系统重大规划等根据天津未来都市发展规划。
项目周围商品房市场基本状况，整体供需状况、在售经典性楼盘和未来竞争楼盘状况（价格、供应量、面积区间、套型比例、销售率、主打卖点等）、区域客户群体分析，尤其是区域商品房市场既有价格水平、区域市场需求状况，以及未来价格走势。规定经典性和竞争性楼盘以excel表格形式，详细表格形式参照 “项目汇总表”。

第三部分 项目市场定位
一、主力消费群定位与分析
（一）、目客户重要构成
根据客户群体特性分类，一般有年龄构造、家庭构成构造、置业目、客户群所属区域、职业收入水平状况等原因，多以职业收入状况和置业目划分。

（二）、目客户重要特点
目客户群体家庭收入水平状况和购房目整体分析；
（三）、目客户群购置力分析
根据项目总体户型面积区间和确定价格水平，测算确定目客户群体规定支付能力，同步以数据为支撑，阐明目客户群体购置力高于规定购置本项目支付能力。
（四）、综述
简短对本项目目客户群体分析总结。
二、产品定位
产品定位及产品定位支撑点分析；
三、户型定位
结合都市房地产政策状况、房地产供求状况、区域内楼盘状况，并考虑目客户群需求状况，分析本项目户型定位规定，拟户型面积区间和套型配例如下表：
户型面积
80㎡如下
80-90㎡
90—100㎡
100-110㎡
110-120㎡
120㎡以上
比例

户型

四、项目方案评估意见
根据项目区域价格水平、楼盘档次和目客户群体消费状况，以及项目产品定位，确定项目产品建筑形态、建筑风格和景观规划风格等。

第四部分 项目经济分析
一、项目总体经济技术指标
描述地块净出让面积面积、用地性质、建筑密度、容积率、绿地率，以及根据本地块经济技术指标规定，本项目拟建各项物业如下表：

物业类型
建筑规模
备注
住宅
XX㎡

……

……

二、项目开发建设组织与实行计划
（一）、建设方式
提议采用建筑施工、监理等单位及要去；
（二）、开发方案设想与分析
结合市场状况、项目地块地形、项目规划以及项目后期开发销售需求等原因，确定分期开发计划和其他规定。
（三）、开发进度
描述项目开发期，以及前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等前期计划时间，以及后期建设施工计划和销售计划。一般规定单列排定项目施工进度计划，同步附上详见开发进度表，开发进度表参照“项目汇总表”。

三、项目成本明细
除土地成本以外成本明细见下表：
项目名称
总成本
（万元）
单位成本
（元/m2）
备注
1、建筑工程成本

住宅

……

电梯

2、项目前期费用

规划设计费

住宅设计费

地质勘探

放线测量费

监理费

3、政府规费
431.44
27.27

XX费

……

……

4、安装工程

水暖电

……

5、环境配套

景观绿化

室外道路

6、管理费

7、销售费用

8、财务费用

必须与现金流量表对应
9、不可预见费

总计

土地获取结论性陈说，包括有估计该地块合理成交价（其中土地出让金、契税和其他土地费用分项金额）和其折合楼面价格。结合本项目成本和利润基本测算成果，规定以表格形式明确（附表三（1）----土地成本测算表，详细见项目汇总表）。
同步确定企业获得该土地最高价地价。

四、项目收入
（一）、项目销售价格确实定
确定各类物业销售价格，及其价格确定支持点分析；
（二）、项目收入
物业类型
数量
均价
总价
住宅
XX㎡
XX元/㎡
XX万元
……

销售收入合计

税金
4,830.28万元
销售净收入
82,201.72万元

五、项目利润
项目销售收入及销售利润率经济计算；

六、资金来源与支出
资金来源及支出状况，详细到各批次金额，规定以附件形式提供资金来源及支出测算表（详细见项目汇总表）。

七、现金流量分析
以企业一般采用8%基准收益率条件下项目财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期，规定以附件形式提供现金流量表，详细见“项目汇总表”。

八、盈亏平衡分析
1、销售率100%时，盈亏平衡点时住宅销售均价；
2、销售均价为5,500元/㎡时，盈亏平衡点时销售率；

九、敏感性分析
在规划方案基本确定状况下，影响项目利润原因重要是开发成本及销售价格变动，一般规定做开发成本变动和销售均价对利润影响，以及对比分析成本和价格对利润影响程度，明确影响项目利润关键性原因。

第五部分可行性研究结论
一、经济效益分析
论述项目销售净收入、项目总成本、、销售利润率、总利润、财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等指标，并对项目作出总体评价。

二、拟投资理由及潜在风险
（一）、拟投资理由
项目投资理由分项分析
（二）、潜在风险
项目投资风险分项分析
三、社会效益分析
项目总体社会效益分析