房地产公司产品设计阶段成本控制标准.doc

房地产企业产品设计阶段成本控制原则
编制阐明
为了贯彻集团确定“保证楼盘品质、减少工程成本” 发展战略，推行建设工程保质限额设计。规划设计中心在广泛征集各有关单位、部门和各设计专业意见和提议基础上，遵照国家和地方有关工程建设技术原则及规范，并结合集团数年积累住宅小区设计和建造经验总结制定了本原则。
本原则分为土建（含装修）工程、安装工程及园林景观工程三大块共十二章，将集团产品划分为高档（别墅类住宅）、中高档（花园洋房和高原则高层住宅）及中等（一般高层住宅），采用统一设计指标、统一配置原则和经典构造设计方式进行编制。
由于当地区节能建筑墙体保温应用技术尚不够成熟，这部分构造设计另行出图以便于调整，暂不编入本原则。
规划设计中心各专业人员都必须认真学习、全面理解本原则各项内容，纯熟掌握和严格执行其中与本专业有关各项规定，以指导和规范全集团所有建设工程勘察和设计任务委托、设计过程跟踪和施工图审查工作，并及时积极地搞好与所有有关专业设计沟通、协作、配合与复核工作。
规划设计中心建筑各室经理（含副经理）是项目（楼盘）设计管理工作负责人，必须根据本原则以及规划设计中心其他有关规定，对其分管项目（楼盘）内土建（含装修）、安装及园林景观工程等各专业设计工作，全面履行牵头组织、协调和评审职责。
各专业设计人员在本原则执行过程中，要亲密关注国家和地方有关设计新规范、新原则和有关新材料、新设备及新工艺应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本原则提供意见和提议。
目　录
土建工程
一.        建筑设计                                        6
１.        设计单位选择
２.        产品前期定位
３.        总平面设计
４.        地下车库
５.        住宅建筑
６.        户型设计
７.        商业建筑
８.        建筑施工图
９.        其他控制措施
二.        构造设计                                        9
1．        划方案阶段
2．        步设计阶段
3．        工图设计阶段
4．        其他控制措施
三.        建筑门窗及部品                                  14
１.         建筑门窗
２.         建筑栏杆
３.         空调百叶
四.        住宅公建装修                                    17
１.        花园洋房
２.        江景高层住宅楼
３.        一般高层住宅楼

安装工程
五.        强电设计                                        20
１.        规划设计阶段
２.        施工图设计阶段
六.        给排水及通风                                    22
1．        规划设计阶段
2．        施工图设计阶段
七.        小区智能化                                      23
1. 中等（基本型）
2. 中高档（增强型）
３.        高档（先进型）

园林及景观工程
八.        硬景及小品                                      28
1.景观亭、廊
2.雕塑
３.        花池及树池
４.        围栅及栏杆
５.        景观游泳池
６.        球类运动场
７.        室外座椅
８.        垃圾容器
九.        硬质材料铺装                                    3２
1.硬质铺装材料
2.小区道路
３.        广场及园路
４.        室外台阶
５.        挡墙饰面
十.        园区水景                                        4１
1.景观水循环系统
2.溪流及跌水
３.        湖泊
４.        水景驳岸
５.        涌泉及喷泉
６.        水景桥样参照
十一.        园区照明                                      4５
1.高杆路灯
2.庭院灯
３.        草坪灯
４.        水下灯
５.        射灯
十二.        植物配置                                      4６
1.植物配置实行流程
2.植物配置原则
３.        植物搭配
４.        重庆地区景观植物分类
５.        植物种植环境条件
６.        重庆地区常用植物表
７.        居住区植物配置参照图片
土建工程
一.　建筑设计
１.        　设计单位选择
1.１  初步设计原则上委托给当地施工图设计单位；
１.2　成熟产品设计任务，应当委托给当地设计单位承担。
２.　产品前期定位
２.１ 产品定位前备好多种设计方案技术资料，参与营销管理部召集、有集团主管领导和有关职能部门共同参与产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；
２.２　户型调整应当在进行施工图设计之前完毕。
３.　总平面设计
３.１　总平面设计应当在与各有关专业及物管部门有关人员充足沟通基础上进行。
３.２　规划设计应当尽量运用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３.３　高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼稚园、老年人及小朋友活动场地、垃圾站及公厕等，应当布置在经济价值较低，并不影响住户和商业价值区域；
３.４　物管收费处、值班室和消防控制室应当设置在业主接待大厅内，以以便业主办事并节省物管人手；
３.５　环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；
３.６　10万方如下小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３.７　小区内道路应当人车分流、线路便捷畅通。小区内双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽草坪。
3.８    应尽量减少小区不可销售建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；
３.９　在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增长如下内容：
３.９.１　小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口精确位置，其中哪些是建成后不使用；
３.９.２多种管井及生化池位置、大小、高度等；
３.９.３各单体首层室内及室外标高；
３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；
３.９.５注明有高差场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；
４.        　　地下车库
４.１　小区车库车容量按规范最低限控制。在条件容许状况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼下方设带人防地下车库；
４.２　防火分区在方以内，且通风面积到达2%地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库防火、防烟分区面积尽量取规范上限值，以减少消防设备及设施；
４.３　车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按如下原则控制：不带人防地面车库28平方米/个；不带人防住宅下方地下车库35平方米/个；带人防住宅外地下车库30平方米/个；
４.４　室内车库尽量采用8米柱距和3.9米以内层高（安装完毕后有效净高为２.２～２.５）、 车道宽为5.5米。　
５.　住宅建筑
５.１为减少电梯用量住宅建筑控制楼层数：多层建筑６（＋１）层：小高层建筑１１（＋１）层；中高层建筑１８（＋１）层；超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度内。
５.２　通过与有关专业人员沟通，优化住宅建筑楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道布置和面积以控制公摊面积。
５.３　住宅每单元内水管井净面积控制：多层0.25平方米、二类高层0.5平方米、一类高层0.8平方米；高层住宅强弱电合用井净尺寸控制：每层5户1600×800、每层6—8户×1200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600×600。
５.４建筑体型系数：点式住宅控制在0.4以内，板式住宅控制在0.35以内； 　
５.５　住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在0.25以内；
６.　户型设计
６.１　户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间构造板下沉４００、厨房和阳台构造板下沉１００。
６.２　上下层房间尽量对齐，防止柱、梁柱转换；
６.３　室内交通流线应当尽量减少明走道长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。入户玄关及走道顶板容许现梁。
６.４　多种户型厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用加气混凝土砌块砌筑）；中、小户型其他户内隔墙厚度也可认为100。梁和柱应当目前厨房、卫生间及走道内；
６.５　入户门洞统一为1200×2100（中高档住宅，子母门）及1000×2100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为900×2100、厨房和卫生间洞统一为800×2100；所有门原则上都应设不不不小于100门垛、门洞口设构造柱；
６.６　阳光窗台板距离室内地面高度统一为５００，以免增长护栏高度；
６.７　厨房尺寸控制：
套内面积不不小于90平方米： 1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
套内面积90～120平方米： 1800～2300（开间）×3000～3900（进深）；
套内面积不小于120平方米： 2400～3000（开间）×3300～4200（进深）；
６.８　卫生间尺寸控制：
次卫：套内面积不不小于120平方米：1500～1700（开间）×2400～2700（进深）；
套内面积不小于120平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
主卫：套内面积不不小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；
套内面积90～120平方米：1800～（开间）×3000～3300（进深）；
套内面积不小于120平方米：2100～2400（开间）×3300～3900（进深）；
７.　　商业建筑
７.１　住宅小区应当尽量少建商住两用楼房；
７.２　商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱位置；
７.３　餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间设置。
７.４　商用房扣除梁高及设备层高度后楼层净高，一层以3.6米为宜、二层以3.3米为宜；开间以8.4米为宜；
８.　　建施图：
８.１　建筑与构造柱子位置、大小、梁高度必须一致；
８.２　建筑、设备、构造多种管井位置、大小、高度，多种管井开孔必须一致；
８.３　墙、柱、梁、板上所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清晰，并且必须与结施图及设施图吻合一致；
９.        　　其他控制措施：　　
９.１　建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各有关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各有关专业设计交叉协调一致，防止专业冲突和错、漏、碰、缺；
９.２　亲密关注和精确掌握有关新政策和新规范，及时并制定对应对策和措施，最大程度地应用其中有助于减少成本规定。
９.３　在设计中采用集团原则化设计成果，如：门窗原则化、栏杆原则化、防止工程质量通病做法、建筑、构造、水、电各专业有关原则化等，以减少成本、提高工作效率。
９.４　在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。
９.５　外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果靠近但成本差异较大材料，必须优先选用其成本较低者。
二.　构造设计
１.　 规划方案阶段
1.1  严禁采用B级高层住宅；
1.2  防止在3、4类地基上布置高层建筑；
1.3  防止在高切坡周围布置高层建筑；
1.4  防止在坚硬岩石地基上挖地下空间；
1.5  防止在新近深填方内布置永久性建筑；
1.6  山地建筑尽量防止高切坡和深填方；
1.7  尽量不设构造转换层。
２.　初步设计阶段
２.１　构造选型应进行多方案对比，估算构造经济指标，为设计协议签定经济指标控制提供根据。
２.２　结合建筑平面功能，优化构造平面，力争构造平面简朴、规则、对称；
２.３　竖向布置尽量防止高位转换和刚度突变；
２.４　高层建筑尽量防止过大外悬挑构造（>2.1m）；
２.５　高层建筑尽量防止开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁长度短向不适宜超过1.5m，长向不适宜超过3.0m；
３.        　施工图设计阶段
３.１　岩土勘查汇报
３.１.１《岩土工程勘查汇报》内容应满足《岩土工程勘查规范》及《建筑地基基础设计规范》第3.0.3条规定；
３.１.２《岩土工程勘查汇报》应按国标《建筑地基基础设计规范》（GB50007-）或《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）两个原则，提供地基承载力特性值；
３.１.３18层以上（或带转换层）高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。
３.２　桩基础
３.２.１　桩承载力计算按规范规定执行
３.２.２　一般桩基础桩身配筋率一般为0.2%~0.25%；一般单桩如有承台，承台一般按构造配筋。
３.３　独立柱基及条型基础
３.３.１根据工程实际状况，计算地基承载力特性值
３.３.２当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；
３.３.３当桩顶位于裸露岩石上时不设置地梁。
３.３.４剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件，可按深受弯构件计算和配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按持续梁或简支梁计算。
３.４　施工图设计阶段
３.４.１梁：d≤10用HPB235级钢筋，fy=210N/mm2；
d=12、14用HRB335级钢筋，fy=300N/mm2；
d≥16用HRB400级钢筋，fy=360N/mm2；
３.４.２板：冷轧扭钢筋，其标称直径为6.5、8、10、12、14，fy=360N/mm2；
３.４.３当转换层楼板70％以上板为构造配筋时，应通过调整板跨将计算配筋部分调整为构造配筋，并优先选用热扎I、II级钢筋。
３.４.４柱：纵筋采用HRB335（fy=300N/mm2））； 箍筋构造配筋时采用I级钢筋、计算配筋时采用Ⅱ级钢筋；
３.４.５墙：抗震等级1-2级剪力墙约束边缘构件箍筋采用II级钢筋，构造拉筋≤250厚墙采用I级钢筋6.5、＞250厚墙采用I级钢筋8；
３.４.６　空调板及凸窗板等：按实际状况采用一级或二级钢筋，不采用三级钢和冷扎扭钢筋。
３.５　混凝土强度等级：
３.５.１桩基础不适宜超过C35；独立柱基、条型基础及地梁不适宜超过C30；
３.５.２地下室挡土墙不适宜超过C30、梁、板C25~C35、框架柱不适宜高于C50；
３.５.３上部构造梁、板：C25、C30（转换层除外）；
５.３.４剪力墙砼起用等级：当上部构造高度<60m时不适宜高于C40、≤80 m时不适宜高于C45、>80m时不适宜高于C50；
５.３.５框架柱混凝土强度等级与同层剪力墙相似。
３.６　重要构件截面：
３.６.１梁截面：上部构造梁宽一般采用200；建筑外围梁高统一采用400,500、阳台梁高采用400、内部梁高采用400,500（在有墙体处梁高可以合适增减）；
３.６.２楼板厚度：一般卧室、餐厅、厨房、厕所、阳台厚100mm；
        　客厅≥120mm、带转角阳光窗房间≥110mm（均按计算确定）；
        　　　内筒走道（电梯间、楼梯间周围）：110mm～120mm；（考虑埋设管线等）。空调板厚统一为100mm；
阳光窗竖板为80mm厚现浇板。
３.７　荷载输入值统一原则
楼、屋面外荷载记录（不包括楼板自重）
楼板

荷载值（kN/m2）
客厅
恒载p
2.00
活载g
2.00
卧室
恒载p
1.60
活载g
2.00
空中院馆、厨房、卫生间
恒载p
2.00+每回填5cm时增长1.00
活载g
2.50
屋面（上人屋面)
恒载p
3.00+覆土每5cm时增长1.00
活载g
3.00
阳台
恒载p
2.00
活载g
2.50

墙体荷载记录
墙
体（容重≤８００Ｋｇ/m３）
荷载值（kN/m2）
原则层内隔墙（100厚）
5.00
原则层内隔墙（200厚）
7.00
原则层卫生间隔墙（100厚)（1.5m高实心砖）
8.00
原则层卫生间隔墙（200厚)（1.5m高实心砖）
10.00
原则层厨房隔墙（100厚)（1.2m高实心砖）
7.00
原则层厨房隔墙（200厚)（1.2m高实心砖）
10.00
原则层外墙(涂料)
7.50
原则层外墙(贴瓷砖)
8.00
原则层外墙（玻璃幕墙）
5.00

３.８　构造措施：
３.８.１框架梁负弯矩钢筋原则上按照分离方式配置；
当其顶层角筋直径不不小于16或其跨度不不小于4米时，顶层角筋应当通长配置；
当其跨度不小于4米且顶层角筋直径不小于16时，顶层角筋在跨内截断并采用２12架立钢筋搭接。
３.８.２梁宽不不小于400时采用两肢箍、梁宽不小于等于400时采用4肢箍。
３.８.３当梁端在与墙或柱相交节点内，梁上部纵筋水平锚固长度不满足0.4LaE时，该支座应设为铰节点计算。
３.８.４　所有楼盖和屋盖板板面均增长抗裂构造配筋：板厚不超过120mm板面负筋双向通长配置Фt6.5@160]板厚不超过120mm板面通长配置双向t6.5@150~200负筋；板厚在130~150mm板面双向通长配置Фt8@160]板厚在130~150mm板面通长配置双向t8@150~200筋。
负筋按以上配置局限性，在以上钢筋网空格内补设t6.5、或t 8、或t 10分离式负筋（在计算跨度四分之一处截断）；
上述构造钢筋均按受拉钢筋锚固在梁内、墙内或柱内。
３.８.５　（除计算配筋剪力墙外）构造配筋剪力墙见下表：

一、二、三级
四级
拉筋
加强部位
非加强部位
加强部位
非加强部位
200厚墙
8@150
8@200
8@200
8@200
6@450-600
250厚墙
10@200
10@250
8@150
8@200
6@400-600
300厚墙
10@150
10@200
10@200
8@150
8@450-600
350厚墙
12@200
10@150
10@150
10@200
8@400-600

３.８.６在两侧均无楼板约束剪力墙楼层标高位置设暗梁，暗梁高取2倍墙厚，并按构造配筋。短肢剪力墙长度为1m以内墙肢水平钢筋仅配大箍；长度为1m以上墙肢水平钢筋除配大箍外，端头边缘约束部分套8小箍。
４.　　其他控制措施
４.１　同一房间天棚内不现梁、客厅和餐厅相连分界线一般不设置构造梁；
４.２　层数一致、户型一致，其构造布置构件截面及配筋等应一致；
４.３　微调构造计算模型、优化构件截面，概算构造经济指标用量与否正常；
４.４　对抗震规定设计墙、柱出现计算配筋量超过构造规定配筋量50％时要找出原因；
４.５　对于场平标高、地基基础、地下室挡墙、高切坡及高边坡等重大课题，先由设计单位提出初步方案、组织有关各方及技术专家召开专题论证会议优化确定方案、再由构造专业负责人组织实行；
４.６　在施工图设计完毕后，设计人员必须积极跟踪与地质、地貌有关工程实行过程，及时发现设计与现场实际不符状况，并调整和优化设计；
４.８　构造专业必须与有关专业协调，完毕地下突出地面人行出入口、车行出入口以及景观及水体等构造设计；
４.９　必须按集团企业《防止工程质量通病技术规定》规定贯穿在施工图设计中；
４.１０构造专业必须与建筑专业协调，把墙体构造柱详细位置标注在建筑平面图上，并由构造专业审核；
４.１１在结施图中标注留设在构造上设备及电气预留孔洞、预埋套管、消防、空调穿墙管等位置；
三.　建筑门窗及部品
建筑门窗重要包括外门窗及分户门，建筑部品重要栏杆、空调百叶及窗护栏等。
１.　 建筑门窗
１.１外门窗重要采用铝合金及塑钢型材制作所采用铝合金和塑钢型材及五金配件，除特殊需开模者外一律选用国标系列型材；除厨房、卫生间窗玻璃及玻璃幕墙外，一律选用一般双层中空玻璃。
１.２外门启动可以选用平开及推拉方式；外窗启动可以选用外平开、内平开、内开内倒、内开上悬及推拉等方式。
１.３所有外门窗设计都必须通过构造计算和热工计算后确定。对于同一门窗中仅有部分长度或受力较大杆件，可以局部采用加强型材；对于尺度较大商铺外门窗，可以局部采用型钢进行分格。
１.４所有组装外门窗加工商和型材及配件制造商，均应选择通过重庆市建委有关部门认定企业。
１.５多种档次住宅建筑外门窗配置原则如下：
１.５.１　高档：
塑钢门窗方案：
型材选用上海维卡、宁波三A、安徽海螺等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼、北新五金等品牌；
外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由规划设计中心确认；
铝合金门窗方案：
型材优先选用多腔节能铝合金型材（如广汉三星、辽宁忠旺），也可选用福建闽铝、西南铝材料；
五金配件选用坚朗、立兴杨氏、骆驼等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接；执手样式由规划设计中心确认；
１.５.２中高档：
塑钢门窗方案：
型材选用宁波三A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用和合兴、坚朗、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由规划设计中心确认；
１.５.３中等：
３.１塑钢门窗
型材选用宁波三A、大连实德、安徽海螺、北新建树等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料，；
五金配件选用和合兴、瑞德、山东国强等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接；执手样式由规划设计中心确认；
１.５.３商业或公用建筑：
塑钢门窗方案：
型材选用宁波三A、安徽海螺、大连实德等双色共挤（PMMA）或白色未增塑聚氯乙烯（PVC-U）塑料；
五金配件选用上海华迪、山东国强、北新五金等品牌；外平开门窗扇采用角部铰链连接（执手样式由规划设计中心确认）；
铝合金门窗方案：
优先选用多腔节能铝合金型材，如广汉三星、辽宁忠旺，也可选用重庆新美鱼型材；隐框玻璃幕墙采用无隔热桥一般铝合金幕墙型材；
五金配件选用山东国强、瑞德、上海华迪等品牌；外平开门窗扇采用铰链（四连杆）连接（执手样式由规划设计中心确认）；
１.５.４分户门：
别墅及花园洋房采用1200×2100尺寸子母门，胡桃木色成品高级防盗门，可选盼盼、美心等品牌；
高层住宅采用1000×2100尺寸单扇门，胡桃木色成品高级防盗门，可选美心、大川、步阳等品牌。
１.５.5电梯前室防火门：
江景高层住宅采用：成品胡桃木色钢木防火门，可选美心、盼盼等品牌。
一般高层住宅采用：成品胡桃木色木质防火门，可选美心、大川、步阳等品牌。
２.　　建筑栏杆
２.１　建筑栏杆重要采用铝合金构架玻璃栏板、钢构架玻璃栏板及纯钢构架等类型，一律采用工厂制作现场装配构造；
２.２　建筑临边栏杆扶手离地高度：多层建筑为1050、高层建筑为1100；楼梯栏杆扶手离地高度均为900；
２.３　所有阳台栏杆钢构架（尽量采用常规型材）表面，一律采用工厂酸洗除锈热侵锌、现场装配后作一底二面涂层处理；所有铝合金构架阳台栏杆在现场装配后，铝合金表面一律作粉末喷涂二遍；
２.４　所有公共楼梯和护窗栏杆钢构架表面，一律采用工厂酸洗除锈并刷防锈底漆一遍、现场装配后作一底二面涂层处理。
２.５　各部位栏杆配置原则如下：
２.５.１  观景阳台及露台栏杆:
花园洋房、别墅及海景高层住宅观景阳台及露台采用钢构架、6＋0.76+6夹胶玻璃栏板，价格约400元/米，详见附图；
以上住宅观景阳台及露台也可以采用铝合金构架、6＋0.76+6夹胶玻璃栏板，价格300～400元/米，详见附图。
一般高层住宅观景阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约200～300元/米，详见附图。
２.５.２ 生活阳台栏杆
花园洋房、别墅、海景高层住宅生活阳台采用纯钢构架栏杆及扶手，价格约150～200元/米，详见附图。
一般高层住宅生活阳台，采用砖栏板或部分砖栏板＋部分纯钢构架栏杆，详见附图。
２.５.３楼梯栏杆
所有住宅楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆。
花园洋房、别墅、海景高层住宅楼梯栏杆，详见附图；
一般高层住宅楼梯栏杆，详见附图。
２.５.４入墙扶手：
样板房采用不锈钢支座加实木扶手或不锈钢扶手，详见附图；
其他一般消防楼梯采用型钢支座加型钢扶手，详见附图。
２.５.５窗护栏
阳光窗、落地窗护栏均采用简易纯钢构架护栏，价格约60～80元/米，详见附图。
２.５.４商业建筑栏杆：　
商业建筑临街走道、平台、露台及楼梯栏杆均采用纯钢构架栏杆，价格约200～300元/米，详见附图。
３.　空调百叶
３.１别墅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为50×10×1.0、间距为70，价格约250元/平方米，详见附图。
３.２花园洋房及高层住宅空调百叶采用铝合金扁管叶片，叶片截面为30×10×1.0、间距90，价格约200元/平方米，详见附图。
３.３商业建筑采用铝合金扁管叶片，叶片截面为60×1.0MM、间距120，价格约130元/平方米，详见附图。

四.　住宅公建装修
住宅公共区域重要包括住宅大堂、电梯厅、楼梯及走道等部位。不一样档次住宅室内公共区域装修做法大体相似，重要以装饰材料价格来辨别档次。
１.　　花园洋房：
１.１　大堂
１.１．１地面:600×600或800×800玻化砖及配套砖踢脚，玻化砖价格120 ～200元/平方米；
１.１．２墙面：墙面腻子基础白色乳胶漆.
１.１．3天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶,腻子基层面油白色乳胶漆；
１.１．4吊灯：价格元左右；
１.１．5信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，分为上下两排嵌入墙体100。每户信报箱宽×高×深尺寸为300×135×200、每户奶箱宽×高×深尺寸为135×135×200；
１.２　高档花园洋房电梯厅　　
１.２.１地面：600×600或800×800玻化砖，嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格100 ～150元/平方米；
１.２.２墙面：600×600玻化砖墙面、或白色乳胶漆墙面配玻化砖踢脚线，造价100～180元/平方米。
１.２.３天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 腻子基层面油白色乳胶漆；
１.２.４电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：

１.３　楼梯及通道：
１.３.１地面贴中高档600×600玻化砖配玻化砖踢脚线，价格约100元/平方米；
１.３.２墙面及天棚：腻子基层面油白色乳胶漆；
１.４　水、电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；
１.５　消火栓箱：箱体半嵌入或全嵌入墙体内，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。
2.
海景高层住宅楼：
２.１　大堂
２.１.１地面：800×800玻化砖饰面，天然石材拼花, 价格150 ～250元/平方米；
２.１.２墙面：800×800或600×1200玻化砖或天然石材，价格150 ～300元/平方米.；
２.１.３天棚吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆
２.１.４信报箱及奶箱：统一采用亚光不锈钢制作，每户信报箱宽×高×深尺寸为200×135×300、每户奶箱宽×高×深尺寸为135×135×300。根据住宅楼详细状况分组配置信报箱及奶箱，假如实际状况与以上尺寸不符，可以参照上述原则作合适调整；
２.１.５吊灯：价格元左右
２.１.６配饰家俱：沙发、工艺画及花艺配饰等,合计不超过15000元。
2．2　电梯厅
２.２.１地面：600×600玻化砖及配套砖踢脚, 嵌150-200宽进口浅啡网纹云石边带。玻化砖价格在100 ～150元/平方米；
2．2．2墙面：腻子基层面油白色乳胶漆；
2．2．3天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；
2．2．4电梯门套：进口浅啡网纹云石门套线，大样如下图：

2．3
楼梯及通道：
2．3．1地面：楼梯梯步贴一般成套梯步砖，价格约20元/套、通道地面600×600玻化砖，均配玻化砖踢脚；
２.３.２墙面：腻子基层面油白色乳胶漆
２.３.３天棚：轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；
2．４　强弱电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；
2．５　消火栓箱：箱体半嵌入或全嵌入墙体内，木质饰面板包门及实木门套线，油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆。　　
３.　　一般高层住宅楼：
3．１　大堂
3．1．1地面：800×800玻化砖, 价格100 ～120元/平方米；
3．1．2墙面：800×800或600×1200玻化砖, 价格100 ～120元/平方米；
3．1．3天棚吊顶：轻钢龙骨纸面石膏板造型吊顶，面油白色乳胶漆；
３.１.４信报箱及奶箱：同中高档住宅原则；
３.１.５吊灯：价格1500元左右；
３.１.６配饰家俱：沙发、工艺画及花艺配饰等,合计不超过8000元。
３．2　电梯厅
３.２.１地面：600×600玻化砖部分拼花、100高玻化踢脚, 玻化砖价格约60元/平方米；
３.２.２墙面：腻子基层面油白色乳胶漆；
３.２.３天棚：600×600矿棉板吊顶或轻钢龙骨纸面石膏板吊顶, 面油白色乳胶漆；
３.２.４电梯门套：国产浅啡网纹云石门套,厚度4公分,宽度18公分,门套大样图如下图:

3．3　　楼梯及通道：
３.３.１　地面：瓜米石水泥浆找平；
３.３.２ 墙面：白色乳胶漆
３.４　强弱电井门：木质防火门（含门套），油白色浑水漆或索胡桃木色油清水漆；
３.５　消火栓箱：钢制消火栓箱，箱体半嵌入或全嵌入墙体内。
安装工程
五.　强电设计
１. 　 规划方案阶段：
　　　重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所容量、数量、位置、供电范围和高压线路布置：
１.１　住宅负荷计算取每平方40—50W。
１.２　42万平方如下楼盘只设一种开闭所。
１.３　变电所设置在负荷中心以便高压电缆就近引出；总用电规模在6000KVA如下楼盘，优先考虑从楼盘附近开闭所引出高压电缆供电。
１.４　在规划设计阶段，规划设计中心电气工程师必须按照以上原则自己先设计１－２个供配电方案，然后与设计院设计方案进行对比和优化，必要时可组织专家评审，力争经济合理最佳方案；
１.５　在电业局进行二次设计时，规划设计中心电气工程师必须准备对应技术资料与电业局交涉，防止电业局有关人员放大总用电容量、开闭所及变电所数量导致挥霍。
２.　施工图设计阶段：
２.１电器设备和主材原则上选用合格国产品牌（合资品牌产品如ABB、西门子、施耐德等比国产品牌产品贵2—3倍）：
２.１.１高下压配电屏及开关等电器国产品牌选用常熟、北开、TCL等；
２.１.２一线品牌电梯选用天津奥斯、三菱GPS—3、通力、广州日立、蒂森等、二线品牌电梯选用LG、三菱HOPE—2、永大日立等；电梯内装饰也按照楼盘档次分档。
２.１.３电缆重要选用VV或YJV型号。
２.２　电气用房控制指标：
２.２.１开闭所面积为100—120平方米、800KVA变电所面积为67平方米、2×800KVA变电所面积为88—100平方米、发电机房面积为36—120平方、消防控制室面积为20—40平方米。除消防控制室外，以上房间高度控制为3.9米。
２.２.２每层5户高层住宅强弱电合用井净空尺寸为1600×800mm、每层6—8户高层住宅强弱电合用井净空尺寸为×1200mm；电井门洞尺寸一般为1600×600mm。
２.３　配电设计控制：
２.３.１高层住宅18—25层采用两段式供电、30—32层采用三段式供电；
２.３.２车库照明灯提成多种回路，上、下班进出车高峰时段所有启动；白天非高峰时段间隔启动库内二分之一；夜间10点后来只启动出入口和库内四分之一（间隔启动）照明灯。
２.３.3园林用配电箱应当设置在负荷中心，并尽量设置在车库里，要仔细检查开关、电缆等设备主材大小，做到不挥霍。
２.３.4园林用电分为如下回路并且所有加装微电脑时控器，以便分回路开关节省电能：
　　庭院、台阶灯、路灯等路面照明回路，晚上18点—第二天6点启动；
树池泛光、草坪灯、嵌壁灯等景观照明回路，晚上19点—23点启动；
水下灯、水景水泵回路，晚上19点—22点。
２.３.4　商业门面电表尽量集中设置，不便集中设置可单独设置在商业门面旁边。
２.３.5电缆沟、管埋设应当距离建筑物1.5米以上；电缆井位置不能影响道路和景观。
六.　给排水及通风
1.   规划方案阶段：
１.1　一种二次加压供水经济规模不不不小于150户，加压泵房应当尽量布置于须加压楼层中心；水专业工程师应当根据地面标高和楼层层数估计出须二次加压户数，配合建筑师控制建筑物供水标高。
１.２　水专业工程师应尤其注意建筑规划中道路布置、走向和标高、及雨、污水接口位置和标高，对综合管网进行多方案技术经济比选；
１.３　根据地方文献，在已运行污水处理厂搜集范围内楼盘，其住宅楼及办公楼等非经营性建筑一般生活污水可直接排入都市污水管网；需要修建生化池范围按每户3人、每人每天用水200升计算总用水量，再按６０％折减后确定生化池容积；生化池必须在远离人行出入口等公共区域隐蔽设置。
１.４　　按照消防新规范规定，一类商住楼（无正压送风系统）住宅部分不设火灾自动报警系统。
１.５　住宅楼下餐饮门面必须分别设置排污水管道及排油废水管道（管径不得不不小于DN200）每个门面都应当设置隔油池；按照厨房面积0.8%-1%设置排烟通道，每个门面都应当设置油烟处理设施；
2.    施工图设计阶段：
2.1   地下车库顶板梁下设备安装空间不不不小于700；通风管道厚度尽量不不小于350，通风管道安装位于喷淋管道下方。
２.２　采用机械防排烟地下车库，其新风换气量按排烟50%设计，风机采用价格廉价轴流风机或混流风机；
２.３　室外管网中检查井分布间距，尽量按规范容许最大值设计。
２.４　在施工图中必须明确材料及部品规格、型号和重要技术指标。如：消火栓箱为21型；水表为旋翼式；管道及阀门等标明材质、壁厚及压力；
２.５　商业门面及物管用房水表尽量集中设置；
２.６　地下车库排烟口及出风口按10米/秒风速取值、入风口按7米/秒风速取值。排烟及出、入风井口突出地面200，并与园林专业协调在保证功能和经济前提下，进行合适隐蔽及装饰。
２.７　落差、长度较大园林水景必须考虑分级循环；水景管道管径必须认真核算。
２.８　室外检查井位置必须与景观设计图纸吻合，不能影响环境美观；
２.９　必须认真核定消防水池、消防水泵位置及参数；18层如下建筑尽量采用双消火栓；
２.１０中挡楼盘污水立管可以放置外墙上、高档楼盘污水立管在不影响美观状况下也可放置于外墙。
七.　小区智能化
根据住宅小区智能化系统建设原则及住宅小区安全防备工程设计原则分类，集团住宅小区按照中等、中高档及高档分为如下三种原则配置智能化系统：
１.　 中等（基本型）
１.１　配置原则
基本型小区智能化系统配置原则
序号
系统名称
智能化设施
基本设置原则
1
周界防护系统
电子周界防护系统
设置
2
家庭安全防备系统
访客对讲系统
采用非可视
紧急求