物业公司设备维护保养实施细则.doc

物业公司设备维护保养实施细则

机电设备维护保养考核细则

为加强物业公司工程部每月设备完好率考核的透明度,确保工程部各项规章制度得到切实的执行,体现考核的公正性、客观性,提高设备运行的完好率,特制订本考核细则。

一、维护保养制度系列
1.1高低压配电室每2小时巡查一次并做好记录,未按规定执行的每次扣2分;
1.2供配电设备故障、系统性维修必须填写维修记录档案,未按要求执行的每次扣3分;
1.3每月与供电局同步抄录供配电计量电表,并同步检查各楼层电表箱、接线排、各主干线计量电表等设备,未按规定执行的每发现一次扣5分;
1.4每周检查一次各主供配电动力柜并同步抄录支干线总表及绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按要求执行的每查现一次扣5分;
1.5每周一次对公共部分照明进行检查并更换损坏光源,未按规定执行的公司每查现一次扣1分,业主投诉一次扣5分;
2.1每班对水泵房设备、蓄水池进水情况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未按上述巡查造成停水的一经查现每次扣5分。
2.2每班应对地下室排污设备工作状况进行巡查并作记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,如未巡查而造成地下室积水的每查现一次扣5分。
2.4每月应与自来水公司同步抄录各用户水表(特殊情况抄录不到位的每月须列出清单,并在水电抄录清册注明),未按规定执行的一经查现每户/次扣除1分,由于上述原因造成业主投诉的每次扣5分。
2.3每周对各支干管道总表及各市政水表抄录并绘制计量负荷曲线和填写相应记录,未按规定执行的每查现一次扣2分,由于上述原因造成水费缺口的扣10分。
2.5每季度综合清理一次各排水管口,雨水明沟等排水系统的并填写维修记录的,未按要求执行的造成大雨严重积水或堵塞的每次扣5分。
2.6每半年综合组织一次对辖区内的排污系统、窖井、化粪池及其它排污管路进行清理的,并填写维修记录备查,未按要求执行的造成污水溢出的一经查现每次扣3分,造成业主投诉的每次扣5分。
3.1每日一次对辖区内电梯轿厢内的照明、警铃、对讲、内外呼的工作状况及机房内的动力柜,控制柜、主机的运行状况进行巡视并作记录的,未按规定执行的每次扣2分,由此造成电梯停止运行的每次扣5分。
3.2对辖区内电梯发生故障或运行异常状况必须及时进行记录,未按规定执行的一经查现每次扣5分。由此造成与维保单位发生纠纷的每次扣10分。
3.3在台风或暴风雨期间,必须及时对机房环境及有可能进水的层门部分进行特别巡视, 如未按要求执行而造成机房或底坑进水的每次扣10分。
4.1每2小时负责对消防监控主机的自检、消音、复位等功能键及主电源、备用电源的工作状况,各联动设备的设定或投入状况及控制屏柜的指示灯、显示屏的工作状况进行一次巡视并作记录,未按规定执行的每次扣5分,由此造成的设备故障或运行中断一经查现每次扣10分,并追究其它相关责任。
4.2每月对消防联动设备包括消防广播、防火卷帘门、正负压风机、消防栓水泵、消防喷淋泵及消防现场监控设备包括消防手报、消防栓内手报起动按纽、烟感、温感探头(按5%的比例)进行巡检并联动试验,并作相应的巡检记录,未按规定执行的一经查现每次扣10分。
4.3每季对消防栓、消防栓接治器、灭火器、疏散指示灯、应急照明、防火门、闭门器进行一次巡查并作好相关记录及贴上封条的,未按规定执行的每查现一次单列项目扣5分。
4.4每周对应急发电机的燃油供给(保证满载运行8小时)及润滑油、冷却水的存量,蓄电池电压、各旋转部件及控制系统进行巡查并作好记录,未按要求执行的的每次扣3分;每月投入运行不少于15分钟并带动其相关负载,未按要求投入试运行造成停电时应急发电机组不能及时供电的,一经查现每次扣10分。
5.1每月对有线电视、共用天线、卫星天线系统的各功放器、电信系统等,各主干线、分配分支器及工作控制箱柜、电源柜的工作状,进行系统检查一次并作好相关记录的,未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成上述设备故障或停止工作而造成业主投诉的,一经查现每次扣5分。
5.2每周对防盗对讲系统、闭路监控系统及内部通讯电话交换机系统进行系统检查,如未按要求执行的每次扣2分,由于未进行检查造成设备故障停止运行引起业主投诉的一经查现每次扣5分。
二、日常工作管理系统
1、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管理处设备运行月报表,未按要求执行的每次扣5分;
2、各管理处必须在每月25日前向工程部提交经管理处负责人审核并签章的管辖内机电工个人工作量报表,未按要求执行的每次每份扣2分每个管理处最高可扣5分;
3、各管理处每月公摊水电费须提前三天报工程部审核后方可执行,未按要求执行一经查现每次扣2分,造成业主投诉的每次扣10分;
4、每月底须向工程部提交当月的水电清单及公共用电公摊方法,以备公司查阅,未按规定执行的每次扣5分;
5、各管理处须在每月25日前完成工程部制定的当月工作任务或工作要求,未完成规定的工作任务且没有明确书面汇报说明的每次扣5分;
6、各管理处应严格按所制定的维修、保养计划对管辖内工程设施、设备进行维修保养,未按工作计划执行的且未明确书面汇报说明的,视具体情况每次扣2―10分;
7、各管理处下属机电人员应严格遵守各项安全操作规程,如严重违反安全操作规程进行作业的一经发现每次扣10―20分;
8、各管理处应严格按拟定的<应急事务处理程序>执行,确保设施、设备在出现重大事故的第一时间内上报公司,未按规定执行的每次扣10―20分;
9、各管理处应严格执行公司各项规章制度,确保管辖内消防系统及安全监控系统的正常工作,如出现故障应紧急关闭的,须在当天向公司请示汇报,对擅自关闭消防系统或安全监控系统的一经发现每次扣10―20分;
各管理处应对上报的各类报表负责,凡出现弄虚作假或设备缺陷故意隐瞒不报的,一经查现每次扣10分