黄梅县印刷大市场项目建设可行性研究报告.doc

2010-3-15 黄梅县印刷项目可行性研究报告

黄梅县印刷大市场
可行性研究报告

黄梅县人民政府法制办公室项目调研组
2010-3-15

参加编制人员

李小骞
黄梅县人民政府办公室副主任
黄梅县人民政府法制办公室主任
詹梦琼
黄梅县人民政府法制办公室副主任

目 录
前言
一、报告编制目的 …………………………………………………………………6
二、报告编制依据 …………………………………………………………………7
三、项目概况 ………………………………………………………………………7
第一章 概述
一、项目组织、建设单位介绍 ……………………………………………………9
二、项目建设的必要性 ……………………………………………………………10
三、项目可行性分析 ………………………………………………………………12
四、主要结论 ………………………………………………………………………13
第二章 房地产投资环境分析
一、项目基础环境分析 ……………………………………………………………15
二、黄梅县宏观经济分析 …………………………………………………………20
三、黄梅县房地产市场简析 ………………………………………………………21
第三章 产业环境分析
一、中国印刷业发展现状与趋势 …………………………………………………23
二、《我国印刷业“十一五”发展规划》解析……………………………………27
三、湖北省黄梅县印刷业发展现状与前景 ………………………………………29
四、国内印刷耗材配件市场分析及预测 …………………………………………31
第四章 项目定位
一、开发主题… ……………………………………………………………………37
二、市场定位 ………………………………………………………………………37
三、市场背景 ………………………………………………………………………37
四、产品定位 ………………………………………………………………………38
五、目标客户定位 …………………………………………………………………41
六、品牌前景 ………………………………………………………………………41
第五章 初步规划方案
一、规划思路 ………………………………………………………………………42
二、规划原则…………………………………………………………………………42
三、主要结论…………………………………………………………………………44
四、功能分区规划……………………………………………………………………46
五、保障规划实施的建议……………………………………………………………48
第六章 项目建设方案
一、总体方案…………………………………………………………………………50
二、建设场地及总图布置……………………………………………………………51
三、建筑结构…………………………………………………………………………51
四、暖通空调…………………………………………………………………………51
五、给排水……………………………………………………………………………53
六、电气………………………………………………………………………………54
七、通信………………………………………………………………………………55
八、日照………………………………………………………………………………56
第七章 环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施
一、环境保护措施……………………………………………………………………57
二、职业安全卫生措施………………………………………………………………57
三、消防措施…………………………………………………………………………58
四、节能措施…………………………………………………………………………59
第八章 项目的建设工期、开发进度安排
一、建设工期…………………………………………………………………………60
二、开发进度…………………………………………………………………………61
第九章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目优势…………………………………………………………………………64
二、项目开发经营策略………………………………………………………………65
三、投资总额、方式及构成…………………………………………………………68
四、项目管理、运行机制……………………………………………………………68
第十章 财务效益分析
一、项目销售计划……………………………………………………………………71
二、项目销售收入估算………………………………………………………………71
三、项目经营成本估算………………………………………………………………72
四、项目利润估算……………………………………………………………………73
第十一章 经济社会经济评价
一、经济效益评价……………………………………………………………………74
二、社会效益评价……………………………………………………………………74
第十二章 风险分析
一、项目盈亏平衡分析………………………………………………………………75
二、项目敏感性分析…………………………………………………………………75
三、项目开发经营主要风险及对策分析……………………………………………77
第十三章 结论及建议
一、结论………………………………………………………………………………79
二、建议………………………………………………………………………………80

前 言

印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随着黄梅县国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对印刷产品的需求量迅速扩大，印刷行业已成为黄梅县新的经济增长点。预计，在今后5-10年内，黄梅县印刷行业将保持15%以上的增长率快速发展。为了实现与本地印刷企业的充分对接，提高印刷质量和效率、降低印刷成本、全面提升黄梅县印刷业的整体竞争力，我县决定通过招商引资等形式，吸引外地老板来黄梅建设印刷大市场，使之成为立足湖北、辐射中部、影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化印刷市场。

黄梅县大胜工业园，黄梅县地区最具发展潜力的地方之一。本文通过对黄梅县大胜工业园500亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、产业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行商业地产开发经营的可能性。

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、《我国印刷业“十一五”发展规划》
2、《关于2006—2020年中国印刷产业发展纲要的建议》
3、《黄梅县总体规划》
4、《大胜工业园控制性详细规划》
5、《2007湖北文化产业发展研究报告》
6、《黄梅县区域经济比较优势及发展问题研究》
7、《2007—2008年中国印刷行业研究及市场预测报告》
8、湖北省印刷协会、黄梅县印刷协会提供的资料
9、《黄梅县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
10、《2007黄梅县房地产统计年鉴》

三、项目概况

1、地理位置及现状
黄梅县印刷大市场项目位于黄梅县大胜工业园黄黄高速黄梅收费站南侧，距离九江火车站50公里。项目所在位置土地目前已划归大胜工业园，已完成控制性详细规划，尚未开发，属丘陵地貌，植被以林木和坡田为主。
2、项目建设规模及建设内容
项目总建筑面积326625.9平方米，项目总投资6亿元，拟打造成为中南最大的印刷耗材配件交易市场，辐射全国。
3、市政配套设施情况
大胜工业园拥有11万伏的供电主网，日供水5万吨的自来水厂，万门移动通信、电信、宽带网络、广电传媒和多媒体网站覆盖园区，商业、教育、休闲、医疗卫生机构完善。工业区内引进企业享受省单列用地许可优惠政策，并享受国家级开发区的同等待遇，实行无费区管理；土地出让、转让收益和收取的城镇国有土地使用费全部用于基础设施建设。
4、主要经济技术指标

序号
指标名称
单位
指标
备注
1
占地总面积
m2
329963

2
净用地面积
m2
281155

3
总建筑面积
m2
326625.9

其中：培训中心
m2
68027.4

研发中心
m2
82248.9

产品展示中心
m2
14486.6

7大交易区
m2
88416

商务休闲区
m2
33271

物流配套区
m2
40176

4
容积率

1.162

5
建筑密度
%
34.95

6
绿化面积
%
35.4

图1-1 项目主要经济技术指标

第一章 概述

一、项目组织、建设单位介绍

项目总指导：黄梅县委宣传部文化产业发展办公室
项目协调：黄梅县新闻出版局印刷复制业管理处
项目开发：招商引资老板
1、黄梅县委宣传部文化产业发展办公室
负责对全县文化艺术工作进行指导和协调，宏观指导文化市场管理工作；参与组织重大的文艺创作、文艺生产和全县群众性文化艺术活动，负责与县政府有关文化文物艺术部门和县文联、县作协的业务联系。
2、黄梅县新闻出版局印刷复制业管理处
负责全县印刷复制业(包括出版物、包装装潢印刷品和其他印刷品)的监督管理。拟定全县印刷复制业管理规章；负责全县印刷复制业发展规划的制订和协调管理；负责书报刊印刷质量的技术监督；协助省新闻出版局审批部分非出版单位编印的内部资料性图书；会同有关部门组织、培训印刷经营人员和管理人员。负责查处和打击印刷复制经营活动中违法违规行为；指导、协调县、乡新闻出版（文化）部门依法管理印刷复制企业。联系市印刷协会的工作。
3、招商引资老板

投资对象简介…………………………………。

二、项目建设的必要性

1、落实科学发展观必然要求
十六届六中全会以来，党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。
目前黄梅县印刷行业整体发展状况良好，2007年印刷业总产值接近0.5亿元，占GDP的比重在2%左右，年增速达到16%。但是普遍存在着增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发展不平衡、总体效益不高等问题。成立黄梅县印刷大市场可有效解决：由于印刷耗材不齐全造成的印刷质量下降；由于配件需要国外进口或外地购买而造成的设备闲置和停产；由于长途运输、分散采购造成的费工费时；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改变黄梅县印刷业落后、失衡的局面，并将有力提升湖北印刷业的整体实力。
2、建设“两型”社会的迫切需要
去年，武汉城市圈获批“两型”社会建设综合配套改革试验区，这是国家促进东中西互动和中部地区崛起的重大战略布局。今年是“两型”社会建设的开局之年，省市两级党委政府高度重视，意义十分重大。
印刷物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设中部最大的专业印刷市场可加快本地印刷产业结构调整和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建印刷业发展一体化格局，破解制约本地印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适合中部印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。
3、实施“文化强省（县）”战略的必然选择
党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，提高国家软实力。省委书记罗清泉在省第九次党代会的报告中明确提出：“努力把湖北建设成为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列、在国内外享有较高知名度和影响力的文化强省。”这是“文化强省”这一战略构想首次写进省党代会报告，“文化强省”与“经济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部分。
县委、县政府提出率先建设文化强市的战略目标，全力打造“文化名城、休闲之都、创意中心”。《2009黄梅县政府工作报告》也明确要加快发展文化事业和文化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为一项长期性、重要性的工作来抓好。
在信息传播方式发达的今天，印刷业仍然是重要的文化传播载体，印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有着非常重要的作用。建设黄梅县印刷大市场就是要在政府政策的引导下，科学规划、市场化管理，合理投入，满足我省印刷业发展的需求，促进我省文化事业的全面繁荣，提升中部印刷业的影响力。
4、推进新型工业化、发展生产性服务业的重大举措
“兴工强县”是黄梅县经济发展的核心战略，新型工业化是黄梅县经济发展的第一推动力。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济和中小企业，突出工业园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位发展格局，把工业园区建成经济发展的核心增长极。
服务业是黄梅县的优势与活力所在，大力发展生产性服务业更是兴工强县的必要前提。建设黄梅县印刷大市场就是要首先和黄梅县印刷科技产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的印刷产业集群，形成规模效应和积聚效应，推动鄂赣皖乃至整个中部印刷产业带的成型，打破长三角、珠三角、环渤海三大印刷基地三足鼎立的格局，加速湖北省在中部的崛起。

三、项目可行性分析与评价

1、产业规模比较可观
在美国，印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、安徽、浙江、广东、江西等省市相继把印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常大。
2007 年全国(内地)印刷业总产值约4400 亿元，黄梅县的印刷产值为0.5亿元左右。按照现在的发展趋势，预计湖北省2010年的印刷产值将达到200亿元，其中黄梅县将占到1亿元，占GDP的比重将达到 1.5%左右，达到沿海发达地区的平均水平，届时，黄梅县将成为名副其实的中国印刷基地之一,因此将带来印刷设备、耗材、配件等需求和相关服务业的大幅增长。
2、区位优势十分明显
黄梅县位居鄂、赣、皖三省交界处，具有得天独厚的区位优势，是华东经济圈与华中经济圈的综合部，是武汉城市经济圈与昌九工业经济走廊的连接部，素有“九省通衢”之称。两个小时车程范围，可到达三个省会城市（武汉、南昌、合肥），7个地级城市（黄冈市、黄石市、鄂州市、咸宁市、九江市、景德镇市、安庆市等）。四个小时车程范围，可到达四个省会城市（郑州、南京、杭州、长沙等）。六个小时车程范围，可到达上海、福州等城市。
3、土地储备空间较大
项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，面积在1200亩左右，尚未开发，属于微丘陵地貌，地势较为平坦，植被多以杂草灌木为主，有少量耕地，周边居民很少，具备开展大规模建设的土地空间。
4、配套设施比较完善
黄梅县大胜工业园位于城郊，距京福、沪蓉调整公路入口3公里，规划面积13.6平方公里，是黄梅经济开发区“一区四园”格局中的重点建设部分。近年来，黄梅县委、县政府按照“发展新城区、建设开发区”的 指导思想来谋划园区的发展。通过招商引资，园区已初步形成以绿色食品加工、轻纺服装、机械电子、新型建材为主的四大支柱产业，目前，园区已成为我县对外开放的样板区，招商引资的示范区和规模工业的聚集区。
5、优惠政策十分突出
税收
在县工业园新办工业企业，新增增值税额三年内地方留成部分的50%退给企业，企业新增所得税地方留成部分，实行先征后奖，前三年全奖，后二年奖50%。
对来我县注册经营的总部型的贸易企业，年纳税额在100万元以上的，其税收地方留成部分由财政按一定比例奖励给企定。
土地
所有工业项目，以招、拍、挂出让方式取得国有土地50年内的使用权，土地地价执行国家规定的最低出让地价。
对在县工业园投资5000万元以下的工业项目，根据项目投资规模、税收预期贡献，县政府给予投资奖励。
对在工业园投资5000万元以上的工业项目，园区外投资1亿元以上的工业项目或年预期税收过500万元以上的工业项目，实行“以项目议政策”。
客商在办理房屋所有权和土地使用权登记手续时，免收房屋所有权和土地使用权转移登记费。
供水、供电、通信
（1）、客商投资企业的水、电、通信、电视、供气、基建的报装、报建手续，7个工作日内办毕。客商投资企业的用水、用电实行同城同价。
（2）、对落户县工业园的项目，由县政府及相关职能部门负责“七通一平”（水、电、路、电话、电视、公汽、宽带通、土地平整），主管线接至企业围墙外。
投资服务
（1）、实行涉企规费“一卡制”。落户县工业园的工业企业，实行五年零规费，五年后纳入涉企规模“一卡制”范围。
县行政服务中心实行行政审批项目一条龙服务制度，严格按“进一个门办好、交协定费办成、在承诺日办结”的要求，为客商和人民群众提供服务。
对客商投资企业应缴纳的法定规费，由县监察局、县法制办、县物价局、县财政局会同县招商局每年核定一次收费项目和收费标准，对重点企业制发《缴费明白卡》，由企业持《缴费明白卡》定时、足额到县行政服务中心缴纳，各执收部门一律不得再到企业收费，企业可拒缴所有未经县政府批准的卡外收费项目，违规收费的由相关部门予以查处。
凡行政事业性审批事项，属县内审批的，只收工本费，属省市审批的，只代收省市办证的相关必须费用。
凡地方服务性收费，收费额在1万元以下的按不高于其下限的30%收取，收费额在1万元以上的按不高于其下限的20%收取。
（2）、实行两条隔离带。对园区项目和园区外重点投资项目实行专班服务制度，由一名县级领导挂帅，一个部门负责，一个专班跟踪服务，通过服务专班把客商与税费征收部门、原企业职工和当地居民隔开，确保企业围墙内的建设工程等由投资者自主负责，围墙外的办证、交费等事项，由服务专班提供全程跟踪服务。
（3）、实行“每月前三周零上门”制度。涉税、涉费部门对客商企业按规定应收取的税费，只能在每月最后一周进入企业收取。对客商企业的各类检查活动，须报经县纪委、监察局批准，原则上一年不超过一次，一般只纠不罚，对于情节严重、性质恶劣、确需处罚的，在处罚前由县级主管部门将法律依据和证据材料报送县监察局和县法制办，实施共同审查。
（4）、落实“四项服务承诺”。
优惠兑现。对涉及税收优惠的招商项目，由投资企业向招商引资领导小组申报，县招商局会同县财政局、国税局、地税局、审计局受理审查核实，报县人民政府批准，办理退税手续。
劳动服务。对客商投资企业用工，劳动部门提供优质服务。企业可采用不同形式用工，并依法签订劳动合同。提倡企业依法为职工缴纳社会保险费，对新办企业可实行灵活参保，分步到位。
金融服务。金融部门对园区企定和园区外重大招商项目给予重点夫地，根据项目的固定资产投资额度，按比例跟进配套信贷资金。
“绿卡保护”和环境监控。对外来投资者实行“绿卡”保护制度，“绿卡”由县政府核发，县招商局承办。对客商投资重点企业的环境问题，由县纪委监察局和公安局实施重点监控。重点企业发生治安案件，公安部门造成损失的，实行先行赔偿。且经济发展环境投诉中心对客商投诉和来信来访，一般应在7个工作日内将处理结果回复投诉人。（投诉电话：[phone]）

四、主要结论

1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了印刷产业的配套和商贸流通业的发展，具有较好的社会效益。
2、通过本项目的实施，将建设一个集研发、培训、交易、展示、物流、商务、休闲和专业化服务为一体的大型印刷物质交易展示基地。项目投产后，能带动国内相关配套耗材、设备、配件产业的发展，形成完整的印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。
3、本项目的开发单位——黄梅县温州商会在印刷行业以及房地产领域经验丰富，具有顺利实施本项目的技术保证。
4、项目规划及投资分配合理。
5、经济分析结果显示：项目销售收入3.8亿元，上缴税金2000多万元。项目租赁、物业管理等年收入2500万元，上缴税金150万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年20亿元左右，上缴税金1.2亿元。上述数字表明，该项目的经济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

从国家产业政策、市场需求、社会效益和经济效益等方面进行调查和综合分析后认为：本项目的建设是必要的，可行的。

第二章 房地产投资环境分析

一、基础环境分析

1、区位地理优势分析
黄梅县地处鄂、赣、皖三省交界处，东西安徽省安庆市毗邻，南与江西省九江市隔江相望，是湖北的东大门，素有“鄂东明珠”之称。全县版图面积1701平方公里，辖16个乡镇，人口95.35万。黄梅地处东经115°43′-116°07′,北纬29°43′-30°18′，属亚热带季风气候，年平均气温16.8℃，无霜期260-280天，年降雨量1290毫米，年日照200天。鄂东黄梅，千年古邑。北以大别山巍巍作屏，南以和江水浩浩为带。天连吴楚，地接三省，钟灵毓秀，物阜民丰。
黄梅是一块热土，历史悠久，人文荟萃，戏剧之乡，诗词之乡。民间艺术之乡，楹联之乡，武术之乡，文脉蕴藏，化润山红，天下祖庭，神宗之源，四海名扬，黄梅挑花，声闻八方，蔡山晋梅，二席芬芳。黄梅县地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宣林山区，中部为两大淡水湖（太白湖、龙感湖），南部为百里平原。
黄梅文化底蕴深厚，是全国五大剧种之一“黄梅戏”的故乡，是闻名全国的“楹联之乡”、“诗词之乡”、“武术之乡”、“民间艺术之乡”。“黄梅戏”、“黄梅挑花”被列入首批国家级非物质文化遗产名录。黄梅基础教育处在湖北省前列，有中学46所，高中7所，百年名校黄梅一中素有“鄂东明珠”的雅誉，职业技术教育、体育事业同步发展。
黄梅有弛名海内外的佛教禅宗祖庭四祖寺、五祖寺、佛教旅游圣地老祖寺、妙乐寺、江心寺；四祖寺、五祖寺风景区已列入湖北省AAAA级风景区开发计划。五祖寺是五祖弘忍大师创建的道场，素有“天下祖庭”、“天下禅林”的赞誉，也是六祖慧能大师继承衣钵的地方，慧能大师和神秀大师在此所占的两首偈语记载了五祖传六祖的传奇故事。
黄梅交通优势明显，有京福、沪蓉两条高速，105、318两条国道过境，京九、合九两条铁路在黄梅交汇，万里长江黄金水道过境。公路：京福高速（北京-黄梅-福州），沪蓉高速（上海-黄梅-成都），105国道（北京-黄梅-珠海），318国道（上海-黄梅-西藏），纵横交错，四通八达。铁路：京九铁路（北京-黄梅-香港九龙），合九铁路（合肥-黄梅、九江）在黄梅交汇，境内设有五个客货站。水运：长江黄金水道过境59.2公里，码头泊位24个，距黄梅县城100公里内有三个长江深水港：九江港、黄石港、安庆港。航空：城区距九江机场40分钟车程，距南昌昌北国际机场1.5小时车程，距武汉天河国际机场2.5小时车程。
项目位置如下图所示：

图2-1 黄梅县地理位置示意图

图2-2 黄梅县交通区位图

图2-3 大胜工业园周边主要公路交通现状

图2-4 大胜工业园平面规划图

2、自然环境分析
1）地形地貌
黄梅县地势北高南低，呈三级阶梯状倾斜。北部为宣林山区，中部为两大淡水湖（太白湖、龙感湖），南部为百里平原。黄梅县大胜关山工业园位于城郊，距京福、沪蓉调整公路入口3公里，规划面积13.6平方公里，是黄梅经济开发区“一区四园”格局中的重点建设部分。
2）地质、地震
黄梅县位于两个大地构造单元的接壤部位，大体以潘家河、柯家岭、茨林、大河一线分野，其北侧属秦岭褶皱系东部南缘部分，基底岩性为绿片岩相、角闪岩相的变质岩系，属加里东运动的产物。至燕山晚期，有大量的酸性岩浆侵入，造就县北部山区的地貌景观。其南侧属下扬子台褶带的北缘。在震旦纪以前，下扬子台褶带是江南古陆的一部分，当时华夏陆台和华北陆台连接一块完整陆台。震旦纪一志留纪期间，江南古陆上升，两个陆台之间的下扬子台褶带相对下沉，海水由南面侵入，此时下乡为浅海，因而沉积志留系页岩。到志留纪末期，地壳普遍上升，海水退出，下扬子台褶带形成为山前凹地。沉积的堆积物有石英砂岩、含砾石英砂岩、粘土质页岩，这就是泥盆纪上统五通石英砂岩建造，与志留纪页岩呈不整合接触，这是加里东运动的产物。石炭纪开始，下扬子台褶带继续下沉，海水已大面积侵入。此时，下扬子台褶带在古生界已不是地槽，而是广阔的海陆交互地堑。其中沉积中统黄龙群厚层状屑岩，富含古生物的海成石灰岩及二迭纪茅口组合含燧石结核灰岩、生物碎屑灰岩。二迭纪早期，海的范围逐渐缩小，下扬子台褶带形成一个靠近江南古陆的海湾，部分地方海水淡化，因而沉积茅口组上部的硅质岩，至晚期下扬子台褶带普遍上升，大羽羊齿植物生长茂盛，形成龙潭组炭质页岩、劣质煤、菱铁矿结核或扁豆体，与下伏地层呈不整合接触，这就是海西期的东吴运动所形成阳。龙潭组沉积后，海水又侵入，下扬子台褶带成为一片汪洋大海。由于海水震荡，沉积物逐渐发生变化，形成层次很薄的砂质页岩和石灰岩(大冶灰岩)。到二迭纪末期，距今1.95亿年，受印支造山运动的影响，海水全部退出境内，古生界及中生界所有地层全部开始褶皱，在本县境内形成马鞍山～马尾山背斜，踏石岭背斜，周家山单斜，汪家坪向斜。侏罗纪一白垩纪一第三纪陆相碎屑岩丌始堆积。东部地域缓慢地上升，形成以石从岩、泥灰岩以及侏罗纪、白垩纪、第三纪以含粗砂为主的夹砾岩和细砾岩透镜体，中部为安山岩及安山质类溶岩所组成的垄岗、丘陵地貌。南部上升幅度较小，仍保持低丘一平原地貌。第四纪以来，境内除东北部处于缓慢上升外，南部地域处在缓慢下降阶段，其中一部分成为水域，后来由于长期的泥沙沉积，长江主泓道南移，湖底抬高，滨湖、沿江、平原日渐形成。根据《中国地震烈度区划图》，该区域为地震烈度6度区。
3）气候气象
项目区地处东经115°43′-116°07′,北纬29°43′-30°18′，属亚热带季风气候，年平均气温16.8℃，无霜期260-280天，年降雨量1290毫米，年日照200天。历年平均降雨量1400mm，历年平均风速2.5m／s，历年最大风速24m／s，历年静风频率18％。常年主导风向为WN风，频率为24％，年均大风日数43.8天。年相对温度81％。年均雾日数21.2天，年均降雪日数7.1天，年均霜日数20.9天，年均日照时数1677小时，最大冻土深度5cm。
4）水文
项目地处黄梅县大胜工业园中心，区内鱼塘少许，水域面积达40余母，占总面积的4％。既是农业生产渔业养殖的主要水源，又是地表径流、生活污水的排污渠道。由于城市的扩展，森林植被的缩小，渔塘面积在逐步的萎缩。
5）生物资源
项目区域生态体系以农田、绿地为主。主要绿地类型为林地，以针叶林和阔叶林混交林占优势，在区内分布广泛，连通性较好。境内无重要的野生动物，以家禽家畜为主。绿地覆盖率达40％以上(不含农田、菜地)，附近有樱花温泉休闲度假村。
3、我县招商引资形势分析
2009年是我县招商引资工作取得历史性突破的一年。项目质效有了新提升、产业招商迈出新步伐、税收招商取得新进展、规模招商实现新突破、园区建设发生新变化，全年全县共引进项目64个，协议资金109亿元，实际到位资金9.7亿元。
2010年全县招商引资工作以科学发展观为统领，紧紧围绕“一带三区”发展战略，坚持领导招商，推进科学招商，突出园区招商，实现务实招商，推进招商引资工作再上新台阶，促进全县经济又好又快发展。
一是坚持领导招商。真正把各级领导推到招商引资主战场，带头招商，充分发挥引领和示范作用，要切实做到困难再大，推进招商的目标不变；要通过领导的亲力亲为，积极主动出点子，寻关系，找路子，从而举全县之力，集全民之智，带动全县广大干部群众把注意力、兴奋点聚焦到招商引资上来，形成万众一心想招商、凝心聚力抓招商、奋发拼搏抢招商的浓厚氛围。
二是推进科学招商。要突出产业招商、注重以商招商、推进网络招商。
三是突出园区招商。要加强管理服务，提升园区及乡镇工业集中区的吸引力。明确建设重点，增强园区及乡镇工业集中区的承载力。加大招商推介力度，扩大园区及乡镇工业集中区影响力。
四是实现务实招商。要把好项目准入关、项目服务关、合同履约关和环境优化关。
县委书记、县人大主任吴海涛同志作希望全县各级各部门要保持清醒的头脑，在一年比一年好的招商引资实践趋势中增强信心，不断提高招商引资工作水平、层次，全面掀起全县招商引资工作新高潮。
吴海涛强调，我县在2010年的招商引资工作中，继续坚持把招商引资作为考察干部德、能、勤、绩、廉的客观实践标准不变，坚持推动招商引资工作机制不变，坚持“招商、安商、富商”三环相扣的举措不变，坚持“外来凤、本地凤、还巢凤”三凤齐舞的招商抓手不变。
吴海涛指出，招商引资就是抓发展，抓发展就是黄梅的大局，就是呵护黄梅的整体利益、长远利益，这集中体现了群众感情，公共利益的价值取向，招商引资最能反映干部的综合能力，最能反映各级干部对黄梅县情的认识，招商引资工作的好坏是新时期综合能力、综合素质的表现。要进一步突出招商引资在“五干”实绩考核中的地位，进一步健全激励约束机制，进一步强化工作督办机制。全县各级各部门一定要以这次会议精神为动力，深化认识，真抓实干，努力推动我县招商引资上项目工作上台阶，上水平，全面或超额完成全年招商引资工作任务，为建设新黄梅、实现新跨越做出新的更大的贡献。

二、黄梅县宏观经济分析

2009年，在上级党委、政府的正确领导下，全县上下主动适应经济形势的变化，丰富完善发展思路，解放思想，转变作风，同心同德,奋发图强，促进了经济社会又好又快发展。表现为：“两个翻倍”，全县规模以上工业162家，比2006年全年净增95家，全口径财政收入6.69亿元，比2006年全年增加3.79亿元。“三个突破”，招商引资单体项目突破50亿元、全县规模以上在建项目总投资突破60亿元、城镇居民可支配收入突破10000元。“四个提高”，全县经济总量在提高，国内生产总值由2006年的45.6亿元提高到78亿元；经济质效在提升，税收占一般预算收入比重由2006年28 %提高到34%；城镇建设在提速，城区外环线全线贯通，迎宾大道、黄梅大道、创业大道、发展大道高标准建成；民生工程在提档，大胜工业园水厂已经竣工，污水处理厂主体工程投入试运行，垃圾处理场一期工程全面完成。县第三小学、晋梅中学新校区、县人民医院医疗急救综合大楼和中医院门诊大楼已开工建设，十家乡镇卫生院顺利竣工并投入使用。经过几年努力，解决了24.1万人饮水安全问题，全县100%行政村实现通水泥柏油路。政治建设、文化建设、生态建设、社会建设和党的建设都取得了明显进步。
2010年是实现“十一五”规划的“战略决胜年”，也是做好“十二五”规划开局工作的起步年，做好今年工作意义重大。今年工作的指导思想是：深入贯彻落实党的十七大、十七届三中四中全会和中央省市经济工作会议精神，以科学发展观统领经济社会发展全局，继续按照建设“四个黄梅”的总体要求，以“农业建‘六县’、工业抓‘四园’、旅游创‘4A’”为抓手,以“一带三区”战略为重点，以结构调整为主线，以改革开放为动力，着力推进城乡、区域、产业协调发展，着力改善民生和维护社会稳定，努力促进全县经济社会又好又快发展。今年工作的主要预期目标概括为“23456789”：“2”，规模企业过200家；“3”，融资达到3个亿；“4”，全县农民人均纯收入增加400多元；“5”，全县社会消费品零售额达到50亿元；“6”，全社会固定资产投资绝对额达到60亿元；“7”，争资立项达到7亿元；“8”，全县财政收入完成8亿元；“9”，全县地区生产总值达到90亿元。今年要办的“十件实事”是：1、完成城区外环线的硬化，做好“一河两岸”综合整治和景观规划；2、启动五祖大道延伸段工程及劳动广场建设，规划县“四大家”办公区置换工程；3、全面完成园区C6路、B22路硬化，完成B7路征地和路基，实现创业大道和迎宾大道连接；4、完善配套小池工业园区路网工程，启动小池清江大道延伸段路基建设和小池码头建设；5、全线硬化大别山红色旅游交通示范区公路，硬化五祖景区景观大道，改造五祖至柳林公路；6、做好全国小型农田水利建设重点县项目，完成农村10万人的安全饮水工程；7、抓好6个新农村建设示范村试点工作；8、完成两所乡镇卫生院改扩建，启动县妇幼保健院整体搬迁工程；9、改造10所农村中小学，全面完成城区中小学布局调整；10、完成大中型沼气池1个，户用沼气池3000口。
结合了我县经济社会发展实际，参考了省市的预期增幅，是一个预测性的规划，保底性的目标，在实际工作中要力求发展得更快一些，更好一些，在好中求快，在快中求稳。实现这些目标任务，必须紧扣“一带三区”这个战略重点，真抓实干，埋头苦干。
把握发展大势，深刻理解“一带三区”开放开发的战略意义。实施“一带三区”（即：沿江地区，抢抓省市长江经济带开发机遇，以中部商贸物流园和临港产业园为平台，建设“沿江临港产业带”；北部山区，充分利用禅宗文化发祥地优势，以东山五祖景区为核心，建设“鄂东禅文化旅游区”；中部地区，充分发挥县城辐射带动作用，以省级开发区为龙头，建设“城乡一体化示范区”；沿湖地区，彰扬龙感湖国家级自然保护区品牌优势，建设“环湖生态农业休闲区”）开放开发战略是深入贯彻落实科学发展观的重大实践活动，是深化黄梅县情认识的必然选择，是实现县域科学发展的重要举措，是争取国家项目支持的有效途径，是激励干部干事创业的良好平台，为把黄梅建设成为全市全省经济强县具有重大而深远意义。

三、黄梅县房地产市场简析

根据黄梅县房产局介绍，黄梅县现有房地产开发企业82家，在建项目30余个，在销项目25个，筹备项目30个，不乏一些大盘。2007年1-9月份，全县批准预售面积185.67万平方米，较上年同期增长34.3%,商品房均价2915元/平方米，比去年同期增长18.5%,房地产指数105.6,市场反映出黄梅县房地产强大的发展动力。据悉，2010年将有27个新项目上士，总建筑面积将达230万余平方米，比去年有大