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特色商业小镇建设项目

可行性研究报告

特色商业小镇建设项目可行性研究报告
目 录
第一章总论 1
1.1项目背景 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2承办单位概况 1
1.1.3可行性研究编制依据 2
1.2项目概况 2
1.2.1地理位置 2
1.2.2建设规模 3
1.2.3建设目标 3
1.2.4商业小镇现状概述 3
1.3项目建设背景 4
1.3.1项目提出的理由及过程 4
1.3.2项目背景 5
第二章 供需预测及项目的必要性和可行性 10
2.1供应预测 10
2.1.1供应现状 10
2.1.2供应预测 11
2.2需求预测 12
2.2.1需求现状 12
2.2.2需求预测 13
2.3项目建设的必要性 13
2.4项目建设的可行性 14
2.4.1发展条件分析（SWOT分析） 14
第三章 项目选址 20
3.1场地现状 20
3.1.1地点与地理位置 20
3.2场址建设条件 20
3.2.1地形、地貌地震情况 20
3.2.2工程地质与水文地质 21
3.2.3气候条件 22
3.2.4社会环境条件 22
3.2.5交通运输条件 23
3.2.6公用设施社会依托条件 24
3.2.7施工条件 25
3.2.8环境保护要求 25
3.3场址比选 27
3.3.1选址原则 27
第四章 工程方案 29
4.1项目区位与环境 29
4.2项目建设规模与内容 29
4.3规划设计 30
4.3.1指导思想 30
4.3.2具体要求 31
4.3.3地块分析 31
4.3.4人流导入分析 32
4.3.5方案动线分析 34
4.4建筑设计 40
4.5结构设计 42
4.5.1设计规范 42
4.5.2设计载荷 43
4.6消防设计 43
4.6.1消防设计规范 43
4.6.2建筑消防 43
4.7给排水设计 44
4.7.1设计依据 44
4.7.2给水设计 45
4.7.3排水设计 45
4.7.4设计选用管材 45
4.8电气设计 46
4.8.1设计依据 46
4.8.2供电设计 46
4.8.3配电系统 46
4.8.4照明设计 47
4.8.5建筑物防雷 47
4.8.6电话系统 48
4.8.7电视系统 48
4.8.8安保系统 48
4.8.9消防自动报警和联动灭火系统（FA） 49
4.9公共建筑设计 49
4.9.1物管用房 49
4.9.2垃圾收集 49
4.9.3配电房 50
4.9.4机动车停车场地 50
4.10配套设计 50
4.10.1生活给水系统 50
4.10.2地震效应评价 51
4.10.3环保卫生设计： 51
4.10.4街旁景观绿化设计 52
第五章节能节水措施 55
5.1节能设计 55
5.1.1节能设计依据 55
5.2能耗分析 56
5.2.1建筑能耗 56
5.2.2电气能耗 58
5.2.3水资源能耗 61
5.3节能措施 64
5.3.1景观、公用建筑节能措施 64
5.3.2给排水节能措施 64
5.3.3电气节能措施 65
5.3.4施工节能措施 65
5.3.5节水措施 66
5.4环保设计 67
5.4.1环保设计依据 67
5.4.2主要污染源 67
5.4.3环境保护措施 68
5.5能耗计算参数 70
5.5.1年用电、用水量计算 70
第六章 环境影响分析 71
6.1编制依据 71
6.2环境影响因子识别 71
6.2.1废水 71
6.2.2废气 71
6.2.3噪声 72
6.2.4固体废弃物 72
6.3环境保护措施 73
6.3.1施工期环境影响分析及处理措施 73
6.3.2营运期环境影响分析及处理措施 75
第七章 劳动安全卫生与消防 77
7.1劳动安全卫生 77
7.1.1设计标准及规定 77
7.1.2项目建设期劳动安全 78
7.1.3项目运营期间安全因素分析 81
7.2消防 82
7.2.1项目实施阶段采取的消防措施 82
7.2.2项目运营阶段采取的消防措施 82
第八章 组织机构与人力资源配置 83
8.1组织机构 83
8.2项目维护和管理 84
8.2.1项目设施的组织程序 84
8.2.2项目管理制度 84
8.3项目控制 85
8.3.1管理和监督项目实施 86
8.3.2跟踪项目实施过程 86
8.3.3项目监理 86
第九章 项目实施进度 88
9.1建设工期 88
9.2项目实施进度安排 88
第十章 招标方案 89
10.1项目招标执行文件及标准 89
10.1.1编制依据 89
10.1.2招标原则 89
10.2项目招标范围、组织形式及方式 89
10.2.1招标范围 89
10.2.2招标方式 90
10.2.3招投标程序 90
10.2.4投标 91
10.3评标和中标 92
第十一章 投资估算与资金筹措 93
11.1投资估算 93
11.1.1编制依据 93
11.1.2价格依据 93
11.1.3其他说明 93
11.2编制范围 95
11.3编制原则及方法 95
11.4投资估算 95
11.5融资规划 95
第十二章 财务评价 96
12.1财务评价依据 96
12.2财务评价说明 96
12.3建设项目财务分析 96
12.3.1财务数据 96
12.3.2项目财务测算表 98
第十三章 社会效益评价 99
13.1社会效益分析 99
13.1.1本项目对社会影响分析 99
13.1.2项目与所在地的互适性分析 99
13.2经济效益分析 99
13.3环境生态效益分析 100
13.4社会评价结论 100
第十四章 风险分析及对策 101
14.1项目建设期间风险分析及对策 101
14.1.1业主自身风险分析 101
14.1.2业主方自身风险防范对策 101
14.1.3项目建设参与与单位诚信风险分析及对策 102
14.1.4诚信因素防范对策 102
14.1.5合同风险分析及对策 103
14.1.6项目资金、质量和进度风险及对策 104
14.1.7自然环境给施工带来的风险及对策 105
14.1.8商业运营风险 106
第十五章 结论与建议 107
15.1结论 107
15.2建议 107

第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
特色商业小镇建设项目可行性研究报告
1.1.2承办单位概况
企业名称：##文创置业有限公司
法定代表人：
地址：##省##市白云区中环街与七一街交汇处办公楼2楼
经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。基础设施项目的投资、建设和经营管理；市政基础设施周边一定范围内土地的开发利用，土地一级开发及土地整理；市政配套设施周边广告业务；停车场综合性开发和经营管理；房屋拆迁安置、棚户区改造、城中村改造、经济适用房及廉租房建设、旧城改造、新区开发、住房建设；非金融性项目投资的管理及咨询（不含投融资理财、投融资理财咨询业务，不得从事非法集资、非法吸收公众存款等违法金融活动，不得从事未经批准的金融活动）；房地产开发经营；房屋工程建筑；道路、隧道和桥梁工程建筑；工程准备（不含爆破）；建筑安装；建筑装饰；经济咨询；广告业；会议与展览服务；物业管理；企业管理咨询；工程项目管理；酒店管理及运营；文化旅游设施建设及运营）。
1.1.3可行性研究编制依据
《中华人民共和国城乡规划法》（2008）
《中华人民共和国土地管理法》（2004）
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137-2011）
《##省城乡规划条例》（2010）
《##市白云区控制性详细规划（修编）》
《##市城市总体规划（2011-2020）》
《##市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》
《白云区土地利用总体规划（2011-2020）》
国家、##省、##市、白云区相关法律法规和规划规范
1.2项目概况
1.2.1地理位置
项目位于##市白云区主城区南侧，项目核心区域东临云峰大道，北临龙井路。

项目位置分布图
1.2.2建设规模
##建设项目包括3#、4#、6#地块地上地下的商铺和停车场的土建、安装、装饰装修、绿化园林及市政管网等建设，总用地面积149475.80㎡，约合224.6亩。总建筑面积201800.80㎡。
1.2.3建设目标
本项目计划将##打造成一个别具特色的精品文化街区，也是坐落在##主城区的第一个商业小镇。
1.2.4商业小镇现状概述
项目地块现状为老街区，待拆迁。
1.3项目建设背景
1.3.1项目提出的理由及过程
中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。
“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，##在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，##迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；##建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的##”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把##放在更加突出的位置，提出要进一步增强##城市功能，提高省会城市首位度，为##发展注入了新的强大动力。
##所在区域是##市白云主城区的中心地带，周围有南湖公园，行政中心，城市综合服务中心，良好的城市基础设施与公共设施建设环境为##商业小镇的开发建设与后续经营提供良好的经济环境。项目建成后，也将促进白云区市政设施的建设和完善，拉动周边相关产业的发展，在一定辐射范围内加速城市的经济发展。
1.3.2项目背景
2014年，白云区紧紧围绕“两年初见成效、三年整体亮相，在奋力打造##发展升级版中当‘急先锋’、做‘顶梁柱’”的总目标，坚持三区统筹融合发展，群策群力，攻坚克难，努力克服经济下行压力持续加大、部分国有企业亏损加剧带来的影响，稳增长、调结构、推改革、惠民生、促发展，全区经济社会呈现出平稳较快、转型提速、民生改善、社会和谐的发展态势，地区生产总值突破150亿元，增长17.3%，位列全市第2位；在全省31个经济强县经济发展增比进位综合测评中，白云区获得了81.66分，排名第2位，较2013年提升了2位；在全省千亿级开发区综合考评中排名第1位。由此可见，白云区整个社会经济发展环境态势优越，为##建设项目的顺利开展提供了较好的经济环境。
随着城市居民生活收入的提高，人们对生活环境的要求越来越高，##商业小城镇的建设不仅可以提高周边居民的生活品质，同时也能提升白云区风貌、加快白云区现代化建设进程。
##省——坚定走生态良好的文明发展道路
中共第十八届中央委员会第五次全体会议明确“十三五”的新发展格局，将在“四个全面”战略布局下，坚持“五位一体”的发展思路，全面推进和落实创新、协调、绿色、开放和共享五大发展理念。坚持绿色发展，坚持可持续发展，坚定走生态良好的文明发展道路，形成人与自然和谐发展现代化建设新格局。绿色生态的发展之路已经成为现代化城市建设的必然选择。
2015年2月12日##省人民政府印发《绿色##建设三年行动计划（2015—2017年）》，计划明确：加快建设生态城市，国家级、省级园林城市，提高城市园林绿化水平，彰显“显山、露水、见林、透气”，改善生态景观环境。2016年2月14日，##省委书记陈敏尔在全省造林绿化推进大会上强调：“深学笃用绿色发展理念，牢牢守住山青、天蓝、水清、地洁四条生态底线，大力推进生态文明先行示范区建设。牢牢守住发展和生态两条底线，深入实施好绿色##建设三年行动计划，推动绿色发展理念在##落地生根、开花结果。”由此可见，建设生态园林城市将成为##省实现生态文明建设的重要着力点。
##市——坚持生态示范，全力构建“千园之城”
《##市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（草案）》提出，树立和落实绿色发展的理念，坚定走生态良好的文明发展道路，促进人与自然和谐共生，以生态之美谋赶超之策，推进绿色##建设。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，形成由森林公园、湿地公园、城市公园、山体公园、社区公园“五位一体”的城市公园体系。
##市深入贯彻绿色发展理念，坚持标本兼治，合理布局生产、生活、生态空间，持续推进绿色化，精心呵护生态品牌，确保如期建成全国生态文明示范城市。##市将坚持生态示范，全力构建“千园之城”新体系。具体思路为：依托环城林带、河湖湿地、城市山体等特色资源，建立城市组团间、组团内的生态廊道，加强环城林带和城市绿地建设，着力打造生态宜居的城市环境。以绿地系统和公共空间系统为基础，改造、提升、建设、规划一批不同类型、不同层次的城市公园，构建以森林公园、湿地公园、山体公园、城市公园和社区公园为主体的大中小微公园相结合的立体化、多类型、功能复合的公园体系。
##市政府工作报告中指出：“十三五”期间，##将把生态文明建设放在更加突出的地位，到2020年，新增各类公园660个，全市公园达1000个以上，实现中心城区300米见绿、500米见园，环境空气质量稳步提升，集中式饮用水源地水质稳定达标，南明河水环境综合整治全面完成，国家水生态文明试点城市建设取得明显成效。##市今年将在推进公园城市体系建设编制规划、优化公园城市布局、实施工程建设、提升公园品质、加强公园管理维护、丰富公园绿地类型和完善公园绿地体系等七个方面推进公园城市建设。在推进公园城市体系建设编制规划方面，##市结合“疏老城、建新城”的总体目标，推进编制《##市环境总体规划》、《##市绿地系统规划》、《##市环城森林公园规划》。目前，这些规划已基本形成规划大纲和文本。在优化公园绿地布局方面，##市按照“300米见绿，500米见园”的要求，通过因地制宜地优化各类绿地空间布局，指导城市公园绿地建设；针对公园绿地数量少、分布不均、人均指标低、公园类型欠缺等问题，专题重点规划，合理布局新增公园绿地，要求每个区县要布局一个城市综合类型公园。在实施工程建设方面，##市将围绕城市绿化工程和公园城市建设工程，加快推进公园城市建设。在提升公园品质方面，##市将对原有公园进行提升改造，对新公园提出高标准建设要求，在市县级新建高要求的公园，力争将一批省级公园提升到国家级公园标准，同时加快现状公园提升改造。
2016年，##市将建成的249个公园中，包括森林公园15个，湿地公园12个，山体公园29个，城市公园45个，社区公园148个。重点打造27个示范性公园，这27个示范性公园总占地规模达到4159公顷，拟投资预算为208.88亿元。##市以27个示范性公园为重点，全面打造精品公园，其中包括白云区的荷塘月色湿地公园和南湖公园。
白云区——建设南湖公园是打造“诗意白云”、“乡愁白云”的重要载体
白云区城市的发展格局定位为“诗意白云：云中七卷”和“乡愁白云：云上九章”，南湖公园作为云中七卷之一，以天然地下水为水源，营造了大面积人工湖，加之现有的空明山秀丽的天然植被，打造中华文化商业古镇。
##市以建设“千园之城”为目标，结合白云实际，推进城市公园体系建设，共建生态宜居白云。在这种大背景下，该项目的规划和建设是大势所趋。
##商业小镇是南湖公园项目的其中一部分，其背靠南湖公园，风景优美，气候宜人，加之公园建成以后，人流量会大大增加，##商业小镇正好与南湖公园形成一个休闲娱乐综合区域，可满足不同年龄段人群的喜好，由此可见##的商业价值潜力巨大。

第二章 供需预测及项目的必要性和
可行性
2.1供应预测
2.1.1供应现状
白云区已建成建筑密集，阻塞了项目与主干线的交通直接联系，出入形成瓶颈，商业地块形状过于狭长、地块之间被绿地及广场打断，商业动线难以衔接，现有商业建筑无法填补白云区现代化发展的空白。
纵观国内外各类小镇，我们把小镇的类型分为如下四种：
（1）以郊区化生活为核心驱动
一般位于都市边缘地带的特定区域，如交通便利的高端居住区、风景区等，如主打“城市微度假”的中粮祥云小镇。
（2）以旅游、度假、娱乐为核心驱动
从区位上没有明显特征，主要是其大型的度假娱乐休闲功能的配属而形成的商业形态。如城市特征明显的上海迪斯尼小镇，亦如华侨城的大盘综合开发型小镇等。
（3）以特定功能主题体验驱动
可能是产业型的，也可能是特定旅游度假型的，同样无特定的位置特征。如美国韦尓滑雪小镇、北京爱斐堡红酒小镇、云南腾冲瑞丽等地的温泉度假小镇等等
（4）以历史、文化、风情、体验为核心驱动的小镇
多以古镇形态出现，江南如乌镇、周庄、同里等，西南如丽江（大研古镇、束河古镇与白沙古镇）、驷马古镇、周子古镇等，##、江西亦多分布，北方亦有如山西平遥、河北蔚县古镇等等。
小镇是一种生活方式，更是一种品质生活体验。而小镇商业的主题、功能及场景设置，因其驱动因素的不同而商业模式差异明显。
2.1.2供应预测
根据白云区规划，随着城市的发展，逐步建设完善白云区的商业配套设施，提高人民生活水平和生活环境。
商业小镇的建设模式在##已有先例——“时光##”。
“时光##”是以休闲旅游为主题的商业街区、##100个特色旅游景区之一，位于##百花湖、红枫湖之间，是一个集旅游、度假、休闲、食宿、娱乐为一体的休闲旅游地产项目，是##首个以文化传承为基础的休闲旅游主题商业街区。“时光##”是以讲述“##故事”，展现“海派生活”为主题，并撷取40年代风华绝代的海派建筑灵魂特色，以##数亿年的史前文化为起点，以数百年移民屯堡文化为依托，以数百年的建筑文化为指向，集地质文化、史前文化、屯堡文化、会馆文化、休闲文化为一体。项目位居有30万职教城师生、37所高等职业院校、1000亿投资、50平方公里占地的全国最大职教城——##清镇职教城的核心地带，商业价值巨大。
由此可见，项目选址以及周边配套设施对商业小镇的建设起着至关重要的作用。商业小镇的发展还有着巨大的空间和可塑性，未来商业价值不可估量。
2.2需求预测
2.2.1需求现状
“十三五”时期，国家实施“一带一路”、长江经济带等战略和省实施的高铁经济带、黔中经济区等战略，为我市扩大开放合作提供了良好契机；随着创新驱动时代加速到来，##在大数据发展方面已经呈现先行态势，可以顺势而为抢占发展制高点；国家采取一系列稳增长措施，##迎来承接产业转移、实现资源优化组合的历史机遇；国家实施新一轮西部大开发战略，为我市完善基础设施、构建现代产业体系、提升公共服务能力等提供了良好条件；##建设全国生态文明示范城市效果明显，“爽爽的##”成为响亮品牌，清爽的空气和凉爽的天气成为强大竞争力；特别是省委、省政府把##放在更加突出的位置，提出要进一步增强##城市功能，提高省会城市首位度，为##发展注入了新的强大动力。
同时，对全省的贡献率不高、集聚效应和辐射带动作用不强，与省会城市的地位还不相适应等问题也不同程度存在。主要有：产业发展“青黄不接”，标志性的大产业、大企业、大项目缺乏，大数据先发优势和发展基础还不牢固；城乡区域发展不协调，农村路水电房气讯等基础设施薄弱；城市承载能力不足，城市配套、运行和管理体系不够完善，资源环境约束趋紧；民生保障能力有待提高，优质教育和医疗资源不足，交通拥堵、农副产品价格偏高等问题仍未有效缓解。
总之，欠发达欠开发的基本市情没有变，既要“赶”又要“转”的双重任务没有变，处于西部省会城市第三梯队的状况没有变，我们必须科学判断和准确把握发展趋势，进一步强化责任意识、进取意识、创新意识，充分利用各种有利条件，加快解决突出矛盾和问题，凝心聚力肩负起守底线、走新路、打造升级版的历史使命。
“十三五”时期，发展环境对##总体有利，##经济社会健康发展的基本面仍然向好，仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期。
2.2.2需求预测
随着十三五期间城市建设进程加快，白云区的现代化建设也将更加完善，填补白云区现代商业空白，通过现代都市商业综合体、艺术商业街区、楼宇经济带等打造，为白云区塑造符合时代的城市文化。
2.3项目建设的必要性
一直以来，白云区都致力于高质量做好城市建设和管理各项工作，建出规模，管出水平，确保城市建设展现新面貌、城市管理迈上新台阶、服务群众取得新成效。政府强调在今后的工作中，要确定目标，坚定信心；面对新一年度确定的各项目标任务，各有关单位要抓紧落实推进措施，进一步推动城市建设管理工作全面提升；要着重围绕“建”和“管”来做，建出规模、管出水平，不断提升白云城市品质和形象；要进一步探索城市管理新机制，确保城市建设与管理同步发展；要以全局意识，从管理细节出发，抓好城市精细化管理，不断完善城市环境改善和提升，形成生态优美、管理有序的城市生活环境。
在区位上，##商业小镇建设项目位于白云主城区南侧，处于白云区与观山湖区的交汇地带，同时位于白云区政府与##市政府的中间地带，作为白云区对外的城市形象展示窗口及##市与白云区行政办公区域的中央地带，##商业小镇建设项目的开发与实施将成为提升白云区城市形象和品牌的重要承载点。该项目建成后，将有利于促进城市居住环境进一步改善，人民的生活品质进一步提高。
2.4项目建设的可行性
2.4.1发展条件分析（SWOT分析）
（1）项目优势条件（strength）分析
①政策优势
《中共##市委关于制定##市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》（草案）提出，辐射带动黔中城市群发展
整合优化资源配置，不断提高综合承载能力、综合服务能力、综合影响能力，着力提升##在黔中城市群的核心地位，逐步实现规划一体化、交通基础设施建设一体化、市场体系一体化、生态环境保护一体化、公共服务一体化。重点推进与贵安、安顺同城化发展，加强城市干道和轨道交通建设，建设以##为中心的放射状城际交通网络，实现##与周边城市之间1小时通达；强化与黔南共同推进航空港经济区建设，与遵义、贵安新区等共同办好“数博会”；推进中关村##科技园设立分园，开展结对帮扶；逐步建立黔中城市群政府间和民间横向协调机制。
②便捷的区位优势
##商业小镇建设项目所在区位优势显著，位于白云区与观山湖区交汇地带，距离白云区政府0.5公里，距离##市政府2.5公里。基地东侧的云峰大道和西侧的云环路作为城市干道，能够实现与周边地区的快速对接；同时现状的##绕城高速及在建的##环城铁路可实现与##市各个区域的便捷联系，这将为本地市民和外来游客的快速抵达提供了便利的交通。良好的区位优势为项目的建设开发提供了便利。
③良好的生态环境
商业小镇背靠南湖公园（在建中），环境优美、生态良好、绿化范围广、空气清新，购物与文化植入发展态势良好，为项目的开展奠定了坚实的基础。
④管理优势
组建区各部门通力配合的领导责任班子，督促、监督、管理项目的规划建设。成立专属部门，负责项目的规划、建设、管理、营销。政府统领，专业团队推行，运用丰富的管理经验，必将为该项目的开发建设奠定良好的管理基础。
⑤规划设计优势
目前，白云区##商业小镇建设项目在区委区政府各级领导及专业规划设计部门的共同努力下，为项目的建设发展提供了良好的技术支撑。
综上，白云区##商业小镇建设项目的开展十分必要。既是##市、白云区政府的当务之急，也是贯彻多项国家政策要求。因此，为促进区域产业、经济和文化更好、更快发展，本项目应尽早推进实施。
（2）制约条件（weakness）分析
①打散商铺销售后统一管理乏力
由于商铺打散销售后会造成业主过多的局面，在运营管理中很难将各方的意见协调一致，因而项目在业态布局、促销、服务等各关键性环节均难以达到理想程度，所以最终会致使项目失败。目前在国内，打散销售后的项目鲜有成功案例。
②开业前招商未达到理想状态
一个新商业项目的目标顾客在没有到达这个项目消费之前，他们会有习惯性消费的商场，这个新项目的加入就是要与原有的商场竞争，吸引这些目标人群到达购买，而且要凭借项目优势留住顾客，使其在项目形成消费的习惯。而如果一个新项目开业状态不佳，如有诸多的空置商铺，或者相当大的区域内仍在施工等，会给顾客造成不良印象，因此这些顾客去过一次之后就很难在近期二次光顾。直接导致项目开业热闹几天后迅速变冷，将项目推入低潮，同时也极有可能会因此引起一系列的不良反应。所以，商业项目初始开业应该被看做一个盛大的公开亮相，要格外谨慎，准备充分，力争以良好整齐的状态面世，吸引首次到达的顾客在未来仍能够重复回头消费。
③未能及时响应市场变化而保持动态调整
商业零售行业是最为贴近消费者、对消费需求变化最为敏感的行业，一个商业项目应该响应消费需求变化，对业态作出及时调整。只有动态地保有最适合目标消费者需求的活力租户，才能够在市场竞争中持续保持优势地位。目前在中国大陆有诸多项目未能及时调整，形象老化，在市场上的地位也日渐势微。
④硬件不佳直接限制项目发展
硬件状况的优劣是商业项目能否成功的重要基础条件之一。不同业态类别的租户对商铺的层高、荷载、进深等指标都可能有不同的需求，如果项目在设计时未能够考虑到未来租户需求的差异性，做到有所针对，则建成后会对招商和业态调整造成极大限制，从而导致项目难以实现成功经营。
⑤主力店不应在招商前进行建筑设计
在大多数购物中心的建筑设计中，很多都是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。然而对于大型商场来说，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的，尤其主力店不应在招商前进行建筑设计。
⑥商业街设计不可“一刀切”
商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
（3）机遇（Opportunities ）分析
本工程的建成可以提高商业现代化水平，对于城市建设，区域经济繁荣、社会和谐，具有基础性、全局性、先导性的重要战略意义。
项目建成后不仅可以提升周围地块的利用价值，从而提升经济价值，同时周边居民环境改善也会带来城市投资经商人员的增加和经济效益的提升、增加就业岗位、带动周边经济发展。
（4）商业小镇建设面临的挑战（Threats）
项目周边区域发展不成熟，新增商业部份分阶段开发，且区域不成熟时，前期商业多提供便民设施、餐饮设施及特色商业为主。大规模、高规格设施并不适用于人口导入不足的时期，反而容易设施空置，增加运用成本。
如果没有考虑到商业小镇所处区位与周边区域的竞争及商家与商家之间同质化的竞争问题，导致商业建设前期新镇整体导入人口不足，且假设导入人口特征无法与设定规划商业相匹配，造成规划的商业不能满足整体新镇需要。
这时就出现一个问题：如果新镇周边区域发展逐渐成熟，那么其中某一项目，后期就具备可发展空间，但是同样要考虑整体新商业规划情况，自身商业也要进行分期开发，前期以社区配套为主，后期开发节奏和规模及定位则结合商业街及商业街外区域发展程度而定。

第三章 项目选址
3.1场地现状
3.1.1地点与地理位置
项目位于##市白云区主城区南侧，项目区域位于云峰大道南侧，龙井路南侧，金湖路西侧。
3.2场址建设条件
3.2.1地形、地貌地震情况
白云区处于海拔1140～1618.5米之间。全区地势最高点是牛场乡东面的云雾山次峰，海拔高程1618.5米；地势最低点为麦架镇猫跳河出境处，海拔高程1130米。全区主要地貌类型为丘陵、盆地（坝子）、河谷阶地等。其中：丘陵面积155.86平方千米，山地面积66.51平方千米，盆地（坝子）面积37.23平方千米。区内河流均属长江流域乌江水系，主要有麦架河、沙老河。白云区地势开阔平缓，石灰岩低丘与第四系红色粘土缓丘交错分布其间，耕地集中连片，面积在300亩以上的耕地坝子有26个。地貌与地质结构关系密切。碳酸盐岩层在全区各地均有分布，主要岩石有夹层碳酸岩、石灰岩、白云岩，形成地貌多为山间峡谷、漏斗、溶洞、洼地、峰丛、峰林、岩溶泉井等。
3.2.2工程地质与水文地质
（1）工程地质
白云区地处黔中隆起南缘，苗岭山脉中断，##高原第二台阶上。本区高起于##盆地，周围环山，中南部较平缓，地貌上属黔中丘原区，由于地壳的强烈运动及长期风化剥蚀，形成本区以丘陵为主的地貌景观。
（2）水文地质
本区域属长江流域乌江水系，主要河流有麦架河，沙老河两条河流。麦架河是区内的最大河流，发源于北部修文县境内的石板哨周武山的西麓。流经全区整个西南低丘盆谷的中央部分，至锅底滩出界，经乌当区的朱昌汇入猫跳河，集水面积 150.2km²，多年平均流量2.70m³/s，全长26.15km。该河流经我区长度22.5km，流域面积为131.8km²，占全区面积的50.5%。麦架河在5km²至20km²流域面积的支流有大泥窝河（牛庄河）、下高山河（洗马河）、马堰河、潮水河、大路河、高家寨河、罗家寨河等八条河，其上游建有小型的沙田水库，沿河的小型水利设施较多。沙老河是区内第二大河流，发源于东北部牛场布依族乡的瓦窑村大坡南麓，流经我区东北部至下流入乌当区，下游汇入南明河。区内河流长度16.1km，流域面积103.6km²，多年平均流量0.88m³/s，占全区面积的39.9%。其最大的支流为都溪河，发源于都拉民族乡的黑石头村，流经都溪、都拉、上水等，于下水汇入沙老河，流域面积20.4km².沙老河上游5km²至20km²流域面积的支流还有祁山河、小河、牛场牛角田河3条河流。在沙老河的流域内已建有王金冲、牛角田两座小型水库。并建有不少小型水利设施。
3.2.3气候条件
白云区属亚热带气候区，冷暖气流交替强烈，季风高原气候明显，夏无酷暑，冬无严寒，年平均降水量1147～1191毫米，年平均温度在12.5℃至14.5℃之间，气候宜人，四季不分明，温差小。
3.2.4社会环境条件
白云区常住人口32万人，少数民族主要为布依族。2013年白云区在##省88个县(市、区、特区)经济发展增比进位综合测评中，居第4位。全区辖艳山红、麦架、沙文三个镇、牛场、都拉三个布依族乡及56个村民委员会。白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个数字电视用户5万户;广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。截至2012年，白云区有各级各类学校119所。其中，公办64所，民办55所;小学53所，教学点6个，中学11所(高级中学2所，完全中学1所，九年一贯制学校2所，初级中学6所)，特殊教育学校1所，幼儿园46所，职业高中2所(含市直管民办职业高中1所)。有中小学、幼儿园教职工3420人，专任教师2679人，各级各类在校生64705人(其中，学前教育8628人，小学23人，初中13306人，高中6786人，中职4579人，特殊教育23人)。区域内有省级示范性高中2所(白云二中，兴农中学)，省级示范性幼儿园2所(白云一幼，现代幼教分园)。2013年末，白云区各级各类学校共有专任教师3263人。小学适龄儿童入学率198.54%、初中适龄少年入学率174.32%、高中阶段毛入学率124.93%(含流动人口)。中等职业学校在校生6423人。
3.2.5交通运输条件
白云区毗邻##市行政中心，交通便捷，地势平坦，物流顺畅，距离##龙洞堡国际机场仅20分钟车程。##环城高速公路、二环路、兰海高速公路穿境而过，云环路、麦沙路、青山路、产业大道、同城大道、青龙大道、白龙大道、观云大道构成的“三横六纵”道路骨架纵横交错、四通八达，渝黔高速铁路、贵广高铁、成贵高铁等多条快速铁路汇聚于此。

2010年末，白云区公路通车里程达到362千米，公路密度达到134千米/百平方千米，实现了便捷、通畅的“半小时”白云交通网络。截至2011年，区内210国道、贵遵高速公路、107省道纵贯南北，白云区56个行政村实现通村公路硬化目标，形成了以国省道为骨架，县乡公路为支柱的四通八达的公路交通网络。2013年末，白云区公路通车里程达到414千米，其中高速公路25千米。
3.2.6公用设施社会依托条件
白云区位于##省、##市中部，于1973年恢复建制，是##市六个中心城区之一。全区总面积272平方公里，辖2乡3镇6社区，总人口30万人。区内基础设施较为完善，市政公共设施齐全，全区城镇化率达78%。截至2013年末，白云区共拥有民俗博物馆1个、文化馆1个、公共图书馆2个、电视台1座，拥有体育场1个、体育馆2个，数字电视用户5万户；广播综合人口覆盖率、电视综合人口覆盖率均达100%。社会事业领先发展，公共服务高位均衡，是全省文明城市。
3.2.7施工条件
（1）给水
本项目区周边给水管网已铺设，可满足项目给水需要。
（2）排水
本项目区周边排水管网已铺设，可满足项目排水需要。
（3）供电
电源从附近供电干线引入，高压线已接至本项目区域，并配置安装变压器，能满足本项目的用电需求。
（4）通讯
项目所在地通讯设施完备，方便快捷，可满足项目通讯需要。
（5）交通
交通便利，公路运输网络成熟，能为项目建设提供方便快捷的运输保障。
3.2.8环境保护要求
环境保护应依据国家相关法律法规和地方条例严格执行，一切项目及活动以环境保护为主，并遵循以下原则和相应要求。
（1）环境保护要求的原则
环境保护工作坚持预防为主、防治结合、综合治理的原则；坚持推行清洁生产、实行生产全过程污染控制的原则；实行污染物达标排放和污染物总量控制的原则。
（2）环境保护基本要求
环境保护工作的主要负责人，应对环境保护工作实施统一监督管理，行政一把手是环境保护第一责任人。配备与开展工作相适应的环保管理人员，掌握生产工艺技术及生产运行状况。
把环境保护工作纳入日常生产经营活动的全过程中，实现全过程、全天侯、全员的环保管理，在布置、检查、总结、评比的同时，必须有环保工作内容。
（3）项目的环境管理
新、改、扩建和技术改造项目（以下简称为建设项目），必须严格执行有关环境保护法律法规，严格执行“三同时”制度。建设
项目应积极推行清洁生产，采用清洁生产工艺。
（4）环境污染事故的管理
污染事故是由于作业者违反环保法规的行为以及意外因素的影响或不可抗拒的自然灾害等原因致使环境受到污染，人体健康受到危害，社会经济与人民财产受到损失，造成不良社会影响的污染事件，事故的处理按环保局环境保护管理