某某农资物流配送中心建设项目可行性研究报告书(88页-内容详细数据全面格式完整-可直接作模版用).doc

某某农资物流配送中心建设项目

可行性研究报告

目 录
第一章 总 论 1
1.1项目名称及承办单位 1
1.2报告编制的工作依据和研究范围 2
1.3研究结论 3
第二章 项目建设背景及必要性 6
2.1项目提出的背景 6
2.2项目建设的必要性 9
2.3项目建设的可行性 12
第三章 市场分析 15
第四章 建设条件与建设地址 17
4.1建设地区概况 17
4.2建设地址 18
4.3自然条件 18
4.4基础设施条件 20
第五章 建设规模和工程方案 22
5.1建设规模 22
5.2功能定位 22
5.3工程方案 23
5.4作业流程 33
第六章 总图运输与公用辅助工程 35
6.1总图运输 35
6.2建筑工程 36
6.3供水工程 38
6.4排水工程 38
6.5消防工程 39
6.6供电工程 40
6.7采暖通风工程 41
第七章 环境保护 42
7.1设计依据及标准 42
7.2周围环境质量现状 42
7.3施工期环境影响及治理措施 42
7.4运营期环境影响及治理措施 44
7.5生态环境影响分析 45
第八章 节 能 46
8.1用能标准和节能规范 46
8.2能耗状况和能耗指标分析 47
8.3节能措施和节能效果分析 48
第九章 劳动安全与卫生 50
9.1设计依据 50
9.2设计原则 50
9.3职业安全措施 51
第十章　企业组织与劳动定员 55
10.1企业组织管理与劳动定员 55
10.2人员培训 55
10.3培训方式 55
10.4劳动力来源 56
第十一章 项目实施进度计划与工程招标 57
11.1实施进度计划安排 57
11.2工程管理 57
11.3项目招标方案 58
第十二章 投资估算与资金筹措 61
12.1估算依据及说明 61
12.2投资估算 61
12.3资金筹措 61
第十三章 效益分析 64
13.1编制依据与说明 64
13.2财务分析 64
13.3行业影响分析 67
13.4社会效益分析 71
13.5社会风险及对策分析 72
第十四章 结论与建议 73

附表、附件、附图目录
附表
1、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表（附表1）
2、固定资产折旧费估算表（附表2）
3、无形资产及其他资产摊销表（附表3）
4、总成本费用估算表（附表4）
5、利润及利润分配表（附表5）
6、项目投资现金流量表（附表6）
7、项目资本金现金流量表（附表7）
8、借款还本付息估算表（附表8）
9、资金来源与运用表（附表9）
10、资产负债表（附表10）

附件:
1、资金证明
2、用地证明
3、环保证明
4、规划证明
5、企业法人营业执照

附图:
1、区域位置图
2、厂区平面布置图

第一章 总 论

1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称及承办单位
1、项目名称
****农资物流配送中心建设项目
2、建设项目性质
新建
3、项目承办单位
****农业生产资料有限公司
联系人：
联系电话：094
邮箱：r
4、报告编制单位
单位名称：省工程咨询院
工程咨询等级：甲级
工程咨询证书编号：工咨甲
发证机关：国家发展和改革委员会
1.1.2建设单位概况
****农业生产资料有限公司始建于1950年，1999年改制为有限公司，为****供销合作社下属单位，现在总资产3160万元，下辖10处农资直营分公司、110个村级服务站、170多个镇村加盟店和荣资宾馆等经营服务单位，公司大力发展加盟店、扩大连锁经营规模，确立了“联合发展、合作共赢”的发展思路，通过自身努力构筑起覆盖市、镇、村的三级农资连锁服务网络，市场占有率达70%。同时公司借助连锁经营、拓展为农服务领域，将农资供应与种子销售融为一体，扩大经营服务范围；推出套餐服务，增强服务的针对性；积极推广平衡施肥和配方施肥技术，提高了农民的施肥质量；及时向农民推广新肥新药，并每年向农民发放各类农技宣传材料，对农民种植进行指导。
公司2008年实现销售收入1.2亿元，是****级重点企业和农业产业化骨干企业、威海市商贸流通先进单位、“万村千乡”市场工程试点企业、全国农资系统先进集体。
1.2报告编制的工作依据和研究范围
1.2.1工作依据
1、双方签订的委托书、合同书
2、鲁发[2006]14号文《关于进一步促进服务业发展的若干意见》
3、《产业结构调整指导目录》（2005年本）
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5、《省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6、《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
7、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
8、项目所在地有关基础资料
9、项目承办单位提供的基础资料
1.2.2研究范围
1、项目建设背景及市场分析预测
2、建设规模与产品方案
3、建设条件与厂址选择
4、工艺技术方案
5、总图运输与公用辅助工程
6、职业安全卫生与消防
7、环境保护与节能
8、企业组织与劳动定员
9、项目实施进度与工程管理
10、投资估算与资金筹措
11、效益分析
1.3研究结论
1、政策符合性
该项目建设符合国家发展和改革委员会40号令《产业结构调整指导目录(2005年本)》鼓励类中，第二十五条：其他服务业，第1款、第2款“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储的物流设施建设”，属于国家鼓励发展的项目。
2、建设地址
该项目位于****凭海路北100米，黎明路东。该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。
3、建设规模及内容
该项目规划总用地面积32662平方米，规划可建设用地面积27234平方米，总建筑面积28975平方米，包括：建设库房22600平方米和综合办公楼6375平方米。硬化农机具货场面积633平方米。并新购置一批先进的办公信息化、农产品检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。项目建成后集农药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥3万吨。
序号
名称
单位
指标
1
规划用地总面积
平方米
32662
2
规划可建设用地面积
平方米
27234
3
总建筑面积
平方米
28975
3.1
库房
平方米
22600
3.1.1
库房1
平方米
2455
3.1.2
库房2
平方米
4877
3.1.3
库房3
平方米
15268
3.2
综合楼
平方米
6375
3.2.1
综合楼1
平方米
1425
3.2.2
综合楼2
平方米
4950
3.3
农机具货场
平方米
633
4、劳动定员
该项目需劳动人员220人，其中管理人员51人，一般工作人员169人。
5、项目实施进度计划
该项目建设期为1年，计划于2009年12月份开工建设，到2010年11月全部竣工并投入运营。
6、投资估算
该项目总投资估算为8500万元，其中固定资产投资8147万元，铺底流动资金353万元。在固定资产投资中，建筑工程费2942万元，设备购置安装费2565万元，其他费用1806万元，预备费730万元，建设期利息104万元。
该项目资本金为1700万元。
7、资金筹措
申请银行贷款3500万元，其余建设资金由企业自筹解决。
8、主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
指标
1
规划用地总面积
平方米
32662
2
规划可建设用地面积
平方米
27234
3
总建筑面积
平方米
28975
4
容积率

1.06
5
建筑密度
%
52
6
绿地率
%
12.5
7
总投资
万元
8500
7.1
固定资产投资
万元
8147
7.2
铺底流动资金
万元
353
8
经营收入
万元
9900
9
营业税
万元
495
10
税金及附加
万元
50
11
总投资
万元
8500
12
总成本费用
万元
6520
13
利润总额
万元
2850
14
所得税
万元
709
15
税后利润
万元
2127
16
投资利润率
%
29.1
17
投资利税率
%
34.7
18
所得税后内部收益率
%
32.0
19
财务净现值（Ic=8%）
万元
12245
20
投资回收期（含建设期1年）
年
5.17
21
盈亏平衡点
%
29.2
第二章 项目建设背景及必要性

2.1项目提出的背景
中国是一个农业大国，农民占全国人口的绝大多数，当前 “三农”问题是全国工作的重点、热点和难点。农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。大力发展农资物流配送，是增加农民收入的有效途径，也是实现全面小康的有力保证。
一、国家制定新形势下推进农村改革发展的行动纲领
党的十七届三中全会做出了新形势下推进农村改革发展若干重大问题的决定，对促进农村长期繁荣、农民持续增收、农业稳步增效进行了全面部署。为应对当前国际金融危机对我国经济负面影响加深、对我国农业农村发展冲击加重的形势，党中央国务院及时下发了中央1号文件，明确指出：扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农村；保障和改善民生，重点难点在农民。
积极开拓农村市场。支持流通企业与生产企业合作建立区域性农村商品采购联盟,用现代流通方式建设和改造农村日用消费品流通网络,扩大“农家店”覆盖范围,重点提高配送率和统一结算率,改善农村消费环境。加强农资产销调控,扶持化肥生产,增加淡季储备,保障市场供应。支持供销合作社、邮政、商贸企业和农民专业合作社等加快发展农资连锁经营,推行农资信用销售。鼓励有条件的地方改造建设农村综合服务中心。加强农村市场监管,严厉查处坑农害农行为。
为贯彻落实中共中央十七届三中全会和中央1号文件精神，2008年12月30日，国务院办公厅下发了《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）明确要求：
继续推进“万村千乡”市场工程。进一步扩大“万村千乡”市场工程农家店覆盖面，2009年、2010年再新建和改造一批农家店和农村商品配送中心。强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。推进“万村千乡”网络与供销、邮政、电信等网络的结合，提高农家店的综合服务功能。引导生产企业开发符合农民消费特点的产品，增加简包装、低成本、质量好的商品供给，进一步扩大农村消费。
完善农业生产资料流通体系。继续推进农业生产资料连锁经营，重点培育大型农业生产资料流通企业，加强农业生产资料现代物流设施建设，保障市场供应。加强农业生产资料市场调控和监管，促进市场竞争，降低流通成本，切实减轻农民负担。引导和鼓励农业生产资料流通企业为农民提供技术、农机具租赁等多样化服务。
为加快完善农业生产资料流通体系，促进农业发展和农民增收，2009年，3月9日，商务部颁布了《关于完善农业生产资料流通体系的意见》（商建发[2009]98号）提出：
总体目标：培育若干家销售额超100亿元的大型农资流通企业，建设改造一批农资连锁门店和区域性配送中心，通过三到五年的努力，初步形成以乡、村两级经营网络为基础，以农资交易市场为平台，以大型农资龙头企业为重点，区域性连锁配送中心为骨干，布局合理、经营规范、运作高效、协调发展的多元化、连锁化农资流通体系。
主要任务：发展农资现代流通网络。引导供销、农业服务站、邮政、农资生产企业等终端网络资源加强合作，实现优势互补。鼓励农资流通企业按照《农资农家店建设与改造规范》，在重点农业产区建设和改造农资门店，扩大连锁门店覆盖面。支持农资物流配送中心建设和改造，完善配送、信息功能，提高农资统一配送率。依托农资连锁网络优势，构筑农产品收购、加工、销售和日用消费品下乡等流通渠道，提高农资流通网络“双向流通、双向开拓”的功能，实现“一网多用”。继续推动各地连锁经营企业统一纳税，减少重复抽检等问题，促进农资连锁经营跨区域发展。
二、我国农资物流配送中心面临的问题
近年来，通过实施“万村千乡市场工程”，在农村逐步推行农资物流配送，构建现代农村流通网络，满足农民消费需求，改善农村消费环境，促进农业产业发展。但由于农资物流配送中心进入中国农资流通领域的时间还不长，目前还存在不少问题，主要表现以下几个方面：
⑴、流通环节过多，流通成本过高
传统农资供应物流业大多是通过行政部门逐级调发的形式，基本上没有面向最终客户，特别是省、市一级的供销社所属的农资供应物流业，其销售的产品往往经过若干级经销商最后才到农户手里，这就造成了流通环节多，成本居高不下。我国物流成本一般占总成本的30%-40%，世界发达国家物流成本一般控制在10%左右。
⑵、配送率低，只“送”不“配”的现象十分普遍
配送的核心作用是服务。现阶段的农资供应物流业，基本上是由各专业公司独自进行，经营范围较窄，可提供物流配送服务的内容较少，多只是“送”而不“配”。即使配送只作送货上门，配送率也很低。我国连锁企业配送率一般只有60%-70%，差的仅有30%，甚至更低。
⑶、流通的方式陈旧，调度管理难度大
传统农资供应物流业的运作模式基本上是仓储基础上的调拨，由于目前农资仓储容量不足，库点分布不科学、不合理，规模小，且仓型与机械装备水平低，导致资源配备有限，有些农资从采购到终端需要多次储存。加以交通运力不足，交通运输线路短少，农用专用线配备欠缺。据估计，农村机动力运输量约只占总运输量的20%，不能适应农资运输的需要，这些状况造成统一调度管理难度大。
⑷、信息化、标准化程度低,降低了物流效益
目前，农资信息网络不健全，配送操作大多仍停留在半人工化状态。农户居住分散，沟通渠道不畅，许多信息难以收集、传递，信息化体系建设明显滞后，信息化手段不能适应需要。农资标准化程度低，不少产品的分类、分级、分等大多凭人工感觉，误差过大。产品包装从材料到包装管理都没有统一标准，难以统一操作，给农资的储存、运输和加工造成一定困难，降低了物流效益。
⑸、农资管理主体繁多，市场秩序混乱
农资管理主体分散，多头操作，难以应对，满足不了市场需求。随着上世纪90年代末农资流通市场的逐步放开，国家原在农村建立的农用生产资料服务体系正逐步退出或转变，个体经营户迅速崛起，而管理工作又没有及时跟上，目前其流通状况令人担忧。农村市场常常成为假冒伪劣农资的倾销地和批发地，假种子、假农药、假化肥等坑农害农的事件时有发生。因此，理顺农资管理体系，整顿市场，迫在眉睫。
三、项目的提出
****农业和农资市场的基本情况：全市66.7万人，其中农业人口38.8万人，有863个行政村。****是农业大市，有耕地70多万亩，果园15万亩，年播种小麦35万亩、春夏玉米30万亩、花生20万亩，现代瓜果蔬菜农业和畜牧及林业发展也很可观， 2008年粮食总产达26.52万吨，花生总产7.97万吨，果品总产14.9万吨。全年实现农业总产值71.41亿元，同比增长9.5%。农村经济总收入达到644.4亿元。
为此，经多方论证和考察，****农业生产资料有限公司建设农资物流中心建设项目。该项目建成后不仅能促进企业发展的需要，也为****的经济发展及周边地区运输提供支撑和方便。
2.2项目建设的必要性
一、符合国家的相关产业政策
该项目符合国务院《产业结构调整指导目录（2005年本）》中第25项“其他服务业”中第1款、第2款“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储的物流设施建设”的范畴。因此该项目符合国家产业政策。
服务业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进服务业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“立足优化产业结构推动发展，把调整经济结构作为主线，促使经济增长由主要依靠工业带动和数量扩张带动向三次产业协同带动和结构优化升级带动转变”。“十一五”规划中提出“产业结构优化升级。产业、产品和企业组织结构更趋合理，服务业增加值占国内生产总值比重和就业人员占全社会就业人员比重分别提高3个和4个百分点。”的目标。
二、符合国家的行业发展规划
促进现代物流业发展是一项跨行业、跨地区、跨部门的综合性工作，涉及面广、政策性强，需要各地政府和各有关部门协同配合，形成合力。大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。为进一步推进我国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》发改运行[2004]1617号，为我国现代物流的发展提供了政策支持。
其中，农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。搞好农资的供应，全面实施现代农业建设，对于稳定粮食生产、保障粮食安全、助农增收具有十分重要的意义。国办发〔2008〕134号文《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》中指出，加快完善农业生产资料流通体系建设，促进农业发展和农民增收。国家计委等部门《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见》的通知中提出：“我国农产品流通设施建设的目标是：完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；……逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。”
三、符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，****经济得到了迅猛发展。****委、市政府坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，加强物流基础设施建设，努力培育和引进一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系，为生产企业降低生产成本，进而促进****整体经济的腾飞。因此该项目的建设符合****发展政策和发展规划。
四、项目的建设是推动区域经济快速发展的需要
各地经济的滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而****农资物流配送中心建设项目就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。通过农资物流中心可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
五、项目的建设可增加当地就业机会
我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，他们提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。该项目的建设属于劳动密集型项目，项目的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，对当地就业具有促进作用。
六、项目的建设有利于加强农资的质量监管
农资包括种子、种苗、农药、肥料、兽药、饲料和饲料添加剂、农机和农机零配件等，是农业生产的最根本要件，农资产品质量安全监管体系建设是社会主义市场条件下规范农资市场秩序的根本措施。本项目中建有农产品检测中心，可以对农产品进行源头监管，从源头上提高农资产品质量，更好地服务于“三农”，确保农民利益不受侵害，保护人民群众身体健康和使命安全，保障社会稳定和生产的可持续健康发展，推动社会主义新农村建设。项目的建设有利于加强农资的质量监管，
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于促进当地经济快速发展，增强企业的综合经济能力，增加就业机会，加强农资的质量管理，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。
2.3项目建设的可行性
一、项目建设投资主体单位具有大型物流中心建设、管理的能力
****农业生产资料有限公司是****唯一一家提供农资批发零售和技术支持等综合服务的专业性公司。多年来始终坚持为“三农”服务宗旨，不断完善为农服务体系，县镇村三级销售服务网络健全。按照布局合理、运营规范、服务便捷的原则，抓网络、抓品牌、抓服务、抓质量，及时引入连锁、超市、配送、总经销、总代理等现代流通方式，优化整合农资流通资源，普及完善农村网络终端，拓宽连锁经营范围，增加优质农资商品种类，增加农资经营的科技含量，让农民用上物美价廉、货真价实的农资商品。构建起以市农资有限公司为龙头，100多处分公司、加盟店为骨干，110处村级服务站、320个果树、蔬菜种植户为基础的三级农资供应服务网。在全市设立了80个测土配方点、49个病虫害测报点、105个试验基地，广泛开展以新药肥新技术推广、病虫害预测预报、测土配方施肥等为主要内容的科技服务项目，每年举办农技培训班40多期，培训农民8000多人次，印发各类学习宣传资料17万份。争取到30多个国内外名牌农资商品的省、地区、县级总经销、总代理权，品牌农资商品的销售额占全系统农资销售总额的86%，在全市树立起了“诚信供销、合作兴农”的服务名牌，确保农资供应数量足、价格稳、质量好、服务优。2008年，公司农资销售额1.2亿元，其中化肥2.2万吨、农药950吨、农膜920吨、种子400吨，化肥、农药、种子在全市的市场占有率达 80%以上。
二、项目所在地具有优越的物流商业环境及壮大发展的空间
经过几十年体制创新的探索和实践，****已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。
****经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件。****传统加工工业已经完成了起动地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，****经济已经进人了经济功能转型的转折点。
三、符合国家产业政策
现代物流是一个新兴的复合性产业，涉及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等行业。加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。国家发展和改革委员会等九部委签发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，指出要大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，为该项目的建设提供了政策支持。
第三章 市场分析

一、****农业现状的发展需要
****农业和农资市场的基本情况：全市66.7万人，其中农业人口38.8万人，有863个行政村。****是农业大市，有耕地70多万亩，果园15万亩，年播种小麦35万亩、春夏玉米30万亩、花生20万亩，现代瓜果蔬菜农业和畜牧及林业发展也很可观， 2008年粮食总产达26.52万吨，花生总产7.97万吨，果品总产14.9万吨。全年实现农业总产值71.41亿元，同比增长9.5%。农村经济总收入达到644.4亿元。
大型农资配送中心的建设，可实行现代化统一连锁经营和管理，扩大经营规模，共享经营管理技术，规范统一经营行为，节省社会和经营成本。并借助大量仓储设施，搞好化肥、农药、种子等重要农资的淡季储备，抑制农资价格的过快增长，防止断档脱销。从源头保证农资商品质量和安全，进而提高农副产品质量与安全的水平，增强本地农副产品在国内国际市场竞争力，增加农民收入。另外通过农化服务区的建设，强化科技服务能力，以网络资源整合带动服务的延伸，使广大农民在享受到优质商品供应的同时，享受到高效便捷的服务，并通过服务与商品的向下延伸，带动基层供销社新型农资经营服务体系的建设。
二、项目所在地具有优越的物流商业环境及壮大发展的空间
经过几十年体制创新的探索和实践，****已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。
****经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型域市向现代物流中心城市转型的条件。****传统加工工业已经完成了起动地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，****经济已经进人了经济功能转型的转折点，为项目的建设提供了巨大的发展机遇。
综上所述，项目建设具有巨大的市场支持。
第四章　 建设条件与建设地址

4.1建设地区概况
****位于威海市东部，介于36°45′至37°27′和东经122°09′至122°42′之间，三面环海，海岸线长500km，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。总面积1392km2，辖13个镇，1个管理区，6个街道办事处，863个行政村，96个居民委会，2008年末全市总人口66.7万人。
2008年全市实现地区生产总值（GDP）550.0亿元，按可比价格计算，同比增长13.1%。其中，第一产业实现增加值52.7亿元，同比增长7.4%；第二产业实现增加值324.9亿元，同比增长11.4 %；第三产业实现增加值172.4亿元，同比增长18.9 %。三次产业比例为9.6:59.1:31.3。第二、三产业拉动国民经济增长达12.5 个百分点。
2008年全市完成工业总产值1684.9 亿元，同比增长12.9 %。其中：规模以上工业企业完成产值 1610.5亿元，同比增长13.6 %。规模以上工业实现工业增加值345.9亿元，同比增长 12.8%。
2008年全市共完成规模以上固定资产投资2543319万元，同比增长23.9%。
2008年，全市共实现社会消费品零售总额1258908万元，同比增长23.6%。
2008年，全市实际利用外资1.1亿美元，同比增长10.2%。
完成外贸进出口总值208476万美元，同比增长15.4%。其中：出口总额130252万美元，同比增长15.7%；进口总额78224万美元，同比增长14.9%。
全年接待中外游客629万人次，比上年增长了18.0%。其中：海外游客30万人次，共计63.9万人天，同比分别增长1.35%和7.57%；接待国内旅客590万人次，共计731.6万人天，同比分别增长25.4%和25.75%。旅游总收入50.05亿元，同比增长20.5%。
2008年完成财政总收入420456万元，占预算收入的97.62%，同比增长2.76%，比同期增幅下降27.34个百分点。
据统计，2008年末全市户籍总人口为667472人，比上年增加2726人。其中：男性334974人，女性332498人。2008年全市共出生人口3737人，人口出生率为5.60‰；共死亡人口5194人，死亡率为7.78 ‰。人口自然增长率为-2.18‰。
2008年全市在岗职工平均工资25882元，同比增长15.0%；人均储蓄27008元，同比增长17.2%；城镇居民人均可支配收入达18009元，同比增长15.0 %；农民人均纯收入9116.5元，同比增长9.8 %。
****先后获得了“全国城市环境综合整治优秀城市”、“国家环保模范城市”、“全国园林绿化先进城市”、“国家园林城市”、“中国魅力城市”、“全国环保模范城市”、“中国人居环境模范例奖”、“中国投资硬环境50优城市之一”、“全国综合经济实力100强城市之一”、“国家卫生城市”、“国家级优秀旅游城市”、“全国社会治安综合治理先进市”、“全国文化先进市”、“全国科技实力百强市”、“省级文明城市”、“全国十佳节约型中小城市”等称号。
4.2建设地址
该项目位于****凭海路北100米，黎明路东。该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。
附：区域位置图
4.3自然条件
1、地形、地貌
****位于北纬36°45′至37°27′和东经122°09′至122°42′之间，三面环海，海岸线长500km，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。****区距威海50km，距烟台150km，距青岛300km，北及东北与夏庄镇、俚岛镇相邻，西林文登市，西南为腾家镇，东和东南与桑沟湾（海域）相望。
****位于胶东半岛低山丘陵区，属胶隆起断陷地块，地形、地貌复杂。地势由西北向东南倾斜，平均海拔25m。山脉大都呈东西走向，主要有伟德山、搓山、龙庙山，呈南白走向的山脉有斥山和朝阳洞山。
荣成地处半岛地区东北部，属胶东古陆的组成部分，基底岩石为下元古代胶东群变质岩石，后期有中生代燕山期岩浆岩侵入，自上元古代到新生代晚第三纪地壳一直处于隆起上升状态，长期遭受风化剥蚀，没有接受沉积，缺失古、中生代地层，直至新生代第四季中更新世开始有残坡积、冲洪积、海积等堆积层，他们分布与厚度明显受古地理条件的控制。
区内第四纪地层主要为中上更新世的残坡积层、冲积洪积层二者连续过度，分布于山区河流、丘陵山区、盆地山坡及山麓地带，厚度一般1～10m左右。海相沉积层主要分布与滨海平原地带，厚度不一，一般10m左右，由砂土、淤泥质粉质粘土等组成。
拟建项目厂址属于低山缓丘陵区，地震基本烈度6度，地震动峰值加速度为0.05g。
2、气象资料
****属于温带季风大陆性气候。冬季寒冷、雨雪稀少；春季多风、雨水较少；夏季雨热同季、降水集中；秋季日照充足、多晴好天气。
该地区常年气温平均值为11.4℃，气温最低月份为1月份，平均气温为0.6℃；气温最高月份多集中在7、8月份，平均气温为24.5℃；历年平均日照时数2656小时。极端最低气温-18.3℃，出现于1977年1月4日；极端最高气温35.0℃，两年出现两日。年降水量常年平均为761.4mm，主要集中在6、7、8、9四个月。常年主导风向为西北风，年出现频率为11%。常年平均风速为3.4m/s，以4月份最大，为4.2m/s。
年平均雾日数36.7天，最多年份47天（1967年），最少年份13天（1952年）。雾日多出现在春、夏两季。雾的特点是：夜间至上午出现，待日出后逐渐消散，雾的持续时间较短，一般3小时。
平均相对湿度73%，年最大相对湿度93%,最小相对湿度62%。
3、水文
****河流属沿海边缘水系，多为季节性河流。集水面积1km2以上单独入海的河流106条，其中集水面积20km2以上的河流有12条。
拟建项目所在流域为****境内最大河流—沽河，沽河有东西两个支流。西支流发源于荫子镇雨夯村北之雨山与文登市大水泊东部的丘陵地带；东支流发源于崖西镇大山口村北伟德山南麓。东西支流流经市区，在崖头镇杨格庄村南交汇，于崂山地宝圈东北入海，总流域面积208.83km2，河长30.70km。年平均径流量为6468万m3，历年来最大径流量10802万m3，历年来最小径流量4139万m3，最大枯水年径流量1358万m3。
从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点适于工程建设。
4.4基础设施条件
1、供水
该项目用水由****自来水公司供给，该项目可直接从就近供水管网引管，其供水水压、供水水质、供水能力能满足该项目建成后的用水需求。
2、排水
该项目排水采用雨、污分流制，雨水汇集后排入城市雨水管道，污水经厂内污水处理站处理后排入市政污水管网，汇入****第二污水处理厂处理达标后排放。
3、供暖
拟建项目运营过程中不需要蒸汽，综合楼冬季取暖、夏季纳凉均采用空调。
4、交通
****位于威海市东部，三面环海，海岸线长500km，与韩国隔海相望，是我国距韩国最近的地区。****区距威海50km，距烟台150km，距青岛300km，北及东北与夏庄镇、俚岛镇相邻，西林文登市，西南为腾家镇，东和东南与桑沟湾（海域）相望。
荣成拥有石岛、龙眼两个一类开放港口，现已开通至韩国平泽、仁川的客货班轮，至日本大阪、博多、门司、关东、关西、韩国釜山、新加坡、香港等港口的全集装箱班轮航线。荣成陆路交通网络发达，到青岛港口、机场约需2.5小时，到烟台港口、机场约需1小时，到威海机场约需15分钟。在青岛机场可乘机飞往韩国的仁川、釜山、大邱、日本的东京、大阪、福岗、中国的香港及境内各省会城市和沿海开放城市。在烟台机场乘机可飞往韩国的仁川、釜山、中国的香港及境内各省会城市和沿海开放城市。在威海机场可乘机飞往韩国的仁川和境内的部分省会城市和沿海开放城市。
5、通讯
****通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。
6、供电
该项目用电由****供电总公司供给，该项目建设地点具有完备的供电条件，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。
7、消防
厂区内设200m3消防蓄水池一座，消防补水水源为市政自来水。并配备消防泵、干粉灭火器等消防器材。

第五章 建设规模和工程方案

5.1建设规模
该项目规划总用地面积32662平方米，规划可建设用地面积27234平方米，总建筑面积28975平方米，包括：建设库房22600平方米和综合办公楼6375平方米。硬化农机具货场面积633平方米。并新购置一批先进的办公信息化、农产品检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。项目建成后集农药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥3万吨。
5.2功能定位
通过建立农资配送中心，与原有的农资网点相配合，面向广大农村用户，实行看样订货、预约订货、电话订货，实行送货上门，开通农业生产资料下乡的“快车道”和“直达车”，减少中间环节，利用连锁商业的规模优势，尽可能