中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉大学本科毕业论文.doc

深 圳 大 学
本 科 毕 业 论 文（设计）

题目: 中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉
姓名: 陶胜广
专业: 金融管理
学院: 经济学院
学号: 030109401491
指导教师:
职称：

2012年 8月 19日

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深圳大学本科毕业论文（设计）诚信声明
本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），题目《中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉》是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。除此之外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律结果。

毕业论文（设计）作者签名：陶胜广
日期： 2012年8月19日

深圳大学本科毕业论文(设计)
指导教师评审表
学院：经济学院 专业：金融管理
论文（设计）题目：中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉
姓名：陶胜广
学号：030109401491
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学院：经济学院 专业：金融管理
论文（设计）题目：中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉
姓名：陶胜广
学号：030109401491
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组长签名： 年 月 日
毕业论文（设计）成绩：

目 录
中文摘要和中文关键词…………………………………………………………………1
一、人民中国房地产发展历程…………………………………………………………1
(一)我国土地有偿使用制度的沿革……………………………………………… 1
(二)我国住房制度改革进程……………………………………………………… 2
二、中国房地产金融政策………………………………………………………………3
(一)限购、限贷、限价等行政限制措施…………………………………………3
(二)房产税改革………………………………………………………………3
(三)住房公积金制度……………………………………………………………4
(四)保障房制度…………………………………………………………………4
三、房地产金融政策对国民经济的影响………………………………………………4
(一)房地产金融政策对GDP的影响……………………………………5
(二)房地产金融政策对城镇化的影响……………………………………5
(三)房地产金融政策对地方财政的影响…………………………………5
五、结语…………………………………………………………………………………5
注释……………………………………………………………………………………6
参考文献………………………………………………………………………………6
致谢……………………………………………………………………………………6
中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉
经济学院金融管理 陶胜广
学号：030109401491
【摘要】房地产业作为国民经济的主导产业和支柱产业，对经济发展起着直接和间接的作用。关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。因此房地产金融政策对我国经济的影响具有举足轻重的作用。
【关键词】房地产金融政策 经济发展 影响
一、中国房地产发展历程
(一) 我国土地有偿使用制度的沿革
1.第一阶段（1979年——1986年）
十一届三中全会后，国家进入改革开放阶段，改革之前，叫“三无”：土地无偿、无期限、无流动，不用付钱，也不限制使用时间，也不允许流转。这种使用制度在改革开放就到不适应经济发展需要，一个是土地没有变成活的资源，是一个死物，更没有变成资产，没有流动中的使用价值。1979年7月，我国颁布了《中外合资经营企业法》，规定中国合营者的投资可包括合营企业经营期间提供场地使用权，如果场地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当向中国政府缴纳使用费。这是对外资企业开始收取场地使用费的规定。
这种模式适用了一段时间，一直到2008年，财政部才有一个《关于外商投资企业场地使用费征税问题的意见》，定了几条：外商企业如果用划拨方式取得使用权的，应当缴纳场地使用费。第二，是以出让方式取得的，收取了出让金，外商就不再缴纳场地使用费。
2.第二阶段（1987-2000年）
开始引入竞争机制和试点，这个阶段招拍时有表现，媒体集中报道，甚至反复炒作，但实际上，当时还是以协议出让为主，这个阶段，中国土地出让第一拍也是在深圳。
3.第三阶段（2000年——2004年）
2000年，国土资源部颁布《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》。在有形市场内公开交易土地，“凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。这是第三个阶段，招拍挂逐步走向舞台，扮演了一个重要角色。
4.第四阶段（2004-2009年）
主要的建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地，乱占耕地现象，政府大量卖地，卖了地也不管开发商用了多少，甚至有时也不监管他用途的改变，造成了批少占多和土地长期闲置。
国家为了加强土地调控，首先动用了经济手段，明确土地出让金的收取，“收支两条线”，不进到市政府的账户。其次采取的行政手段，开始严厉追究行政一把手的责任。最后采取法律手段，强调非法低价出让土地要追究刑事责任。
土地新政、土地政策纳入到国家层面的宏观调控的范围，这是中国的独创。没有一个国家把土地政策提高到中国政府现在的这个高度，包括征地、出让、执法监察。
5.第五阶段（2009-今）
从09年以来，全国各地“地王”频出，这些新闻让一些管理部门进行思考，建设部和国土部经常争论：房价是罪魁祸首还是地价是罪魁祸首。理性一点的争论是，地价在房价不断推高的过程中，扮演了多大的作用？事实上地价的上升和抬高，显然会推高房价，所以现在又出台了一些综合评标，不能老是拍卖、挂牌，要招标，而且要综合评标。
（二）我国住房制度改革进程
与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：
1.第一阶段：探索和试点
1949～1979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。从1978年开始，国家开始探索改革住房制度。譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。
1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3。1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，为全国的住房改革提供了思路。
2.第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革
1988年，实施提租补贴、租售结合，实行维修费、房产税等5项因素组成的成本租金；随着工资调整，逐步将住房补贴纳入工资。
1988年下半年，出现严重的通货膨胀，提租补贴方案的计划夭折。一些城市想绕开这个难点，试图“甩包袱”出售公房，在标准价基础上优惠折扣。
1994年7月，国务院确定房改的根本目标：实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
截至1998年底，全国已经全面停止实物分房，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。
3.第三阶段：实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。
在执行住房货币化改革的过程中，经济适用房由于政策目标不明确，执行过程中失当、失控现象严重，经济适用住房并没有成为供应主渠道。
2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。在稳定房价方面，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。在建立住房保障制度方面，加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。
二、中国房地产金融政策
房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。
（一）限购、限贷、限价等行政限制措施
限购作为一项短期行政措施，可以遏制由于升值预期、供不应求等市场因素导致的价格过快上涨，但如果长期执行，则影响了市场经济本身的规则。
限贷政策只是限制了购房者的购买力，或者说是使购房者要支付更多的成本，但其实并没有限制到购买量，如可以选择全款购房的方式购房。且可能会把一部分刚需也屏蔽在外，抑制正常的消费需求
限价只是影响价格，非但不抑制需求，反而能刺激需求，促进楼市缓慢有节奏增长。各城市在公布的房价控制目标时，参考经济增长速度和居民人均可支配收入增幅，设定房价上涨幅度，限价目标俨然成了涨价目标。
（二）房产税改革
作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响。对居民的经营性和部分非经营性房产征税，有利于减少对房产的需求，增加房产的供给，对稳定房价无疑有一定的作用，但是房产税制改革不可能从根本上控制房价。成本、利润和税金构成了价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大的影响。
政府非常喜欢使用增加税收的手段来“调控房价”，然而，从已经出台的有关房产的62种税费来看，这些手段在调控房价的效用有目共睹地差，反倒严重增加了购房者的成本。
房产税开征之后，土地出让金是否取消，如果土地出让金不取消，那么房产税的开征最大的可能性就是加重购房者税负以及推高房价，而参考国外成熟的做法，取消占开发成本最大一块的土地出让金，改为按年征收的房产税，一方面降低了房价，减轻购房者负担，另一方面一次性的土地收益转化成长期的税负收入也可以减少政府的卖地财政的弊端。
（三）住房公积金制度
我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度，其设定宗旨是一种国家支持的社会自助形式，通过金融互助，增强缴存公积金的职工的购房支付能力。一是完善社会保障制度的重要内容，解决住房问题事关国计民生和社会安定稳定。二是促进房地产健康发展的需要，房地产是国民经济发展的重要内容。住房公积金制度实施以来，职工有自己的专项资金，可以根据自己的情况选择租房、买房，住宅市场消费变得更加成熟、理性。三是优化房地产金融贷款结构，提高政策性保障贷款比例，提高房地产贷款抗风险能力。
住房公积金制度与房地产市场关系紧密。该制度的建立不仅扩大了房地产市场住宅需求量，强化或稳定了房地产市场的刚性需求，而且改善了房地产市场供求结构，对房地产市场价格平抑也起到调节作用，更为普通群众住房需求提供了保障资金，为廉租房、保障房、安居房制度建设提供了有力的资金支持。住房公积金政策性强，是国家宏观调控房地产市场的重要手段之一。
公积金的内控制度、风险防范机制不够健全，决策、监督工作不到位，违规发放贷款、挤占挪用资金的行为仍然存在。管理手段落后，服务质量不高，提取难、贷款难等现象还比较普遍。使用率不高，资金沉淀率高，覆盖面窄，受惠人数少。
（四）保障房制度
目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房 、限价房 和公共租赁房。在“十二五”规划纲要中提出，我国将重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房 的主体。
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。90年代末，全国各地的经济适用房在短短几年内的快速发展如雨后春笋，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。
限价房是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
三、房地产金融政策对国民经济的影响
（一）房地产金融政策对GDP的影响
房地产业在国民经济中的地位主要表现在其产值占GDP和第三产业的比重和房地产业投资占全社会固定投资的比重。从2001年的10.6%增加到2010年的12.7%，增加了1.3个百分点，房地产占GDP比重从2001年4.6%增加到2010年的5.46%，增加了0.84个百分点，除了2008年同比出现下降外（很可能是由于金融危机造成的），房地产业在我国GDP所占比重和第三产业增加值中所占比重每年都稳步增长，而与同时期的金融业两项指标相比较都要比其低15%左右。因此可以看出来，房地产业不仅是第三产业的重要组成部分，也是GDP重要组成部分。
房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业和主导产业，在国民经济中占有非常重要的地位，为我国的经济发展和发展做出了巨大贡献。主要体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产金融政策的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，采取合适的房地产金融政策，对国民经济持续稳定发展也具有重要意义。
（二）房地产金融政策对城镇化的影响
房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。超前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后会影响人口聚集和产业发展；房价过高，对进城人口又有挤出效应。
（三）房地产金融政策对地方财政的影响
房地产对地方财政贡献分两块，一直接税收贡献，二各地卖地收入主要归地方政府使用。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。
总体来看，由于房地产政策的滞后性及房地产开发的周期性，近三年地方政府源于房地产业及相关行业的地方财政收入的绝对值总量较大且逐年递增，所占地方政府税收收入比重呈现出逐年增加的趋势。从纵向看，源于房地产业及相关行业地方财政收入占地方一般预算收入比重不断攀高。未来土地增值税预征收入增幅预计会随着房地产业的成交量下降而大幅回落，因此，长期来看，如果房地产调控政策力度保持不变，地方政府财政税收总量增长将面临很大的压力。
四、结语
房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须采取合适的房地产政策，促进房地产业持续健康发展。正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，为推动整体经济可持续发展发挥了重要作用。
【注释】
[1]资料来源：
[2]资料来源：
[3]资料来源：
[4]资料来源：
[5]资料来源：
[6]资料来源：
[7]资料来源：
[8]田洪：2009-1-12浅析人民币升值对我国出口企业的影响
[9]资料来源：
[10]资料来源：http://www.jsmedia.tv/bbs/viewthread.php?tid=79291
[11]刘沛:《难以承受之重—升值压力下的出口企业》2007年1月
[12]王步强：《出口企业如何应对人民币升值》，2005年3月
【参考文献】
[1]李晓斌：《土地使用权出让制度介绍》
[2]徐仙明:《经济危机下审视中国外贸出口秩序混乱的问题》,2009年11月
[3]吴湘：《人民币升值：外贸转型迎来绝佳时机》，《民营经济报》，2005年7月
[4]易宪容:人民币升值对企业影响及应对中国经济时报2007年03月
[5]范爱军韩青:购买力平价理论对人民币汇率升值的适用性分析.经济评论,2008年第一期
[6]马杰:《人民币升值对我国出口企业的影响和对策》,2008年9月
致谢
本文在写作的过程中，得到了 老师的悉心教导和帮助，在此对他的辛勤劳动表示衷心的感谢！