博兴县某项目可行性研究报告.doc

博兴县***以北***地块项目
可行性研究报告
一、项目基本情况
（一）项目概况
博兴县***以北地块位于博兴县，东西长615.79米，南北宽430.94米，宗地呈长方形。土地编号为2008-07，宗地面积264998平方米（合397.497亩）。为符合省国土资源厅关于房地产开发用地单宗供地不得超过150亩的规定，博兴县国土局将此宗地划分为三个地号进行整体拍卖，具体出让情况如下：
土地编号
土地面积
容积率
建筑密 度
绿地率
用途
出让
年限
保证金
2008-07-A
134.41亩
不大于
2
不大于
30%
不小于
35%

居住

70年
3000万
2008-07-B
130.83亩
3000万
2008-07-C
132.25亩
3000万
博兴县国土资源局将于2008年11月7日上午9点公开拍卖此宗地，保证金需在11月5日17点以前到账。出让金分三期缴纳：第一期：由竞买保证金折抵出让金；第二期：于12月10日前再缴纳8000万元；第三期：剩余的于12月25日前缴清。
（二）宗地现状
宗地地上无建筑物及构筑物，绝大部分为杂草，部分地方有小树苗。自西向东有条宽约10米，深约3米的水渠斜跨本项目宗地，局部较深的地方有水，南北向也有条水渠。关于水渠的走向，调查人员咨询了土地局相关人员答复是废弃水渠，可以随意处置。
宗地自西北向东南方向有条110千伏的高压线穿过，对本项目开
发会造成影响。通过咨询土地部门得知，需由开发商自行协商电业局处理。
（三）区域配套情况
本项目所处区域，水、电、有线、通讯等基础配套设施齐全（主管线基本在新城一路上），但暖气、天然气主管线尚未敷设到本项目宗地附近（距离本项目最近的阳光小区现无法通暖，采用壁挂炉取暖）。
博兴暖气供应量不足，工业用气现都无法全部满足。估计本项目暖气届时没有供应。
天然气博兴有好几家公司，比本项目位置更远的阳光小区都已使用上天然气，本项目届时天然气可以供应。
本项目3公里生活便利圈内，公共服务性设施主要有：
学校：博奥双语学校(贵族学校，小学)、博兴二中（初中、高中）、滨州市第二高级技校、试验中学（初中）
医院：怡和医院
商业：北关商贸城
其他服务性设施：县新华书店、县植物园、市民健身广场
（四）区域交通状况
本项目四邻道路，目前尚未通公交车。项目东侧新城一路、南侧博城一路、西侧新城二路均已建成并通车，居民出行便利。***南侧博城二路已通公交车。

二、项目所在区域现状及发展规划
（一）、博兴现状
全县总面积900.78平方公里，辖一个省级经济开发区、三个街道办事处、9个镇，448个行政村。全县总人口48万人。其中城区面积约10平方公里，城区人口约6.5万人。
经济：2007年，完成生产总值130.02亿元，财政总收入13.56亿元，其中地方财政收入7.17亿元。城镇居民人均可支配收入13000元，农民人均纯收入5205元。目前，已培育形成了石油化工、粮油加工、纺织、机械制造、厨具等主导产业，是“中国厨都”、“中国优质西红柿之乡”、全国草柳编工艺品出口基地、全国最大的植物油加工基地、全国最大的不锈钢厨房设备生产基地、长江以北最大的黑白铁批发加工集散地。
（二）、博兴城区房地产市场运行情况
1、博兴开发企业及项目
根据实地调查并结合网上资料，目前在博兴有项目并正进行房地产开发的企业主要有以下几个：
序号
单位名称
注册资金
资质等级
法人代表
在建开发项目
项目地址
1

1800万元
三级

2

2084万元
三级

3

1000万元
暂定

4

1000万元
暂定

5

1000万元
暂定

6

三级

2、博兴县城区房地产市场运行情况
博兴房地产市场，起步于新区的开发建设。在新区未开始建设前，博兴住房市场以各单位自建住宅为主。国家禁止福利分房后，各单位改为集体购房或职工集资购房的模式来解决职工的住房问题，此种状态一直延续到现在。
目前，博兴房地产开发，在旧城区以拆迁改造、零星插建项目为主，一般楼盘体量较小，3-5个楼，基本没有园林景观，销售以本公司自己销售为主流。新区开发，随着各大局、学校、***开始立项或建设，以天苑小区、明珠小区、西隅小区、欧亚花园为代表的楼盘如雨后春笋，纷纷开始动工建设。随后，随着新区建设步伐的加快，城市基础设施的逐步完善，购房者意识到城区中心已经西移，纷纷在新区买房，形成了一个购房热潮。新区楼盘供应量较小，满足不了如此大的需求量。很多开发商看到此种状况后，纷纷到新区征地，阳光小区、名士豪庭、风和日丽、豪门美景天成等小区陆续投放市场，部分缓解了博兴缺房的局面，博兴新区的房地产开发，达到了一个新的高度。
从市场了解的情况来看，博兴新开的楼盘不多，目前还不能完全
满足客户的需求。造成每开发一个楼盘，便能销售一个楼盘的局面，没有积压的商品房。
由于现在住宅市场需求大于供给，各个楼盘预售的情况都非常好，基本上项目交工前均能销售完毕（少量楼盘顶层带阁楼有少量剩余），好楼层（1—3层）基本在主体封顶时即能销售完毕。
总体而言，博兴住宅需求市场潜力较大，房地产开发市场前景看好，商品住宅以预售为主。
3、博兴城区房地产销售情况
根据了解，博兴近两年每年住宅的平均销售量在15万平方米左右，商品房销售以预售为主，各个楼盘普遍销售良好，新开楼盘没有剩余房现象。
4、博兴开发用地土地状况
通过咨询博兴国土局用地股相关工作人员，我们了解到博兴06年以来公开拍卖的土地共有两宗：
06年拍卖博兴二中原操场院，31.68亩，46.8万元/亩；
07年拍卖博兴酒厂西厂，99.65亩，53.8万元/亩。
从侧面了解的信息：现开发的小区原来取得的价格
05年阳光小区用地：15万元/亩左右
06年豪门美景天成小区用地：17 -19万元/亩之间。
很多土地都没有经过公开拍卖方式，而是通过其他方式取得，其取得的成本较低。
（三）、博兴近期发展规划及未来的发展方向

根据博兴城市总体规划（2004-2020），博兴城区主要向西发展，老城区的博城一路---博城六路全部向西拓展，与西外环相连；从乐安大街向西，规划建设新城一路---新城四路，直到西外环；向南发展到小清河；向北与北外环向接。
根据博兴土地利用整体规划，本项目西临土地为居住用地和教育科研用地，在此规划有一所九年制学校；西北角为新华书店及商业金融用地，北临、西临为居住用地。现项目周边土地均未开发。
分析：从博兴城市总体规划来看，本项目所处位置位于博兴城市的中心腹地，是中心位置的核心地带，发展前景看好。
三、项目所在区域房地产市场分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，区域房地产供给和需求三个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
1、地理环境
本项目位于博兴县***北侧，隶属博昌街道办事处，紧临博兴县委县政府、博兴行政审批中心、博兴检察院办公楼、劳动局办公楼以及即将建设的人武部、环保局、教育局综合办公楼，处于博兴新的行政商务中心地带。目前项目西侧、东侧及北侧为空地，根据博兴2004---2020年远期规划显示，这个区域是规划中的居住区。
本项目10公里辐射范围内，办事处及村镇主要有：
城东街道办事处：32个行政村，人口5.2万人

锦秋街道办事处：33个行政村，64个机关企事业单位，人口7.4万人；
博昌街道办事处：辖机关、企事业单位164个，行政村16个，人口6万人；
湖滨镇：辖43行政村，人口8.1万人；
庞家镇：辖50个行政村，人口2.7万人；
距离本项目最近的村有：王楼村：177户，580人
许营：115户，400人；
伏栾：90户，300人
东伏：197户，668人
西伏：216户，618人
（以上资料为网上05年资料）。
2、房地产供给市场情况
根据博兴县城区的建设情况，我们将博兴县城区以乐安大街为界，分为老城区片和新城区片分别展开调查。
老城区片：乐安大街以东的区域，因地属老城区，受土地条件的影响，开发项目一般通过拆迁、改造、安置等多种途径来取得开发用地。该片区内，目前尚没有销售的一手商品房，05年以前的商品房在二手房交易市场的成交均价在1900元/平方米左右，好楼层1层、2层、3层销售的较快。政府机关及各企事业单位多建有自己的宿舍区。受福利分房政策的影响，博兴县政府机关、单位的部分领导目前仍存在为职工解决住房的思想：博兴县各大局、各事业机关单位大都
在新城片区团购住房或自建单位宿舍。
老城区片潜在的竞争对手：
在博城三路与乐安大街交叉口东南角计划建温馨嘉园，约80户左右；
胜利三路与博城六路交叉口东北方向，原博兴酒厂区域，计划开发12万平方米住宅；
老县政府对角面粉厂院，计划建7-8个楼座。
新城区片：
目前，博兴城区的房地产开发主要集中在乐安大街以西的新城区。在新区内，近两年新开的楼盘主要有：
阳光小区：仅剩下五层带阁楼的住宅，1885元/平方米，车库2050元/平方米，1-4层早已销售完毕，当时销售均价在2100元/平米，从二手房市场来看，现均价在2300元/平米左右；
风和日丽：销售完毕。销售价格多层2300元/平方米。
名士豪庭：销售良好，三层2600元/平方米，二层2700元/平方米，均价在2400元/平方米
豪门美景天成：一期销售良好，三层2450元/平方米（去年销售时三层2100元/平方米），五层带阁楼2000~2300元/平方米，均价在2300元/平方米左右；
潜在竞争对手：
豪门美景天成二期、名士豪庭二期（四个小高层）、
周边未开发的空地。

分析：以上几个楼盘，销售均已接近尾声。除豪门美景天成外，其他几个楼盘的销售均以团购为主。小高层现仅有两个小区：阳光小区三栋、风和日丽四栋，户型均为140-180平方米的大户型，基本上均为团购，属定向开发。名士豪庭二期有四栋小高层，但目前尚未确定具体开发日期。
博兴住宅基本以简装修为交房标准，设内门，卫生间、厨房贴面砖等，目前市场上尚没有精装修交房的项目。
阁楼在市场上没有单独销售的，全部是顶层带阁楼捆绑销售。
3、房地产需求市场分析
本项目开发后，将建成一个近3000余户，一万余人的大型社区。究竟哪一类人群有潜在意向购买本项目的产品呢？我们为此展开了详细的调查。
1、政府机关单位的需求
目前博兴房管局、民政局、交通局、公路局、土地局、地税局、财政局、教育局均自建了单位宿舍；物价局、质检站、执法局、油区办、组织部、科委、农村信用社在阳光小区团购了住宅，还有些单位如卫生局、环保局、残联、工商银行、广电局、政法委等在名士豪庭团购，电业局在风和日丽购买了四个楼座。 博兴县政府机关中，目前博兴县委、县政府、县人大、武装部、建设局、检察院、法院等在新区还没团购。
县委：预估60户需求； 县政府：预估100户需求；
县人大：预估30户需求； 县政协：预估30户需求；

县武装部：预估20户需求； 建设局：预估50户需求；
检察院：预估80户需求； 法院：预估80户需求；
国税局：预估100户需求； 建设银行：预估50户需求；
实验中学：预估50户需求。
以上单位潜在需求约650户。
2、大中型企事业单位的需求情况
近年来企业大量招人，但尚未建设单位宿舍或已建但仍需要住房的企事业单位主要有：
山东渤海油脂公司：员工500余人，潜在需求约150-300户；
博兴华润油脂公司：员工600余人，潜在需求约100户；
山东香驰（粮油）集团：员工2000余人，潜在需求约300户；
博兴天元化工有限公司：员工100人左右，潜在需求约30户；
远大钢板：员工300-400人，潜在需求约100户。
以上几个单位团购的可能性较大。其他单位可能会有零星购买的散户，单位组织集体购买的可能性不大。
京博集团：博兴大型企业，自建有两个小区，但职工反映仍缺住房，潜在需求约100户，团购可能性不大。
热电厂：已在纯化镇立项，计划投资80亿，一旦建设，存在大量潜在需求客户。
以上潜在需求约930户。
3、周边乡镇的需求情况
博兴各乡镇房地产业起步较晚，目前仅经济较发达的兴福镇建设
有国宾花园。其余仍在筹划当中。本项目周边尚未发现旧村改造项目。通过了解，周边乡镇村民在城里购房的欲望并不强烈，比不上桓台。但是村民中在博兴县城厂矿企业以及服务业工作的年轻人正慢慢兴起了在城里购房的势头。
博兴现有九个镇，每个镇的政府工作人员、镇医院（每个镇20人左右）、镇教委及学校的教师（每个镇400人左右）均存在潜在购房需求的可能性。
因博兴新城区规划正在实施之中，随着新城三路、新城四路的规划建设及新城一路二路向北延伸等基础设施的完善，拉近了博兴郊区西北部村镇与城区的距离，附近乡镇的公务员和教师也存在在城区购房的潜在需求。本项目周边有5个村：王楼村、许营村、伏栾村、西伏村、东伏村，居住人口约2600人，由于距离本项目较近，如能合理引导这部分的居住理念，吸引其进城居住，将带来不少潜在客户。
4、个体经营业户及其他
个体经营业户，是先富起来的部分人群，有一定的购房需求。
分析：以上几类需求人群，因工作不一样，收入差别较大。整体而言，普遍接受房款总价20万元左右，总价30万元的房子也有60%以上的接受程度，总价30万元以上的房子接受程度较小。
总价30万元以内的商品房，三室户型明显比二室户型好卖。
四、项目定位及规划
（一）、项目定位
根据以上调查和分析的结果，我们建议，本项目初步定位为：
中高档居住小区，以优美的园林景观、合理的规划布局、新颖的建筑风格来提升楼盘品质。
目标客户群体：政府公务员、金融业、个体户；
企业职工，附近村民
力求吸引各阶层人群前来居住。
（二）、规划指标
根据《博兴县规划局建设用地规划设计条件通知书》（滨规条【2008】007号）文件之规定，本项目可建设多层、小高层、高层住宅，多层不超过6层，高层总高度不超过***办公楼。根据滨州规划院做的初步规划方案：5层住宅46栋；11层住宅19栋，17层住宅8栋；公建配置幼儿园、超市、会所、服务性商业网点。
项目具体经济技术指标如下：
项目
数量
单位
总用地面积
264998
平方米
397.497
亩
建设用地面积

平方米
总建筑面积
376000
平方米
其
中
多层
135000
平方米
小高层
139000
平方米
高层
92000
平方米
公建
10000
平方米
车库及储藏室
45000
平方米
居住总户数
2746
户
容积率
1.41

建筑密度

%
绿化率

%

五、项目投资分析
（一）投资成本分析
根据以上的经济技术指标，对项目进行成本分析
序号
成本项目
单 价
(元/m2)
总价
(万元)
备注

1
土地成本
460.21
17304
起始价+契税
2
前期工程费
263.8
9918.97

2.1 地质勘探费
2
75.2

2.2 三通一平费
15
564
含高压线的迁移、回填废弃水渠的土方等
2.3 规划设计费
2
75.2

2.4 施工图设计费
10
376

2.5 地形图测量
0.1
3.76

2.6放线费
0.53
19.97
2594元/栋楼
2.7 建设用地规划技术服务费
1.27
47.7

2.8 城市技术规划技术服务费
住宅：2
73.2

公建：2.9
2.9

2.9 水泥专项基金
2.5
94

2.10 综合开发管理费
6
225.6
住宅平均造价*0.3%
2.11 定额测定费
1.22
45.87
建安造价*0.1%
2.12 墙体基金
8
300.8

2.13 城市基础设施配套费
120
4512

2.13 防雷审核检测费
1.2
45.12

2.14 人防费
40
1504

2.15 环评费
0.4
15
每宗土地5万
2.16 监理费
8
300.8

2.17 质量监督费
0.85
31.96
0.07%*造价

2.18劳保基金
31.75
1193.8
建安造价*2.6%，
可缓交50%

2.19 建筑垃圾费
0.8
30.08

2.20 地沟排水费
0.8
30.08

2.21 招标代理费、交易费
3
112.8

2.22 抗震费
1
37.6

2.23 交易手续费
3
112.8
房管局征收
2.24 测绘费
1.36
51.13

2.25 电器检测费
1
37.6

3
建安工程费
多层： 950
12825

小高层：1300
18070

高层： 1450
13340

公建： 1450
1450

4
小区基础设施配套建设费
100
3760

直接费用合计
2039.04
76667.97

5
不可预见费
7.98
300

6
管理费用
26.6
1000
开发期4年
7
销售费用
15.96
600
1%，自己销售
8
财务费用
131.38
4940
贷款明细见附表
项目总成本合计
2220.96
83507.97

说明：因土地是否由第三方拍卖公司拍卖情况不详，以上土地成本中不包含土地拍卖佣金。（佣金估计在300万元左右）
（二）投资利润分析
1、销售收入预估
根据调查新区所有楼盘目前的销售价格，结合本项目的情况，预估本项目届时预售价格及收入如下：
物业类型
多层住宅
小高层住宅
高层住宅
车库
储藏室
销售单价（元/㎡）
2300
2550
2600
2300
1100
销售面积（㎡）
13500
13900
92000
18000
27000
销售收入（万元）
31050
35445
23920
4140
2970
合计
97525万元
2、项目静态投资分析
序号
项目
单 价
（元/平米）
总价
（万元）
备注
1
销售收入
2593.75
97525

2
项目总成本
2220.96
83507.97

3
营业税等各税金
213.21
8016.76
营业税等5.6%；土地增值税2%；企业所得税预提2%
4
项目纯利润
159.58
6000.2

成本利润率
7.18%

六、项目优劣势分析
（一）项目优势

1、资金优势
2、人脉优势
3、大盘效应
博兴目前尚没有一个真正大型的、高档次居住社区。我公司开发的产品可起到营造博兴第一社区，打造居住典范的龙头效应。绝佳的位置、良好的居住氛围将会吸引更多的人群来此居住。
4、竞争压力小
目前新区无新开楼盘，已建楼盘销售均已接近尾声。在此时机投资本项目，市场竞争压力较小。

（二）项目劣势
1、资金压力大
本项目总成本8.3亿元，一期贷款1.69亿元，二期贷款1.16亿元，贷款额度较大，且一期二期贷款的间隔周期为1.2年，资金周转压力过大。一旦一期销售不畅，将极大影响二期开发。
2、项目属新区，各方面配套不成熟
本项目周边地区均为开发，政府配套设施尚不完备，居民还不能坐公交上班、购物，孩子上学也不是很方便。
3、项目宗地上有110KV高压线路经过，对本项目开发肯定会带来很大影响，具体何时能迁移，存在不确定性因素。
4、博兴各政府机关团购住房的热潮基本上已接近尾声，届时能否还有单位前来购房，存在不确定性因素。
5、本项目暖气由于供气单位容量不够，不能供应，需我公司自行解决居民供暖问题
七、未尽事宜
1、报告中预估的各机关、企业及村镇潜在的住房需求套数，能否全部转化为有效需求，都在本小区购买住房，不能准确估计；
2、本项目小高层、高层住宅占大多数，客户是否能接受高层住宅，没有市场可供参考，无法准确把握（目前博兴市场一共有7栋小高层住宅，均以团购方式出售，未对外销售）。
3、本项目销售，按照本公司销售考虑。若找代理公司销售，本项目成本将至少上升40元/平方米。一般而言，在面向全省乃至全国区域市场时，找代理公司销售较好。博兴市场属县域市场，面向本地销售，区域很窄，找代理公司意义不大。
4、通过对市场的了解，多层一层带院的住宅，能很大提升一层住宅的价格，很好卖（新区尚没有此类型的住宅）。能否我们规划时考虑此种类型住宅，需和主管部门进一步磋商（现规定可能不让）。
5、规划条件中开发期限为两年。近40万平米住宅2年内投放市场，博兴市场接受程度有限，销售压力过大。能否延长开发周期到4年左右，需和博兴政府部门进一步协商。
6、本项目西临规划中的学校，现在尚未开始建设，如能加快其立项和建设步伐，将会对本项目的销售起到很大的推动作用。
。

二〇〇八年十月二十六日

18
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