博兴县某项目可行性研究报告.doc
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1、 博兴县*以北*地块项目可行性研究报告一、项目基本情况(一)项目概况博兴县*以北地块位于博兴县,东西长615.79米,南北宽430.94米,宗地呈长方形。土地编号为2008-07,宗地面积264998平方米(合397.497亩)。为符合省国土资源厅关于房地产开发用地单宗供地不得超过150亩的规定,博兴县国土局将此宗地划分为三个地号进行整体拍卖,具体出让情况如下:土地编号土地面积容积率建筑密 度绿地率用途出让年限保证金2008-07-A134.41亩不大于2不大于30%不小于35%居住70年3000万2008-07-B130.83亩3000万2008-07-C132.25亩3000万博兴县国土资
2、源局将于2008年11月7日上午9点公开拍卖此宗地,保证金需在11月5日17点以前到账。出让金分三期缴纳:第一期:由竞买保证金折抵出让金;第二期:于12月10日前再缴纳8000万元;第三期:剩余的于12月25日前缴清。(二)宗地现状宗地地上无建筑物及构筑物,绝大部分为杂草,部分地方有小树苗。自西向东有条宽约10米,深约3米的水渠斜跨本项目宗地,局部较深的地方有水,南北向也有条水渠。关于水渠的走向,调查人员咨询了土地局相关人员答复是废弃水渠,可以随意处置。宗地自西北向东南方向有条110千伏的高压线穿过,对本项目开发会造成影响。通过咨询土地部门得知,需由开发商自行协商电业局处理。(三)区域配套情况
3、本项目所处区域,水、电、有线、通讯等基础配套设施齐全(主管线基本在新城一路上),但暖气、天然气主管线尚未敷设到本项目宗地附近(距离本项目最近的阳光小区现无法通暖,采用壁挂炉取暖)。博兴暖气供应量不足,工业用气现都无法全部满足。估计本项目暖气届时没有供应。天然气博兴有好几家公司,比本项目位置更远的阳光小区都已使用上天然气,本项目届时天然气可以供应。本项目3公里生活便利圈内,公共服务性设施主要有:学校:博奥双语学校(贵族学校,小学)、博兴二中(初中、高中)、滨州市第二高级技校、试验中学(初中)医院:怡和医院商业:北关商贸城其他服务性设施:县新华书店、县植物园、市民健身广场(四)区域交通状况 本项目
4、四邻道路,目前尚未通公交车。项目东侧新城一路、南侧博城一路、西侧新城二路均已建成并通车,居民出行便利。*南侧博城二路已通公交车。二、项目所在区域现状及发展规划(一)、博兴现状全县总面积900.78平方公里,辖一个省级经济开发区、三个街道办事处、9个镇,448个行政村。全县总人口48万人。其中城区面积约10平方公里,城区人口约6.5万人。经济:2007年,完成生产总值130.02亿元,财政总收入13.56亿元,其中地方财政收入7.17亿元。城镇居民人均可支配收入13000元,农民人均纯收入5205元。目前,已培育形成了石油化工、粮油加工、纺织、机械制造、厨具等主导产业,是“中国厨都”、“中国优质
5、西红柿之乡”、全国草柳编工艺品出口基地、全国最大的植物油加工基地、全国最大的不锈钢厨房设备生产基地、长江以北最大的黑白铁批发加工集散地。(二)、博兴城区房地产市场运行情况 1、博兴开发企业及项目 根据实地调查并结合网上资料,目前在博兴有项目并正进行房地产开发的企业主要有以下几个:序号单位名称注册资金资质等级法人代表在建开发项目项目地址11800万元三级22084万元三级31000万元暂定41000万元暂定51000万元暂定6三级2、博兴县城区房地产市场运行情况博兴房地产市场,起步于新区的开发建设。在新区未开始建设前,博兴住房市场以各单位自建住宅为主。国家禁止福利分房后,各单位改为集体购房或职工
6、集资购房的模式来解决职工的住房问题,此种状态一直延续到现在。目前,博兴房地产开发,在旧城区以拆迁改造、零星插建项目为主,一般楼盘体量较小,3-5个楼,基本没有园林景观,销售以本公司自己销售为主流。新区开发,随着各大局、学校、*开始立项或建设,以天苑小区、明珠小区、西隅小区、欧亚花园为代表的楼盘如雨后春笋,纷纷开始动工建设。随后,随着新区建设步伐的加快,城市基础设施的逐步完善,购房者意识到城区中心已经西移,纷纷在新区买房,形成了一个购房热潮。新区楼盘供应量较小,满足不了如此大的需求量。很多开发商看到此种状况后,纷纷到新区征地,阳光小区、名士豪庭、风和日丽、豪门美景天成等小区陆续投放市场,部分缓解
7、了博兴缺房的局面,博兴新区的房地产开发,达到了一个新的高度。从市场了解的情况来看,博兴新开的楼盘不多,目前还不能完全满足客户的需求。造成每开发一个楼盘,便能销售一个楼盘的局面,没有积压的商品房。由于现在住宅市场需求大于供给,各个楼盘预售的情况都非常好,基本上项目交工前均能销售完毕(少量楼盘顶层带阁楼有少量剩余),好楼层(13层)基本在主体封顶时即能销售完毕。总体而言,博兴住宅需求市场潜力较大,房地产开发市场前景看好,商品住宅以预售为主。3、博兴城区房地产销售情况 根据了解,博兴近两年每年住宅的平均销售量在15万平方米左右,商品房销售以预售为主,各个楼盘普遍销售良好,新开楼盘没有剩余房现象。4、
8、博兴开发用地土地状况 通过咨询博兴国土局用地股相关工作人员,我们了解到博兴06年以来公开拍卖的土地共有两宗:06年拍卖博兴二中原操场院,31.68亩,46.8万元/亩;07年拍卖博兴酒厂西厂,99.65亩,53.8万元/亩。从侧面了解的信息:现开发的小区原来取得的价格05年阳光小区用地:15万元/亩左右06年豪门美景天成小区用地:17 -19万元/亩之间。 很多土地都没有经过公开拍卖方式,而是通过其他方式取得,其取得的成本较低。(三)、博兴近期发展规划及未来的发展方向 根据博兴城市总体规划(2004-2020),博兴城区主要向西发展,老城区的博城一路-博城六路全部向西拓展,与西外环相连;从乐安
9、大街向西,规划建设新城一路-新城四路,直到西外环;向南发展到小清河;向北与北外环向接。 根据博兴土地利用整体规划,本项目西临土地为居住用地和教育科研用地,在此规划有一所九年制学校;西北角为新华书店及商业金融用地,北临、西临为居住用地。现项目周边土地均未开发。 分析:从博兴城市总体规划来看,本项目所处位置位于博兴城市的中心腹地,是中心位置的核心地带,发展前景看好。三、项目所在区域房地产市场分析项目调查是可行性研究工作的基础,是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境,区域房地产供给和需求三个方面的调查,为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。1、地理环
10、境本项目位于博兴县*北侧,隶属博昌街道办事处,紧临博兴县委县政府、博兴行政审批中心、博兴检察院办公楼、劳动局办公楼以及即将建设的人武部、环保局、教育局综合办公楼,处于博兴新的行政商务中心地带。目前项目西侧、东侧及北侧为空地,根据博兴2004-2020年远期规划显示,这个区域是规划中的居住区。本项目10公里辐射范围内,办事处及村镇主要有:城东街道办事处:32个行政村,人口5.2万人锦秋街道办事处:33个行政村,64个机关企事业单位,人口7.4万人;博昌街道办事处:辖机关、企事业单位164个,行政村16个,人口6万人;湖滨镇:辖43行政村,人口8.1万人;庞家镇:辖50个行政村,人口2.7万人;距
11、离本项目最近的村有:王楼村:177户,580人许营:115户,400人;伏栾:90户,300人 东伏:197户,668人 西伏:216户,618人(以上资料为网上05年资料)。 2、房地产供给市场情况 根据博兴县城区的建设情况,我们将博兴县城区以乐安大街为界,分为老城区片和新城区片分别展开调查。老城区片:乐安大街以东的区域,因地属老城区,受土地条件的影响,开发项目一般通过拆迁、改造、安置等多种途径来取得开发用地。该片区内,目前尚没有销售的一手商品房,05年以前的商品房在二手房交易市场的成交均价在1900元/平方米左右,好楼层1层、2层、3层销售的较快。政府机关及各企事业单位多建有自己的宿舍区。
12、受福利分房政策的影响,博兴县政府机关、单位的部分领导目前仍存在为职工解决住房的思想:博兴县各大局、各事业机关单位大都在新城片区团购住房或自建单位宿舍。 老城区片潜在的竞争对手:在博城三路与乐安大街交叉口东南角计划建温馨嘉园,约80户左右; 胜利三路与博城六路交叉口东北方向,原博兴酒厂区域,计划开发12万平方米住宅;老县政府对角面粉厂院,计划建7-8个楼座。 新城区片:目前,博兴城区的房地产开发主要集中在乐安大街以西的新城区。在新区内,近两年新开的楼盘主要有: 阳光小区:仅剩下五层带阁楼的住宅,1885元/平方米,车库2050元/平方米,1-4层早已销售完毕,当时销售均价在2100元/平米,从二
13、手房市场来看,现均价在2300元/平米左右; 风和日丽:销售完毕。销售价格多层2300元/平方米。 名士豪庭:销售良好,三层2600元/平方米,二层2700元/平方米,均价在2400元/平方米 豪门美景天成:一期销售良好,三层2450元/平方米(去年销售时三层2100元/平方米),五层带阁楼20002300元/平方米,均价在2300元/平方米左右;潜在竞争对手: 豪门美景天成二期、名士豪庭二期(四个小高层)、周边未开发的空地。 分析:以上几个楼盘,销售均已接近尾声。除豪门美景天成外,其他几个楼盘的销售均以团购为主。小高层现仅有两个小区:阳光小区三栋、风和日丽四栋,户型均为140-180平方米的
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