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房产地公司质量手册

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2020年4月19日
文档仅供参考

4.1.管理职责:
a. 质量方针:及时向客户提供达到国家规定合格标准的房屋。
b. 质量目标:1999年内经过ISO9002质量认证,100%达到国家合格标准。
c. 职责和权限:另附。
d. 管理者代表:
本公司委派工程部经理担任管理者代表,她将:
l 确保按照ISO9002(94)要求建立/实施并保持质量体系。
l 向总经理报告质量体系运行情况,以供评审及改进作为基础。
l 代表公司就质量体系有关事宜与外部进行联络。
e. 管理评审:
公司每年进行一次常规管理评审,以确保质量体系的适宜性和有效性及满足ISO9002(94)标准要求及满足公司质量方针和目标,管理评审的记录予以保存。
4.2.质量体系:
本公司建立有以质量手册、程序文件、支承性文件表单为基础的质量体系文件,它们是公司的确保我产品质量符合规定要求的一种手段。
a. 质量手册:是公司质量体系的纲领性文件,阐明公司质量方针、目标,描述质量体系的文件,也是公司对外质量保证能力的证明文件。
b. 程序文件:是质量手册的支持性文件,描述了实施质量体系要素的各项质量活动。
c. 支持性文件:是各项活动的具体规定,是程序文件的支持性文件。
d. 质量记录:是体现质量体系活动或取得结果的客观证据。
e. 质量策划:现有质量体系文件不能满足特定产品合同所规定要求时,必须进行质量策划。质量策划应考虑编制质量计划。
4.3.合同评审:
a. 公司规定合格评审的方法和要求确保合同有效履行。
b. 每一合同在接受前均由工程部、设计部、预算部、销售部对其进行评审,并保证:需方要求是合适的,需方提出的不一致要求已得到认可,公司具有满足合同要求的能力。
c. 经总经理批准的销售合同,由授权销售人员与客户签订合同。
d. 合同的修订:销售部在合同需要修订时按规定进行重新评审,并传递到有关部门。
e. 记录:销售部保存合同评审的记录。
f. 相关文件:
4.5.文件和资料的控制:
a. 为了保证质量体系中所使用的文件/资料处于受控状态,确保质量体系运行的各个场所,使用相应文件的有效版本。
b. 贯标办负责质量手册/程序文件的编制和管理。
c. 质量手册由总经理批准,程序文件由管理者代表批准,支承性文件由管理者副代表批准。
d. 外来外发文件与资料由文件管理员进行管理,以保证在对质量体系有效运行起重要作用的各个场所都能得到相应文件的有效版本。
e. 当文件需要更改时,由原文件审批部门进行,更改按原发放范围进行。
f. 作废、失效文件及时撤出使用现场,需要用它们时应有明确”保留”标识。
g. 相关文件:
4.6.采购:
a. 确保所采购的物资及服务符合规定要求。
b. 由工程部负责施工公司及材料设备的招投标组织工作及其后的对分承包方的联络、管理工作。
c. 由设计部负责对设计单位招投标的组织工作及其后对分承包方的联络管理工作。
d. 由物业公司负责对监理公司的招投标组织及其后的管理工作。
e. 采购及招标文件由工程部及设计部编制、审批。
f. 招标、评标工作由工程、设计、预算部负责人员进行。
g. 合同按”上海万科房地产有限公司合同(协议)审批表”程序进行。
h. 公司按检验规定对采购物资进行验证,当要在分供方处验证采购物资时,应在文件中规定验证的方法和产品放行的办法。
i. 对设计施工单位提供服务的验证,由监理公司、设计部、工程部根据合同进行。
j. 相关文件:
4.8.产品标识和可追溯性:
a. 工程部对于在房屋建造过程中分部分项工程及甲供料的适当标识,便于进行质量检验及记录,防止混淆。
b. 工程部对规定有追溯要求的场合,制订文件,达到追溯的要求进行质量控制。
c. 对房号、室号在设计图上明确标识,最后现场标识由物业公司进行。
4.9.对房屋施工过程进行控制使其达到规定要求。
a. 工程开工并监理公司负责编制监理大纲及细则,报工程部批准。
b. 监理公司严格按监理大纲、细则对工程质量及时度进行控制。
c. 对于关键工序及特殊部分编制作业指导书。
d. 必要时,用实物样板规定评定标准。
e. 保证施工有适合的设备、人员、环境条件。
f. 对隐蔽工程进行强化管理,保证工程质量。
g. 相关文件。
4.10.检验和试验:
a. 对工程所用设备材料及施工过程由监理公司进行检验和试验控制,保证只有合格的产品才可投入使用或进行继续生产。
b. 对经检验不合格的设备材料及分部分项工程按不合格品控制程序进行。
c. 在所规定的检验试验未完成前,不得将产品放行。
d. 在所有进货及过程检验都已完成,且已满足规定要求后,才能进行产品的最终检验和试验。
e. 保存检验和试验的记录。
f. 相关文件。
4.11.检验、测量和试验设备的控制:
a. 选择符合测量准确度、精密度要求的量仪。
b. 使用前对量仪进行检定并定期对其进行检定,并保存检定记录及作好识别标识,标明其标准状态量仪分类进行管理。
c. 对量仪有适当的储存、维护、保养、储存运输以保证其准确度及适用性。
d. 当发现量仪偏离标准状态时,对已评定的结果重新进行测量。
4.12.检验和试验状态:
为了防止未经检验和检验不合格的产品交付使用,运用适当的方法,对检验和试验状态加以标识,以便能正确判断产品经过检验、检测、试验结果是合格还是不合格。
进货物品及半成品均由施工公司进行标识检验与试验状态,监理公司进行监督,工程部进行抽查、控制。
检验试验状态经过质量记录及有关标识表示。
4.13.不合格品的控制:
为了防止不合格品的非预期使用或安装对与项目有关的材料、图纸、设备、成品、半成品进行控制,由工程部主管不合格品的控制,设计部、销售部参与不合格品的控制,由监理公司监督施工单位对不合格品做好标只和记录,并报项目主管,根据不同情况,由项目主管或工程部经理进行评审,必要时设计部、销售部经理参与评审,评审后可能是进行返工,让步接收,降级使用,拒收处理,返工、返修后由监理公司重新检验,作好记录。
4.14.纠正和预防措施控制:
a. 经过对实际存在的或潜在的不合格因素进行调查分析,采取措施,消除产生原因,有效地防止不合格的发生和再发生。
b. 贯标办是纠正和预防措施的主管部门,负责质量体系运行,工程部主要对甲供料及工程质量负责。
c. 为消除实际和潜在不合格原因所采取的任何纠正或预防措施应与问题的重要性及所承受的风险程序相适应。
d. 纠正措施包括:
l 有效地处理用户意见及不合格报告。
l 调查产品、过程和质量体系有关的不合格产生的原因。
l 确定消除不合格原因所需的纠正措施。
l 实施控制,并验证纠正措施的有效性。
e. 预防措施包括:
l 经过适当住处来源,如质量记录中反映的潜在不合格原因,服务报告等以发现分析并消除不合格的潜在原因。
l 预防措施由费标办责成主管部门制订实施计划,由管理者代表进行审核批准后执行。
l 贯标办和工程部在实施中进行跟踪,最后进行验证,并报告管理者代表。
l 0预防措施的实施记录由贯标办保存,涉及文件需更改的按文件和资料控制程序进行,并将有关信息报告管理者或提交管理评审。
f. 相关文件。
4.15.搬运、贮存、包装、防护和交付:
施工所用材料物品由仓库保管,按规定的出入库方法管理,定期检查库存品状况,以便发现变质情况。
对已建成的房屋作适当的防护,包括防火、防盗、防损、防水等。
4.16.质量记录:
a. 有效地控制好质量记录,以证明公司质量活动达到规定要求,并在需要时满足追溯的要求。
b. 质量记录包括管理评审、合同评审、分供方评审文件与资料控制、过程控制、不合格品控制,纠正预防措施内审、培训等各种质量体系运行中的质量记录。
c. 贯标办负责质量体系有关质量记录的控制,各部门负责本部门质量记录的控制。
d. 质量记录进行适当标识,所有质量记录应清晰、保管方式应便于存取和检索,保持适宜环境,以防之损坏、变质和法失。
e. 质量记录按规定保存期保存,合同规定时可提供给客户查阅。
f. 相关文件:质量记录控制程序。
4.17.内部质量审核:
a. 进行内部质量审核,以验证质量活动和有关结果是否符合计划安排,并确定质量体系的有效性。
b. 管理者代表主持和内部质量审核,一般每半年进行二次。内审由经过培训并经管理者代表任命的内审员进行。
c. 内审按计划进行,保持受审部门由与本部门无直接责任的内审员进行。
d. 内审组负责将评审资料整理,对不合格项由贯标办进行跟踪验证。
e. 相关文件:内部质量审核程序。
4.18.培训:
a. 对从事与质量有影响 的人员进行培训,提高员工质量意识及人员素质。
b. 办公室负责培训工作的归口管理,各部门负责组织培训。
c. 培训分内部培训及委外培训。
d. 对培训记录由办公室负责整理、归档。
e. 相关文件:培训控制程序。
4.19.服务:
a. 为满足客户的期望和需求,规定了合同保修期对房屋进行保修。
b. 工程部负责保修的归口管理。
c. 相关文件:服务控制程序。
4.20.统计技术:
在工程项目形成过程中,采用适宜的统计技术方法,以保证工程质量满足规定要求。