超高层商住楼项目管理策划书(136页-图表丰富).doc

合肥XX二期工程管理规划书XX（合肥）有限公司2012年5月前 言为预先对项目工程管理各环节进行评估，提出相应管理措施，以提高工程管理水平，由项目部主导， 请各项目工作群进行认真思考，分别编制相关内容，由项目部汇总着手编制合肥XX二期工程管理规划书。本规划主要内容： 本工程管理规划适用于XX（合肥）有限公司XX二期住宅项目。合肥公司各部门将依据本工程管理规划对项目开发全过程进行管理、协助与配合。通过认真实施本工程管理规划，可以有效避免项目建设风险，为公司整体目标的实现奠定基础，以达到预定的项目开发目标。由于时间紧迫、水平有限，在编写过程中难免存在遗漏和错误，恳请大家多提宝贵意见，以便及时修订、完善。目 录第一章工程项目概况11.1项目简介11.2平面图3第二章项目建设目标62.1 项目愿景62.2 工期目标62.3 质量目标62.4 成本目标62.5 安全文明施工管理目标72.6 环境保护目标72.7 劳务管理目标72.8 项目团队成长目标72.9 协调合作目标72.10 为业主及租户服务目标7第三章项目管理重难点分析及对策93.1 工期控制93.2 施工总平面布置93.3 超高层建筑施工用垂直运输机械93.4 工程测量103.5 雨季基础施工113.6 综合机电113.7 重大危险源管控123.8 施工现场消防管理143.9 高品质毫厘工程标准实施153.10 分户验收153.11 分期交付163.12 内部沟通与外部协调16第四章工程项目管理模式及组织架构174.1项目管理模式174.2项目组织架构17第五章合约规划和成本管理235.1 合同策划235.2 合同分判265.3 总包合同范围建议375.4 成本管理385.5 合约管理计划44第六章设计规划476.1总体概况476.2规划设计说明476.3规划布局476.4道路规划476.5绿地规划486.6公共服务设施配置486.7建筑设计486.8设计单位的管理50第七章前期准备工作37.1现场地质勘察37.2工地围挡37.3三通一平37.4施工总平面布置5第八章进度管理规划88.1项目进度计划规划88.2项目关键节点计划98.3项目总控计划118.4进度保证措施17第九章质量管理规划209.1 工程质量规划内容209.2 工程质量目标34第十章安全文明及环境管理3510.1安全管理体系3510.2安全管理主控项目3610.3文明施工3910.4环境管理4010.5成品保护41第十一章对承建商的管理4611.1 承包单位进场准备阶段管理4611.2 承包单位施工阶段管理4711.3 深入各专业分包各项细部工作的管理55第十二章对监理的管理5712.1 选择原则5712.2 选择思路5712.3 选择方向5712.4 委托监理工作范围5712.5 业主重点关注内容5712.6 项目监理机构组织及人员配置5812.7 监理工作内容61第十三章开发报建和外部协调管理6713.1 项目报建流程6713.2 项目外部协调69第十四章风险控制7014.1 市场等外部带来的风险7014.2 工程项目建设可能出现的风险7014.3 履约情况评估7114.4 住宅交付风险评估71第十五章验收移交7215.1 消防验收7215.2 竣工验收7215.3 移交7215.4 物业的承接查验72第十六章信息管理7416.1 文件信息管理制度7416.2 文件管理统一分类7416.3 工程资料的管理与归档7616.4 变更与签证管理77第一章 工程项目概况1.1 项目简介1.1.1 项目位置本项目位于安徽省合肥市西南方向政务文化新区潜山路与龙图路交口西南处的ZWQTC-034地块。西北毗邻合肥市地标建筑XX中心，北为XX公司开发的新地中心项目，西为200宽的科技绿轴（暂未动工建设），南边ZWQTC-036、ZWQTC-034地块正在建设XX一期和XX项目，东临潜山路。整个项目用地呈长方形，东西长约300m，南北长约175m，总用地面积50430.91m2（约合75.65亩）。天鹅湖 1.1.2 场地现状及周边环境本项目拟建场地第四纪地貌型态属江淮丘陵岗地微地貌地貌单元，局部受表部坳沟影响。从现场观测，场地形势呈现西高东低，南高北低，地形稍有起伏。场地表面有层厚0.606.60m的杂填土，主要为碎砖石、砼块等，含有植物根茎等，在场地南部偏东方向有两处水塘，西南方向靠近围墙的地方大概1500平方米范围内有一台配电柜、若干条电线杆及建筑和生活垃圾。四周道路畅通，东侧为潜山路，车流量较大，北侧新地中心项目、南侧XX一期项目均在进行开发建设，西侧星光东路车流量较少。 西南拐角有环网柜 西南侧有若干电线杆 南部偏东的水塘 西南侧的建筑和生活垃圾 东部有若干菜地1.1.3 现场临时水电现有情况本项目所处区域为新城区，围绕项目的四周均已敷设了市政管线。项目周边给排水条件齐全，场地排水拟通过潜山路或嘉和路沿线雨污水排水管道接入市政管网。1.1.4 建筑经济技术指标用地面积50431m2其中商业用地面积1897 m2总建筑面积317438 m2其中地下建筑面积（含人防7000 m2）59018 m2地上建筑面积258420 m2其中住宅建筑面积251646 m2商业建筑面积4042 m2幼儿园建筑面积2466 m2物业用房、门卫等建筑面积266 m2建筑密度39.5%绿化率30.2%容积率5.12总户数2603户机动车停车位数1900辆其中地上270辆地下1630辆非机动车停车位数（全位于地下室内）2646辆1.1.5 先期开发标段情况简介根据公司开发战略要求，XX二期项目拟先期开发沿嘉和路一侧的7#、20#及17#这3栋高层住宅楼，层数均为41层，高度都是119m，以及沿星光东路一侧的03#商业楼，还包括部分地下车库，地上建筑面积约为10.92万 m2，地下建筑面积约为3.5 万m2，总建筑面积约为14.42万m2。根据公司发布的XX二期关键节点计划2012-5-7签发版，在2012年9月15日需达到预售条件，项目开盘时间为2012年9月22日，竣工验收时间为2014年10月15日，最终交付时间为2014年11月30日。目前项目的总承包、监理单位已完成招标，进场作业，具体如下：发展商：XX（合肥）有限公司总承包商：XX监理：XX公司1.2 平面图1.2.1 原始地貌图1.2.2 用地红线图1.2.3 场地周边管线布置图1.2.4 规划总平面图 第二章 项目建设目标2.1 项目愿景XX以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。为实现“高品质落地”的战略思想，本项目将努力建设成为合肥市最具示范效应的复合型高档住宅小区，融都市综合体、休闲、娱乐和生活为一体的向往场所。2.2 工期目标住宅工程标段竣工验收：2014年10月15日。分阶段里程碑节点工期要求如下：里程碑节点工期要求土方开挖及基坑支护（开工）2012年5月9日2012年5月21日桩基施工2012年5月22日2012年6月30日施工达到预售条件2012年7月1日2012年9月15日主体结构封顶2013年8月30日主体结构验收2013年10月10日室外装饰（含外架拆除）2014年6月30日室外管网施工2014年7月31日公共部位精装修2014年3月1日2014年9月30日景观施工2014年5月1日2014年11月15日竣工验收2014年10月15日交付时间2014年11月30日2.3 质量目标本项目所有工程须全部达到一次性验收合格标准。在主体结构质量方面，本项目所有高层住宅楼均应达到优质结构并获得合肥市“优质结构工程”称号。在主体建筑质量方面，确保至少有一栋楼必须获得合肥市优质工程“琥珀杯”并争创安徽省优质工程“黄山杯”。本项目所有高层住宅楼集中交房一层成功率需达到98%以上。零缺陷率户数不应少于30%。此外，集中交房于小业主时或交房之后，不等出现多于10户以上质量群诉事件的发生。2.4 成本目标把维护公司利益作为第一出发点，树立全局观念，强化项目的统筹管理，加强税务整体筹划，通过科学的协调配合，合理调配资源，减少人为因素造成的损失，优质高效建成项目。项目整体的成本控制要以目标成本为纲领，力争项目最终成本不超目标成本。2.5 安全文明施工管理目标1、安全生产目标（1）不发生较大及以上级别的安全事故；（2）不发生人身死亡或重伤的一般事故；（3）千人轻伤率4；（4）不发生一般及以上机械设备事故；（5）不发生一般及以上火灾事故；（6）不发生垮（坍）塌事故；（7）负有主要责任的交通事故为零（同等及以上）；（8）职业病发生率为零；（9）不发生对甲方公司市场形象、社会形象，造成重大负面影响的安全生产事件；（10）甲方公司安全生产管理制度执行落实100%；（11）本单位作业人员安全培训覆盖率达到100%；（12）发现安全隐患整改治理率达到100。2、文明施工目标 编制并严格执行本工程安全文明施工实施细则，实现安全文明施工“六化”要求（总体布局模块化、责任区域定置化、安全管理制度化、安全设施标准化、作业行为规范化和施工环境整洁化）。本工程安全文明施工管理目标达到省级标化示范工地标准。2.6 环境保护目标严格遵守国家、安徽省、合肥市有关环境保护的规定，按照环境管理体系规范及使用指南（GB/T24001-2001-4）建立健全施工环境管理制度和管理体系，实现施工环境管理的系统化、标准化，创造良好的施工环境，营造绿色建筑，做好工程周边公益、环保事业，给周边居民一个良好的生活环境。2.7 劳务管理目标自觉遵守政府的相关劳务管理规定，以人为本，建立和谐健康的劳资关系，杜绝出现影响社会和谐环境的情况发生。2.8 项目团队成长目标加强团队成员的工作执行力，注意协调统一。积累复杂地基处理、超高层工程建设的工程管理经验。通过高效率的团队合作缩短住宅项目开发周期，并在实践中培养锻炼一批具备综合管理经验的优秀专业人才。2.9 协调合作目标积极、主动、高效推动整个项目的进展，对内协调好项目实施相关的上下游部门，对外协调好与总包、监理、设计、各专业分包以及相关政府部门的关系，使项目各方形成一个团结、协作、高效、和谐的有机整体，共同促进项目综合目标的实现。2.10 为业主及租户服务目标为小业主提供积极主动、热情高效的专业服务，及时处理好交房过程中及交房之后小业主反映的各项问题，杜绝出现小业主群诉事件。第三章 项目管理重难点分析及对策3.1 工期控制3.1.1 内容二期拟先开建3栋主楼、1栋商业楼和3.5万平米的地库，预售时间节点为2012年9月15日，工程施工从5月初开始，将近5个月的时间内将会遭遇梅雨季节、中高考、农忙等不利因素，诸多隐患困难将会对工期产生较大的影响。对工程施工进度进行适度从严的管控，以确保按期达到预售节点，是本项目管理的重难点。3.1.2 方法对策1. 要求施工单位按总进度网络计划的时间要求，将施工总进度计划分解为年度、季度、月度和旬期进度计划，及时上报年度、季度、月度及周施工进度计划，计划要满足我方工期管控的要求点，并具备现场操作合理性。监理及甲方及时对各项进度计划进行审核。审核通过后，严格按照此计划执行。对施工过程，坚持每周核对施工单位的工程施工计划和工作安排。2. 工程计划执行过程，了解和掌握与施工进度有关的各种信息，不断将实际进度与计划进度进行比较，一旦发现进度拖后，必须及时检查分析原因，并系统分析对后续工作会产生的影响，立即督促调整计划，以保证工程施工总进度计划的实现。3. 按施工阶段分解，突出控制节点。在不同施工阶段确定重点控制对象，制定施工细则。达到保证控制节点的实现。4. 督促监理每周定期召开进度例会，由总监理工程师负责主持，项目部各专业工程师参加的工程施工协调会议，听取关于工程施工进度问题的汇报，协调工程施工外部关系，解决工程施工内部矛盾，对其中有关施工进度的问题，提出明确的计划调整意见。3.2 施工总平面布置3.2.1 内容二期拟先开建3栋主楼、1栋商业楼和3.5万平米的地库，按一个标段来划分，由一家总包来施工，因此充分考虑场地周围环境和制约条件，满足工程各阶段目标，对施工总平面进行合理规划，是项目管理的重点。3.2.2 方法对策1. 合理考虑塔吊、人货电梯设置，规划好施工道路和材料场地，解决垂直运输、水平运输的难题，减少运输费用和场内二次搬运。2. 布置好钢筋加工棚、砼地泵、周转料堆场、配电房、机电加工场地等，优化半成品的堆放和加工地点，满足生产需要。3. 在地下室、主体结构、装饰施工不同阶段对施工总平面进行动态布置，及时进行转化，适应不同阶段生产需要。4. 合理规划工地厕所、办公室、工人宿舍、食堂、冲凉房等办公及工人生活临建，办公室、宿舍布置成3层板房，尽量增加现场工人宿舍面积，为施工组织提供最大的方便。5. 满足国家及本地区安全文明施工标准。3.3 超高层建筑施工用垂直运输机械3.3.1 内容二期标有3栋超高层，高度均为120米，属于超高层建筑，其具有如下施工特点：1. 垂直运输量大，运距高；2. 结构、水电、装修齐头并进，交叉作业多，安全隐患大；3. 施工人员上下频繁，人员交通量大；4. 组织管理过程复杂。因此选择合理的垂直运输机械，并进行合理的布置和管理，是保证施工有条不紊，保证工程质量，节约劳动力，缩短工期，提高经济效益的重点工作。3.3.2 方法对策1. 塔吊：（1） 一栋单体单独布置1台塔吊；（2） 两塔机间距至少要大于起重臂较短塔机的回转半径，并有足够的施工高度差，让其在不同的层面上工作，保证长臂塔机高度大于短臂塔机高度，避免相邻塔机起重臂与塔身之间发生碰撞，为充分发挥群塔施工优势；（3） 塔吊的幅度与起重量均能很好的适应主体结构（包括基础阶段）施工需要，并留有充足的安全余量；（4） 设置环形通道及足够空间，便于安装辅机和运输塔吊部件的卡车和平板拖车进出施工现场及拆卸塔吊并将部件运出现场。2. 施工电梯：（1） 施工电梯位置选择：有利于人员和物料的集散；各种运输距离最短；方便附墙装置安装盒设置；接近电源，有良好的夜间照明，便于司机观察；（2） 在使用中加强施工电梯的管理，在施工电梯使用高峰期解决好人货矛盾。3. 混凝土泵车：（1） 确定合理的混凝土配合比，保证混凝土中水泥含量、坍落度、骨料品种、含砂率和粒度合理，提高混凝土的可泵性。（2） 确定混凝土泵的合理位置，尽可能使管道的总路线最短，尽可能减少迁移次数，便于冲洗泵机；（3） 混凝土泵机的基础应坚实可靠，无坍塌。3.4 工程测量3.4.1 内容本工程为地下2层，地上41层，且人防地下室与设备用房布置在地下室内，因此工程测量控制非常重要。3.4.2 方法对策1. 要求总包单制定专门测量控制方案，项目部对施工测量方案进行审查；2. 项目部工程师应将工程测量控制列入日常工作的重点，在审查施工单位的测量放线资料的基础上，对各栋房屋的相对位置、轴线、标高点、基坑轴线尺寸、标高派专人进行复查，从而达到对测量放线的准确控制。3. 加强对施工垂直度、轴线及高程的控制。（1） 垂直度控制：施工至0.000后对原轴线位置进行复核、校对，对原坐标轴及水准点进行校队，使原点复位正确，轴线方位闭合，做到允许的误差比规范要求缩小一个级别，用经纬仪或全站仪测出四角主轴线控制点，将轴线投测到结构面，做出明显标记并加以保护，作为主体结构采用“内控法”轴线投测的基准点。施工过程中的垂直度控制，应用激光垂准仪向上投测。（2） 轴线控制：2层及以上施工时，以一层楼面钢板上标出的控制轴线或主轴线控制点为基准，在每层楼面相应位置留设200mm200mm方洞，采用激光垂准仪向上投测每层楼面的控制点，在每层楼面的控制点用经纬仪放出主轴线，再用钢卷尺进行轴线校正以及施放其余各条轴线和细部尺寸线。（3） 高程线控制：在每层楼面外墙大角处至少3处进行高程的定位，每层高程均由首层高程控制线使用钢尺垂直向上引测，并和下一层高程控制线进行闭合校验，层面高程校验过程中必须实现每层楼面的高程控制线在同一水平线上，方能确认标高的准确性，达到高程控制的目的。3.5 雨季基础施工3.5.1 内容合肥地区6月中旬至7月中旬将进入梅雨季节，按照二期项目总控计划6月份进行桩基施工，7月上旬开始地下室底板施工，因此雨季基础施工将是本工程的难点。3.5.2 方法对策1. 要求桩基单位与总包单位针对雨季制定专门的施工方案，密切关注气象信息，掌握天气变化趋势，以便合理安排工程进度及采取相应防范措施，并监督、检查落实其实施情况；2. 要求桩基单位和总包单位在桩基和地下室施工阶段做好充分的降排水措施，确保降水能在基坑内迅速收集，排入市政管网，保证雨停后，能立刻开始施工。3. 施工场内道路路基必须硬化，下面铺200mm厚道碴石，上面浇筑18cmC20砼，道路边设排水沟。4. 进场的设备、材料必须避免存放在低洼处，下面要垫高，并准备足够的防雨材料以覆盖场内建筑材料和新浇筑的砼。水泥库、成品、半成品、原材料仓库，钢筋加工棚等做好防渗、防漏、防淹工作。5. 在大雨期间，还应加强基坑边坡的观察和维护，确保边坡的稳定。6. 各种机电设备要完善防水措施，要检查各种电线有无破损，接头要用防水胶布包扎，检查机械的漏电保护装置是否正常、接地电阻值是否符合要求。3.6 综合机电3.6.1 内容XX二期属于典型的住宅项目，其机电系统较为复杂，前期设计与施工矛盾较为突出，现场实施过程中，与土建、装饰装修等交叉作业较多，协调难度大，需要汲取以往成功的项目管理经验，统筹做好综合机电的重难点工作。3.6.2 方法对策1. 材料设备送审和采购、订货是保证施工如期和提前完成的重要工作，必须采取以下措施：（1） 严格送审制度，设备和重要材料都要经业主、监理和设计的送审，得到认可后方可进行采购；（2） 及时、提前准备设备、材料的保证资料，以保证设备、材料的早日确定，以免影响工期。2. 立体交叉作业：地上部分主体结构施工同时，开始进行地下室部分的机电管线安装作业，同时与土建墙体砌筑进行配合和协调。（1） 机电管线施工顺序1) 进行机电管线空间布置上的协调，绘制机电综合管线施工图，在综合的基础上进行支吊架的协调；2) 在机电管线支吊架的布置已充分协调好的基础上，开始进行机电管线的施工，施工顺序的原则应为：有压让无压、小管让大管、电管让水管、下层让上层，此施工顺序将根据现场实际情况进行调整。3) 水平区域的流水施工。各专业在不同的区域同时施工，以缩短工期。应保证一个系统管道的施工完毕后，其他系统管道有足够的作业面进行施工。（2） 机电管线与土建砌筑墙体的配合1) 机电管线砌筑墙体内的预埋。根据土建专业放出的砌筑墙体的放线，进行电气管线的暗敷设，配合土建砌筑墙体的施工。2) 机电管线砌筑墙体上的洞口、套管。根据与土建专业的协调，土建墙体砌筑、水暖管道的安装、电缆桥架的安装、其他机电管线的安装等应分区域进行流水施工。3. 为保证各设备的调试和电梯的投入运行，正式电源的接通、正式水源的接通、排水的接通成为先决条件。同时，燃气、电信、有线电视的市政管线也应该同步施工结束，为保证市政管线的接通，应采取以下措施：（1） 土建总包对室外回填土进度、质量的控制，以利室外综合管网的施工；（2） 提前落实变配电设备、动力箱柜及电力电缆的定型、订货；（3） 提前落实变配电房、配电间、水泵房、消控室的装修条件和安装条件；（4） 提前落实小区正式电源、正式水源、排水管线排放点的接驳点和引入；（5） 抓紧消防部门、供电部门、供水部门的验收工作。4. 配合土建，结合工期要求，安排合理的冬雨季施工措施。3.7 重大危险源管控3.7.1 重大危险源的认定(一)施工现场有下列情况之一的，可认定为重大危险源：1、违反国家行业标准、规范及强制性条文规定的；2、依据建筑施工安全检查标准(JGJ59-99)的规定检查,分项检查中保证项目得分不足40分或保证项目中有一项得分为0分的。(二)存在重大施工危险的分部分项工程，主要包括：1、基坑支护与降水工程：开挖深度超过5m(含5m)的基坑（槽）或地下室二层以上(含二层)，并采用支护结构施工的工程，或深度虽未超过 5m，但地质条件中和周围环境复杂、地下水位在坑底以上、地下管线极其复杂等工程；2、土方开挖工程：土方开挖深度超过5m(含5m)的基坑（槽）；3、地下暗挖工程；4、模板工程：水平混凝土构件横板支撑系统高度超过 8m,或跨度超过 18m,施工总荷载大于 10KN/m2，或集中荷载大于15KN/m的高大模板工程以及各类工具式模板工程,包括滑模,爬模,大模板等；5、起重吊装工程。6、脚手架工程：悬挑式脚手架；高度超过 24m 的落地式钢管脚手架；附着式升降脚手架；吊篮脚手架；卸料平台；7、拆除、爆破工程。8、30M及以上高空作业； 9、特种设备施工：建筑起重机械设备安装拆卸；10、建筑幕墙的安装施工；11、其他专业性强、工艺复杂、危险性大、交叉等易发生重大事故的施工部位及作业活动。(三)通过对施工现场进行危险源辨识，风险评价，形成重要危险源清单的作业项目，见重要危险源清单。3.7.2 重大危险源的控制管理1、 施工单位应加强对重大危险源的控制与管理，制定重大危险源的管理制度，建立施工现场重大危险源的辨识、登记、公示、控制管理体系，明确具体责任，认真组织实施。2、对存在重大危险源的分部分项工程，施工单位在施工前必须编制专项施工方案，专项施工方案除应有切实可行的安全技术措施外，还应当包括监控措施， 应急预案以及紧急救护措施等内容。3、专项施工方案应由施工企业技术部门的专业技术人员及监理单位安全专业监理工程师进行审核，由施工企业技术负责人，监理单位总监理工程师签字，凡属建设部危险性较大工程安全专项施工方案编制及专家论证审查办法中规定的危险性较大工程，建筑施工企业应当组织专家对专项施工方案进行审查论证。 4、对存在重大危险部位的施工，施工单位应按专项施工方案，由工程技术人员严格进行技术交底，并有书面记录和签字，确保作业人员清楚掌握施工方案的技术要领。重大危险部位的施工应按方案实施，凡涉及验收项目，方案编制人员应参加验收，并及时形成验收记录。5、施工单位应对从事重大危险部位施工作业的施工队伍，特种作业人员进行登记造册，掌握作业队伍，采取有效措施，在作业活动中对作业人员进行管理， 控制并及时分析存在的不安全行为。6、施工单位应根据工程特点和施工范围，对施工过程进行安全分析，对分部分项各道工序，各个环节可能发生的危险因素及构件的不安全状态进行辨识、登记，汇总重大危险源明细，制定相关控制措施，对施工现场重大危险源部位进行环节控制，并公示控制的项目、部位、环节及内容等，以及可能发生事故的类别，对危险源采取的防护设施情况及防护设施的状态，责任落实到人。 7、 施工单位项目部应将重大危险源公示项目作为每天施工前对施工人员安全交底内容，提高作业人员防范能力，规范安全行为。8、监理单位应对重大危险源专项施工方案进行审核，对施工现场重大危险源的辨识、登记、公示、控制情况进行监督管理，对重大危险部位作业进行旁站监理，对旁站过程中发现的安全隐患及时开具监理通知单，问题严重的有权停止施工，对整改不力或拒绝整改的，应及时将有关情况报当地建设行政主管部门或建设工程安全监督管理机构。 9、甲方项目部要监督、协助、跟踪办理用于重大危险源防护措施所需的费用及时划拨与实施。施工单位要将施工现场重大危险源的安全防护、文明施工措施费单独列支，保证专款专用。 10、施工单位应对施工项目建立重大危险源施工档案,每周组织有关人员对施工现场的重大危险源进行安全检查,并做好施工安全检查记录，保证工程项目安全生产。11、甲方项目部要组织开展重大设备设施月度安全检查，加强对重大危险源的监控管理力度。每月定期组织机电工程师、土建工程师、监理工程师和施工单位项目经理及安全员参与，确保重大设备设施安全运行。3.8 施工现场消防管理3.8.1 消防安全管理制度施工单位应针对施工现场可能导致火灾发生的施工作业及其他作业活动，制订消防安全管理制度，应包括以下内容：（1）消防安全教育和培训管理制度；（2）可燃及易燃易爆危险品管理制度；（3）用火、用电、用气管理制度；（4）消防安全检查制度；（5）应急预案及演练制度。3.8.2 防火技术方案施工单位应编制施工现场防火技术方案，包括以下内容：（1）施工现场重大火灾危险源辨识；（2）施工现场防火技术措施；（3）临时消防设施、临时消防疏散设施配备；（4）临时消防设施和消防警示标志平面布置图；（5）施工单位应编制现场灭火及应急疏散预案。3.8.3 消防培训与技术交底1、一般规定（1）施工工地消防责任人、消防安全管理人、消防安全分管负责人等必须持证上岗。（2）施工现场可以通过张贴图画、消防宣传板报等多种形式因地制宜地开展经常性的消防安全宣传教育，做好记录；（3）施工工地应当对防火重点岗位的工人进行上岗前的消防安全培训；（4）消防培训程序、培训内容应考虑不同层次、不同岗位的需求。2、培训内容施工工地进行的消防安全培训时应包括以下内容：（1）有关消防法规、消防安全制度和保障消防安全的操作规程；（2）本工地的火灾危险性和重点防火部位及措施；（3）基本消防设施（供消防用水的水泵）的性能、灭火器材的使用方法；（4）报火警、扑救初起火灾以及自救逃生的知识和技能；（5）熟悉本工地的灭火预案。 施工工地的培训范围应包括以下内容：（1）消防安全责任人、消防安全管理人、消防安全分管负责人；（2）工地防火重点岗位人员；（3）消防设施的工程维修人员；（4）特殊工种岗位人员。3.8.4 消防安全检查制度施工单位对施工现场的消防安全检查应包括以下内容：（1）可燃物及易燃物易爆危险品的管理是否落实；（2）动火作业防火措施是否落实；（3）用火、用电、用气是否存在违章操作，电、气焊及保温防水施工是否执行操作规程；（4）临时消防设施是否完好、有效；（5）临时消防车道及临时疏散设施是否畅通。3.9 高品质毫厘工程标准实施3.9.1 内容毫厘工程标准就像“螺母”一般固守着XX品质的根基。XX的“毫厘工程标准”代表着在施工计划、标准、监控、监督、奖励等五个步骤中实现精准定位，步步严谨无差，构成完善的质量保障体系。为实现XX高品质毫厘工程的战略目标，促进优质工程的实施，加强工程质量、总承包优质管理，我司决定对总承包商实行激励机制。3.9.2 方法对策高品质毫厘工程实施总承包费用激励，以建筑面积为计算基础，总承包商的项目总合同金额外单列出按照每平方米建筑面积20元人民币的高品质工程激励费用，根据高品质毫厘工程的标准和管理要求，将其分解为：毫厘工程质量（17.34元/m2）、总承包项目管理（2.66元/m2）二个方面（高品质激励总费用及具体分项奖励费用标准需结合建筑面积规模及其他具体情况，分别进行折算计算）。针对各项高品质管理，分别对上述二个方面制定有相应的高品质要求和标准，总承包商必须按照各项条款的要求全面实施，如有不能满足我司制定的高品质要求和标准，则不能享受上述的激励费用，具体操作细则详见高品质工程总承包商激励机制奖罚细则。3.10 分户验收3.10.1 内容在对本项目的高层住宅进行分户验收时，要求交验各个分部，如初装、水电安装、厨卫防水、各分项分部其允许偏差项目、感观及使用能力均应达到验收标准及设计要求。业主、施工、监理多方都要对这一严峻形势采取切实措施。3.10.2 方法对策1. 初装饰的质量问题应从主体抓起。主体钢筋砼、砌体要严格控制轴线、尺寸、垂直度，允许偏差。偏差过大的应有处理方案，处理后交付初装饰工序。2. 加强工序检查，严格控制初装的操作工艺及合理的施工间歇，上道工序经检查合格才能进入下一道工序，防止抹灰开裂空鼓、阴阳角、线条不方正，顺直，平整度差、感观质量差。厨卫渗漏等通病。3. 建立逐户的交验整改制度，按施工方自检，监理复检、整改、分户交验的流程进行检验。4. 逐户建立验收档案，做到问题有记录，整改有记载。5. 加强成品保护。工程进入装饰阶段，特别是进入收尾阶段，可能会涉及多个专业队伍，而各队伍的施工人员素质参差不齐，很容易使成品受到破坏，如面砖、洁具、铝合金窗、线材等易损坏物品。这不仅使成品质量和施工进度受到影响，而且也易引起各分包商之间的合同纠纷。因此，对成品保护和管理是监理工程师在装饰、收尾阶段的重点。3.11 分期交付3.11.1 内容根据公司总体开发战略，XX二期项目可能面临分期交付的状况，对地库的按时使用、机电各系统的施工、地库回土、消防验收等方面都会有较大的影响。3.11.2 方法对策1. 在二期标段推进的同时，标段需要提前开发，并要求主体结构施工阶段和装饰装修阶段的进度都要加快，以确保不影响标段三栋楼的交付，同时也确保标段各楼栋的交付日期。2. 机电各系统按照正常进度推进，确保在2014年11月底交付时各系统室外管网部分、地下车库部分及各单体部分调试、验收均完成。3. 在2014年11月底标段7#、17#、20#楼交房时，在北侧地库标段分界线处用围挡（彩钢板或广告牌）将先后交房区域分隔开，所有进入7#、17#、20#楼区域的车、人从嘉和路上的主入口进出小区。4. 在7#、17#、20#楼进行消防验收时，各栋楼周边消防登高面、消防回车场必须能够满足验收要求。5. 考虑地下车库功能性，相关设备用房（如配电所等）应包含在先期开发地库中，并在设计阶段应将一标段地库闭合。6. 为了保证装饰装修阶段的施工进度，二期各楼栋在施工二次结构及粗装修阶段的时候，将要求总包单位配置2台施工电梯。3.12 内部沟通与外部协调3.12.1 内容一方面，项目的实施需要公司各相关部门协同配合，良好、有效的内部沟通有利于化解矛盾、共享信息、达成共识、促进项目的良性发展。另一方面，因为XX二期项目实施分期交付，考虑到标段和标段的进度差异及市场情况，分期交付时将会增加现场的管理难度，可能会延长物业交付的时间。此外，XX二期项目地处合肥市政务新区，距离政府办公地点较近，受市容、环卫、城管、交警、质检、安检等政府职能部门的管理力度较其他地区大些。3.12.2 方法对策1. 项目部与公司其他部门的内部沟通要及时，督促项目各相关部门和人员完成各项工作，推进项目的整体实施进度。2. 分期交付时，需要与物业公司提前做好各项准备，密切配合，无缝对接。3. 需要谨慎处理与政府各部门的沟通协调，以便于项目的开展实施。第四章 工程项目管理模式及组织架构4.1 项目管理模式在工程施工阶段，本项目的管理模式确定为“施工总承包管理模式”，这是目前国内建设工程领域较为常见的模式。建设单位（业主单位）通过选择施工技术、管理经验、履约意识、自有资金等方面实力较强的总包单位，可以在很大程度上缩短建设周期。对于桩基、门窗、幕墙、消防等专业分包工程，由业主自行招标定标后，以指定分包的方式与总包单位签订“指定分包合同”（通常是签订三方合同，业主一般只与指定分包单位发生付款审核、资金方面的合同关系）。总包单位负责对各指定分包单位进行协调管理和相应配合，并就整个项目的进度、质量向业主负责，承担各分包工程施工质量的连带责任。业主主要负责管理、督促、协调总包单位和各分包单位，分包单位按照专业分包合同的约定对总包单位负责，所有指定分包单位的工作需经过总包单位协调后向业主申报。在这种模式下，总包单位需要配置土建、机电、装修等专业的管理人员，要能够从工程整体角度进行进度、技术、质量、安全等方面的管控吗，并在时间上、空间上组织、指导、协调、管理好各分包单位，使其有序、均衡、高效的进行生产。施工总承包商管理的精髓：统筹策划科学组织充分照管严格管理综合协调有效控制1. 对总包单位的能力要求： （1） 总包自身负责的土建、机电、粗装等工作要按计划及时完成，并移交工作面给各专业分包单位；（2） 要有较强的分包照管能力，对分包单位提供充分的生产生活设施、临时水电、垂直运输、通道、脚手架、安全保卫、垃圾清运等的照管；（3） 要配备满足工程施工需要的、有较高专业素质的幕墙、机电、装修管理人员，站在工程整体角度对专业分包单位的图纸、技术方案、进度、安全文明施工等方面进行管理、控制；（4） 做好各专业工作交界面的协调，包括工序、节点等；（5） 监控、防范各专业工程出现的工期延误、质量事故、安全事故等风险，对出现问题的分包及时采取措施补救，确保项目顺利实施。2. 优点：（1） 施工总承包单位责任清晰；（2） 业主不需要投入较多的管理力量。3. 缺点：（3） 难以选择到综合素质较高的总承包单位；（4） 总承包单位缺乏对业主指定分包单位的有效管理。4.2 项目组织架构4.2.1 项目组织机构图业主单位是住宅工程质量的第一责任者，是设计、监理、承包商、供应商等建设资源的整合管理者，合理选择并协调管理好合适的设计单位、监理单位特别是承包商非常关键、非常重要。而这些工作主要依靠隶属工程管理部的XX项目部来实施，同时还需要公司其他各部门协同开展工作。项目部是在公司的领导下代表企业履行施工承包合同，按合同要求完成项目建设任务的项目管理机构。按照XX二期项目的总体管理部署，项目组织机构及各岗位人员的配置如下图： 4.2.2 主要岗位职责1.