品牌宁波建店可行性分析报告.doc

XXX建店可行性报告

一、宁波地理经济概况
1、城市基本情况
（1）罗兰贝格区域选取标准A类城市：宁波地处浙江省东部，东濒东海，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，是华东经济区重要的对外贸易口岸、是浙江第二大工商业中心和最大海港、是我国进一步对外开放的副省级计划单列城市和有制定地方性法规权力的“较大的市”。宁波有堪称中国一流、成交额最大的各类专业市场上百个，是我国人均GDP最高、人口最密集、市场最具有发展潜力的地区之一，是浙东地区符合罗兰贝格区域选取标准的重点城市。
（2）城市人口状况：2001年末宁波全市面积9365平方公里，全市人口为543.35万人，比上年末增加2.40万人，其中市区人口为126.14万人，市区人口密度为1221人/平方公里；共有家庭户196.1万户，平均每户家庭的人口为2.8人；非农业人口150.86万人，占全市总人口的比重为28％。全市人口出生率7.35‰，死亡率为5.65‰，人口自然增长率为1.7‰。各县（市）区人口、户数情况见附表一。
（3）城市商业发展状况：宁波作为历史上著名商埠，一向以发达的商业著称于世。2001年全市实现社会消费品零售总额414.18亿元，人均达到7622.7元，列全省第一，全国前列。"九五"期末，全市商业营业面积达到455万平方米，人均达到0.85平方米；营业面积超过1万平方米的大型商场达到18家。2001年连锁经营企业达到39家，连锁店铺668个，实现商品销售约65亿元，占社零的比重15.7%，低于上海的32.2%和北京的19.8%，大大高于全国5.8%。目前宁波市零售市场的主要竞争对手为家乐福（中兴路和民安路交汇处）、麦德龙（杭甬高速和钱湖北路交汇处）、乐购（中山东路天一广场）、好又多（环城西路与联丰路交叉口）、新一佳（呼童街67号）和农工商（环城西路和气象路交汇处）等，另外即将进驻宁波的大型超市有大润发、欧尚和易初莲花等。

（4）政策环境和发展趋势
˜政策环境："十五"期间，宁波商贸流通业发展将以实现传统商贸流通业向现代商贸流通业转变为主线，以建成长江三角洲南翼现代商贸中心为目标，努力构建四大体系，即：充分市场化和基本国际化的开放性商贸流通体系；多层次、多业态、富有生机活力的现代企业组织体系；基本信息化和装备现代化的快捷交易运行体系；驱动生产、引导消费、促进城市化发展的多功能服务体系。
˜城市发展趋势：“十五”期间宁波经济增长目标：全市国内生产总值年均递增10%以上，到2005年国内生产总值突破2000亿元，人均国内生产总值约3.5万元（约合4200美元），全市财政收入年平均递增10%，全市消费品零售额年均递增10%，全社会固定资产投资5年累计达到2300亿元左右。人民生活：全市城乡居民收入年平均递增5%以上，城镇人均住房使用面积达20平方米，恩格尔系数下降到32%。城市化发展：宁波城市化水平达到55%左右，基本上形成200万以上人口都市发展框架。
2、城市主要经济指标：改革开放以来，宁波国民经济保持快速增长，综合经济实力显著增强。2001年实现国内生产总值1312.69亿元，按可比价格计算，比上年增长12％，其中第一产业增长5%，第二产业增长13.1%，第三产业增长12%。人均GDP达24121元，综合实力在全国219个地级以上城市中居第27位，在浙江省内城市中居第2位。

2001年社会经济主要指标
指标
全市
市区
余姚市
慈溪市
奉化市
象山县
宁海县
鄞县
GDP
（亿元）
1312.69
581.32
163.84
184.02
62.87
82.02
68.57
170.06
第一产业（亿元）
100.34
13.07
19.31
15.23
9.14
19.48
11.69
12.42
第二产业（亿元）
718.91
288.98
93.67
108.24
32.83
41.04
38.29
115.87
第三产业（亿元）
493.43
279.26
50.85
60.55
20.90
21.50
18.60
41.77
社会消费品零售额(亿元)
414.18
167.70
61.19
83.87
20.10
39.45
31.98
42.44
城镇居民人均可支配收入(元)
11547
11991
9187
11262
11282
10683

城镇居民人均消费支出(元)
8605
9463
7199
7579
9046
6287

农民人均纯收入(元)
5362
5564
5261
5998
4754
4751
4632
5922
3、城市交通情况
（1）总体交通：宁波的交通网络是以港口为龙头，以民航通讯为两翼，以公铁水三路为基础的现代化立体综合交通运输网络。
˜公路：宁波市城乡以高速公路、国道、省道为骨架，以港口为中心，以城市为依托，向四周辐射形成网状交通体系。全市公路通车里程5200公里，公路密度56公里／百平方公里，其中高速公路188公里，高级、次级公路面达3319公里。全市各县(市)、区与高速公路均有一条以上干线公路相连。公路运输形成了市、县（市）区、乡镇三级客货运站场网络。另外宁波贯通北至黑龙江同江、南至海南三亚各沿海城市的沿海大通道即“同三线”各段均在紧张施工中，并陆续
建成通车；跨越杭州湾，连接宁波与上海的“杭州湾跨海大桥”全长40.01公里，将于2006年建成通车。
˜铁路：宁波境内铁路主要有衔接浙赣、沪杭等线的萧甬铁路（宁波至萧山），全长 147公里，其中宁波境内66.5公里。宁波货运铁路东站位落于江东区，与全国铁路联网，并将编组扩建通往福建、广东等地的线路。
˜水运：宁波水路通航里程1478公里。全长252公里的杭甬运河连通京杭运河。宁波至上海、宁波至舟山的车客渡、高速客轮的开通，大大方便了甬沪、甬舟两地经济往来和旅客运输。
˜空港：宁波栎社国际机场为民用二级机场，配有先进的通讯导航和航行管制设备，目前已开辟连接33个大中城市和香港、澳门在内的35条国内及地区航线，并辟有宁波经澳门至台湾的货运航班。
（2）居民交通工具：据统计局资料显示，至2001年末，宁波市区内公交线路90条，公交运营车辆1610辆来往于市区内各个区域，市区和各县市之间运行有多路高速大巴和公交车。2001年末平均每百户城市居民家庭拥有自行车246辆、摩托车14.5辆、家用汽车0.5辆。从以上数据可看出，居民出行主要以公交车、自行车和摩托车为主。

二、商圈状况
1、商圈基本情况
（1）商圈界定：拟选项目云海花园位于宁波市海曙区鄞奉路和尹江路的交汇处，地处城市中南部位置，依据周边道路、公共交通情况、实际步行时间及周边居购物便利程度、购物习惯，将该拟选项目商圈界定如下范围：
˜一级商圈：该项目所处之位置有城市主干道和生活性道路互相贯通，以实地步行15分钟作为核心商圈界定标准，可将海曙区的南塘公园以北、奉化江以西、长春路以南、环城西路以东区域和江东南路一带划为拟选项目的核心商圈范围。
˜二级商圈：鄞奉路作为城市的交通要道，连通性较好，另长春路、兴宁桥、灵桥路等几条主干道将海曙新、老城区，以及江东区有效的连接起来，故将彩虹南路以西、中山西路以南、环城西路一带以东和杭甬高速以北区域划为拟选项目的辐射商圈范围。
（2）人口情况
˜人口分布：成熟生活区主要集中在以下区域：南塘花园以北、环城西路以东、长春路以南区域，江东区新河路、周宿渡路以北、彩虹南路以西的区域，居住人群以工薪阶层为主；新开发大型住宅小区主要集中在环城西路东面、南塘公园旁、江东南路一带，开发密集、规模较大。
˜人口数量：据统计局和各街道资料显示，人口情况如下表所示

街道
人口/户数
估计商圈人口/户数

一
级
商
圈

段塘街道
5.9万人/2.1万户
5万人/1.78万户
南门街道
5.3万人/1.89万户
1.59万人/0.57万户
月湖街道
3.73万人/1.33万户
0.8万人/0.29万户
灵塔街道
6.5万人/2.32万户
1.3万人/0.42万户
望春街道
1.3万人/0.46万户
0.26万人/0.08万户
白鹤街道
5.1万任/1.82万户
1.31万人/0.47万户
东胜街道
4万人/1.43万户
1.14万人/0.41万户
流动人口
2.7万人/0.9万户
1.9万人/0.68万户
小计

13.3万人/4.8万户

二
级
商
圈

段塘街道
5.9万人/2.1万户
0.9万人/0.32万户
望春街道
1.3万人/0.46万户
0.65万人/0.23万户
南门街道
5.3万人/1.89万户
2.65万人/0.95万户
月湖街道
3.73万人/1.33户
1.5万人/0.53万户
灵塔街道
6.5万人/2.32万户
2.6万人/0.93万户
白鹤街道
5.1万人/1.83户
2.55万人/0.91万户
东胜街道
4万人/1.43万户
2万人/0.71万户
石碶镇
3.8万人/1.36万户
1.14万人/0.4万户
流动人口
7.2万人/2.4万户
2.68万人/0.89万户
小计

42.83万人/15.12万户
16.67万人/5.34万户
总计

44.7万人/16.02万户
29.97万人/10.14万户

˜人口特征: 据各街道办调查资料和第五次全国人口普查数据显示
年龄构成：

16岁以下
16-24岁
25-33岁
34-42岁
43-51岁
52-60岁
60以上
占比%
9
12
25
22
14
12
6
文化构成：

初中以下
初中
高中
大专
本科
本科以上
占比(%)
12
16
32
30
8
2
职业构成：

公务员
农民
工人
事业单位职员
公司职员
外来打工
占比(%)
10
8
24
19
25
14
年人均可支配收入：

4千元以下
4-6千元
6-8千元
8千-1万元
1万-2万
2万以上
占比(%)
0
9
10
21
50
10
年人均消费性支出：

4千元以下
4-6千元
6-8千元
8千-1万元
1万-2万
2万以上
占比(%)
0
19
24
24
33
0
˜人口密度和数量评估情况：根据上述人口数据和人流车流统计数据可计算出如下评分表
人口密度和数量评分表
分析项目
人口密度和数量评级和打分

重要程度(1-7)
分数(0-5)
1. 二级商圈人口密度
7
4
2. 一级商圈居住户数
7
4.5
3. 一级商圈居住户数增长趋势
6
5
4. 现场人流
4
5
5. 人口流动性
7
3
总分
31
84.19%

由上表和计算结果显示，在项目商圈辐射范围内有足够的人口总量来支撑一家综合超市。鄞奉路东面靠奉化江，属于旧城改造重点区域，随着城市改造的进一步推进，拟选项目周边的配套设施相继建成以后，一级商圈人口、人口的流动量会有更大的增加。
（2）新开发小区状况: 拟选项目周边新开发的住宅小区主要有云海花园、荣安世家、南都花城、丽都名邸、日月星城、香格里拉城市花园和南塘花园等。以上房产已基本交付，估计在一年内居民即可入住，预计可入住约2万人。部分仍在开发第三期，估计在2003年年底可以交付，预计可以入住约5000人。现开发的房产主要有花园式的小区、沿江高层公寓楼和经济型的住宅小区。据实地调查，房产均价4000-4800元/平方米，购房者以私人老板、白领阶层、公务员等有稳定高收入者为主。从规划来看，XX路将会集高档沿江住宅群、景观休闲区和商贸购物于一体，成为海曙区城市改造的又一大亮点，具有很好的发展前景。
2、竞争者状况
（1）总体商业状况：海曙区作为宁波市政治、经济、文化、商贸的中心，人口密集，居民消费能力强，是各商家必争之地。现有大型连锁超市共4家，分别为农工商、好又多、乐购和新一佳，欧尚将在原人丰布厂开店，超市竞争比较激烈。主要竞争对手情况如下表：
名称
业态
位置
营业情况
农工商
大卖场
环城西路和气象路交汇处
较差
乐购
大卖场
天一广场
好
新一佳
综超
呼童路67号
良
好又多
综超
环城西路与联丰路交叉口
良

（2）竞争对手立地及影响评估：①农工商超市位于环城西路和气象路的交汇处，距拟选项目约2公里，交通方便。因是自建物业，外观气派，物业条件较好，有足够停车位。其立地场地评估为72.9%，对拟选项目二级商圈环城西路两
旁的顾客有一定的分流作用。环城西路车流量大、速度快，对路两边顾客形成一定的阻隔作用。目前其西面住宅区尚未完全建成，大片待开发，人气不足，目前农工商处于惨淡经营状态。②乐购超市位于宁波市的商业中心----天一广场，距离我司商场2公里，地理和区位优势十分明显，交通方便，人车流量大，其立地场地评估为83%。借助天一广场和周边浓厚商业氛围的吸引力，乐购具有很大的聚客能力，对于我司商场北部二级商圈具有一定的影响力。

三、立地条件
1、拟选项目基本情况：拟选项目位于XX路和XX路的交汇处，原属XXXXX公司，后因公司倒闭，由XXX政府领导的清算小组负责拍卖，XXXXXX参加竞拍或协议购买。该物业形状不规则（总体呈长方形），由负一层和一层组成，负一层层高X.X米，面积约XXXX平方米（其中包括约XXXX平方米的车库），一层层高X.X米，面积约XXXX；柱间距X.5米，纵深约XX米。我司可租用两层（地下一层与一层），总面积约XXXX平方米，该物业4月中旬拍卖，我司可以在10月1日前开业。

2、交通情况
（1） 道路状况：

（2）公共交通状况：拟选项目XZX和XX路旁都设有公交站点，目前有5条线路在此上下客，往来于市区内各个区域，居民乘公交车也十分便利；另因此区域通过改造城市地位的提升，将会有多条公交线路开通。（附表）
（3）步行购物情况：在该项目周围，XX路一带、XX路一带和铁路两旁的居民可在8分钟内步行到达拟选项目地；XX路以北的居民可在10-15分钟内步行到达拟选项目地。
（4）开车购物情况：由于XX路为主干道，同时与市区内多条主干道连通，XX区XX路以南、XX高速以北、XX南路以西和XX南段一带的区域内居民都可驾车在10分钟内到达拟选项目地。

3、立地因素评估
（1）人车流量评估：XX路作为XX西路以东、拟选项目南面、及周围区域内的绝大部分居民出行的必经之路和宁波市西南面地区居民进出宁波市中心城区的一条捷径，全长约3.5公里内没有红绿灯的阻隔，人们习惯于走这条路，车流量和人流量都很大。除了此区域内常住人口的来往外，外来流动人口的数量也很大。
（2）可见度和来店方便性评估：拟选项目位于XX路旁，店面招牌明显。此外，项目所在的区域部分属老城区，道路和周边的环境等显得较为陈旧；XX路仍然是南北方向进出城区的主要道路，居民走XX路来我店十分方便。同时，随着城市改造进程的加快，沿江区域的交通和其他状况会有巨大的变化，周围居民来店将会更加便利。
（3）停车位和公交评估：拟选项目是XXX住宅楼的一部分，目前有供商场使用地下停车位约2000平方米，广场停车位XXX个，应能满足商场目前的停车要求。项目周围1分钟步程内有5条线路的公交车，共经过约12个社区，居民乘坐公交车购物也十分便捷。
（4）物业和加权平均距离评估：拟选项目形状不规则，总体呈长方形，为框架结构，平均纵深约50米，实际利用率高，规划功能为商场，适宜开办综合超市。根据周围道路情况，该项目10分钟的加权平均距离可达范围为：往南可到XX高速公路入口，往北可到XX街和XXX南部，往西可到XX西路，往东可到XXX两侧靠XXX一带。此有效区域内的居民到我司商场购物都比到其他商场更为便捷。

四、可行性分析
1、区位优势明显、发展潜力巨大：就现状而言，拟选项目位于新老城区的交汇处，已拥有相对稳定的顾客群体。城南区域作为旧城区，政府已规划进行全面的改造，2002年年底已从南站开始改造，逐步向南推进。拟选项目所在区域紧靠XXX，随着旧城改造的推进，政府规划3年内将此区域改造成集沿江商贸、高档住宅、休闲观光于一体的商住区，XX路将改建成商业街，XXXX向西延伸跨江与此区连成一片。届时，此区域的辐射和聚客能力将大大的增强，也会有更多
的人来此居住置业。因此，拟选项目的发展潜力巨大。
2、竞争相对平缓：目前城南区域内内还没有一家面积超过500平方米的超市，此区域内的居民购买一般都到乐购，购物较为不便。现在东面有农工商超市，北面有乐购超市，但由于道路交通的优势，该项目仍有较为完整的一级商圈。我司的进入也刚好弥补城南区域内这一商业空白，创造一个良好的市场培育环境。
3、进入成本低，拥有更大的竞争优势：拟选项目所在地为市区二级地段，地价及房价均较高，拟选项目面积约12000平方米，租金平均只有XXX万/年，在同类竞争对手中属低水平，极大降低了我司经营成本，有利于我司在新一轮的竞争中取得明显优势。
4、人口密集、消费能力强：拟选项目周边住宅区密集，一级商圈常住人口达12.2万人之多，流动人口近2万人，人口居住极为密集，另该区地段大部分为二级地段，地价及房价均较高，现新建楼盘均价已达4000-4500元/平方米，居住该区多为私营老板、政府公务员及一些高收入群体，且项目所在地XXX村为宁波市首富村，村民均拥有不同份额的股份，较富裕，该片区居民消费能力强，消费观念也较前卫，另一方面随着旧城改造的不断加快，新的住宅区迅速开发，周边环境的不断改良，该区将吸引越来越多的高收入群体来此购房置业，从而带动该片区的商业发展，给拟选项目带来更多的商业机会和新生购买力。
5、负面影响：①拟选项目北靠铁路，东临奉化江，这对北面和东面的顾客步行来我司商场购物稍有阻隔作用。②拟选项目为现成物业，广场停车场较小，只能容纳28辆车，购物车辆高峰时会显得拥挤。③规划实施进度稍慢：规划的实施和快速推进对商场的发展十分有利，目前已有部分开始改造，按规划年进度需在2006-2007年之间全部改造完成。

五、总评
综上所述，拟选项目地处城南老城区，物业上有一些不利条件，又紧靠铁路和奉化江，对顾客稍有阻隔。但就目前而言，拟选项目周围商圈仍然符合开办综合超市的条件和我司的市场定位。同时，城南老区也提供了一个相对完整和空白的零售市场，市场增长潜力也十分巨大。海曙区超市竞争最为激烈，现成物业更加稀少，况且此物业原来设计就是商场，适合做超市。以上分析表明：我司在此
开设分店，可以弥补此区域的市场空白，为我司进入海曙区、扎根宁波打下结实的基础，为开辟宁波更大的市场创造良好的造前期条件。建议我司对该项目给予重点关注。

企业发展本部

2003年X月X日
表一：2001年宁波各县（市）、区人口、户数情况
指标
全市
市区
海曙
江东
江北
北仑
镇海
余姚
慈溪
奉化
象山
宁海
鄞县
总户数（万户）
196.1
48.3
10.05
8.3
8.4
13.1
8.4
28.2
36.87
17.3
18.28
19.27
27.88
总人口（万人）
543.35
126.14
27.20
21.61
22.68
33.08
21.56
82.80
100.84
48.82
53.05
58.43
73.28
男性（万人）
275.50
63.82
13.76
10.92
11.53
16.60
11.02
41.85
50.53
24.88
27.38
30.58
36.47
女性（万人）
267.84
62.31
13.44
10.69
11.16
16.48
10.54
40.95
50.31
23.94
25.67
27.84
36.82
非农业人口（万人）
150.86
80.69
25.70
1.96
13.81
10.27
11.33
15.64
14.59
9.58
9.71
6.61
14.04
未落常住户口（人）
18141
1567
25
11
305
1000
226
4908
4090
1362
3178
1221
1815
自然增长率（‰）
1.7
2.17
3.92
4.53
0.67
0.49
1.84
1.11
0.61
1.3
3.03
3.98
0.55
迁入人数（人）
112559
38158
14203
7202
9694
4269
2790
13930
8923
13049
6214
5300
26985
省内迁入（人）
91837
27652
10701
5040
8083
2234
1594
11162
6229
12118
5670
4537
24469
省外迁入（人）
20722
10506
3502
2162
1611
2035
1196
2768
2694
921
544
763
2516
迁出人数（人）
95907
19341
6887
3679
4538
2432
1805
16379
12133
16163
8885
6891
16115

表一：主要交通道路
道路
走向
车道
宽度（米）
隔离带
道路功能
XX路
南-北
双向2车道
12
无
主干道
XX路
东南-西北
双向2车道
8
无
生活干道
XX路
东西
双向2车道
15
有
主干道
XX路
东南-西北
双向2车道
10
无
生活干道
XX西路
南北
双向4车道
独立人行道
18

无
主干道
表三：主要道路交叉口
路口
红绿灯
左转限制
XX路和XX路
有
无
XX路和XX路
有
无
表四：立交桥、高架桥情况
立交桥、高架桥
所在位置
备注
铁路与XX路交汇
连接XX路和XX路
XX路从铁路下过，人行道与原路面相平，步行方便
表五：公共交通情况
线路
站点
最近站点
步行时间
候车时间
票价
6路
正大路、西草马路、光明眼病医院、解放桥、市政府、华中大酒店、天封塔、兴宁桥西、市劳动力市场（尹江岸新村）、海曙交警大队、新乐电器、芝兰堰路、段塘、雄镇桥、交通技校（第三羊毛衫厂）、轻纺城

40秒
3分钟
1元
361路
联丰新村、联丰路、公交ic卡管理中心（公交广告公司）、柳汀立交桥西、妇儿医院、南站（柳汀街）、望湖市场、市劳动力市场（尹江岸新村）、海曙交警大队、南苑新村、南苑街、太平鸟公司、雅戈尔新村、第三羊毛衫厂、轻纺城、雅渡新村、石碶村、雅戈尔服装城、天马会展中心、庙堰村、钟公庙、钟公庙镇政府、鄞州中心区（四明路）

40秒
5分钟
1元
513
段塘丁家、雅戈尔新村、公交一公司、南苑街、南苑新村、海曙交警大队、市劳动力市场（尹江岸新村）、三市立交桥、兴宁桥西、天封塔、大沙泥街、琴桥东、彩虹南路、荷花二村、丹凤新村、朱雀新村、宁波大厦、宁穿路、体育馆

40秒
4分钟

819
南郊公园、尹江岸二村、尹江岸新村、三市立交桥、紫金小区、镇明小区、月湖公园、宁波石油大厦（中山路）、市政府、解放桥、槐树路、槐树新村、西草马路、新马路、清河宾馆、清河小区、湾头中学、动物园、姚江

15秒
5分钟

825
老实巷、开明街、城隍庙、灵桥西、大世界家私市场、兴宁桥、市劳动力市场（尹江岸新村）、海曙交警大队、启文花园、电视中心、国际经贸园区、太平鸟公司（公交一公司）、雅戈尔新村、雅戈尔西服厂、轻纺城

40秒
4分钟