住宅工程质量分户验收指南.doc

住宅工程质量分户验收指南
住宅工程质量分户验收即将开展，为有利于此项工作的顺利开展，根据《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》通知要求，我站依据近期我市住宅工程中常见的质量通病、常见的违反强制性条文现象、工程质量投诉的热点、施工难点等，向社会推荐如下验收项目、验收内容、验收办法和验收要求等，提供验收记录表（样表）作参考，希望住宅建筑质量各方责任主体单位结合工程实际制定具体的分户验收方案，确保住宅工程质量。
 1、基本规定
1.0.1分户验收的条件：
1、工程已完成设计和合同约定的工作内容。
2、所含（子）分部工程的质量验收均合格。
3、工程质量控制资料完整。
4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。
5、有关安全和功能的检测资料应完整。

1.0.2分户验收前的准备工作：
1、根据工程特点和《成都市住宅工程质量分户验收指南》
制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。
2、配备好分户验收所需要的检测仪器和工具。
3、作好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、
外窗、外墙淋水试验的准备工作。
4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺
寸测量的控制点、线；配电控制箱内电器回路标志清楚。
5、确定检查单元。
6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
 1.0.3分户验收人员应具备的相应资格
   建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应为施工单位的项目经理、专业技术（质量）负责人、质量检查员等；监理单位参验人员应为总监理工程师、相关专业监理工程师。设计单位、物业公司等可依照合同约定参加住宅工程质量分户验收工作。
 1.0.4分户验收所用的检测仪器和计量工具应经计量检定合格。
1.0.5精装修住宅工程质量分户验收，应由建设单位会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点，参照本规则，制定验收方案。
 1.0.6住宅工程分户验收应符合下列规定：
1、检查项目应符合《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的规定。
2、每一检查单元计量检查的项目中有80％及以上检查点在允
许偏差范围内。
3、分户验收记录完整。
 1.0.7分户验收时应形成下列资料：
1、分户验收过程中，每户应填写《住宅工程质量分户验收记录表》、《住宅工程质量分户验收结果表》；
2、公共部位只需填写一份《住宅工程质量分户验收记录表》，
3、单位工程全数验收完毕，汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》（此表应与工程竣工验收报告等有关资料一起在单位工程竣工验收前报送质量监督机构）。
4、住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收结果表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。
 1.0.8住宅工程质量分户验收不符合要求时，应按下列规定进行处理：
1、由建设单位组织监理、施工单位制订处理方案，对不符合要求的部位进行返修或返工。
2、处理完成后，应对返修或返工部位重新组织验收，直至全部符合要求。
3、当返修或返工确有困难，为了避免社会财富更大的损失，在不影响工程结构安全和基本使用功能的情况下，建设单位可根据《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2001）第5.0.6条相关规定，按照一定的技术处理方案和协商文件对单位工程进行工程验收。
4、当卧室、起居室（厅）的室内净高低于2.40m，局部（指梁底等）净高低于2.10m；室内净高允许偏差值超过－50 mm时，建设单位应在《住宅工程质量分户验收结果表》中明确告知业主（用户），并积极与业主（用户）协商处理。
2、室内空间、构件尺寸
2.0.1  验收内容：室内净高、净开间、进深的测量； 室内楼梯踏步尺寸。
2.0.2  质量要求：空间尺寸的允许偏差值和允许极差值应符合表2.0.2规定
表2.0.2   空间尺寸的允许偏差值和允许极差值
验收
内容
允许偏差值（mm）
允许极差值（mm）
参照标准、备注
室内净高度

 －20

20
GB50203-2002,
GB50204-2002
GB50209-2002
偏差为实测值与设计值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差
室内净开间、进深

 ±15

 20
GB50203-2002,GB50204-2002 ，GB50210-2001
室内楼梯踏
步相邻高差、宽度差
10

GB50209-2002  5.3.8
室内楼梯
梯段净高
室内楼梯梯段净高
不宜小于2.20m
GB50352-2005  6.7.5

1 、空间尺寸等检查前应根据户型特点确定测量方法，并按照设计要求和施工情况确定空间尺寸、室内楼梯踏步尺寸等的推算值。
2、室内净高，采用激光测距仪或其它测量工具。每个房间抽测量不少于5处，测量部位宜为房间四角距纵横墙500 mm处及房间几何中心处。建议距墙、柱四角300－500mm处各测1点，中间测1点。
3、室内净开间、净进深，采用激光测距仪或其它测量工具。每个房间抽测量不少于2处，测量部位宜在距墙角500 mm（纵横墙交界处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。
4、室内楼梯，采用卷尺测量工具。每户应全数测量，每一踏步不少于三处，测量部位宜在楼梯踏步的两端及踏步几何中心处。
 3、室内地面、墙面、顶棚面层
3.0.1验收内容： 水泥、板块楼地面面层外观质量和面层与基层粘结质量；室内墙面、顶棚面层质量。
3.0.2 质量要求：水泥、板块楼地面面层外观质量和粘结质量应符合表3.0.2规定
           表3.0.2 水泥、板块楼地面面层质量
验收
内容
面层
外观质量
面层与基层
粘结质量
参照标准、备注
水泥楼地面

不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷
空鼓面积不大于400 cm2，
且每自然间不多于2处可不计。
GB50209-2002   5.2.5条
板块楼地面

面层应洁净、平整、无明显色差，接缝均匀，板块无裂缝、掉角、缺
棱等缺陷
单块板块局部空鼓面积不大于单块板材面积的
20％，且每自然间不多于总数的5％可
不计
GB50209-2002(6)
室内墙面
不应有爆灰、裂缝、阴阳角应顺直，表面应光滑、洁净
空鼓面积不大于400 cm2，
且每自然间不多于2处可
不计。
GB50210-210  4.3.5条
             4.2.5条
室内顶棚

不应有爆灰、裂缝、表面应光滑、洁净
室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用砂浆抹灰时，空鼓面积不大于400 cm2
GB50210-2001  4.1.12条
              4.2.11条
 备注：有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合
设计和规范要求。
检 验
项 目
验收
内容
验收要求
参照标准、备注

门

窗

外窗台高度
窗台或防护栏杆高度不低于0.90m
且不得有负偏差。
GB50352-2005  6.10.3条
GB50096-1999（2003年版）
3.9.1条
推拉窗防脱落装置、门窗开启性能
推拉窗不得脱落，门窗应开关灵活、
关闭严密，无倒翘
GB50210-2001 （5）GB50327-2001  10.1.6条
门窗配件
安装应牢固，位置应正确，功能应满
足使用要求，配件应有可靠的防锈措施。
GB50210-2001    （5）
GB50327-2001   10.2.5条

门

窗

外窗台高度
窗台或防护栏杆高度不低于0.90m
且不得有负偏差。
GB50352-2005  6.10.3条
GB50096-1999（2003年版）
3.9.1条
推拉窗防脱落装置、门窗开启性能
推拉窗不得脱落，门窗应开关灵活、
关闭严密，无倒翘
GB50210-2001 （5）GB50327-2001  10.1.6条
门窗配件
安装应牢固，位置应正确，功能应满
足使用要求，配件应有可靠的防锈措施。
GB50210-2001    （5）
GB50327-2001   10.2.5条
安全玻璃使用
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃
《建筑安全玻璃管理规定》
进户门质量
住宅户门应采用安全防卫门。向外开
启的户门不应防碍交通。
GB50096-1996（2003年版） 
3.9.4条

护
栏
栏
杆　
栏杆
高度
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10
米,不得有负偏差
GB50368-2005　5.1.5条
GB50368-2005　5.2.2条
竖杆间距
临空处栏杆竖杆净间距不应大于
0.11ｍ，正偏差不大于3mm
GB50368-2005　5.1.5条
GB50210-2001　12.5.9条
防攀爬措施
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防
攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005　6.6.3条
护栏
玻璃
承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ
时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001　12.5.7条
3.0.3 检查方法及数量：
1、外观质量检查，地面质量以目测高度1.5m左右，俯视地坪检查；墙面质量检查应距800mm—1000mm处；逐间全数检查。
2、面层与基层粘结质量，用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，均匀布点，逐点敲击，对板块阳角处应全数检查。
4 门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程
4.0.1验收内容： 外窗台高度、门窗防脱落、门窗开启性能、配件质量、排水性能，进户门质量；护栏造型、尺寸、高度等安装质量。
4.0.2质量要求：外窗台高度、门窗防脱落等质量要求应符合表4.0.2规定
表4.0.2   外窗台高度、门窗防脱落等质量要求
 4.0.3  验收方法及数量
1、外窗台高度采用钢尺检查，每个窗台不少于一处；
2、推拉窗防脱落装置、门窗开启性能、门窗配件、进户门质量应观察、手扳、开启和关闭检查；全数检查；
3、安全玻璃的检查应观察检查安全认证标识；
4、栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、采用钢尺测量，每片栏杆不少于一处；
5、护栏玻璃观察检查3C安全标识，游标卡尺测量，全数检查
5  防水工程
5.0.1  验收内容： 外墙防水、外窗防水、楼地面防水、屋面防水工程。
质量要求：外墙防水、外窗防水等质量要求应符合表5.0.2规定。表5.0.2  外墙防水、外窗防水等质量要求
验收
内容
验收要求
参照标准、备注
外墙
渗漏
墙面无渗漏、
滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
外窗
渗漏
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
厨房、卫生间等有防水要求的地面
渗漏
无渗漏、不应有倒泛水
和积水现象，排水顺畅
GB50209-2002  4.9.8条
屋面
渗漏
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002　10.0.5条
5.0.3 检查方法和数量
1、外墙渗漏、外窗渗漏检查应在雨后或淋水后观察，逐户检查，每个窗台不少于一处；2、厨房、卫生间等有防水要求的地面应全数检查，蓄水时间不得小于24小时，最小蓄水深度不得小于20mm；同时还应采用泼水试验检查积水与否；
3、平屋面应在雨后或蓄水后进行检查，最小蓄水深度不得小于20mm；坡屋面应在雨后或持续淋水2小时后目测观察；住宅顶层逐户全数检查。
6、公共部位部分
6.0.1  验收内容：外墙、楼（电）梯、通道、地下室。
6.0.2  质量要求：外墙、楼（电）梯净宽等质量要求应符合表
6.0.2规定。表6.0.2      外墙、楼（电）梯净宽等质量要求
验收项目
验收内容
验收标准
参照标准、备注
楼（电）梯、通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，
楼梯踏步高差
楼梯平台处的通道高度
1、相邻踏步高差不得超
过10mm；
2、楼梯平台上部及下部过
道处的净高不应低于2.0m。
楼梯梯段净高不宜小于2.20m
3、楼梯从扶手中心到墙
面测量的净宽不小于1.1m
（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
4、楼梯平台净宽不小于
1.2m
GB50209-2002 5.3.8条
GB50352-2005 6.7.5条
GB50368-2005 5.2.3条
GB50352-2005 6.7.3条

电梯候梯厅深度，电梯门净宽
1、候梯厅深度不得小
于1.5m；2、电梯门净宽不得小于0.8m
GB50096-1999 4.1.9条
GB50368-2005 5.3.2条
高层首层疏散外门及通道的
宽度
疏散门应外开，其净宽不应
小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m
GB50045-95 6.1.9条GB50096-1999 4.2.2条

公用走道净宽、
净高
走廊和公共部位通道的净宽不小于1.2m；净高度不应低于2.0m
GB50368-2005 5.2.1条
地下室
通道、车库净高
通道的净高度不小于2.0m机动车库车道净高不应低于2.2m，车位净高不应低于2.0m。自行车库净高不应低于2.0m
GB50096-1999 4.4.2条GB50368-2005 5.4.2条
墙面及天棚
渗漏，裂缝
无渗漏、无裂缝
GB50208-2002  4.1.9条
 6.0.3 检查方法和数量
1、地下室裂缝、渗漏检查在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查；
2、楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差、电梯候梯厅深度，电梯门净宽、高层首层疏散外门及通道的宽度采用钢尺或激光测距仪等测量检查，每个梯段各不少于三处；
3、公用走道及地下室通道净高采用钢尺或激光测距仪测量每10延米检查一处；
7、  安装工程
7.0.1  验收内容：给排水、电气安装、烟道设置及附件、墙面空调孔。
7.0.2   质量要求：给排水、电气安装等质量要求应符合表。
7.0.2规定。
表7.0.2     给排水、电气、通风空调安装质量要求

二、资料员工作的具体流程
第一部分　 开工前资料
1、 中标通知书及施工许可证（没）
2、 施工合同
3、 委托监理工程的监理合同
4、 施工图审查批准书及施工图审查报告
5、 质量监督登记书（没）
6、 质量监督交底要点及质量监督工作方案7、 岩土工程勘察报告
8、 施工图会审记录
9、 经监理（或业主）批准所施工组织设计或施工方案（没
10、 开工报告（没
11、 质量管理体系登记表（没）
12、 施工现场质量管理检查记录（没）
13、 技术交底记录（没）
14、 测量定位记录（没）
第二部分　质量验收资料
1、 地基验槽记录
2、 基桩工程质量验收报告
3、 地基处理工程质量验收报告
4、 地基与基础分部工程质量验收报告
5、 主体结构分部工程质量验收报告
6、 特殊分部工程质量验收报告
7、 线路敷设验收报告
8、 地基与基础分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
9、 主体结构分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
10、 装饰装修分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
11、 屋面分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
12、 给水、排水及采暖分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
13、 电气分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
14、 智能分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
15、 通风与空调分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
16、 电梯分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
17、 单位工程及所含子单位工程质量竣工验收记录
18、 室外工程的分部（子分部）、分项、检验批质量验收记录
第三部分　试验资料
1、 水泥物理性能检验报告
2、 砂、石检验报告
3、 各强度等级砼配合比试验报告
4、 砼试件强度统计表、评定表及试验报告
5、 各强度等级砂浆配合比试验报告
6、 砂浆试件强度统计表及试验报告
7、 砖、石、砌块强度试验报告
8、 钢材力学、弯曲性能检验报告及钢筋焊接接头拉伸、弯曲检验报告或钢筋机械连接接头检验报告
9、 预应力筋、钢丝、钢绞线力学性能进场复验报告
10、 桩基工程试验报告
11、 钢结构工程试验报告
12、 幕墙工程试验报告
13、 防水材料试验报告
14、 金属及塑料的外门、外窗检测报告（包括材料及三性）
15、 外墙饰面砖的拉拔强度试验报告
16、 建（构）筑物防雷装置验收检测报告
17、 有特殊要求或设计要求的回填土密实度试验报告
18、 质量验收规范规定的其他试验报告
19、 地下室防水效果检查记录
20、 有防水要求的地面蓄水试验记录
21、 屋面淋水试验记录22、 抽气（风）道检查记录
23、 节能、保温测试记录
24、 管道、设备强度及严密性试验记录
25、 系统清洗、灌水、通水、通球试验记录
26、 照明全负荷试验记录
27、 大型灯具牢固性试验记录
28、 电气设备调试记录
29、 电气工程接地、绝缘电阻测试记录
30、 制冷、空调、管道的强度及严密性试验记录
31、 制冷设备试运行调试记录
32、 通风、空调系统试运行调试记录
33、 风量、温度测试记录
34、 电梯设备开箱检验记录
35、 电梯负荷试验、安全装置检查记录
36、 电梯接地、绝缘电阻测试记录
37、 电梯试运行调试记录
38、 智能建筑工程系统试运行记录
39、 智能建筑工程系统功能测定及设备调试记录
40、 单位（子单位）工程安全和功能检验所必须的其他
泥出厂合格证（含28天补强报告）
2、 砖、砌块出厂合格证
3、 钢筋、预应力、钢丝、钢绞线、套筒出厂合格证
4、 钢桩、砼预制桩、预应力管桩出厂合格证
5、 钢结构工程构件及配件、材料出厂合格证
6、 幕墙工程配件、材料出厂合格证
7、 防水材料出厂合格证
8、 金属及塑料门窗出厂合格证
9、 焊条及焊剂出厂合格证
10、 预制构件、预拌砼合格证
11、 给排水与采暖工程材料出厂合格证
12、 建筑电气工程材料、设备出厂合格证
13、 通风与空调工程材料、设备出厂合格证
14、 电梯工程设备出厂合格证
15、 智能建筑工程材料、设备出厂合格证
16、 施工要求的其他合格证
第五部分　施工过程资料
1、 设计变更、洽商记录
2、 工程测量、放线记录
3、 预检、自检、互检、交接检记录
4、 建（构）筑物沉降观测测量记录
5、 新材料、新技术、新工艺施工记录
6、 隐蔽工程验收记录
7、 施工日志
8、 砼开盘报告
9、 砼施工记录
10、 砼配合比计量抽查记录
11、 工程质量事故报告单12、 工程质量事故及事故原因调查、处理记录
13、 工程质量整改通知书14、 工程局部暂停施工通知书
15、 工程质量整改情况报告及复工申请
16、 工程复工通知书
第六部分　必要时应增补的资料
1、 勘察、设计、监理、施工（包括分包）单位的资质证明
2、 建设、勘察、设计、监理、施工（包括分色）单位的变更、更换情况及原因
3、 勘察、设计、监理单位执业人员的执业资格证明
4、 施工（包括分包）单位现场管理售货员及各工种技术工人的上岗证明
5、 经建设单位（业主）同意认可的监理规划或监理实施细则
6、 见证单位派驻施工现场设计代表委托书或授权书
7、 设计单位派驻施工现场设计代表委托书或授权书
8、 其他
 第七部分　竣工资料
1、 施工单位工程竣工报告
2、 监理单位工程竣工质量评价报告
3、 勘察单位勘察文件及实施情况检查报告
4、 设计单位设计文件及实施情况检查报告
5、 建设工程质量竣工验收意见书或单位（子单位）工程质量竣工验收记录
6、 竣工验收存在问题整改通知书
7、 竣工验收存在问题整改验收意见书
8、 工程的具备竣工验收条件的通知及重新组织竣工验收通知书
9、 单位（子单位）工程质量控制资料核查记录（质量保证资料审查记录）
10、 单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录
11、 单位（子单位）工程观感质量检查记录（观感质量评定表）
12、 定向销售商品房或职工集资住宅的用户签收意见表
13、 工程质量保修合同（书）
14、 建设工程竣工验收报告（由建设单位填写）
15、 竣工图（包括智能建筑分部）
 建筑工程质量监督存档资料
1、 建设工程质量监督登记书
2、 施工图纸审查批准及建筑工程施工图审查报告
3、 单位工程质量监督工作方案
4、 建设工程质量监督交底会议通知书及交底要点
5、 建设工程质量监督记录
6、 建设工程质量管理体系登记表
7、 施工现场质量管理检查记录
8、 地基、基桩工程质量监督验收检查通知书
9、 地基验槽记录及基桩工程质量验收报告
10、 地基、基桩工程质量核查记录
11、 设计单位出具（或认可）的地基处理措施及地基处理工程质量验收报告
12、 地基与基础分部工程质量监督验收检查通知书及验收报告
13、 地基与基础分部工程质量核查记录
14、 主体结构分部工程质量监督验收检查通知书及验收报告
15、 主体结构分部工程质量核查记录
16、 特殊部分工程质量监督验收检查通知书及验收报告
17、 线路敷设工程质量监督验收检查通知书及验收报告
18、 钢材力学、弯曲性能检查报告及钢结构焊接接头拉伸、弯曲检验报告
19、 预应力筋、钢丝、钢绞线力学性能进场复验报告
20、 水泥物理性能检验报告
21、 砼试件强度统计表、评定表试验报告
22、 装配或预制构件结构性能检验合格证及施工接头、拼缝的砼承受施工满载、全部 满载时试件强度试验报告
23、 防水砼、喷射砼抗压、抗渗试验报告及锚杆抗拨力试验报告
24、 地基处理工程中各类地基和各类复合地基施工完成后的地基强度（承载力）检验结果
25、 桩基工程基桩试验报告
26、 砂浆强度统计表及试件试验报告
27、 砖、石、砌块强度检验报告
28、 建筑工程材料有害物质及室内环境的检测报告
29、 防水材料（包括止水带条和接缝密封材料）、保温隔热及密封材料的复验报告
30、 金属及塑料外门、外窗复验报告（包括材料、风压性、气透性、水渗性）
31、 外墙饰面砖的拉拔强度试验报告
32、 各类电梯、自动扶梯、自动人行道安装工程的整机安装验收报告
33、 各类设备安装工程的隐蔽验收、系统联动、系统调试及系统安装验收记录
34、 砼楼面板厚度钻孔抽查记录
35、 工程质量事故报告单
36、 工程质量整改通知书及工程局部暂停施工通知书
37、 工程质量复工意见书及工程质量复工通知书
38、 单位（子单位）工程质量控制资料核查记录（质量保证资料审查记录）
39、 单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录
40、 单位（子单位）工程观感质量检查记录（观感质量评定表）
41、 施工单位工程竣工报告
42、 监理单位工程竣工质量评价报告
43、 勘察单位勘察文件及实施情况检查报告
44、 设计单位设计文件及实施情况检查报告
45、 建设工程竣工验收报告
46、 工程竣工验收监督检查通知书
47、 质量保证资料核查记录
48、 单位（子单位）工程质量竣工验收记录（工程质量竣工验收意见书）
49、 重新组织竣工验收通知书
50、 工程竣工复验意见书
51、 竣工验收存在问题整改通知书及存在问题整改验收意见书
52、 工程质量保修合同
53、 单位（子单位）工程质量监督报告
注：幕墙、钢结构及网架的整套资料存质监站