启动会阶段成本管理流程.doc

启动会阶段成本管理流程

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1 目的
为规范项目启动会阶段的成本测算工作，提高成本测算准确性。
2 适用范围
适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目启动会阶段的成本测算。
3 编制依据
依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》编制。
4 术语与定义
开发成本：指“CB02房地产开发成本”，包括前后期费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施、开发间接费、增值服务及资本化借款费用。
启动会发起时间：（1）销售物业：投资运营部在获取土地10天内发起项目启动会，邀请总部相关部室参加。（2）自持物业：大区在完成项目立项审批、定位报告初稿、限额成本指标确定、概念设计70%等节点并获得总部投资批复意见后，由投资运营部发起项目启动会，邀请总部相关部室参加。
5 关键工作流程

6 关键活动描述
6.1 投资运营部下发《投资批复》
投资运营部下发经总部审批的《投资批复》及明确项目定位及档次信息，作为此阶段工作的输入条件。
6.2 营销管理部提供产品类型及售价
营销管理部根据《投资批复》及项目调研信息，确定项目产品线、产品类型、客户定位、售价及去化情况。同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.3 设计管理部完成初步方案
设计管理部根据上述信息明确产品定位、大致产品标准、方案排布原则，完成初步概念规划及相关指标输出表。同时填写投资运营部提供的《基础信息表》。
6.4 合约管理部提供限额指标
合约管理部依据项目定位及档次，依据总部下发的限额设计指标，提交成本限额。
6.5 投资运营部收集各部门数据
投资运营部负责收集各部门数据（含《基础信息表》），形成开发成本测算需求数据，经分管领导确认后提交合约管理部进行开发成本测算。
6.6 合约管理部进行开发成本测算的编制及审批
合约管理部根据投资运营部提供的各部门数据，并依据总部下发限额设计指标、成本数据库中类似物业形态的成本数据等编制《项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板》，合约管理部提供成本范围为 “CB02 房地产开发成本”，输出成果经分管领导审批，提供至投资运营部。完成时限为4个工作日。
成本测算过程中，合约管理部是成本测算的主责部门，各分项内容由以下部门配合提供。
测算内容
主责部门
《项目分期总投资测算表（销售型/持有型物业）》
合约管理部
《项目整体公共配套及基础设施跨期规划》及相关财务指标测算
财务部
《项目车位配建梳理表》
设计管理部
《成本分摊时车位配建指标统计表》
设计管理部

6.6.1 开发成本测算编制
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6.1
6.2
6.3
6.4
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6.6
6.6.1
6.6.1.1 编制主体
由合约管理部（或合约主责部门）组织编制。
6.6.1.2 编制依据
1.投资运营部提供的经分管领导审批的开发成本测算需求数据及《基础信息表》。
2.总部下发的限额文件及以往类似工程历史相关数据或市场中同区域竞品的成本数据。
6.6.1.3 编制步骤
第一步：于《项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板》中填写“表1：项目分期总投资测算表”，其中项目物业类型面积指标信息数据根据设计部的初步方案输入，保证基础数据的准确性。限额指标按建筑面积测算，需考虑限额指标及单方经验数据的换算使用。
第二步：编制“表3：项目整体公共配套及基础设施跨期规划表”。
第三步：编制“表4-1：项目车位配建梳理表”及“表4-2：成本分摊时车位配建指标统计表”。
“表1、表3、表4”编制完成后形成启动会阶段开发成本测算成果。
6.6.2 开发成本测算审批
1.开发成本测算成果经合约管理部审核通过后，由大区合约管理部及大区财务部分管领导审批。
2.城市公司需增加大区合约管理部审核环节，由城市公司合约管理部报大区合约管理部审核。

6.7 开发成本测算成果
启动会阶段开发成本测算成果纳入《项目启动会报告》，由投资运营部发起项目启动会。

7 支持性文件
下述文件如有更新则参照最新文件实施。
7.1 《基础信息表》
7.2 《项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板》及《附件1：项目启动会、产品规划建议书阶段开发成本测算成果模板及使用说明》