项目成本后评估作业指引(城市公司).doc

项目成本后评估作业指引

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1. 目的

为在项目最终结束后客观、合理地评价项目目标成本的执行情况，总结成本管理工作的得失，为后续项目的成本测算和作业管理提供参照依据，特制定本作业指引。
2. 适用范围
本指引适用于城市公司各开发项目结算最终完成后，成本部进行成本评估的活动管理。
3. 术语及定义
3.1项目成本后评估：指建设项目竣工及结算完成后，对项目发生的整个成本状况进行全面、系统的再评价。
3.2相关部门：指除成本部以外，与项目开发成本的形成相关的设计、工程、项目、营销、财务、开发等各部门。

4. 职责
4.1 成本部
4.1.1项目完工结算一个月后，成本部负责编制完成《项目成本后评估》中的开发成本部分（含工程、设计、监理等成本），营销费用和财务费用部分由财务部补充。
4.1.2负责归集评估项目的所有相关成本资料。
4.1.3负责比较结算成本与目标成本，对差异部分进行分析、说明。
4.1.4总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理情况做出评价。
4.1.5将评估报告（初稿）提交设计、工程、营销、财务等相关部门，并在收集各相关部门意见后，组织项目成本后评估研讨，整理形成的研讨成果，向总经理提交完整的项目成本后评估报告。
4.1.6对总经理签发后正式的项目后评估报告予以公布，存档，并在部门备案。
4.2 财务部
4.2.1财务部负责完成项目开发成本以外的费用类的分析评估。
4.3相关部门
4.3.1各相关部门对评估报告（初稿）中反映的主要差异的形成做出解释，并针对性地提出改进措施。
4.3.2参加项目成本后评估研讨。
4.4总经理
4.4.1负责签发《项目成本后评估》，使之成为公司的基础资料。

5. 工作程序
5.1编制计划：成本部根据项目的竣工结算和投入使用计划，确定相应的编制计划。

5.2项目结算全部完成后，编制《项目成本后评估》中项目开发成本的内容：
5.2.1归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：项目可研报告、目标成本指导书、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等。
5.2.2汇总项目完整的结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更、现场签证等资料。
5.3按产品类型和成本科目，分别归集成本金额。
5.4费用部分由财务部负责归集，将实际发生额与目标成本作对比分析。
5.5对比项目结算与该项目可研报告中成本数据及制定的目标成本，评价投资估算、项目目标成本的准确、合理性。
5.5.1对比项目结算与目标成本指导书（即项目正式目标成本）中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性。
5.5.2分析该项目各期的动态成本资料，评价项目成本管理的科学合理性，总结其中的经验教训。
5.5.3对照施工图、竣工资料、施工总包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析开发计划、施工组织、工程承包范围变化，工程量变化、设计变更及现场签证、市场因素等对成本的影响。
5.5.4组织相关部门分析主要材料，尤其是影响外观的装修材料、影响使用的卫生洁具、门窗等，从其使用效果和耐用程度上，评价材料成本的合理性。
5.6成本部应形成项目成本后评估差异性分析报告（初稿），并提交各相关部门，各相关部门分别解释各责任成本范围内实际成本与目标成本差异的原因，书面提出改进措施。意见收集初步完成后，由成本部召集专门会议集中讨论成本差异的影响性因素，及各项应对措施的可行性。
5.9项目成本后评估分析和讨论等基础工作完成后，成本部汇总完整的项目成本后评估报告，提交总经理审批，审批后报告在集团成本管理部备案。
5.10将审批通过的正式报告进行公布，并在后续项目（分期）中改进实施。

6. 支持性文件
6.1 《目标成本编制作业指引》
7. 相关记录
7.1 《项目成本后评估》
项目成本后评估

项目名称：

填报日期：

占地面积：

M2
建筑面积：

M2
可售面积：

M2

序号
成本项目
目标成本
结算成本
差额
分析比较
建议
总成本
（万元）
单位成本（元/平米）
总成本
（万元）
单位成本（元/平米）
总成本
（万元）
单位成本
（元/平米）
比 率
金 额
( % )
（万元）
一
土地获得价款

1
政府地价及相关费用

2
合作款项

3
红线外市政设施

4
拆迁补偿费

二
开发前期准备费

1
勘察设计费

2
报批报建增容费

3
三通一平费

4
临时设施费

三
主体建筑工程费

1
基础工程

2
结构及粗装修工程

3
门窗工程

4
公共部位装修

5
室内装修

四
主体安装工程费

1
室内水暖气电管线设备

2
室内设备及安装费

3
室内智能化系统费

五
社区管网工程费

1
室外给排水系统

2
室外采暖系统

3
室外燃气系统

4
室外高低压系统

5
室外消防系统

6
室外智能化系统

7
其他

六
园林环境费

1
环境设计费

2
绿化建设费

3
建筑小品

4
道路广场建造费

5
围墙建造费

6
室外照明

7
室外零星工程

8
其他

七
配套设施费

1
会所

2
幼儿园

3
学校

4
游泳池

5
球场

6
垃圾转运站

7
其他

八
开发间接费

1
工程管理费

2
资本化利息

3
营销设施建造费

4
物业完善费

5
不可预见费

合计

审核：

填表：

注明：

1、表中单位成本数据为整数不计小数点；其他金额数据计到小数点后两位；

2、本表填报应以某项目某期为对象，多项目、分期开发项目应分表反映；

3、本表内容可结合项目实际情况增减。