汉钢项目概念设计任务书.doc

武汉万科汉钢项目规划概念设计任务书
定位报告
第一部分 项目概况及用地分析
第二部分 设计任务
第三部分 设计进度及成果要求

第一部分 项目概况及用地分析
1.1宗地位置
本项目位于武汉市汉阳区。
汉阳位于长江、汉水之滨，在武汉以其历史积淀而闻名。近代汉阳是中国民族工业的发详地之一，解放后汉阳也一直扮演者武汉产业支柱地位。汉阳区域在武汉又以风景秀丽而闻名，区域内历史文物景点和新辟风景区交相辉映。1998年市政府宣布汉阳为山水园林城试验区，在2004年公布的武汉新区规划中，汉阳一个重要的定位就是利用发挥传统文化资源和旅游发展优势，建设现代文化旅游中心和富有活力的现代高尚居住区。

从宗地区域位置看,虽然项目地处汉阳区,但实际占据武汉市城区的中心位置，无论是距离现有汉口中心的武广商圈、汉阳的钟家村商圈、汉口金融一条街、正在启动的王家墩中央商务区都只有3—6公里的距离，车行5--8分钟即可到达。而且随着梅子路的修建，与武汉经济开发区也只有10公里的距离，区域位置优越。
1.2宗地概况
1.2.1宗地现状
汉钢项目坐落于汉阳区城区，汉阳区月湖桥以西，东起龙灯堤路，西接武汉船舶职业技术学院，南望琴台路，北临月湖堤路
l 地面情况
u 地块内建筑主要为工业厂房（汉阳钢铁厂）、办公用房（汉阳钢铁厂办公区、市冶金研究所），建筑面积约4.13万平米。地块内居住用地在地块东北部，主要为汉阳钢铁厂宿舍、船校教师宿舍、月湖老年公寓、铁桥社区，建筑陈旧，但密度小，以低层、多层为主，建筑面积约4.75万平米,总需拆迁面积约9万平米（初步调查结果）。
u 地块地势较为平坦，自然标高22.5至24.5米，与周边道路基本持平。
u 从琴台路南面变压站过来60千伏高压线主要用于原厂区内的生产供电，厂房搬迁后可直接拆除。
住宅楼
办公楼
学校
湖泊水域
工业厂房

l 地下情况
u 地块内无较深的明沟、明渠
l 土地的完整性
u 地块性质基本比较完整，地块内无需要保护的文物古迹及可利用的构筑物。
现场照片

1.3用地分析
1.3.1四周道路分析
Ø 项目东临25米宽龙灯堤路，南邻40米宽琴台路，北面为规划15米宽的月湖堤路。
1.3.2四周环境
Ø 地块北临汉江，汉江水质为可饮用水源，丰水季节水面清澈，景观较好，在进入枯水季节（11月-2月），汉江水位整体回落，部分河床裸露，对景观影响较大。武汉市政府已将汉江两岸改造纳入到政府市政建设的重点工程，今年启动对汉江航道的整治工作，同时对汉江南岸月湖文化中心段的改造已开始。
Ø 地块西临武汉船舶职业技术学院，具备较好得环境、人文景观资源。
汉钢南厂
宗地
船舶学院
汉江
月湖
Ø 地块南临交通干道琴台路，有较大噪音，但规划新建的琴台路主题公园将有效减少噪音污染。琴台路南侧汉阳钢铁厂南区仍在生产，按照政府规划，该区域也属于搬迁范围，预计汉阳钢铁厂南片厂区在未来的1-3年内将全面停产，整体搬迁，对项目的开发销售不会造成较大影响。
Ø 地块东面紧邻新建成的月湖景苑项目和月湖桥，景观较好，隔桥东望则是月湖，也是武汉市重点整治目标，预计将来会具备良好的景观条件。
1.4宗地地理位置与气候特征
武汉地区为亚热带大陆性季风气候，雨量充沛，日照充足，活动积温高，雨热同季，无霜期长，昼夜温差小，年平均气温16.2℃，最高温度达41.3℃,最低温度-18.1℃，年平均相对湿度为70%，全年日照数为2079时，日照率为47%，全年无霜期为241天，最长272天，最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米。春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常年有大雨和暴雨出现，冬季湿冷，日照偏小，日照率39%。常年风向为NNE。
目标地块基本设计条件的详细信息可参见下表：

基本设计条件情况简表
城市气温
2002年绝对温度
最 高 41.3℃
最 低 -18.1℃
平 均 16.2℃
城市
风象
主导风向
常年主导风向NNE
风向频率玫瑰图
（另附图）

相对
湿度

年平均相对湿度为70%
日照
情况
全年日照数
2079时
日照率
年平均日照率47%，冬季日照率39%
降雨量
全年多年平均降水量为1233.4毫米，其中4-10月达941.4毫米
1.5用地范围内的规划市政路现状
1.5.1公交系统

1.5.2周边配套
由于项目处于武汉市城区，同时根据对项目周边的调查，在地块3至6公里范围内，项目在交通、教育、医疗、餐饮配套、商业等各个方面生活配套设施较为齐备，在做好小区配套的基础上，居民生活将非常便利。
1.5.3综合分析
本项目属于城区用地，紧临城市干道，而且地块原为老工业区和老居民区，现有的市政配套条件应该能够满足项目前几期的开发要求；同时武汉市在城市发展规划中已将该区域列为大型居住区，在市政配套方面也会充分考虑市政配套功能的完善。
第二部分 设计任务
2.1设计要求
2.1.1规划及建筑
l 开发分期：整个小区分五期建设。
l 建筑风格：
l 层数：以9层小高层、18层中高层、26层高层为主，结合4-5层的万科专利住宅产品情景Townhouse（武汉公司称呼）。
l 间距： 〉=1.0
l 小区管理模式：
小区采用封闭式的组团管理模式，但公共区域及公建设施向城市开放。
2.1.2交通
l 出入口：可延月湖堤路、龙灯堤路、琴台路开设小区人行、车行出入口。
l 公交车站：考虑沿路设置公交车停靠站点。
l 停车方式：
n 不同产品对应不同车位配比：
² 情景Townhouse类产品1.0个/户（露天停车为主，可适当考虑架空停车）
² 小高层 0.4个/户
n 商业、会所配套车位及访客车位按设计规范基本要求放大10％～20％进行配置

2.1.3公建及配套
商业：
l 商业配套主要以满足项目内部业主日常生活需要及商务、娱乐需要为主，面积控制在30000平方米左右，商业形态以临街商业为主，集中商业点尽量安排在项目主交通流线节点处。
l 商业与会所结合，在项目内形成规模商业、娱乐节点。
l 商业的布置与设计应尽量考虑车行业主使用的便利性；
l 商业的规划布置应妥善考虑前期（首期）入住业主基本日常生活的需要；
会所：
l 建议项目会所兼容以下3方面功能：个体业主的高档休闲与娱乐；集体业主（非业主）的商务交际与娱乐。
l 会所（两个）总建筑面积建议控制在6000平方米左右（不含依附在一起的普通商业配套），会所形态可根据设计需要进一步明确和安排。
l 会所的总体规划与布置应充分考虑项目前期(首期)销售的需要，尽可能保证在项目首期开盘时（或之后不久）能部分落架并具备一定的展示、使用功能。
教育配套：
l 幼儿园按规划设计规范要求进行配置。
l 设24班小学。
注：除以上配套外，箱式配电箱、开闭所、垃圾转运点等亦应在规划时考虑适当位置。
2.1.4景观
l 规划布局以充分挖掘地块周边及内部景观资源为原则，注重城市景观处理，强调周边自然景观与地块内人造景观的延续性及系统的衔接，建筑本体体现滨江滨湖的特色。
l 注意景观与建筑的关系，用地中央由南至北在主题公园与汉江之间控制一条不少于80米景观通廊，此范围内建筑高度不宜大于20米，临公园绿化用地布置建筑必须后退绿化边线10米以上。
l 应充分考虑宗地内的水资源及地形地貌的利用。
l 景观改造需有成本意识。
2.2项目规划控制指标要求
2.2.1用地情况
规划建设用地面积约382000m2，包含代征道路用地约62000m2。
2.2.2用地使用强度
容积率：建议2.2
建筑密度：25%
绿地率：〉=30%

第三部分 设计进度及成果要求
3.1进度要求
以双方签订的设计合同规定的完成时间为准。除实地踏勘外，中期应有不少于两次交流（主要设计人员来汉）。草图阶段应提供不少于两个方案作比较（可通过邮件和传真形式交流）。
3.2成果要求
3.2.1概念设计说明
对任务书中所描述的问题提出相应的解决方案。应着重阐述项目的可持续发展概念，以及建筑规划的风格和主题。其中应考虑生态系统的介入和系列、分阶段实施的可能性。
3.2.2综合经济技术指标
3.2.3概念设计图纸要求
l 规划总平面图：路网、建筑排布（1：1000）。
l 地块价值分析图：分析宗地的地块价值，包括重要的景观节点分析。
l 规划结构及分析图：以地块价值分析图为基础，通过规划设计体现土地价值，分析建筑分布密度、分期利用与土地价值之间的关系。
l 功能分区图：住宅、公建及配套设施分布。
l 路网结构及交通分析图：人车流线、小区出入口以及与公交站点的关系，停车方式及停车位的数量，路网的分级及处理方式（1：1000）。
l 分期开发规划图：分期建设地块内的交通、配套设施的安排，景观的分期利用（1：1000）。
l 景观分析图：景观的组织、重要的景观节点的景观分析及景观结合方式，表达绿化、水系、公共空间及组团内空间之间的关系。
l 景观视线分析图：分析地块内住宅的观景情况。
l 现状景观与概念设计完成后的景观对比图：反映景观体系及景观利用及改造。
l 水案、代征绿地及100米退线的利用方案：提出解决方案，提升地块价值，促进开盘展示。
l 组团基本单位分析图：大体的户型配置、组合方式、朝向及间距（1：500）。
l 社区中心布置及景观分析图
l 示范区分析图：示范区的范围、展示的产品类型、景观利用及售楼处的位置，体现出项目的冲击力。
l 体块模型（1：1000）
l 表现图

3.3提供的附件资料
宗地红线图
宗地现有地形图
现场照片
周边交通图

附表：户型比例及配置要求（供参考）
住宅
类型
拼接方式
户型
户型面积
户数
单元数
建筑面积（m2）
面积比例
情T（5层）
板式连接
一二层三房两厅两卫储藏，三层以上为四户连排别墅
150/190
384
48
66,000
10%
一梯两户小高层（9层）
段板连接
三房两厅两卫
130
1530
85
198,000
30%
一梯四户小高层（9层）
段板连接
三房两厅两卫+两房两厅一卫（每层户数对半）
126/86
468/468
26
99,000
15%
一梯四户中高层（18层）
段板连接
三房两厅两卫+两房两厅一卫（每层户数对半）
126/86
468/468
13
99,000
15%
一梯四户中高层（18层）
点式
三房两厅一卫+两房两厅一卫（每层三户三房一户两房）
110/86
1404/468
13
99,000
15%
一梯四户高层（26层）
点式
三房两厅一卫+两房两厅一卫（每层三户三房一户两房）
110/86
1404/468
9
99,000
15%

660,000
100%

附表：公建配套建筑

公共服务设施
类型
数量
建筑面积
商业

30,600
24班小学
1
3,000
会所
2
6,000
管理用房

1,400
其它

3,000

44,000