[广东]大型住宅楼项目开发合约策划报告(详细).doc

XX项目一期
合约策划报告

编 制： 审 核：
编制日期：2010年06月25日 版 本：第Ⅰ版

目录
一、项目概述 1
（一）地理位置 1
（二）技术指标 1
（三）发展计划 3
二、合约策划综述 3
（一）目的 3
（二）合约关系架构 3
（三）合约分判总体思路 4
三、招标分判（售楼相关工程分判另述） 6
（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案 6
（二）甲供物资 8
（三）招标分判时间节点 10
四、售楼相关工程招标分判 12
（一）具体分判工程 12
（二）分判工程定标时间节点 14
五、建安成本控制计划 16
六、招标分判要点 16
七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况 16
八、各分判工程控制重点 17
（一）桩基础工程 17
（二）土建工程 17
（三）精装修工程 20
九、项目合约管理要点 20
十、工程结算 21
十一、人员配置 21
十二、合约管理日常工作用表 21
（一）标书发放统计台账 21
（二）工程定标情况表 22
（三）合同管理台帐 22
（四）工程变更指令及工程管理指令统计表 22
（五）资金计划表 22
（六）项目部造价师用表 22
（七）合作方信息表 22
十三、总结 22
十四、附件 22

11

XX项目一期
合约策划报告

一、项目概述
（一）地理位置
本项目地位于XX街区，具体区位如下：

该地块东面为XX广场及千灯湖公园，南面为XX小学及其它地产公司开发在建的超高层项目创鸿水韵尚都，西部为佛山南北向主干道南海大道，北部为汽车“4S”店及城市绿地，穿过绿地为广佛快速交通干道海八路。
（二）技术指标
1、全期技术指标及其它相关情况
整个项目共26栋超高层（42F/44F）住宅楼，2层地下室，南面及东南面沿街面建商业（1F）及幼儿园（3F）。26栋超高层分布在整个地块的外围，中间是小区的主园林，主入口在东侧灯湖西路近小区中间位置，次入口在小区的南侧XX路近小区中间位置。
具体技术指标如下表：

序号
项目
单位
指标
备注
1
建设用地面积
m2
154,780.23

2
总建筑面积
m2
802,661.31
2=6+7+8
3
计容积率建筑面积
m2
590,183.25
3=4+8
4
可销售面积
m2
579,174.45

6
地下建筑面积
m2
200,419.13

7
地上建筑面积
m2
591,233.38

8
配套设施
m2
11,008.80

9
基底面积（首层投影面积）
m2
30,129.38

10
住宅户数
户
2,837

11
室外空地面积
m2
124,650.85
11=1-9
12
机动车停车位
No.
6,145

根据上述情况，本项目有以下特点：
（1）本项目为超高档项目，拟采用一些新材料、新工艺，对招标工作的推进将产生一定的影响；
（2）本项目拟打造为佛山标杆豪宅项目，因此对工程质量及安全文明施工要求较高，对承建商的水平有更高的要求；
（3）地下室2层、地下室面积较大；
（4）园林面积较大，且基本为一整体，对地库顶板有一定要求；
（5）因为该项目为超高层且档次较高，机电将较以往项目复杂，相关配置较以往项目高，各种管线预计会较为密集，机电成本将远超之前项目；
（6）从目前超前钻情况来看，地质条件不容乐观，对桩基础设计、招标及现场施工将带来不利影响。
2、一期技术指标
本项目一期2层地下室，地上7栋超高层（3栋44层、4栋42层）及附属商业1座（拟作售楼用）、商业2座、幼儿园等。
本项目一期具体技术指标如下表：

序号
项目
单位
指标
备注
1
建设用地面积
m2
55,343.24

2
总建筑面积
m2
253,438.25
2=6+7+8
3
计容积率建筑面积
m2
167,808.02
3=4+8
4
可销售面积
m2
161,913.02

6
地下建筑面积
m2
82,321.38

7
地上建筑面积
m2
165,221.87

8
配套设施
m2
5,895.00

9
基底面积（首层投影面积）
m2
11,038.27

10
住宅户数
户
715.00

11
室外空地面积
m2
44,304.97
11=1-9
12
机动车停车位
No.
2,717.00

依项目工程策划报告，地块东侧道路为灯湖西路、地块南侧道路为海七路分别为小区的主、次入口，亦是本项目施工期间进出工地的主要通道。
该项目一期除有本项目具有的特点外，另因售楼需要，需要进行的分判任务较重。因此售楼区、样板房相关招标分判应重点考虑。
（三）发展计划
本项目一期发展计划如下表：
开工
开盘
竣工验收
交楼入伙
2010年5月
2011年6月
2012年12月
2013年4月
二、合约策划综述
（一）目的
为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约关系架构
合约关系架构采用“总承包＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式，如下所示：

（三）合约分判总体思路
1、按合约关系架构，本项目拟“总承包（土建主体施工单位）＋专业土建装修分包＋专业机电分包＋甲供物料及设备分包＋非总承包协调工程”的形式。
为控制成本，本工程采用较多的专业分包单位和供货商，而总承包（土建主体施工单位）需完成主体结构施工+内外粗装饰施工，并承担现场全面管理的责任。所有专业土建装修分包、专业机电分包、甲供物料及设备分包、非总承包协调工程，直接与我司签订合同，明确相互关系和各自权利义务，但由总承包（土建主体施工单位）进行
照管，纳入总承包的管理体系，既可保证项目质量，又可降低成本。
现场所有非土建主体施工单位均需与总承包（土建主体施工单位）签订分包合同，该分包合同规定相关义务实际无需履行，仅作为避免合约风险与漏洞之用。
2、招标采用工程量清单报价模式，合约形式主要采用总价包干，对于暂定量工程和物资采购合同可采用单价包干；除土方工程和基础工程外，其他工程无特殊情况均不能采用暂定工程量招标。
3、付款方式：
（1）土建工程：
无预付款或备料款；
承建商每月25日向发包人提出中期付款申请；
中期付款发包人审批期限为28天；
发包人在完成付款申请审批后的14天内，支付承包人当期应得工程款项；
如发包人未能按规定期限付款，则随后的14天视为宽限期。在宽限期内，承包人不得行使任何追讨的权利，包括停工方式，而应维持正常施工；
如发包人未能在宽限期结束前付款，承包人可向发包人发出追讨通知。如发包人在收到该通知后14天内仍不付款，承包人可以暂停执行本工程直至收到欠款。暂停的时间作工期延长处理，而不当作承包人应负责的延误。
（2）专业工程：付款方式同主包工程；
（3）材料、设备（不包括集团采购）：
无预付款和定金；
每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的三十（30）天内支付，同时，供方向需方提供该批货物货款总额的销售发票；
（4）小额工程：如金额较小，且施工期较短，则完工后，承建商申报结算书，发包人28天办理结算，结算完成后28天内支付工程款。是否预留5%保修金，视具体工程灵活处理。

（5）个别工程付款方式因其特殊性，有可能与上述四项付款方式均不相同，应根据自身特点，合理设置。
具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行。
4、招标过程坚持采用考察评比、多家竞争投标、多轮议价等方式，以筛选出优秀的承包商。市政垄断工程应尽量避免政府指定独家单位议标的情况，而是通过投标竞争报价的方式，以便降低成本。对于特殊市政工程或额度极小的零星工程，经领导批准，可采用直接议价委托方式。
5、定标必须经合约评审委员会评审决定，并按区域和集团管理制度执行，定标的一般原则是经评审的合理最低价中标。
三、招标分判（售楼相关工程分判另述）
（一）各分判工程对承建商数量需求及划分方案
根据项目自身特点，需选择具有较强实力的施工单位来完成该项目的承建工作。根据目前的承建商情况，尚需考察新的施工单位：
桩基础工程，2家；
土建工程，2家；
机电工程，1家；
装修工程，1-2家；
园林工程，2家；
人防门工程，1-2家；
石材供应商，1-2家。
另根据实际情况，为保证工程的防水质量，除保证主体工程的施工质量外，拟将本项目防水工程进行指定分包。
招标分判计划详见下表：
样板确认时间根据招标进度计划推算而得。

序号
分判工程名称
投标单位
中标单位
预计分判金额（万元）
样板确认
时间
备注
1
前期工程
5
1

2
土方开挖与支护
8
1
3,000

3
桩基础
9
1
4,500

4
土建
9
2
30,600
2010.07.15

5
防水
5
2
380
2010.07.15
指定分包
6
机电安装
8
2
7,000
2010.07.15

7
工程监理服务
5
1
260

8
人防门
5
1
250
2010.07.15

9
白蚁防治
3
1
19

10
铝门窗
8
2
3,500
2010.09.10

11
阳台栏杆
-
1
500
2010.08.20
区域招标
12
弱电
-
1
660
2010.08.15
区域招标
13
消防报警
7
1
2,000
2010.08.15

14
室内煤气管道
5
1
300

15
变配电
7
1
2,500

16
电信、有线电视
4
1
75

17
直饮水
5
1
120

18
泛光照明
5
1
130
2010.09.15

19
精装修
10
2-4
21,000
2010.11.25

20
室内木门及入户门
-
1
2,600
2010.09.15
区域招标
21
防火卷帘及防火门
-
1
530
2010.09.15
区域招标
22
橱柜
7
1-2
1,800
2010.10.20

23
木地板
-
1
3,500
2010.10.30
集团招标
24
地库交通标志
4
1
50
2011.06.05

25
地库地坪漆
5
1
250
2011.06.05

26
清洁开荒
4
1
80

27
室外道路、市政
结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要，拟归入土建工程进行分判。
28
园建
7
1-2
1,400
2010.11.30

29
绿化
7
1-2
900
2010.11.30

（二）甲供物资
本工程甲供材料设备采购计划详见下表：
序号
工程项目
样板确认
时间
供货
周期
卸货责任
到货时间
备注

供货商
承包商
1
电梯

90
■

2011.03.10
集中采购
2
电梯安装

60
■

2011.04.10
集中采购
3
发电机

30
■

2011.03.10
集中采购
4
发电机组环保工程

20
■

2011.03.10
集中采购
5
管材

10

■
2010.10.10
集中采购
6
外墙砖

20

■
2011.07.15
集中采购
7
中央空调

15
■

2011.07.15
集中采购
8
抛光砖

20

■
2011.07.15
集中采购
9
阀门

15

■
2010.10.10
集中采购
10
电线电缆

20

■
2010.10.10
集中采购
11
户内配电箱

25

■
2010.10.10
集中采购
12
热水器

30

■
2011.07.15
集中采购
13
煤气炉

30

■
2011.10.10
集中采购
14
抽油烟机

30

■
2011.10.10
集中采购
15
消毒碗柜

30

■
2011.10.10
集中采购
16
室内洁具

30
■

2011.07.15
集中采购
17
室内墙地砖

30

■
2011.07.15
集中采购
18
生活供水设备

30
■

2010.10.10
区域采购
19
潜水泵

30
■

2010.10.10
区域采购
20
空调泵

30
■

2011.07.15
区域采购
21
室内灯具

20

■
2011.07.15
自行招标
22
水暖件

30
■

2011.07.15
自行招标
23
水暖配件

30

■
2011.07.15
自行招标
24
室内石材

30

■
2010.11.30
自行招标
25
外墙石材

20

■
2010.11.30
自行招标
26
淋浴门

20

■
2010.07.15
自行招标
27
木门小五金

20

■
2010.07.15
自行招标
28
排气扇

20

■
2010.07.15
自行招标
29
电话、电脑面板

20

■
2010.07.15
自行招标
30
通风机

30
■

2010.07.15
自行招标
31
劈开砖

30

■
2010.07.15
自行招标
32
屋面瓦

15

■
2011.12.01
自行招标
33
园林灯具

20

■
2011.07.15
自行招标
34
马赛克

15

■
2011.03.15
自行招标
35
不锈钢水箱

30
■

2011.03.15
自行招标
36
泳池设备

60
■

2011.03.15
自行招标
37
游乐设施

90
■

2011.03.15
自行招标
38
会所健身器材

10
■

2011.03.15
自行招标
39
会所桑拿设备

30
■

2011.03.15
自行招标
40
样板房家具

25
■

2010.12.20
自行招标
41
样板房窗帘

25
■

2010.11.20
自行招标
42
样板房装饰灯具

25
■

2010.11.20
自行招标
说明：
1、供货周期天数为日历天，对于一次性全部到货的物资，供货周期指正式下单后至货到工地的时间间隔；对于一次下单多批次到货的工程物资，供货期指下单后至第一批到货的时间间隔。
2、电梯设备的正常供货期的前提是预付款和提货款的正常支付，且不含非标设置；安装时间为双方确认现场具备安装条件起拿到电梯准运证的时间。
3、根据《物资采购管理制度》的《WZ06 甲供物资管理工作程序》2.1.1条的要求:建筑材料、装饰性材料及设备，除洁具外，由承包商卸货；机电设备由供应商卸货；洁具由供应商卸货;2.2条要求，卸货责任包括用人力将物资搬离运输车辆、转运至仓储场所、堆放整齐或安放牢固。机电设备供应商卸货责任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆、转运至合约管理部指定的位置（包括露天场地和仓储场所）、堆放整齐或安放牢固，不负责二次转运。
4、根据集团集中采购物资要求，如属于供货商卸货，则满足合同条件第12.1.1条规定：如无特别说明，供方的供货责任应包括将货物卸车，搬运到工地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方，或距工地最近一个出入口二百（200）米以内、上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方，并按需方要求及根据货物特点堆放整齐。
5、电梯、中央空调、发电机、不锈钢水箱、泳池设备、游乐设施、健身设施、桑拿设备等设备及样板房家具、窗帘、装饰灯具等，均由供货商卸货，并负责安装。
6、承包商接收货物后，随之保管责任转移至承包商。
7、到货时间根据项目一期工程施工计划推算而得。
（三）招标分判时间节点
XX项目一期分判进度计划表
合约分类
招标图纸提供
标书制作
发标
回标
议标
定标
（一）前期工程
1.1 围墙工程

OK
1.2 地质初勘

OK
1.3 五胜河改造

OK
1.4 一期地震安评

OK
1.5 活动板房供应安装

OK
1.6 一期临电

OK
1.7一期超前钻

OK
（二）主楼部分

2.1 基础、桩基、土建工程

*土方开挖与基坑支护

OK
*桩基础
2010.04.20
2010.05.20
2010.05.20
2010.05.25
2010.06.01
2010.06.10
*土建工程含防水工程
2010.06.21
2010.07.09
2010.07.09
2010.07.15
2010.07.19
2010.07.30
2.2 机电安装
2010.06.30
2010.07.09
2010.07.09
2010.07.15
2010.07.20
2010.07.30
2.3 工程监理服务

OK
2.4 白蚁防治

OK
2.5 人防门工程
2010.06.30
2010.07.05
2010.07.05
2010.07.10
2010.07.15
2010.07.20
2.6 阳台栏杆
2010.08.20
2010.08.25
2010.08.25
2010.08.30
2010.09.03
2010.09.10
2.7 铝门窗工程
2010.08.30
2010.09.05
2010.09.05
2010.09.10
2010.09.13
2010.09.20
2.8 精装修工程
2010.11.10
2010.11.20
2010.11.20
2010.11.25
2010.11.30
2010.12.10
2.9 木门工程
2010.10.10

2010.10.30
2.10 弱电工程
2010.08.10
2010.08.15
2010.08.15
2010.08.20
2010.08.25
2010.08.30
2.11 消防报警
2010.08.10
2010.08.15
2010.08.15
2010.08.20
2010.08.25
2010.08.30
2.12 室内煤气管道
2010.10.15
2010.10.20
2010.10.20
2010.10.30
2010.11.05
2010.11.10
2.13 电信、有线电视工程
2010.10.15
2010.10.17
2010.10.17
2010.10.20
2010.10.25
2010.10.30
2.14 直饮水工程
2010.11.01
2010.11.03
2010.11.03
2010.11.06
2010.11.10
2010.11.15
2.15 泛光照明工程
2010.09.05
2010.09.10
2010.09.10
2010.09.15
2010.09.20
2010.09.25
2.16 高低压配电
2010.10.10
2010.10.15
2010.10.15
2010.10.20
2010.10.25
2010.10.30
2.17 橱柜工程
2010.10.10
2010.10.15
2010.10.15
2010.10.20
2010.10.25
2010.10.30
2.18 木地板工程
2010.11.09

2010.11.25
2.19 防火卷帘及防火门
2010.09.16
2010.09.20
2010.09.20
2010.09.25
2010.09.30
2010.10.10
2.20 地库交通标志及地坪漆
2011.06.01
2010.06.05
2010.06.05
2010.06.08
2010.06.10
2010.06.15
（三）室外部分

3.1 室外道路、市政工程
结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要，拟归入土建工程进行分判。
3.2 园林绿化及泳池工程
2010.11.15
2010.11.25
2010.11.25
2010.11.30
2010.12.05
2010.12.10
说明：以上招标时间均为初步计划时间，视招标图出图时间而定。如出图时间延后，则招标、定标等时间相应顺延。

四、售楼相关工程招标分判
根据营销意见及项目发展计划，一期预计于2011年6月对外正式销售。对外销售时要求配套的售楼区及小区主入口、一期范围内的中心园区全部完成。
因此作为售楼区的商业1座，对外开放时装修须完成并投入使用；园林绿化需完成并投入适用。
根据营销意见，由于产品定位不同，要求在分别在三栋楼内（2#、4#、10#楼）设置样板房，样板房拟计划设置于十层。
样板房开放时样板房栋号的首层正式大堂需装修完成、门楼装修完成。室内参观电梯需投入使用。
相应售楼区土建图纸、机电图纸、装修图纸、一期园林图纸、大堂装修图纸、电梯厅装修图纸、门楼装修图纸、室内装修图纸应尽早设计并进行招标，完成相关单位的分判。
（一）具体分判工程
详见下表：

序号
分判类别
名称
备注
1
工程分判
一期售楼部桩基础工程
售楼部
2
工程分判
一期售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程
售楼部
3
工程分判
一期售楼部铝合金门窗工程
售楼部
4
工程分判
一期售楼部夜景泛光照明工程
售楼部
5
工程分判
一期样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程
样板房
6
工程分判
一期门楼外墙石材干挂工程
售楼展示需要
7
工程分判
一期园建工程
售楼展示需要
8
工程分判
一期绿化工程
售楼展示需要
9
工程分判
一期样板房橱柜工程
样板房
10
工程分判
一期样板房木门工程
样板房
11
工程分判
一期样板房木地板工程
样板房
12
物资分判
一期售楼部、门楼外墙石材供货
售楼部
13
物资分判
一期售楼部龙头供货
售楼部
14
物资分判
一期售楼部屋面地砖供货
售楼部
15
物资分判
一期售楼部、样板房家具采购
售楼、样板房
16
物资分判
一期售楼部、样板房装饰灯供货安装
售楼、样板房
17
物资分判
一期售楼部、样板房灯具供货
售楼、样板房
18
物资分判
一期售楼部、样板房中央空调主机及末端供货
售楼、样板房
19
物资分判
一期售楼部、样板房窗帘供货安装
售楼、样板房
20
物资分判
一期卖场雕塑供货
售楼展示需要
21
物资分判
一期样板房波打线、电梯厅脚线供货
样板房
22
物资分判
一期样板房卫生间墙地砖供货
样板房
23
物资分判
一期样板房阳台墙地砖供货
样板房
24
物资分判
一期样板房厨房墙地砖供货
样板房
25
物资分判
一期样板房排气扇供货
样板房
26
物资分判
一期门楼外墙石材供货
售楼展示需要
27
物资分判
一期休闲椅及垃圾桶供货
售楼展示需要
28
物资分判
一期园林灯具及潜水泵供货
售楼展示需要

23
（二）分判工程定标时间节点
XX项目一期售楼相关工程分判进度计划表
合约分类
最迟定标时间
备注
一期售楼部桩基础工程
已定标

一期售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程
2010.10.20
要求图纸提供时间为2010.09.20。单位进场时间为2010.11.20。
一期售楼部铝合金门窗工程
2010.10.30
大货铝窗工程定标计划时间满足售楼需要。
一期售楼部夜景泛光照明工程
2011.03.01
大货泛光照明工程定标计划时间满足售楼需要。
一期样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程
2010.12.30
大货装饰工程定标计划时间满足售楼需要。
一期门楼外墙石材干挂工程
2010.12.30
时间同一期样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程。
一期展示区园建工程
2011.01.30
一期园建工程定标时间满足售楼需要。
一期展示区绿化工程
2011.01.30
一期园建工程定标时间满足售楼需要。
一期样板房橱柜工程
2010.12.30
大货橱柜工程定标计划时间满足售楼需要。
一期样板房木门工程
2010.12.30
大货木门工程定标计划时间满足售楼需要。
一期样板房木地板工程
2010.12.30
大货木地板工程定标计划时间满足售楼需要。
一期售楼部外墙石材供货
2010.10.20
供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部龙头供货
2010.10.20
供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部屋面地砖供货
2010.10.20
供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部、样板房家具采购
2010.10.20
供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部、样板房装饰灯供货安装
2010.10.20
供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部、样板房灯具供货
2010.10.20
供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部、样板房中央空调主机及末端供货
2010.10.20
供货周期为15天，供货时间满足项目发展要求。
一期售楼部、样板房窗帘供货安装
2010.11.20
供货周期为25天，供货时间满足项目发展要求。
一期卖场雕塑供货
2011.02.15
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期样板房波打线、电梯厅脚线供货
2010.12.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期样板房卫生间墙地砖供货
2010.12.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期样板房阳台墙地砖供货
2010.12.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期样板房厨房墙地砖供货
2010.12.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期样板房排气扇供货
2010.12.30
供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。
一期门楼外墙石材供货
2010.12.30
供货周期为20天，供货时间满足项目发展要求。
一期休闲椅及垃圾桶供货
2010.04.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。
一期园林灯具及潜水泵供货
2011.01.30
供货周期为30天，供货时间满足项目发展要求。

五、建安成本控制计划
本项目一期尚处于规划设计阶段，成本目标控制情况详见附件一（附件一：一期建安成本目标控制表）；具体预测情况详见附件二（附件二：一期建安成本预测明细表）。上述预测根据以往类似工程、建筑市场价格、本项目定位情况等进行编制。
六、招标分判要点
（一）在设计阶段，提醒设计管理部对影响成本的关键指标进行限额设计；
（二）在招标阶段，熟读招标图纸，编制工程量清单，对图纸中存在的问题及遗漏情况及时与设计明确与沟通，保证招标图纸的质量及招标质量，提高工作效率；
（三）在招标阶段，对于设计提供的招标图纸（施工图纸）提醒项目对图纸进行审核，如有问题及时通知设计予以解决。以提高招标质量及减少定标后的现场施工的设计变更。
（四）在招标前，及时与项目沟通，了解项目对该工程的施工安排及对施工现场及参建单位的要求，并将此合理吸收，编制在招标文件中；
（五）熟细现场实际情况，了解各专业图纸情况，避免设计漏项。
（六）某项工程招标时，要考虑与前置工程的闭合及与后续工程范围的合理、准确界定，避免施工阶段争议。
（七）对于新材料新技术的使用，因新材料的生产周期不易确定、各项工作细节难以预计、样板的确认影响因素多；新技术使用时可变因素较多，因此要提前准备；对于特殊的工程在准备采用新材料新技术的同时需考虑好后备方案。
七、本项目新材料新工艺（新设备、新设计）拟采用情况
（一）本工程标准层竖向结构全部采用青岛公司的大模板体系，以保证模板工程及砼感观质量；
（二）设置三入户大堂，其中首层采用挑高8米酒店式大堂，配备冷暖空调；两层地下车库内住宅电梯入口设豪华大堂和尊贵门面；
（三）感应式车库门禁系统；

（四）电网式周界安防补充系统；
（五）入户指纹密码门锁；
（六）2.8米电梯轿厢高度；
（七）IC卡电梯（刷卡入户）；
（八）立体三大堂电梯厅等候液晶公告栏；
（九）彩色可视对讲系统；
（十）现代科技感开关面板；
（十一）带阻尼橱柜五金件；
（十二）一体式电器橱柜；
（十三）厨房电视；
（十四）厨房直饮水系统；
（十五）食物垃圾处理器；
（十六）窗户圆形安全栏杆；
（十七）暗藏式消火栓及消防门；
（十八）隐蔽式厕纸桶、淋浴间置物架等；
（十九）空调系统。中央空调：280平米以上大户型单位采用“大金”或同档次品牌变频多联机户式中央空调系统（隐装，带新风系统）；
分体空调：280平米以下采用“大金”或同档次品牌分体空调（隐装）。
八、各分判工程控制重点
（一）桩基础工程
1、地质情况复杂将对造价产生一定的影响；
2、雨季施工将对造价产生一定的影响；
3、工程量较大，对施工单位的机械设备、劳动力及施工管理水平将是一个挑战。目前，以完成了2家新单位的考察；
4、桩型的选择及桩长的确定，亦即招标图纸的提供预计将对招标进度产生影响。
（二）土建工程
1、土建工程在建安成本中占比例最大，应着重控制钢筋、砼等的含量及综合单价；

2、对钢筋、砼、人工调价方式进行合理约定，减少双方争议；
3、标段划分，后浇带位置（应根据标段的划分情况，避免重复设置）预计会对招标进度产生影响；
4、一期与二期、四期交界位置的分界确定预计会对招标进度产生影响；
5、建筑装修做法表的确定与提供预计会对招标进度产生影响；
6、招标图纸的修改预计将对招标进度产生影响；
7、项目现场要求量化工作（临时砼施工道路、临时砖砌围闭等）预计会对招标进度产生影响；
8、地下室结构顶板，如因园林需加强结构，预计会对招标进度产生影响；
9、电梯井道图纸的提供，预计会对招标进度产生影响；
10、钢筋、砼等指标含量的优化，预计会对招标进度产生影响；
11、走火楼梯扶手、钢爬梯、变形缝的做法的确定，预计会对招标进度产生影响；
12、中央空调施工图纸提供，因空调系统的新风管和冷媒管一般需要传梁，相应在梁中预埋套管，预计会对招标进度产生影响。
13、项目具体要求，预计会对招标进度产生影响。
该项目土建工程项目部目前要求：
（1）项目部建议该项目土建工程由2家土建单位承建较好，合约招标前应与项目一起协商，做好片区的划分，并编制好利于后期分判划分的工程量清单。
（2）外架采用满堂架。首层入口处大堂设有门楼，因此外架应在门楼顶的楼层进行悬挑；样板房初步确定设置于10层，有样板房的栋号工字钢在11层进行二次悬挑，样板房对外展示时，拆除10层的外架；钢管脚手架不得使用严重锈蚀、弯曲、压扁或有裂纹的钢管。
外架脚手板要求满铺钢筋网片脚手板，不得使用竹架板。
脚手架立网统一采用绿色密目网防护，密目网应绷拉平直，封闭严密。临街或面向售楼区的外架安全网，应设置双层安全网，并在售楼开放前更新。

（3）塔吊设置：共设置四台塔吊，均布置于塔楼南侧。其中东南角的2#塔楼设置一台塔吊臂长不少于55米；4、6、8#楼另设一台塔吊、10、12、14#楼各共用两台塔吊，此三台塔吊臂长均不少于50米。
（4）人货梯设置：每栋塔楼必须布置一台双笼高速电梯，每笼
要求必须可装下不少于四台斗车。
（5）塔吊及人货梯的拆除时间：人货梯的拆除时间原则上在外
架全部拆除完成，室内电梯已投入使用，且精装修单位湿作业材料已全部运至楼层，楼层垃圾已基本运下方可拆除。塔吊配合人货梯拆除完成后方可拆除，以提高人货梯的拆除进度。
（6）施工道路：基坑外首层场地的临时道路布置应尽可能不需二次改道，做法要求必须进行硬化处理，C25砼路面厚度不少于200；应尽量与工程的永久消防道路定位相结合，临时道路完成面标高应低于消防路标高约200；不能与消防道路相结合的临时道路，工程尾期需破除时，破除工作需包含在土建主包合同范围内由土建主包单位进行处理。
该项目塔楼南面地库顶板需设置一条临时施工道路用于行走钢筋运输车及砼罐车等重型车辆，承建单位必须在地库顶板上进行结构加强并进行回顶。
（7）沿基坑边6米范围内不得设置任何材料堆场，为保证基坑安全，要求土建主包单位在该6米线处设置钢管护栏进行围护。
（8）临时围闭：地库顶板与二期、四期交界处须临时围闭，采用180灰砂砖墙，墙高在园林绿化完成面标高以上2.2米，一期内侧进行抹灰并刮白，二期、四期侧不需抹灰。地库底板与与二期、四期交界处亦须进行临时围闭，不需抹灰及刮白。
（9）本工程标准层竖向结构全部采用青岛公司的大模板体系，以保证模板工程及砼感观质量。
（10）本工程主体结构及精装修必须进行实测实量。要求施工单位进行实测实量的比例为100%，监理公司、项目部进行实测实量的比例为20%，发展管理部、项目部进行实测实量的比例为1%。承建商
须配备相关设备及人员。
（三）精装修工程
本工程为精装修交楼，且为超高档，装修成本所占比重较大。
1、该工程涉及甲供材料较多，除对比各项单价外，应严控甲供材料损耗率，对施工单位的乙供样板做好审核；
2、招标图纸提供，预计会对招标进度产生影响；
标准层有图纸