北京市某小区土地一级开发项目建议书代可研g.doc

北京市某小区土地一级开发
项目建议书
（代可行性研究报告）

北京市***公司
二○○六年三月

编制单位： 北京***公司
公司审定： 高级经济师
项目负责人： 高级工程师
项目参加人： 　 高级工程师

目　录

第一章 总论 5
一、项目概况 5
二、建设单位简介 6
三、报告编制依据 8
第二章　项目开发前景分析 9
一、地区区经济发展现状 9
二、社会经济发展综合条件评价 11
三、北京市2005年房地产开发情况分析 14
四、地区的房地产开发前景分析 16
第三章 　建设条件 20
一、地区区基本情况 20
二、项目区位条件 20
三、区域工程地质条件 20
四、项目用地现状 22
第四章 开发建设方案 24
一、开发建设总体方案 24
二、拆迁安置方案 24
三、市政配套建设方案 24
第五章 项目建设进度安排 28
第六章 环境保护、消防、节能 29
一、环境保护 29
二、消防 29
三、节能 30
第七章 项目组织管理及实施进度安排 31
一、项目建设管理模式 31
二、项目组织机构 31
三、项目实施进度安排 31
第八章 投资估算与资金筹措 32
一、投资估算 32
二、资金筹措 35
第九章 项目收益估算 36
一、估算说明 36
二、项目可出让土地情况 36
三、土地出让价格 36
四、项目收益估算 36
第十章 相关问题说明 37
一、关于可出让土地面积的说明 37
二、关于土地出让价格的确定 37
第十一章 社会效益评价 37
第十二章 结论与建议 38

第一章 总论
一、项目概况
（一）项目名称
北京市某小区项目用地土地一级开发
（二）建设单位
北京市土地整理储备中心地区区分中心
（三）建设地点
规划项目建设地点位于地区地区镇乔庄村。规划四至范围为：西起　　中路，东至　　路，南至　　南街，西部北至　　斜街，东部北至　　东大街。
（四）项目建设规划
根据北京市规划委员会有关本项目规划意见书要求，本项目开发总用地面积365206平方米，其中总建设用地面积224617平方米，代征城市公共用地面积140589平方米。详见项目用地规划表。
表1－1　　　　　　　项目用地规划表
序号
名　　称
数量（平方米）
一
总用地面积
365206
1
总建设用地面积
224617
1.1
其中居住用地面积
224617
2
代征城市公共用地面积
140589
2.1
其中代征道路用地面积
68906
2.2
代征绿化用地面积
70269
2.3
代征河道用地面积
1414
二
容积率
≤3.0
三
建筑密度
≤30%
四
建筑控制规模
≤451000
五
建筑控制高度
≤60米
六
绿地率
≥30%

（五）建设内容
本项目建设内容主要包括：规划用地范围内的土地征用、拆迁安置、土地平整、道路、绿化、市政配套管线（供水、雨水、污水、中水、电力、热力、电信）等基础设施建设，使项目用地达到“七通一平”的建设条件，为挂牌上市并进行后期开发建设创造必要的条件。
土地开发完成后可提供出让具备“七通一平”建设条件的居住用地面积约224617平方米。可建设住宅及商业服务、中学和托幼设施约450352平方米。
（六）开发建设模式
根据北京市国土资源局的有关文件批复，北京市土地整理储备中心地区分中心将作为本项目用地的土地一级开发建设主体，组织实施土地一级开发工作。完成土地一级开发并经验收合格后，由北京市土地整理储备中心统一组织入市公开交易。经营性项目用地按规定入市公开交易。
（七）主要经济技术指标
表1－2　　　　主要投资估算指标
序号
费用项目
估算金额（万元）
第一部分
土地取得费用
38207.45
第二部分
土地一级开发建设费用
6739.42
第三部分
工程建设其它费
1027.25
第四部分
基本预备费
3677.93
第五部分
贷款利息
864.90
第六部分
项目估算总投资
50516.95

二、建设单位简介
（一）单位名称：北京市土地整理储备中心地区区分中心
（二）单位性质：事业单位
（三）住所：北京市地区　　号
（四）经费来源：全额拨款
（五）法定代表人：
北京市土地整理储备中心地区区分中心是北京市地区区国土资源局组建的事
业单位，业务上受北京市土地整理储备中心指导，是区政府土地整理储备的办事机构，于2002年正式成立，注册资金3000万元。分中心的成立和市场的组建是政府机构改革和转变职能的客观要求，也是进一步深化土地使用制度改革、加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，贯彻十分珍惜、合理利用和切实保护耕地的基本国策的要求。
分中心受市中心委托， 负责地区区以下工作：
（一）土地整理工作
1．负责本区土地资源的调查、评价及统计，协助市中心完成本区土地开发整理相关规划的编制；
2．负责地区区国家投资土地开发整理项目的选址、申报立项、实施方案的编制，并具体组织施工、期间管理和竣工后听自验；协助市中心完成申报立项项目的可行性研究、规划设计、投资预算及对立项项目实施的管理、监督检查和竣工初验；
3．负责地区区市级立项土地开发整理项目的选址、申报立项，并具体组织立项项目的施工、期间管理、竣工初验及后续管理；协助市中心完成对申报立项项目必要的可行性研究、规划设计、投资预算及对立项项目的实施管理、监督检查和竣工验收。
4．负责实施由分中心作为主体征用土地的“占补平衡”，协助市中心对其进行期间管理、监督检查和竣工验收。
（二）土地储备工作
1．负责调查统计地区区可供再开发的存量建设用地和新增建设用地的数量和质量；负责数据更新并定期报市中心汇总；
2．提出地区区土地收购储备、征用储备和土地出让的初步年度计划；
3．协助市中心实施土地收购、征用、收回和一级开发等工作；
4．协助市中心对直接进入市土地交易市场交易的土地进行权属核查、现场踏勘、申报规划等前期工作；
5．作为主体承担本区部分土地的征用工作；
6．作为主体具体实施本区区属企事业单位国有的收购和土地一级开发等工作（进行土地收购和土地一级开发时，土地收购方案及预期收益、土地一级开发成本及预期收益等报市中心审批后方能实施），负责资金筹措和管理；并对已完成一级
开发的土地做好入市交易的有关前期工作；
7．可能组织本区10亩以下存量国有划拨土地入市的公开交易工作，交易信息将按规定公告，并同时在市土地交易市场展示。
三、市中心委托分中心完成的其它专项任务和工作。
三、报告编制依据
1．北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要》；
2．北京市规划委员会规划意见书（选址）；
3．北京市规划委员会“关于地区小区控制性详细规划的批复”；
4．北京市国土资源局“关于对地区小区项目用地进行一级开发的批复”；
5．北京市国土资源局“关于小区建设项目用地预审意见的函”；
6．国家有关政策法规；
7．建设单位提供的有关资料。

第二章　项目开发前景分析
一、地区区经济发展现状
（一）社会经济发展现状分析
从地区区近年来的国内生产总值及其产业结构情况分析，地区区的社会经济发展在上世纪90年代处于变化中，时高时低。进入新世纪后，随着北京市经济整体的快速发展，呈较快速上升趋势。如下表所示。
表2－1： 　　　地区区GDP总量与产业结构表

GDP总量
(万元)
第一产业
第二产业
第三产业
人均GDP（元/人）
地区区GDP占北京GDP 的比重（%）
指标
（万元）
%
指标
（万元）
%
指标
（万元）
%
1994
365127.5
74174.5
20.3
153473.3
42.0
137479.6
37.7
6153
3.37
1995
437673.1
87269.0
19.9
180479.0
41.2
169924.8
38.9
7324
3.14
1996
478649.4
81364.0
17.0
182010.7
38.0
215274.7
45.0
8005
2.96
1997
403282.2
80818.0
20.0
124676.7
30.9
197787.5
49.1
6760
2.23
1998
445723.8
95698.0
21.5
139236.7
31.3
210339.6
47.2
7480
2.22
1999
500563.9
100694.6
20.1
158136.5
31.6
241732.8
48.3
8383
2.30
2000
571282.0
106736.0
18.7
193394.0
33.9
271152.0
47.4
9563
2.30
2001
671575.8
114929.0
17.1
250004.0
37.2
306642.0
45.7
11106
2.36
2002
900985.4
132308.5
14.7
398240.9
44.2
370436.0
41.1
14842
2.88
注：人均GDP采用户籍人口
（资料来源：北京市地区区社会经济统计资料1994——2003年）
通过对上表的分析，有如下一些结论：相对20世纪90年代初而言，地区区在北京市的经济地位呈下降趋势；而近两三年呈相对上升趋势。但就地区的发展条件而言，地区应该具有更大的发展潜力。
至2001年，地区区的产业结构由20世纪90年代初“二、三、一”的产业格局基本上形成了“三、二、一”的产业格局。第三产业的成熟发展一般应经历三个阶段，第一阶段以商业为主导，第二阶段以商贸餐饮、邮电通讯、金融保险为主导，第三阶段以旅游、信息、文化教育、体育等新兴服务业为主导。地区区的产业结构从表象上看比较合理，但其第三产业的发展仍以传统服务业为主，新兴服务业尚未成为第三产业的主导，第三产业面临产业创新、结构升级，而第二产业亟待振兴。经过不断的经济发展和结构调整，2002年地区区形成了“二、三、一”的产业格局，这与地区区的现实发展水平是相符的，有利于地区今后的经济发展。
表2－2 　　　　　　2001年地区区各乡镇产业结构表
（资料来源：北京市地区区社会经济统计资料--2001年）
从表二中可看出，地区城区的经济总量较大，始终占到全区的1/3左右，表明各乡镇发展不均衡，经济密集度在城区较高。此外，宋庄、地区、张家湾等靠近地区新城的各镇经济总量靠前，形成地区区“北强南弱”的经济地理格局。
（二）固定资产投资状况分析
1995年固定投资的迅速增长曾带动地区GDP以19.9%的高速增长，而随着96、97年固定投资的放缓，地区的GDP增速也逐年放缓，甚至出现负增长。98年金融危机之后，地区区响应政府扩大内需的宏观政策，加大投资力度，地区区的GDP也逐年上升，但我们同时也应看到，2000年的固定投资额成倍增长，而其对GDP的拉动作用不如预期中理想。以上数据表明：固定投资对拉动地区的经济增长作出了十分重要的贡献；地区的经济增长将逐步由资本推动型转向劳动力、技术推动型。
因此，在未来的发展中，应进一步拓宽筹融资渠道，加强资金筹措。投资领域的重点应放在重点项目、重要基础设施的建设和和国有企业的技术改造和结构调整上，并加强对投资走势的监测，提高投资效率。
表2－3 　　　地区区投资、GDP和投资率变化情况

1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
固定资产投资额（万元）
45454.0
91276.1
50153.1
39416.2
47957.1
61984.0
137838.0
投资增长速度

100.8
－45.1
－21.5
21.7
29.2
122.4
GDP（万元）
365127.4
437673.1
478649.4
403282.2
445723.8
500563.9
571282.0
GDP增长速度（%）

19.9
9.4
－9.2
10.5
12.3
14.1
投资率(%）
12.5
20.9
10.5
9.8
10.8
12.4
24.1
（资料来源：北京市地区区社会经济统计资料1994——2001年）
二、社会经济发展综合条件评价
（一）发展条件
《北京城市总体规划（2004年-2020年）》确定地区为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。地区新城位于城市的主要发展方向上，地势平坦，土地资源充足，与中心城的交通联系便捷，发展空间巨大。东部次区域是城市未来重点发展的地区，也是北京面向区域，联系天津、河北等省市的重要地区。地区、顺义和亦庄地区是承接中心城人口、职能疏解和新的产业集聚的主要地区。地区新城位于北京城市空间结构“两轴-两带-多中心”的重要节点上。
根据新的北京城市总体规划，地区区发展面临的诸多优势条件，主要包括以下几点：
1．区位优势
地区处于京津冀交接地带，素有等美誉，区位条件十分优越。地区新城距天安门公里，是北京人流、物流、交通流的汇聚地，在经济区中占有重要地位。根据北京东、南开阔，西、北群山阻隔的地理特征，我们可以判断：城市东部和南部平原地区，将成为北京城市发展的主要方向,沿京津塘高速公路将是城市主要发展轴之一。而地区就处在这一北京未来重点发展象限内，在京、津、冀北联合发展形成国际化大都市地区的进程中承担着桥梁纽带的作用。
2．交通优势
地区是北京城市东部交通中的重要组成部分，与北京主城区由多条道路直接相连，区内有京哈、京沈、京津塘高速，京秦、京承铁路经过；五环、六环沟通了它与周边城镇的快捷联系；驱车往机场仅25分钟，轻轨八通线的建设使地区成为全北京最早拥有轨道交通的卫星城，这使地区的发展在相当长一段时期内将领先于其他卫星城的发展。

3．资源优势
地区水网纵横、泉脉总多，汇集了大小13条河流，这对于北京这样一个严重缺水的城市来说显得格外珍贵。此外，地区地势平坦、适合规模化开发利用的土地资源储备充足，且又都处在北京的下风下水方向，是北京进行产业和人口转移的重要基地。
4．人文优势
地区历史上商旅云集、人文荟萃，积淀了丰厚的历史文化资源，区内的大运河曾是北京的生命线。文化是21世纪城市的灵魂和魅力所在，为提高地区的城市品味和竞争力奠定了基础。
（二）机遇与挑战
1．经济全球化。
地区的经济活动将越来越深地卷入到经济全球化的重组过程中，这是一场建立在技术革命基础上的产业空间革命，为城市增加了分享信息化和全球化利益的机会，为实现地区区城市经济在某些领域跨越式快速发展提供了可能。但同时，随着外向型经济的发展，地区区的发展也会越来越受到外界因素的影响。
2．知识经济加速
各类远程活动（如会议电视、电子商务远程医疗）的普及改变了人们空间距离的观念，有利于地区吸引更多的居住人口，促进地区区社会经济的繁荣发展。在知识经济时代，教育和研究与开发成为两个最重要的部门，城市内单纯物质性的生产用地将持续地下降；而“教育产业”、“休闲经济”等将迅速发展，这将为地区区未来的经济发展和城市建设开拓新的思路。
但同时信息技术带来对传统管理模式的革命，这将推动地区区不断地去探索城市建设和管理的新思路、新途径，即政府如何使管理与服务提升到一个新的层次，在提高社会信息化水平过程中发挥关键的枢纽作用。
3．区域整合联动
京津冀城市群的发展已经到了区域整体协调发展的阶段，区域交通网络的完善将进一步密切联系，京津面临着产业结构的升级与调整，京津市区内的一些经济功能将向外延伸。京津城镇走廊是未来京津区域城镇协调发展最重要的地区，这是确定北京城市发展主导方向的重要因素之一。区域整和联动发展必然为
区内包括地区在内的城市提供了发展机遇。距京津（尤其是北京）适中的距离使地区在大北京地区城市中优先接受京津辐射，为其在高新产业、商贸物流、房地产、旅游度假业等方面的发展提供巨大的想象空间。
4．北京举办2008年奥运会
北京成功取得了2008年奥运会的主办权，这是我国运动史上的大事。奥运会所产生的突发性需要，对原有的空间布局规划、交通设施规划是一种冲击。北京市政府准备投入大量的资金，改善城市环境、交通，以保证奥运会圆满成功。这将加快首都现代化、国际化进程，是展示民族经济、文化、综合国力的良好契机，为进一步提升国际地位和城市形象提供了难得的机遇。
地区虽没有安排奥运会比赛项目，但仍然可以分享北京举办奥运会带来的好处。在奥运会筹办过程中，北京将进行庞大的城市基础设施建设，将极大地改善城区与各卫星城镇的交通联系，初步建立起快速轨道交通系统，改善各区基础设施和生态环境。在此期间，地区新城产业结构调整和人口转移速度将加快，为北京郊区的发展带来了前所未有的历史机遇。地区可以借助这一时机积极吸纳城区疏解出来的适宜产业和人口、提高基础设施建设水平，使地区的经济发展迈上新的台阶。同时，地区还可以借助奥运会的机会大力发展旅游、会展、文化等产业，在奥运会中分得“一杯羹”。
5．北京发展战略调整
作为中国的首都和亚太地区重要的国际事务中心，北京正在国际舞台上扮演着越来越重要的角色。而目前北京同一流的世界城市纽约、伦敦、东京还有一定差距，新的发展又对北京土地资源、空间形态提出了新的、更高的要求，北京的发展必须置身于全球的发展中去定位。新一轮的北京城市总体规划确定北京的城市性质是“中国的首都，全国的政治中心、文化中心和重要的经济中心，是世界著名古都和国际大都市”。
北京现有空间结构已经不能很好适应国际大都市发展的要求；北京中心城功能聚集过多，不断侵蚀原有的历史风貌，环境压力与交通压力日趋严峻；而与此同时，相对于市区而言，郊区人口、产业、就业、物质环境建设和城市化进程的发展速度缓慢，差距不断扩大，北京作为大城市对周边地区的带动作用不强。要解决诸上矛盾，最有效的途径是对城市功能实行“有机疏散”，为城市寻找新的生长点。这是使北京跳出中心城，进一步发展成区域型、多中心城市的先决条件。
北京城市空间发展策略是区域协调发展、市域战略转移、旧城有机疏散和村镇重新组合，未来的城市空间发展将由集中型向分散型转变，由独立型向区域型转变，由均衡发展向轴向发展转变，由单核结构向多核结构转变。新一轮的北京城市总体规划确定城市空间布局形成“两轴－两带－多中心”的空间格局结构，形成中心城、新城、镇的石与城镇结构。新城是承接中心城人口和职能疏散，新的产业聚集及带动区域发展的规模化城市地区。地区是东部城镇发展带上的中心节点之一，也是规划的11个新城之一和3个重点发展的新城之一。抓住北京城市规划调整的新机遇，地区将进入一个新的大发展阶段。
三、北京市2005年房地产开发情况分析
（一）房地产开发投资完成情况
2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长3.5％，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为53.9％，低于04年4.4个百分点。其中，商品住宅开发投资完成779.5亿元，比上年增长0.5％。
（二）房地产开发当年资金到位情况
2005年，全市房地产开发当年到位资金3101.9亿元，比上年增长29.1%；其中国内贷款、企业自筹资金增长，增幅分别为23.1％、39％；定金及预收款和外资下降，降幅分别为0.5％、20.5％。
（三）住宅用地供应情况
2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。
（四）住宅施工、新开工情况
2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米，下降10.1%。
（五）住宅供销情况
2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米，比上年增长19.9％

1．商品住宅现房供销情况
2005年，全市商品住宅现房销售面积2566万平方米，比上年增长12.3%；竣工面积2841.4万平方米，比上年增长21.2%，销售面积比竣工面积少275.4万平方米（注：商品住宅现房销售面积指已竣工完成销售的商品住宅面积，包括2005年商品住宅现房买卖成交面积1214.7万平方米，以及2004年预售的商品住宅转入2005年竣工交用面积1351.3万平方米）。
截至2005年底，全市空置一年以上商品住宅面积为252.6万平方米，涨幅为11.4％，占全部空置一年以上商品房面积的66.4％。
2．商品住宅期房供销情况
2005年，全市商品住宅期房批准预售面积2205万平方米，比上年下降23％，预售成交面积2152万平方米，比上年下降18.7％；商品住宅期房预售成交面积为当期批准预售面积的97.6％，比04年高5.1个百分点。
2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在80－140平方米，占商品住宅成交总套数的48％。
3．存量住房交易情况
2005年，全市存量住房交易7万套，成交面积712.5万平方米，分别增长23.1％和19.9％。其中二手商品住宅交易3.9万套，同比增长46.2%，增幅较大；已购公房交易3.1万套，与上年同期基本持平。
（六）住房价格情况
1．商品住宅期房预售价格
2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9％。
2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于7000元/平方米的占商品住宅成交总套数69％；其中低于5000元/平方米的占36.1％。
2．存量住房买卖价格
2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元/平方米，比上年增长9.3%。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元/平方米，比上年增长8.3%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元/平方米，比上年增长9.8%。
四、地区的房地产开发前景分析
（一）现状概况
优越的区位条件和交通条件，为地区房地产业的发展营造了十分良好的外部环境和基础设施条件，因此，在国家宏观经济发展态势良好的大背景下，地区的房地产近几年发展规模迅速扩张，品质逐年提升，逐渐发展壮大为地区区的支柱产业。由于房地产具有较强的产业相关度，它带动了建筑、建材行业的迅速发展，其从业人员人数也逐年增加，三行业税收在全区税收中占有较大份额，房地产成为全区确定的四大经济增长点之一。
表2－4 近几年商品房开发统计数据 　　　　单位：万平米

1997

1998
增幅（%）
1999
增幅（%）
2000
增幅（%）
2001
增幅（%）
开复工
38
50
32
65
30
129
98
182
41
竣工
19
21
11
34
62
43
27
104
142

表2－5 　　 地区商品房交易情况表
年份
套数
建筑面积（m²）
均价（元/m²）
1998
1368
235904
1745.6
1999
1542
172281
2195.3
2000
3523
345367
2049.5
2001
6662
642189
2255.8
2002
7270
709909
2488.0

表2－6 　　　　 近几年开发楼盘按设计规模统计
单体项目
1997
1998
1999
2000
2001
10-30万平方米以上
1
4
6
14
20
30-50万平方米以上
1
1
2
7
11
50-100万平方米以上

1
5
100万平方米以上

1
4

表2－7 　　　　　　　房地产、建筑、建材业逐年税收表 单位：万元

1997
1998
增幅
（%）
1999
增幅
（%）
2000
增幅
（%）
2001
增幅
（%）
房地产
490
2805
472
3700
32
6211
68
19000
206
建筑
3010
5210
73
8010
54
10200
27
13000
30
建材
2100
3200
52
3900
22
4500
15
5000
11
总计
5600
11215
100
15610
39
20911
34
37000
77
（二）开发前景
新的地区区新城规划提出了“打造为首都文化中心服务、现代文化资源聚集、运河文化彰显的文化产业基地；建设具有多样化高端服务设施和良好人居环境的滨水宜居新城。”的发展目标。
从今后的发展看，地区区需要通过住房保障来解决住房问题的人群将会更为庞大。其原因是：
第一，随着时间的推移，原先实物分房的影响会日渐减少；
第二，商品住房价格将有所提高；
第三，未来几年将是地区城市建设和基础设施超常规发展的重要时期，由此会带来很多拆迁户的住房问题；
第四，产业结构的转型导致部分人群失业；
第五，地区经济的发展将吸引很大一部分外来务工人员到地区就业，这部分人面临住房困难。这部分人主要包括：拆迁户、外来务工人员、从大家庭分离出来的当地老年人和年轻人、工作/家庭产生重大变故的人员、以及其他低收入人群。
地区区房地产开发利润虽然低于大城市，但地价相对低廉，建设成本也低，启动快，潜在商机大。土地的一级开发完善了道路交通和市政设施，为房地产商的开发提供了良好的条件。
按照北京城市总体规划，今后北京市将实行城市开发建设重点的战略转移。“用五年左右时间，打造北京新城区的基本框架；用十年左右时间，把地区建设成为北京新城区。”地区区政府在地区区第三届人民代表大会第一次会议上提出了上述设想。
进入2005年，地区区政府起动了京杭大运河两岸运河旅游文化产业带的开发建设，地区区政府计划投资十五亿元，彻底改变千年古运河两岸的面貌，以旅游促进经济，打造地区新形象。业内资深人士表示，此举将带动地区房地产整体市场，形成新一轮的投资开发热点，使地区房地产市场的重心由轻轨沿线向运河两岸过渡。
根据国务院新批准的北京城市总体规划，“地区将建设成拥有百万人口、离
北京城区最近、布局合理的北京新城区。”。北京新城区的基本框架是:在地区区范围内,以一城(中心城)为中心、五镇(宋庄、西集、水郭县、永乐店、马驹桥)相拱卫、双走廊(中心城─西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥─永乐店产业发展走廊)相辉映的现代化新地区。
地区中心城将是一个由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳60万人口,以一河(北运河)、两线(长安街延长线、八通线)、一路(六环路)为架构,以运河城市段为轴心，以新的城市广场为中心，以运河、温榆河景观带和都市经济为依托，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。地区“北京新城区”计划在建设新城区的同时，对房地产行业的影响可能最大。“好吃不贵”是地区楼盘时下最大的特点，尤其是在朝阳北路及八通线贯通之后，地区新盘整体的性价比优势更是彰显无遗。
（三）价格分析
据有关市场调研资料分析，2005年2季度，北京正式开盘发售项目一百五十三个，相对于上季度，新盘开盘量增加了五成多。其中，普通住宅总体均价为每平方米五千一百四十五元人民币(普通住宅新盘总体均价为每平方米四千八百四十三元)；公寓总体均价为九千八百五十二元人民币(公寓新盘总体均价为每平方米一万一千八百元人民币)，别墅总体均价为每平方米六千九百二十一元人民币(别墅新盘总体均价为每平方米六千三百四十四元人民币)。
“一京、二卫、三地区”，这句话足以道出地区区的繁华与兴旺。地区区是大运河的北起点，是百里长安街的东端。在国际化大都市、大北京的构想中，地区是连接京津塘环渤海经济开发区的中心地带。京津塘、京沈、京哈、京通高速公路穿境而过。地区已成为北京经济社会发展的重要战略基地。
近几年来，北京东部地区迅速成为房地产开发的热点地区。地区区作为北京市东部的重点卫星城市，房地产市场逐渐成熟，成为北京东部不可忽视的重点地区，分析原因如下：
北京CBD中央商务区规划的最终确定、中国成功加入WTO及2008年北京申奥成功等诸多利好因素，使得CBD及其辐射区成为房地产市场的热点与焦点地区。尤其是东四环沿线至地区一带新开发的楼盘数量逐渐增加。地区区作为CBD的后花园，其特殊的位置优势越来越被市场所认可。
地区区的自身建设在北京市远郊区县中是最好的，其基础市政设施完善，生
活配套设施发展的速度十分快，为房地产开发奠定了坚实的基础。目前地区房地产供应量在急速增加，在新盘推出速度上已经超过了海淀区和丰台区，仅次于朝阳区，已经成为东部的热点区域。
近年来地区的房价从2,000元/平方米左右跃升到现在的4,000元/平方米左右，大兴的房价由1,800元／平方米左右跃升到现在的4,500元/平方米左右，朝阳区京通路和朝阳路、朝阳北路的房价从3,500—5,000元/平方米跃升到现在的4,500—7,000元/平方米，还有望京、万柳、西四环、丰台镇等都有不同幅度的价格上涨。总体趋势分析，地区房地产市场将继续保持良好的发展势头。

第三章 　建设条件
一、地区区基本情况
地区区位于北京市东南部。古为交通要道和漕运仓储重地，素有“一京、二卫、三地区”之誉，为京东重镇。区界西邻北京市朝阳区、大兴区；东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县隔河相望；南和天津市武清县、河北省廊坊市交界；北接顺义区。区境东西宽37公里，南北长48公里，面积906.27平方公里。
地区区现分为地区城区，含　　个乡镇。区政府驻地地区卫星城，位于区北部，北京长安街东延长线上。距北京建国门17.5公里，距首都机场16公里，东南距塘沽港100公里，是全区政治、经济、文化中心，北京市最大的卫星城。
全区处永定河、潮白河洪冲击平原，地势平坦，自西北向东南倾斜。海拔最高27.6米，最低8.2米。地下基岩完整，属震旦亚界、下古生界和新生界地层，构造简单。矿泉水资源丰富。南部属华北油田边缘区，有少量石油埋藏。土壤以潮土、潮褐土为主，土层深厚，土质肥沃，适种性强。境内河流13条，总长245.3公里，为北京全市河流分布最多的区。主要河流有北运河、潮白河，均属海河水系。气候属暖温带大陆性半湿润季风型气候区，年日照2730小时，平均气温11.3℃。春旱多风，夏热多雨，秋高气爽，冬寒干燥。年降水约620毫米，无霜期190天左右。
二、项目区位条件
地区东小区位于地区卫星城东部地区，卫星城内环路从小区通过，小区北侧为已建成后城市主干道路运河东大街。本项目建设地点位于卫星城中心地区，区位优势明显，交通顺畅便利。随着玉带河的整治，小区周边环境将有很大改善。
三、区域工程地质条件
（一）地质概述
为顺利进行土地一级开发建设，项目建设单位委托地区区建筑勘察设计所对本项目建设用地的地质情况进行了详勘。结果显示，本项目拟建场地内周围无活动断裂带穿过，区域地质条件较稳定。
据地质勘察报告资料，拟建场地地貌大部分处于潮白河西侧一级阶地陡坎之上，地势较高，仅拟建场地东边界跨在阶地处，地势低洼。
拟建场地地表下30米范围内土层划分为人工堆积层、新近沉积层及第四纪沉积层三大类。
成因成代
岩性
颜色
湿度/稠度
压缩性
人工堆积层
房渣土
杂
湿

粘质粉土填土
黄褐
湿

新近沉积层
粉质粘土-重粉质粘土
黄褐
湿-饱/可塑
高－中高压缩性
砂质粉土
黄褐
湿
中高压缩性
第四纪沉积层
重粉质粘土-粉质粘土
褐黄
湿-饱/可塑
高－中高压缩性
粘质粉土－砂质粉土
褐黄
湿
中高－中压缩性
粉质粘土-重粉质粘土
褐黄-灰黄
湿-饱/可塑
高－中高压缩性
砂质粉土-粘质粉土
褐黄-灰黄
湿-饱
中高－中压缩性
粘质粉土－粘质粉土
褐黄-灰黄
湿-饱
中高－中压缩性
粉砂-细砂
灰
饱和
低压缩性
砂质粉土-粘质粉土
灰
饱和
中低压缩性
细砂-中砂
灰
饱/可塑
中低压缩性缩性
砂质粉土
灰
饱和
中高压缩性
粉质粘土
灰
饱和饱/可塑
低压缩性
粗砂-砂砾
灰
饱和
低压缩性
细砂
灰
饱和
低压缩性
砂质粉土
灰
饱和
低压缩性
粉质粘土
灰
饱/可塑
中高－中压缩性
粗砂-砂砾
灰
饱和
低压缩性
（二）拟建场地地下水情况
本项目勘测时测得北半部静止水位埋深在地表下5.1－8.8米，即标高在13.88米～16.17米之间，该层水为潜水，其补给来源主要为大气降水地表渗水。历年最高水位可达自然地表下2米，近年来，地下水最高水位埋深在地表下3米左右，即可达标高19.50米上下，水位变化幅度在2米以下。
对地下水水试得出，地下水对混凝土及钢筋砼中的钢筋均无任何腐蚀性。
有关地下水对施工的影响，勘测表明，目前地下水位埋深情况对基槽及基础施工无影响。应在施工前适时观测水位变化，若开槽见水时可采取简单方法排水。
（三）建筑场地类别及场地土类型
据勘测，本地区第四纪覆盖层厚度大于50米，建筑场地类别属Ⅲ类，场地特征周期值为0.45S。
（四）场地土地震液化性
在抗震设防烈度为八度、地上水位埋深3米条件下，场地地表下20米范围内，无场地土地震液化问题，大部分地区属于抗震一般地段，东部阶地陡坎处属于抗震不利地段。　
四、项目用地现状
据调查，本项目用地地区斜街与地区中路交叉口东南侧为一处现状办公用地、一处职业教育学院用地和3个住宅小组团，其它地区为已基本平整的空地。
本项目用地现有约365205.4平方米（约547.81亩）农村集体用地，需要征
用。
本项目用地外部交通状况较好，其北侧为地区卫星城的城市主干道路运河东大街，其南侧为城市主干道路地区南街，其西侧为城市主干道地区中路，中部有城市次干路地区斜街，正处于施工阶段。规划区域内现状尚有多年形成的小路，等级较低。
该项目用地周边由于已有计划地进行了开发建设，故现有周边地区市政配套设施较为齐备。同时周边道路及基础设施的开发建设，有利于本项目市政配套设施的建设。

第四章 开发建设方案
一、开发建设总体方案
根据市国土资源局有关文件规定，本项目将由北京市土地整理储备中心地区分中心作