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成都市别墅市场分析
一、成都市别墅市场发展
第一阶段：掘金“金字塔”尖 第二阶段：新富阶层崛起 第三阶段：别墅市场黄金季节

1992年—1997年 1998年——2002年 2003年-2004年
代表项目 代表项目 代表项目
草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间
风格雅园、园首山庄、成都花园、
锦绣花园、天府花园 君临天下、锦城豪庭、河滨印象
价位6000-10000元 绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE

消费群：金字塔尖、 消费群：成都的本土新富阶层 消费群：中产阶层
暴富群体
锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑……但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。

项目特点：

一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近
二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极化发展;
三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型;
三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。

项目特点：
一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境;
二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等;
三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务;
四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大面积的绿化配套,能够停放两辆车的独立私家车库;
五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人空间;

二、成都郊区别墅分布
地理价值：距市区30分钟车程
环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊
价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等
项目定位：主要以休闲居家型别墅为主。
代表项目：天泉聚龙国际生态别墅园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、大行

北
成都别墅
市 场

龙泉山别墅带

青城山
别墅带
西 东

地理价值：距市区50分钟车程
环境价值：天下幽的青城山+森林+河流
价位：从2000元/平方米—9000元/平方米不等
项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主
代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目

地理价值：距市区30分钟车程+临近机场
环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场
价位：以3500~9000元/平方米为主
项目定位：以休闲居家型别墅为主
代表项目：维也纳森林别墅、锦丽园、交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山别墅项目、麓山国际社区

南

牧马山
别墅带

三、成都别墅市场消费群体

1、 年龄：35-45岁之间；
2、 月家庭平均收入：1万-2万元；
3、 职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、运动员、国家公务员等；
4、 消费需求：新的生活方式以及新的空间感受；
5、 消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔；
6、

住宅消费市场

暴富阶层 别墅消费市场
中产阶层 20%的富裕阶层

四、成都别墅市场的需求分析及供给分析

1.供给分析

截止到2004年4月底，成都市共有21个在售别墅项目，
其中郊区占到了19个之多，在售别墅的总体供应量达到
128.8万平方米，别墅供应户数达到8268户，其中郊区
在售别墅的总供应量为119万平方米，别墅供应户数为
7857户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。

由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后
期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%，
郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最

近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及
郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项
目48个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积3000亩左右，
其中面积在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。

从价格分布的供求关系来看，成都2004年上半年市场上市供
应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个
的价格段，分别占到了供应总量的35%和30％，较上年这一比
例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价
在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年

变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。
（详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）

2.需求分析
成都目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。
据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。

五、成都别墅市场户型结构分析
市区别墅随着土地的稀缺,可开发项目将越来越少,而近郊和远郊别墅将是未来成都别墅开发的主战场。中产阶级将成为未来别墅主要消费群体,而面积更趋向于经济实用,别墅之间越来越激烈,进而向整个房地产行业蔓延。

户型结构：成都别墅市场产品类型有独立别墅、联排别墅、联体别墅、一跃二、三跃四的复式别墅、空中别墅等多种类型。

开发套数：近郊开发套数最多,其次是远郊,市内最少,这主要是因为市内具有别墅形态的项目以纯别墅为主,均以大面积套型为主,近郊别墅项目近一两年来迅猛发展,别墅项目迅速增长,同时针对目标市场多元化特征,户型面积偏小,远郊别墅项目起步较晚,市场总体放量目前不大,当然这只是在一个时间点上的静态特征。
开发面积：从开发面积比较分析,市区别墅项目占整个开发面积的一半,近郊别墅开始向市区逼近,远郊别墅开始升温。

由此可以看出,市区别墅开发空间不大,综合城东南近郊(中和,华阳)板块和城西近郊(温江)板块,由于城市规划和地貌特征优势,近郊别墅将会超过市区。新土地政策的出台,二级市场的房地产业迅猛发展,低廉的土地价格和远郊的天然优势,别墅市场均会在各远郊城市继续升温。
在市区、近郊和远郊三大区域之间,别墅业态最小面积值和最大面积平均值均有地域特征,而且均呈现离市区越远的区域平均面积值越小,市区别墅户型面积均大于近郊和远郊。市区别墅项目的开发商瞄准的目标客户主要是成功人士,讲求的是享受和气派。而远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内,别墅户型面积设计相应缩小,同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群。二来有利于该区域的别墅项目的推广。

成都别墅市场户型结构及定价一览

项目
楼盘地址
开发商
总建面
方向
户型区间
户型结构
均价
电 话

大丰
231—315㎡
联排
5000

4万㎡
大邑
150—225㎡
单体、
4100

4万㎡
大邑
100—225㎡
联排
3588

12.8万㎡
华阳
87—268㎡

5300

13万㎡
华阳

5000

龙泉
260—385㎡

2600

10.3万㎡
龙泉
144—218㎡
联排
2000

14万㎡
龙泉
60—416㎡
独栋、联排

龙泉

联排
2500

4万㎡
双流
262—453㎡
独栋
4500

双流
200—400㎡
独栋
5000

4.4万㎡
西面
90—220㎡
独栋
2950起

6万㎡
西面
207—272㎡
双拼
2600

6.05万㎡
西面
185—421㎡
单体、联排
5000

西面
200㎡以上
联排、空中
3700

19万㎡
西面
150—230㎡
森林联排

2万㎡
市中

叠拼式
4000

8.1万㎡
市中
150—600㎡
独栋联排等
15000

9.8万㎡
南面
230—260㎡
联排
5700