成都市别墅市场分析.doc

成都市别墅市场分析一、成都市别墅市场发展第一阶段：掘金“金字塔”尖 第二阶段：新富阶层崛起 第三阶段：别墅市场黄金季节1992年1997年 1998年2002年 2003年-2004年 代表项目 代表项目 代表项目草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间风格雅园、园首山庄、成都花园、锦绣花园、天府花园 君临天下、锦城豪庭、河滨印象价位6000-10000元 绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE 消费群：金字塔尖、 消费群：成都的本土新富阶层 消费群：中产阶层暴富群体 锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。项目特点：一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极化发展;三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型;三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。项目特点：一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境;二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等;三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务;四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大面积的绿化配套,能够停放两辆车的独立私家车库;五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人空间;二、成都郊区别墅分布地理价值：距市区30分钟车程环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊 价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等项目定位：主要以休闲居家型别墅为主。代表项目：天泉聚龙国际生态别墅园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、大行北成都别墅市 场 龙泉山别墅带 青城山别墅带 西 东地理价值：距市区50分钟车程环境价值：天下幽的青城山+森林+河流价位：从2000元/平方米9000元/平方米不等项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目地理价值：距市区30分钟车程+临近机场环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场价位：以35009000元/平方米为主项目定位：以休闲居家型别墅为主代表项目：维也纳森林别墅、锦丽园、交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山别墅项目、麓山国际社区南 牧马山别墅带三、成都别墅市场消费群体1、 年龄：35-45岁之间；2、 月家庭平均收入：1万-2万元；3、 职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、运动员、国家公务员等；4、 消费需求：新的生活方式以及新的空间感受；5、 消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔；6、住宅消费市场 暴富阶层 别墅消费市场 中产阶层 20%的富裕阶层 四、成都别墅市场的需求分析及供给分析1.供给分析 截止到2004年4月底，成都市共有21个在售别墅项目，其中郊区占到了19个之多，在售别墅的总体供应量达到128.8万平方米，别墅供应户数达到8268户，其中郊区在售别墅的总供应量为119万平方米，别墅供应户数为7857户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项目48个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积3000亩左右，其中面积在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。从价格分布的供求关系来看，成都2004年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和30，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16和19，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。（详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）2.需求分析 成都目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。 据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。五、成都别墅市场户型结构分析市区别墅随着土地的稀缺,可开发项目将越来越少,而近郊和远郊别墅将是未来成都别墅开发的主战场。中产阶级将成为未来别墅主要消费群体,而面积更趋向于经济实用,别墅之间越来越激烈,进而向整个房地产行业蔓延。户型结构：成都别墅市场产品类型有独立别墅、联排别墅、联体别墅、一跃二、三跃四的复式别墅、空中别墅等多种类型。开发套数：近郊开发套数最多,其次是远郊,市内最少,这主要是因为市内具有别墅形态的项目以纯别墅为主,均以大面积套型为主,近郊别墅项目近一两年来迅猛发展,别墅项目迅速增长,同时针对目标市场多元化特征,户型面积偏小,远郊别墅项目起步较晚,市场总体放量目前不大,当然这只是在一个时间点上的静态特征。 开发面积：从开发面积比较分析,市区别墅项目占整个开发面积的一半,近郊别墅开始向市区逼近,远郊别墅开始升温。由此可以看出,市区别墅开发空间不大,综合城东南近郊(中和,华阳)板块和城西近郊(温江)板块,由于城市规划和地貌特征优势,近郊别墅将会超过市区。新土地政策的出台,二级市场的房地产业迅猛发展,低廉的土地价格和远郊的天然优势,别墅市场均会在各远郊城市继续升温。在市区、近郊和远郊三大区域之间,别墅业态最小面积值和最大面积平均值均有地域特征,而且均呈现离市区越远的区域平均面积值越小,市区别墅户型面积均大于近郊和远郊。市区别墅项目的开发商瞄准的目标客户主要是成功人士,讲求的是享受和气派。而远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内,别墅户型面积设计相应缩小,同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群。二来有利于该区域的别墅项目的推广。成都别墅市场户型结构及定价一览项目楼盘地址开发商总建面方向户型区间户型结构均价电 话大丰231315联排50004万大邑150225单体、41004万大邑100225联排358812.8万华阳87268530013万华阳5000龙泉260385260010.3万龙泉144218联排200014万龙泉60416独栋、联排龙泉联排25004万双流262453独栋4500双流200400独栋50004.4万西面90220独栋2950起6万西面207272双拼26006.05万西面185421单体、联排5000西面200以上联排、空中370019万西面150230森林联排2万市中叠拼式40008.1万市中150600独栋联排等150009.8万南面230260联排5700