小区工程设备管理方案.doc

小区工程设备管理方案

57
2020年4月19日
文档仅供参考

金海小区工程设备管理方案

一、 备设施情况描述
公共设施情况描述
照明:
一、车库照明
灯名称
数量(个)
功率(W)
区域位置
平均每天使用时间(小时)
备注
日光灯
740
40W
一组团车库
12

180
40W
三组团车库
12

16
40W
一组团自行车库
24

23
40W
二组团自行车库
24

28
40W
三组团自行车库
24

215
40W
一组团车库
12

二、消防通道
日光灯
20
40W
一二组团消防通道
12

18
40W
二三组团消防通道
12

三、办公区域
日光灯
24
40W
管理处办公室
24

四、设备房灯
日光灯
42
40W
一组团设备房
24

63
40W
二组团设备房
24

42
40W
三组团设备房
24

五、架空层照明
大筒灯
138
7W
一组团架空层
12

反射灯
153
40W
一组团架空层
4

壁灯
34
25W
一组团架空层
12

地脚灯
28
25W
一组团架空层
4

大筒灯
260
5W
二组团架空层
12

日光灯
60
25W
二组团架空层
12

地脚灯
38
25W
二组团架空层
4

大筒灯
210
7W
三组团架空层
12

日光灯
60
40W
三组团架空层
12

地脚灯
24
25W
三组团架空层
4

六、大堂照明
大筒灯
45
5W
T1-T3大堂
12

小筒灯
36
3W
T1-T3大堂
12

小射灯
30
50W
T1-T3大堂
12

大筒灯
72
7W
二组团大堂
12

小筒灯
56
5W
二组团大堂
12

小射灯
40
50W
二组团大堂
12

大筒灯
136
7W
三组团大堂
12

小筒灯
36
5W
三组团大堂
12

小射灯
30
50W
三组团大堂
12

七、楼道照明
吸顶灯
546
25W
一组团楼道
5

756
25W
二组团楼道
5

546
25W
三组团楼道
5

八、天台照明
射灯
72
20W
一组团天台
2

96
20W
二组团天台
2

72
20W
三组团天台
2

九、环境照明
高柱灯
101
20W
平台花园
12

低柱灯
112
25W
12

草坪灯
116
70W
12

围墙壁灯
96
25W
12

25
100W
12

供水系统:
名称
台数
功率(KW)
位置
平均运行时间(小时/每天)
备注
生活加压泵
2
3
T2天面泵房
24小时
一用一备
2
3
T7天面泵房
2
3
T10天面泵房
生活给水泵
4
37
1#泵房
3.2小时
2
37
2#泵房
高区消防泵
2
37
水泵房

忽略不计
低区消防泵
2
45

喷淋泵
2
37

喷淋稳压泵
2
7．5

消防栓稳压泵
2
3
T2天面泵房

2
3
T7天面泵房

2
3
T10天面泵房

排水系统
污水泵
6
2．2
T1、T2、T3电梯底坑
3小时
每月
8
2．2
T5、T6、T7、T8电梯底坑
6
2．2
T9、T10、T11电梯底坑
8
2．2
二组团地下车库
2
2．2
2#泵房
2
2．2
发电机房
2
2．2
1#泵房
给水:小区给水管总长度为5175米,其中埋地为1123米,外露4052米,小区消防给水管总长度约1020600米,其中埋地为1500米,外露为8400米,闸阀井15个。
排水:小区排水管总长约4000米,其中埋地为2800米,外露1200米,小区污水井共13个,分布在一、二、三组团车库内;雨水井共53个,分布在小区道路两旁;天面排水口共23个,分布在T1—T10栋天面。小区化粪池共10个分布在各栋大堂前;化油池1个,位于会所前广场。

金海小区蓄水池明细表
序号
位置
性质
容量(立方米)
1
T5地下室
生活、消防水池
300
2
T7地下室
生活、消防水池
600
3
T2天面
生活、消防水池
60
4
T7天面
生活、消防水池
70
5
T10天面
生活、消防水池
60
电梯共20台,功率:37KW/台
娱乐设施:三个儿童游乐场,一个烧烤场,一个会所。
体肓设施:一个室内网球场,三张室内乒乓球台,一个溜冰场,一个露天游池,一个室内泳池,一个冲浪沙滩。
休闲桌共13张,休闲椅共32张,凉亭一个,小区道路总长约1880米,其中石子路长850;长1030米;墙高度约3.2米,总长度约为1160米,主要材料是:砖墙抹灰。
供电、供配电设备:配电房10个,变配电房3个,变压器6台,1250KW/台。三菱柴油发机电一台。
景观:1、人工湖:面积 250平方米。循环水泵2台,功率2.2KW.
旱冰场:面积 193.25平方米。循环水泵3台,功率7.5KW开启时间:
会所前人工瀑布:面积 193.25平方米。循环水泵4台,功率2.2KW;开启时间:周六7:00—13:00
空调方面:
名称
数量(台)
容量
位置
平均每天开启时间
备注
大堂空调
34
3匹
各大堂
15小时
夏天
5月-10月
电梯机房空调
20
1匹
各电梯机房
24小进
5月-10月
电梯轿厢空调
20
0．8匹
各电梯内
18小时
5月-10月
中控室空调
3
1．5匹
中控室
16小时
5月-10月
管理处空调
4
5匹
管理处
8小时
5月-10月
会所空调
2
200KW
会所
8小时
5月-10月
冷却水泵
2
7．5KW
会所地下室
8小时
5月-10月
冷却水泵
2
11KW
会所地下室
8小时
5月-10月
以上各项设备投入使用时间为 11月,现运行状态良好,均能正常使用。
通风系统:
小区通风管道总长4500约米,送风机8台,排烟机8台,功率11KW,每月保养运行2次,每次半小时。
其它设施设备:
水泵控制箱7台,位于各水泵房,闸阀114个,位于各泵房消声止回阀12个,位于各泵房,减压阀20个,位于各栋槽井,压力表4个,位于1#、2#泵房.
设备管理难点:1、小区设备分布较广、分散。
2、设备技术含量高、人员的总体技术力量薄弱。
3、设备数量多、人员偏少。
设备管理重点:1、对设备的检修保养及时性,确保设备的正常运行。
2、加强对设备的巡视,及时发现问题,预防事故的发生。
3、对外包保养项目,要严格把关,控制好对承包方的技术力量的审核及保养的服务态度。

二、工作目标:
工程管理的工作目标
内容
工作目标
工作标准
备注
房屋管理

小区的各类设施完好率达98%。
房屋零修、急修及时率达100%以上。
维修质量合格率达100%。
房屋外观完好、整洁、无妨碍观瞻。防盗网、空调架、外墙无锈迹、无安全防患、外墙装饰无破损或污迹。

无违章装修、无乱搭建、无乱张贴悬挂等。

无擅自改变房屋用信得用途。

坚持房屋修缮制度。

道路畅通无损坏、路面平坦整洁、排水畅通。

公用排污、排雨水管线设施完好无损。

停车场、棚、建筑小品、雕像等完好无损。

设备管理
重大管理责任事故发生率达100%。
公共配套设施无好率达100%。
路灯完好率达100%。
供电、供水、供气通讯管线及设施完好无损,运行正常,二次供水水箱加盖,环境整洁、无二次污染及隐患。

便民服务
便民有偿服务维修及时率达100%。
维修合格率达100%
维修回访达100%。
维修回返率达0%。

便民服务接到通知15分钟到达业户家中。维修回访达得到业户的满意为止。维修应一次维修完毕并重复测试,做到业主满意并从技术角度出发可行为止。

培训管理
持证上岗率达100%。
培训合格率达100%。
岗前培训率达100%。
对工程人员要求有上岗证方可招聘入司。
新进员工岗位培训应对进行岗前培训。并做好相应的记录。
培训应经过实操、笔试、口试等方式进行考核。直到考核合格。

三、人员编制

序号
姓名
岗位
任职要求
人数
备注
1
方晓斌
工程主管
大专以上学历,工民建或机电专业毕业,2年以上工作经验,具有较强的沟通协调能力;熟悉物业管理法律法规,持有物业管理上岗证。
1

2
叶代飞
工程助理
中专学历,3年以上作经验,熟悉管理处各种设备、设施的日常维护,有较强的沟通协调能力。持有中级电工上岗证。
1

3
吴成业
设备运行值班员
中专以上文化,机电专业毕业,2年以上作经验,熟悉管理处各种设备、设施的日常维护,持有深圳市电工进网许可证。
1
管理处准备增加1人。
4
余文超
1
5
姜仁兵
综合维修员
综合维修员:初中文化,2年以上作经验,熟悉小区各种设备设施的日常维修、维护,持有相关上岗证。
泥水工:初中文化,2年以上作经验,熟悉楼宇结构、各种建筑材料的性能与用途。
弱电工:大专文化相关专业毕业,2年以上作经验,熟悉弱电系统各种设备设施的日常维护。

1
泥水工
6
罗武帮
1

7
周光松
1

8
麻俊亚
1

9
毛龙
1

10
钟正乾
1
泥水工
11
温尤鹏
1
弱电工

四、监督程序:
监督检查程序

管理处采用三级监督检查管理直线机制,对维修工程实行有效的监控与管理,在监督检查过程发现问题及时改进,有效保证工程管理工作的有效性与及时性。
序号
监督检查人
监督内容及频次
检查内容
1
主任
1、主任对工程每月的工程计划进行审核.
2、对工程的重大维修进行组织及监督.
3、对工程外包项目进行审定及监督.
4、应每月二次对各类设备房、公共设施进行20%抽查并在相关的记录签名,是否有按相关的作业指导书进行操作。
5、对有偿便民服务价格的审定及监督。
6、对物料采购的审定及用料的抽查。
1、 值班人员、工程主管巡视检查情况及巡视记录;保养记录。
2、 标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
3、 机房照明、通风是否良好,机身地面、各开关器件、柜体是否干净;电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。
4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。
5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常;雨水井、污水井是否畅通,无杂物。
6、 装修有无违章作业现象。
7、 对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。
2
工程主管
1、 工程主管应对维修物料的监控。
2、 对外包项目合同的审核。
3、 对各项维修项目的质量的监督检查。
4、 对维修人员的日常工作的检查。
5、 对各设备房及公共设施应每星期至少两次的进行检查。并在相关的记录签名。
1、 值班人员巡视检查情况及巡视记录;保养记录。
2、 识及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
3、 机房照明、通风是否良好,机 身地面、各开关器件、柜体是否干净;电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。
4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。
5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常;雨水井、污水井是否畅通,无杂物。
6、 装修有无违章作业现象。
7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。
8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。
3
班长
1、 对维修人员日常的行为规范进行检查监督。
2、 对维修工的维修质量进行监控。
3、 对维修人员的领料进行监督及控制。
4、 对各设备房及公共设施进行实时巡视及检查。
5、 对外包项目进行实时的跟进与监督。
1、 班人员巡视检查情况及巡视记录;保养记录。
2、 及操作工具、灭火器是否齐全、机房是否干净无杂物。
3、 机房照明、通风是否良好,机 身地面、各开关器件、柜体是否干净;电梯轿箱、风扇、各指示灯是否正常。
4、 喷泉、水/游泳池、休闲桌椅、公共照明、儿童游乐设施、电表箱、水表、区内标识是否正常。
5、 道路、路牙、道闸、卫生设施、燃气管道及阀门是否正常;雨水井、污水井是否畅通,无杂物。
6、 装修有无违章作业现象。
7、对上门维修的服务态度是否良好。是否有按规定进行收费。维修质量的检查。
8、对维修人员上班是时的仪容仪表进行检查。
4
工程人员
工程人员至少每天两次对以下的设备进行检查并在相应的记录表上签名。
变电房的检查内容:
1、高压环网柜运行指示灯是否正常、有无异常响声、气味、刀锁及标识牌是否齐全。
2、变压器温度是否正常、器身及高低压接线端有无异常响声和气味。
3、配电柜电源指示灯是否正常,开关、断路器接触是否良好,接线端子有无发热现象。4、电压是否正常,电流是否在正常范围,计量仪表是否正常运转,转换开关是否处于正确位置,标识是否齐全。房内、柜内外无器件是否清洁,通讯照明是否良好。
发电机房的检查内容:
1、 机油、燃料是否充分、是否良好。
2、 蓄电池电压电解液是否充分,外观有无锈蚀、积水。冷却水是否充分。
3、 油箱、水箱机身有无漏,能动皮带是否正常。
4、 控制面板指示灯是否正常,有无报警信号,处于正确位置。
5、 配电柜输出开关是否处于正常状态,接线端有无发热迹象。
6、 机房照明、通风是否良好,机身、地面及各开关器件、柜体是否清洁。
电梯机房的检查内容:
1、 电梯轿箱、风扇、各指示灯(按钮)照明是否正常。
2、 电机有无过热运行时响声是否正常,曳引机是否漏油。
3、 标识及操作工具、灭火器是否齐全、机房有无堆放杂物。
4、 电源柜指示灯开关、接触器是否良好,有无异常响声。
5、 各接线端子有无发热变色迹象。
6、 机照明、通风是否良好、设备、设施及地面是否整洁无积尘,蜘蛛网。
水泵房检查内容:
1、 水泵运行时温度是否正常,有无异常声音。
2、 泵体、闸阀管道有无渗漏、闸阀是否处于正确位置。
3、 电源柜及控制柜指示灯是否良好,功能开关是否处于正确位置。
4、 接触器能否正常吸合,有无异常响声,接线端子有无发热迹象。
5、 机房照明通风、消防设施是否良好地面有无积水。机房设施设备是否清洁。

7、 。

配电房检查内容:
1、 运行电源指示灯是否完好。
2、 开关断路器接触器是否良好,有无异常响声。
3、 一次、二次回路接线端有无发热迹象。
4、 计量电表、电压电流表是否正常。
5、 标示是否齐全。
6、 房内通风照明是否良好。
7、 地面、柜体外及元器件是否清洁。
弱电系统检查内容:
1、消防分区报警箱、系统主机、消防联动控制单元、水泵控制柜、泡沫罐、消防对讲广播系统。
2、AB主机、画面分割器、监控器及画面、摄影头、录像机、红外线对射。
3、车场出入口控制机、出入口道闸、出入口车辆检测器、出入口监控系统、收费系统。
4、门禁系统玻璃门及门夹、闭门器/地弹簧、电锁、密码开锁、磁卡开锁。
6、 二氧化碳房贮存器铝封、保险带是否完好、控制器面板电路显示器是否正常、贮存器压力符合规定、系统各部件抹灰除尘。
房屋检查内容:
1、 楼宇外墙磁片是否有脱落、破损。
2、 空调架、防盗网、风雨连廊是否有锈迹、破损。
3、 业户装修是否有违反装修管理规定,影响外观、破坏建筑结构、违章建筑乱搭现象。
4、 给排水管道、煤气管道是否有渗漏现象。
5、 车道路面是否平坦、积水现象,井盖是否齐全。

五、工作计划:
XX花园 维护保养计划及预算
序号
维护保养项目
维护保养原因
预计进行日期
预算费用(元)
费用来源
责任人
备注
1
发电机组保养
正常保养
3月、9月
1000
管理费
方晓斌

2
水泵保养
正常保养
每季度
1000
管理费
方晓斌

3
配电柜保养
正常保养
10月份

管理费
方晓斌

4
干式变压器保养
正常保养
9月份
1000
管理费
方晓斌

5
空调保养
正常保养
每季度
1500
管理费
方晓斌

6
电梯保养
正常保养
每月

管理费
方晓斌
外包
7
车辆道闸保养
正常保养
每月
1500
管理费
方晓斌

8
防盗监控、对讲、广播音响系统保养
正常保养
每季度
1000
管理费
方晓斌

9
火灾自动报警系统保养
正常保养
每季度
1000
管理费
方晓斌

10
消防系统保养
正常保养
每季度

管理费
方晓斌
外包
11
架空层及大堂玻璃的更换
破损更换
6月份

本体维修基金
方晓斌
外包
12
电梯及大堂空调维护
加雪种,更换破坏零件
12月份

管理费
方晓斌
无法确定
13
楼层防火门及管道井的维护
更换破损的玻璃及损坏的闭门器,门锁等
10月份

管理费
方晓斌
无法确定
14
小区照明系统
光源更换
11月份
1200
管理费
方晓斌

15
增建公共娱乐康体设施
应业委会要求在会所前临时停车场
1月—2月

深圳地产
方晓斌
无法确定
16
小区其它设旆的即时维修

工程维修物资采购计划
序号
物资/服务名称
规格型号
物资类别
数量
估算金额(元)
采购期限
用途说明
1
节能灯
5W/7W/220V
维修
400支
4800
-1-15
工程维修
2
节能灯
3W/220V
维修
400支
4800
-1-15
工程维修
3
日光灯
40W
维修
500支
4000
-1-15
工程维修
4
日光灯
20W
维修
100支
800
-1-15
工程维修
5
日光灯震流器
40W
维修
50个
550
-1-15
工程维修
6
日光灯震流器
20W
维修
30个
415
-1-15
工程维修
7
启辉器
20—80W
维修
200个
300
-1-15
工程维修
8
白炽灯(罗口)
60W
维修
300只
240
-1-15
工程维修
9
白炽灯(罗口)
40W
维修
400只
320
-1-15
工程维修
10
球砂泡
25W
维修
400只
480
-1-15
工程维修
11
吸顶灯罩(半圆)
关圆玻璃
维修
20个
160
-1-15
工程维修
12
防潮灯罩
玻璃
维修
10个
300
-1-15
工程维修
13
声光控开关
普通型
维修
50个
650
-1-15
工程维修
14
面板开关
单位
维修
50个
125
-1-15
工程维修
15
面板开关
双位
维修
50外
175
-1-15
工程维修
16
指示灯灯泡
卡口,红绿
维修
各100
200
-1-15
工程维修
17
高压钠灯
70W/220V
维修
50个
1650
-1-15
工程维修
18
高压钠灯震流器
70W/220V
维修
20
1320
-1-15
工程维修
19
钠灯触发器
70-400W
维修
20
320
-1-15
工程维修
20
超光灯
100W
维修
50
1000
-1-15
工程维修
21
石英灯杯
35W/12V
维修
100
260
-1-15
工程维修
22
石英灯整流器
35W/123V
维修
100
1200
-1-15
工程维修
23
电工绝缘胶布
普通
维修
400
400
-1-15
工程维修
24
水胶布
普通
维修
400
600
-1-15
工程维修
25
验电笔
220V
工具
20支
200
-1-15
工程维修
26
水笼头
4分/6分
维修
各50只
575
-1-15
工程维修
27
铜球阀
4分/6分
维修
各30只
480
-1-15
工程维修
28
铜闸阀
4分/6分
维修
各10只
300
-1-15
工程维修
29
水管堵头
4分/6分
维修
各30
60
-1-15
工程维修
30
水管内接弯头三通
4分/6分
维修
各20
240
-1-15
工程维修
31
尼龙扎带
200/300MM
维修
各100
80
-1-15
工程维修
32
膨胀螺丝
6/8/10MM
维修
各100
100
-1-15
工程维修
33
麻花钻头
3/4/5/6/8/10MM
维修
各20
480
-1-15
工程维修
34
冲击钻
6/8/10/12
维修
各10条
600
-1-15
工程维修
35
砂轮片
直径40CM
维修
20张
200
-1-15
工程维修
36
电焊条
直径4MM
维修
4包
80
-1-15
工程维修
37
信报箱
普通型
维修
100把
500
-1-15
工程维修
38
不锈钢球型锁
普通型
维修
20把
500
-1-15
工程维修
39
防火门锁
普通型
维修
30把
2400
-1-15
工程维修
40
弹力锁
普通型
维修
50把
500
-1-15
工程维修
41
毛刷
4寸/6寸
维修
各30把
150
-1-15
工程维修
42
玻璃胶
普通型
维修
200瓶
1600
-1-15
工程维修
43
闭门器
普通型
维修
50个
5000元
-1-15
工程维修
44
防火门玻璃
380*420*5MM
维修
50块
4400
-1-15
工程维修
45
容气开关
C45-2PC10-63A
维修
20
1300
-1-15
工程维修
46
车道砖
大连砖
维修
1000块

-1-15
工程维修
47
水泥
400号
维修
10包
150
-1-15
工程维修
48
沙子
细河沙
维修
10立方
400
-1-15
工程维修
49
天拿水
宝马
维修
5桶
325
-1-15
工程维修
50
油漆
红、黄、白、黑/14公斤
维修
各5桶
1800
-1-15
工程维修
51
油漆
银粉、蓝、灰/14公斤
维修
各3桶
1000
-1-15
工程维修
52
乳胶漆
南港牌
维修
10桶
650
-1-15
工程维修
53
马路漆
海虹
维修
4桶
450
-1-15
工程维修
54
电池补充液
普通型
维修
30瓶
150
-1-15
工程维修
55
黄油
普通
维修
1桶
30
-1-15
工程维修
56
密封填料
普通
维修
30M
30
-1-15
工程维修
57

维修

XX花园管理处工程维修人员培训计划表
序号
主题
内56 容
对象
方式
地点
主讲人
课时
时间安排
01
礼仪
维修人员上门维修服务礼仪规范
全体
集中讲座
会议室
方晓斌
4
1月
02
创优
创国优标准
全体
讲座
会议室
方晓斌
2
2月
03
安排
创国优工作安排
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
3月
04
规程
水池水箱清洗规程
全体
讲座
会议室
方晓斌
2
4月
05
规程
水泵保养维护规程
全体
讲座
会议室
方晓斌
4
5月
06
技能
如何提高维修工作水平
全体
讲座
会议室
方晓斌
2
6月
07
创优
创国优标准
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
7月
08
安排
创国优工作安排
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
8月
09
规程
发电机保养维护规程
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
9月
10
规程
干式变压器及低压配电柜保养规程
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
10月
11
规程
关于抄表计量工作注意事项
全体
讲座
会议室
方晓斌
1
11月
12
计量
如何提高与住户沟通的技巧
全体
讲座
会议室
方晓斌
4
12月
13
规范
设备设施巡视检查规范
全体
讲座
会议室
方晓斌
4
2月12月

六、各岗位职责概述:
工程主管主要职责与权限:
1． 负责小区内各类设施设备维修保养及计量管理等工作,建立完整的设备技术档案和维修记录。
2． 制定和完善各类设备的操作规程及维修保养制度。
3． 负责小区各项整改工程的设计预算结算,并进行施工监理等。
4． 负责小区装修审批、监理及验收。
5． 制定小区各类设施设备的维护保养计划,并组织实施。
6． 负责对分管承包合同条款的审核。
7． 处理分管范围内的突发事件和客户投诉。
8． 制定部门内部培训计划,并交行政品质部备案、定期对相关 人员进行基本素质、业务技能、服务意识的培训与考核。
9． 负责工程维修人员的工作监督和指导。
10． 完成上级领导临时交办的其它工作任务。
工程助理的主要工作职责:
1． 协助工程主管处理工程方面的日常管理事务。
2． 负责对有偿维修服务的统计及维修人员的调配工作。
3． 负责对工程设备设施的检修及零修工作。
4． 协助工程主管对维修项目收费进行审核,采购必要的维修材料及材料的验收工作。
5． 对工具和设备进行经常性检查,对需要维修的器具及时向主管汇报。
6． 负责对有偿维修服务的回访工作。
7． 工程主管外出,负责工程部门的日常管理事务。
8． 完成领导临时交给的其它事务。
综合维修员工作职责:
a)负责小区设备、设施的日常维修工作。
b)负责小区客户报修的维修工作。
c)每日定时对责任辖区设施进行巡视,发现问题及时处理。
d)提高技术业务知识,熟悉掌握维修技能及应急处理方法。
运行值班员职责:
1)负责水电表的抄计工作。
2)负责相关设施、设备的日常巡视和维护管理。
3)协助工程部做好测量和监控装置(水、电部分)的检定工作。
4)协助工程部做好设备维护保养工作。
5) 提高技术业务知识,熟悉并掌握设备的性能、操作程序及应急处理方法。
七、应急方案
突发性停水的应急
1． 突发性停水的主要原因有:
① 小区水管爆裂停水.
② 供水设备故障停水.
③ 市政供水停水.
2． 应急处理措施
① 对停水的原因进行核查并及时通知业户及前台。
② 如若小区内水管爆裂而停水,应视管道爆裂的情况大小(主管、支管爆裂),采取不同方法进行抢修,在抢修同时应通知上级领导,以便组织抢修工作。
③ 设备故障停水,有备用设备则投用到备用设备,并评估修复时间,在抢修过程应通知上级领导,组织抢修工作。
④ 市政供水停水,应拨打电话到水务局询问停水原因及供水时间,并通知前台及住户,以便业户了解。
停电应急方案
一、突发性停电的类型.
1、 因不可抗拒的自然力(如雷击、台风等)或客户用电不当造成的供电中断。
2、 因设备故障停电(小区内设备及供电部门设备故障等)
二、应急方案
1、 出现突发性停电首先要与供电部门联系,了解停电原因及供电时间,以便于向业主解释。
2、 如小区内设备故障发生突发性停电,值班人员应立即到达现场进行检查,如有备用设备则应先使用备用设备,再进行检修。
3、 没有备用设备则需评估维修时间。评估四十分钟内能恢复用电,值班人员应立即通知工程主管到达现场组织抢修工作。
4、 如评估四十分钟内不能恢复供电,则应在抢修的同时通知管理处主任到现场组织抢修工作。
三、最后确定恢复供电时间,应立即反馈至管理处,便于向住户解释。

电梯困人应急方案
1、当发生电梯困人事故时,电梯机电维修员经过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必时期保持镇静,不要惊慌,静心等待救援人员的救援;被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态,电梯机电维修员应设法将轿厢门完全关闭。
2、根据指层灯、PC显示、选曾启恒干活打开厅门观察判断轿厢所在位置。
3、轿厢厅于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。
(1)拉下电梯电源开关。
(2)用专用厅门钥匙开启厅门。
(3)在轿顶用人力开器轿厢门。
(4)协助乘客离开轿厢。
(5)重新关好厅门。
4、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。
(1)进入机房切断电梯电源。
(2)拆除电动机尾轴罩盖,安上旋座及旋柄。
(3)救援人员之一把旋柄,另一救援人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作适应一撬一放时轿厢逐步移动,直至最接近厅门(0.5米左右)为止。
(4)当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时,其救援方法按第3条进行。
5、遇有其它复杂情况,应请救电梯公司帮助救援。
6、困人救援工作完毕后,电梯机电维修员应将情况完整、规范地记录在<电梯运行日记>内。
八、设备管理改进计划
XX 设备管理改进计划
设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心;将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.
针对XX花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度,做为 XX设备管理改进的基础。
1.完善设备技术资料管理:
    全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。
2. 完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率.
   对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案,并指导维修人员按照设备运转部位的性能,技术要求,运转情况,而采取正确地维修方法,缩短因设备修理而停机的时间。使设备管理工作深入细致,实现维修工作量的考核数量化.
设备故障管理:主要记录了设备故障发生的日期、故障维修方式、故障类型,并掌握设备运转状态磨损情况。设备管理人员根据对历次设备故障记录的分析,故障类型的统计可得出:易损另配件,在正常条件下的磨损和使用期限,有计划地进行更换维修;对非正常的设备故障,设备管理人员就可采取相应的措施,进行改进性维修,降低故障率。
3. 完善配件管理,使配件的库存处于一个合理的水平.
  对配件的管理从以下几个方面入手:从设备管理的角度说:编制<<配件清单>>;记录各台设备所需要更换的主要易损件的编号、名称、规格型号、使用数量、计划库存量和实际库存量。经过对主要配件的管理,基本上就掌握了设备的配件需求量,
4. 减少能源消耗
确认各设备的能耗状况,提出确实可行的节能方案,在XX花园中,中央空调的耗能占总能耗的55%,在 ,要对会所中央空调,各栋大堂空调进行多管齐下的维护保养,包括冷冻水管,冷却水管的清洗等,减少电能的消耗。
随着XX入住率的提高,原来申请的水指标已不能满足业主的需要,水指标的更改申请的前期准备工作进行中,估计 初可完成.
5.加强对工程维修人员的管理,是改进设备管理的前提.
其中包括对工程维修人员的培训, 工程维修人员的考核. 培训包括三方面:上门维修服务的规范,专业技术的培训,安全方面的培训 加大对专业知识的培训深度,如变频技术,弱电方面的技术. 在工程人员考核方面

设备管理改进计划将围绕以上五个方面开展
序号
内 容
估计完成时间
责任人
01
用水指标的更改申请
初
方晓斌
02
大堂空调的维护保养单位的确定
1—4月
方晓斌
03
规范及专业技术的培训(详见 的培训计划)
1—12月
方晓斌
04
安全规范的培训
1,4,7月
方晓斌

维修人员违规处罚制度
1.目的
加强维修人员管理,确保各项规章制度正常执行,使维护维修工作正常开展。
2.适用范围
适用于各管理处对维修人员的管理。
3.内容
3.1有下列情形之一的,第一次口头警告;第二次书面警告;第三次罚款50元:
3.1.1上班迟到、早退、不参加培训或不参加例会的;
3.1.2衣着不整、不注意个人形象、上班无精打采的;
3.1.3遇到同事或上级领导或小区业户不主动让路,不主动打招呼的。
3.2有下列情形之一,每次罚款50元:
3.2.1因维修人员主观故意造成维修工作迟滞,影响业主/住户正常生活引起业户投诉的。
3.2.2因维修人员玩忽职守、对维修任务敷衍了事造成维修质量低劣引起业户不满的。
3.2.3上门维修服务不专心维修而与业户聊与工作无关的私人话题,引起业户投诉的。
3.3有下列情形之一,即时开除处理:
3.3.1利用职务之便敲诈勒索、吃拿卡要、肆意刁难业主/住户的。
3.3.2利用职务之便向业户索取小费或偷拿业户/公司财物的。
3.3.3因工作失误造成业户或公司重大损失的。
4.记录
无
5.附件
无

机电设备管理人员工作规定
1.目的
规范机电设备管理各类人员的工作规范,确保机电设备管理的有序和有效。
2.适用范围
适用于管理处、工程部对机电设备管理各类人员的管理。
3.内容
3.1维修员岗位规定。
3.1.1值班维修员必须全权负责设备运行期间的全面工作。