开店选址实用手册(2).doc

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第一章 城市评估
1、 城市基本状况数据采集
1.1 城市地理、 人口状况
城市总人口( 单位: 万人) , 其中市区人口( 单位: 万人) , 人口结构、 数量、 比例, 分以下三段: 16—24岁, 25—35岁, 36—60岁。市区有多少户家庭, 户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量, 私营企业人员从业数量。总面积( 单位: 平方公里) , 其中市区面积( 单位: 平方公里) 市区人口密度( 人/平方公里) 。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体, 算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、 规划局、 民政局( 亲自去或上网查均可) 。(填表格6)
1.2 区县地理、 人口状况
与以上城市指标等同。数据来源是统计局、 规划局、 民政局( 亲自去或上网查均可) 。(填表格6)
1.3 城市未来发展规划
确定市区扩容是以”摊大饼”形式还是以新建”卫星城”形式发展。扩容方案是否实施, 若实施已到何种程度。城市扩容速度快, 对旧有销售格局的冲击就大, 进军该市场机会多同时难度相对低, 成功的机会大。市区若以”摊大饼” 形式扩容, 环路成为店址的首选。市区若以”卫星城” 形式扩容, 旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证( 亲自去或上网查均可) 。
1.4 公共交通情况
※市区公共汽车有多少条线路, 它们总里程。近三年的载客数及未来几年的发展规划。每条线路的票价及月票的价格。
※自行车的现有数量及前两年的数量※有轨交通是否有, 若有, 有几条线路票价及月票价。※出租车拥有量及每公里价格。
※机动车状况, 私车比例及近三年变化情况, 小客车与货车比例。以上是为了解该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、 公安局、 公汽公司、 出租车管理局及统计局( 亲自去或上网查均可) 。(填表格7)
1.5 房地产状况
※商品房开工及在建项目数量, 总建筑面积, 房屋空置率, 每个项目销售均价及规模( 建筑面积) 。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市电器消费未来一年的增长趋势, 数据来源是规划局( 亲自去或上网查均可) 、 各项目实地走访。(填表格8)
1.6 各商圈房屋租金状况
首先把全市的商业街划分为四种类型, A类主商圈最好, B类次商圈, C类有潜力, D类暂无价值。采集每一类的市场报价※大型底商※综合楼※商品市场※临街铺面房※写字楼※住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。( 填表格9)

1.7 经济发展状况
※国内生产总值及近两年增长率※人均GDP
※社会商品零售总额※家用电器零售总额
※户均家用电器消费额
※人均收入
※电器销售从业人员人均收入, 主要岗位人均收入: 店经理、 部门经理、 普通员工、 会计、 出纳、 收银员、 防损员、 物业水、 暖、 电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。( 填表格10)
1.8 未来竞争对手状况
※市区家用电器零售商有多少家, 每家营业额※市区有多少电器卖场, 每个面积有多少, ※市区家用电器总经营面积, ※全市电器卖场每平米年平均营业额。※零售商电器经营门类集中度调查, 依我公司主要门类划分为: 彩电、 空调、 冰洗、 手机、 音响、 电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、 市统计局、 各供货商、 税务局及市场走访调研。( 填表格11)
1.9 媒体情况
※平面媒体有多少家, 每家发行量、 发行对象、 发行方式, 每年广告分类收入, 广告报价
※广播媒体有几家, 收听覆盖率对比, 受欢迎栏目时段收听率对比, 报价
※电视媒体收费报价
※平面广告公司报价采集※DM广告发行报价采集※户外广告报价采集。( 填表格12)
1.10 办公用品及消耗品报价采集
1.11 各政府职能部门办公流程、 各项优惠政策采集

2、 评估报告的编写
2.1 体例
以说明文为主列举数据进行说明, 并附以事例及现场图片
2.2 方法
根据各种相关数据进行论证。分析该城市的经济发展速度, 城市规模, 是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比, 需要开多少家店才能基本覆盖, 第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市整体电器市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争激烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析其它影响经营的因素, 如政府的工作效率等。
2.3所需各类表格( 附后)

第二章 店址选择

1、 选择店址的原则
店址的选择, 是一项关系着店面未来的经济效益和发展前景的重要工作。
经过我们对该城市调查分析、 寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、 毛利、 成本和利润及未来的增长潜力。
2、 选址的基本要素
2.1目标店方圆3公里区域内(10万人—30万人), 居民聚居、 人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2.2交通方便, 旅客上车、 下车最多的车站, 或者在几个主要车站的附近, 能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
2.3店面临主干道, 门店设在三叉路的正面, 拐角的位置也是很理想的, 它位于两条街道的交叉处, 是人流的停滞点, 能够产生”拐角效应”
2.4有充分的停车位(30—100)。
2.5所处位置在当地有较高知名度。
2.6确定目标店时, 应争取更多的户外广告位置。
2.7确定目标店时, 应考虑适当面积的库房, 一般可占用200-300m2。
2.8参考店租价格: 以天津为例
中环线以外约为: 0.7～1.5元/m2·天,
中环线至内环线之间约为1.8～2.6元/m2·天。
条件好的店址,价格可适当放宽20%--35%.

3、 选择开店的商圈
3.1最佳目标店: 大型超市、 家具广场、 高级住宅区、 新建成的居民住宅区、 人口素质较高的居住区、 有较多居住人口和活动人口的地方、 大型车站附近、 同行密集的地方或没有一个竞争对手的大街。
3.2最差目标店: 僻静的小街小巷、 人口稀少的居民区、 机关单位集中的办公区、 居民人口老化的地方.繁华的市中心、 步行街等不宜考虑。
3.3装修定位: 店内的地面、 墙面、 天花板均应有相应的装修、 要力求有新的创意, 体现出与众不同的风格、 店内环境一定要保持清洁。(详见有关章节)

4、 选择开店的方位
4.1选择现在被商家看好的店址, 不如选择不久的将来会由冷变热, 而当前尚未被看好的店址。这样的门店位置费用低, 潜在的商业价值大。因此, 应特别留心城市建设的发展带来的变化。
4.2选择靠近大公司、 大店铺的街道一边。这一侧出入者能够成为我们的顾客, 另一方面是因为来过的顾客便于向别人介绍, 比较容易指引她人光顾。
4.3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的发展, 新机构的设立, 会给门店增添顾客, 使今后的发展更具潜力。
4.4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市附近、 家居商场附近。
4.5选择门店位置时, 还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。
4.6在同一条街道两侧选择门市位置, 以客流量多、 能见度高、 交通不易堵塞的位置为佳。

5、 预测销售额的因素和方法
5.1因素
① 市场容量及竞争情况
② 交通
③ 3公里内人口数量及人口基本素质
④ 店面情况
⑤ 未来城市规划
5.2 因素分析方法
① 家电市场容量及竞争情况
调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况( 企业性质、 员工数、 年销售额) , 预计年家电销售额,将调查情况列表。(见表一)
② 交通
第一步: 购买城市地图, 计算主要交通道路, 如环线加放射路线结构地交通, 可计算该城市共有几条环线、 几条放射线, 环线和放射线交叉口是较好地店面位置, 将交通状况整理列表。( 见表二)
第二步: 按交通状况表, 对每一条道路和路口经过步行
观察客流状况, 对周边无住户路段排除, 确定重点调查路口和路段, 调查客流量和公交线路状况, 依客流量大小进行排列。( 见表三)
第三步: 确定主商圈。如: 北京是三环路、 天津为中环路。
③ 目标店方圆3公里内居民调查
根据主商圈寻找可出租的店址, 主要有新建底商, 不景气商场、 超市等可主动找主要负责人面谈, 面积在3000-5000平米, 作为目标店址, 对目标店址应调查周边3公里之内顾客群( ( 见表四、 表五) 。
④ 店面情况( 见表六)

6、 应该注意的问题
6.1注意租赁房屋
租赁之前, 应先了解房屋的基本条件及价格, 查看房屋的产权状况, 实地考察, 看是否适合我们经营, 房屋有无破损, 楼面的受力以及水电等情况, 了解房租情况.
6.2注意城镇的发展规划
有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多和扩大, 都挤在城市某一块地方是不可能的, 必须四面扩张, 但扩张不是相等平齐的, 而是有条件和有先有后的, 选择场地就要注意到这一点, 用长远的、 发展的眼光对待这一问题。
6.3抓紧时机
要选择的场地只要基础好, 有发展前途, 看准了下决心定下来, 环境和条件差一点, 能够边经营边建设, 逐步改进环境, 创造好的条件。如果犹犹豫豫, 当决不决, 就会错过商机。

7、 租 金 计 算
7.1计算原则
先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St, 推算出家用电器的年零售总额Sh。以该市家用电器年零售额的40%为目标占有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额, 分2到3年实施, 第一年用总租金额40%的额度为宜, 第二年依经营情况推进。
7.2计算公式
第一年租金=Sh×40%×7%×20%×40%

8、 城市发展部调研员工作内容
1、 城市基本状况调查
1. 本市全年常住人口数
2. 本市辖区人口数
3. 城市总面积
4. 人口密度( 人口密度＝总人口数÷总面积)
5. 全市年人均收入( 以公布资料为主, 详见附表一并请注明以上数据来源)
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2、 零售市场基本状况调查
1） 全市大型超市状况( 详见附表二)
2） 全市大型百货商场状况( 详见附表三并请注明以上数据来源)
3、 电器市场基本状况调查
⑤ 大型连锁企业基本情况
地理位置、 场地面积、 租金状况、 硬件环境、 外观照片
经营内容、 服务特色、 客流情况、 经营额度
广告内容、 宣传特色
运输状况、 仓储状况
办公状况、 人员总数及其它说明
每个公司建立一份档案, 按门店分类, 将店面详细情况归档。
( 详见附表四)
⑥ 其它业态电器经营基本情况( 百货商场、 超市等)
地理位置、 场地面积、 硬件环境、 外观照片、
经营内容、 服务特色、 客流情况、 经营额度
广告内容、 宣传特色、
运输状况、 仓储状况、
办公状况、 人员总数及其它说明
每个商场建立一份档案, 将商场或专营店详细情况归档。
( 详见附表四)
4、 预选店址
店面选址原则:
1. 目标店半径3公里区域内约40万居民、 人口集中的地方是适宜设置店面的地方。
2. 交通方便, 乘客上车、 下车最多的车站, 或者在几个主要车站的附近, 能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。
3. 店面临主干道, 门店设在三叉路的正面, 拐角的位置也是很理想的。
4. 有充分的停车位, 30至100辆。
5. 所处位置在当地有较高知名度。
6. 确定目标店时, 应争取更多的户外广告位置。
7. 确定目标店时, 应考虑适当面积的库房, 一般以200-300m2为宜。
( 详见附表五, 另附照片一套,目标店所处位置地形图一套.)

注:
1、 调研员认真填写各项数据后上报该城市发展部主管。
2、 上文中所提各类表单。

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附表1: 各 城 市 评 分 对 比 表
调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
城市
名称
消费品零售额
(亿元)
市区
人口
(万人)
市区
人口密度
(人/平方公里)
GDP
增长率
人均收入( 元)
商品房
电器业态状况
综合
评价
( 分)
销售
面积
(万平米)
在建
面积
(万平米)
均价
( 元)
数量
(家)
卖场
总数量
( 个)
卖场
总面积
( 平米)
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

备注: 打分标准
序号
项目
取分单位
分数
备注
序号
项目
取分单位
分数
备注
1
消费品零售额
100亿元
3分

7
商品房均价
1000元
2分

2
市区人口
1000万
20分

8
连锁竞争对手数量
家
-3分

3
市区人口密度
1万人/平方公里
3分

9
单体竞争对手数量
家
-0.5分

4
人均收入
5000元
3分

10
卖场数量
3个
-0.5分

5
商品房销售面积
100万平米
2分

11
卖场总面积
1万平米
-0.5分

6
商品房在建面积
100万平米
2分

北京举例:

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附表2: 城 市 各 行 政 区 指 标 对 比 表
城市名称: 调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
行政区名称
消费品零售额
( 亿元)
区人口
(万人)
区人口密度
(人/平方公里)
人均收入( 元)
商场
超市
小商品市场
政府
机关
数量
企业
数量
学校
数量
综合
评价
( 分)
数量
面积
数量
面积
数量
面积
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

备注: 打分标准
序号
项目
取分单位
分数
备注
序号
项目
取分单位
分数
备注
1
消费品零售额
10亿元
3分

8
超市营业面积
1万平米
2分

2
区人口
100万
20分

9
小商品市场数量
个
2分

3
区人口密度
1万人/平方公里
3分

10
小商品市场营业面积
1万平米
2分

4
人均收入
5000元
3分

11
市级政府机关数量
个
1分

5
商场数量
家
2分

12
企业数量
个
1分

6
商场营业面积
1万平米
2分

13
学校数量
所
1分

7
超市数量
个
2分

附表3: 城 市 主 要 道 路 指 标 对 比 表
城市名称: 调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
道路名称
起始点
走向
长度
(公里)
路宽
( 米)
车道数
公交
线路
(条)
十字
路口(个)
立交桥(座)
商场
超市
餐饮
企业
机关
专卖店
综合
评价
(分)
数量
面积
数量
面积
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

备注: 打分标准
序号
项 目
取分单位
分数
备注
序号
项 目
取分单位
分数
备注
1
走向

8
商场数量

2
长度

9
超市数量

3
道路总宽

10
餐饮数量

4
上下行车道数

11
企业数量

5
沿线5站以上公交线路

12
机关数量

6
十字路口数量

13
专卖店数量

7
立交桥数量

合计

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附表4-1: 城 市 主 要 路 口 指 标 对 比 表
城市名称: 调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
路口名称
交汇道路名称
主路宽
次路宽
公交站点数量
路口日机动车流
路口自行车流
路口四角日客流( 人)
商场
超市
写字楼
餐饮
企业
机关
专卖店
综合
评价
(分)
东西
南北
东西
南北
A
B
C
D
数量
面积
数量
面积
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

备注: 打分标准
序号
项 目
取分单位
分数
备注
序号
项 目
取分单位
分数
备注
1
交汇道路
条
5

9
500米商场数量
家
2

2
主路宽
双向每车道
5

10
500米商场面积
万平米
2

3
次路宽
双向每车道
3

11
500米超市数量
家
1

4
公交站点
50米内每个
2

12
500米超市面积
万平米
1

5
路口机动车流
日200辆
3

13
200米内写字楼面积
1000平米
1

6
路口自行车流
日400辆
5

14
饭馆数量
10家
1

7
路口客流
日500人
7

15
200米内机关数量
个
1

8
200米内公司数量
10个
1

16
200米内专卖店数量
10个
1

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附表4-2 道路截点流量登记表

道路名称: 地 点: 调查人: 时间: 年 月 日
时 段
机动车流量( 辆)
自行车流量( 辆)
人流量( 人)
备注
上行
下行
上行
下行
上行
下行
7—8

8—9

9—10

10—11

11—12

12—13

13—14

14—15

15—16

16—17

17—18

18—19

19—20

合计

附表4-3 主要路段客流调查表
调查人: 调查时间:
项目

名称
节 假 日
平 时
备注
方向
机动车
自行车
行人
方向
机动车
自行车
行人

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

东—西

东—西

西—东

西—东

南—北

南—北

北—南

北—南

房策天下( 地产思想库) --- 天下地产人网上脑力风暴会

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附表5: 目标店评分项目及标准

序号
项目
评分单位
分数
评分
序号
项目
评分单位
分数
评分
1
区消费品零售额
10亿元
10

29
卖场层数
单层
50

2
所在区人口
100万人
30

二层
40

3
所在区人口密度
1万人/km2
15

三层
30

4
所在区人均收入
5000元
10

四层
20

以下为三公里范围内目标店环境比较

五层
10

5
三公里内人口
5万人
50

30
机动车停车位
门前每10个
5

6
三公里内人口密度
万人/ km2
30

楼后每10个
4

7
三公里内人均收入
5000元
30

地下每10个
3

8
商品房销售面积
( 万米)
1

31
自行车存放
每10个
2

9
商品房在建面积
( 万米)
1

32
户外广告
广告牌每10m2
3

10
商场数量
个
5

灯箱每10 m2
2

11
商场面积
( 万米)
5

橱窗每10 m2
1

12
超市数量
个
2

33
卖场层高
3m
30

13
超市面积
( 万米)
3

＞3m每10cm加1分

14
商品市场数量
个
5

＜3m每10cm减5分

15
商品市场面积
( 万米)
5

34
门前公交线路
50m以内有站每条
5

16
市政府机关数量
个
1

50-100m以内有站每条
3

17
独立办公企业数量
个
1

35
电梯
自动扶梯双向每部
8

18
写字搂企业数量
个
1

自动扶梯单向每部
5

19
高校学生数量
1000人
3

客梯1吨/部
3

20
连锁竞争对手数量
每家
10

货梯1.5吨/部
6

21
单体竞争对手数量
每家
5

36
空调
中央空调
30

22
竞争对手营业面积
1000m2
3

分体柜机每10匹
3

以下为三公司目标店硬件设施比较
37
消防
烟感系统
5

23
门前马路
上下三车道
30

喷淋系统
5

上下二车道
20

消防栓每个
2

上下一车道
10

灭火器每10个
1

单行线
0

38
电力容量
100KW
30

24
面积使用率
85％
20

39
产权性质
自建或购买
20

＞85%每1％加2分

租赁
10

＜85%每1％减3分

40
正门宽度
林建
5

25
建筑高度
6m
30

40
目标店沿街长度
10m
5

＞6m每米加5分

41

10m
5

＜6m每米减10分

26
门前机动车流量
8-20时双向200辆
5

27
门前自行车流量
8-20时双向400辆
10

28
门前人流量
8-20时双向500人
10

合计

合计

附表6-1: 城市基本状况数据汇总表
城市名称: 调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
调查项目
单位
数量
序号
调查项目
单位
数量
1
总人口
万人

25
市区家庭户数
户

2
市区人口
万人

26
户均人数
人

3
16—24岁
万人

27
去年结婚数量
对

4
25—35岁
万人

28
城市总面积
万平方公里

5
36—60岁
万人

29
市区面积
万平方公里

6
城镇从业人员
万人

30
市区人口密度
人/平方公里

7
私营企业从业人员
万人

31
家用电器零售总额
亿元

8
国内生产总值
亿元

32
市区家用电器零售商
家

9
固定资产投资总额
亿元

33
电器卖场数量
个

10
消费品零售额
亿元

34
市区电器卖场总面积
万平米

11
GDP增长率
%

35
每平米年产出
万元

12
人均GDP
元

36
空调专卖店数量
家

13
人均收入
元

37
手机专卖店数量
家

14
商品房在建面积
万平米

38
电脑专卖店数量
家

15
商品房均价
元

39
音响专卖店数量
家

16
公交线路
条

40
A类商圈底商租金
平米/天

17
公交线路运行总里程
公里

41
B类商圈底商租金
平米/天

18
年运载量
人

42
C类商圈底商租金
平米/天

19
出租车保有量
辆

43
地方报纸
家

20
机动车保有量
辆

44
地方广播电台
家

21
私车保有量
辆

45
地方电视台
家

22
自行车保有量
辆

23
有轨交通
条

24
有轨交通运行总里程
公里

附表6-2: 区县基本状况数据汇总表
城市名称: 调查人: 调查日期: 年 月 日
序号
调查项目
单位
数量
序号
调查项目
单位
数量
1
总人口
万人

25
市区家庭户数
户

2
市区人口
万人

26
户均人数
人

3
16—24岁
万人

27
去年结婚数量
对

4
25—35岁
万人

28
城市总面积
万平方公里

5
36—60岁
万人

29
市区面积
万平方公里

6
城镇从业人员
万人

30
市区人口密度
人/平方公里

7
私营企业从业人员
万人

31
家用电器零售总额
亿元

8
国内生产总值
亿元

32
市区家用电器零售商
家

9
固定资产投资总额
亿元

33
电器卖场数量
个

10
消费品零售额
亿元

34
市区电器卖场总面积
万平米

11
GDP增长率
%

35
每平米年产出
万元

12
人均GDP
元

36
空调专卖店数量
家

13
人均收入
元

37
手机专卖店数量
家

14
商品房在建面积
万平米

38
电脑专卖店数量
家

15
商品房均价
元

39
音响专卖店数量
家

16
公交线路
条

40
A类商圈底商租金
平米/天

17
公交线路运行总里程
公里

41
B类商圈底商租金
平米/天

18
年运载量
人

42
C类商圈底商租金
平米/天

19
出租车保有量
辆

43
地方报纸
家

20
机动车保有量
辆

44
地方广播电台
家

21
私车保有量
辆

45
地方电视台
家

22
自行车保有量
辆

23
有轨交通
条

24
有轨交通运行总里程
公里

附表7: 城市基本状况数据
城市名称: 调查人:
调查项目: 交通状况 调查日期: 年 月 日
调查项目
数量
总里程
( 公里)
年载客数( 人)
占比
( %)
备注
市区公交线路( 条)

自行车保有量( 辆)

出租车保有量( 辆)

有轨交通线路( 条)

机动车保有量( 辆)

机动车私车保有量( 辆)

附表8: 城市基本状况数据
城市名称: 调查人:
调查项目: 房地产项目 调查日期: 年 月 日

序号
项目名称
建筑面积
(万平米)
均价
( 元)
一居
( 套)
二居
( 套)
三居
( 套)
四居
( 套)
五居以上
或别墅
开工日期
交房日期
1