房地产基础知识、术语.doc

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第一章 房地产基础术语、知识
房屋建筑概述
通常认为，建筑是建筑物和构筑物的总称。其中供人们生产、生活或进行其它活动的房屋或场所都叫做“建筑物”，如住宅，学校，办公楼等，人习惯上也称之为建筑。而人们不在其中生产，生活的建筑，称为“构筑物”，如水坝，烟囱等。
房地产相关词语解释
什么叫房地产？
指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。
什么是房产？
指在土地上面以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有明确的权属关系。
什么是房地产业？
房地产业包括土地的开发，房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业涉及房地产生产、流通、消费、管理的全过程，它是商品经济发展到一定阶段的产物。属于第三产业范畴。
什么是房地产交易？
房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租抵押和各种所有制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖，以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动。根据国家法规规定，一切房地产交易活动都必须进入房地产市场，纳入政府管理，通过房地产交易管理机构办理房地产交易手续。房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等）、融资媒体（如各种房地产投资提供贷款的金融机构）。

由于房地产本身具有不可移动性、地区性和个别性的特点，形成了房地产交易与一般商品交易的不同特点，如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们选择，而房地产交易则必须对每宗房地产进行实地调查。因而房地产市场是一个没有柜台的市场。同时，房地产交易在很多情况下并不能“一手交钱，一手交贷”，土地使用权和房屋所有权的转换往往不能在瞬间完成，由此可以概括房地产交易具有以下特点：
1、进行交易的房地产是房产和地产的无形权利的转移，是房产和地产的有机统一。
2、地产交易投资金额大，费用昂贵，可采取分期付款方式。房地产交易活动可以一次完成，也可以分期陆续完成。
3、地产交易区域性强，不同地域的房地产价格有很大差异。
4、房地产交易是有条件的，必须受国家法律法规的制约，交易双方必须签订交易合同，经房地产交易管理部门登记、审核并进行产权变更登记。
5、房地产的增值保值作用，体现房地产交易还具有消费与投资的双重性质。
什么是房地产市场？
房地产市场：是由房地产一级市场、二级市场、三级市场组成。以上三个级别的市场称为房地产市场。
一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。
三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。
从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房
从房地产用途来区分可以分为以下几点：
写字楼：1、标准写字楼 2、商住写字楼
住 宅：1、高层住宅（小高层）2、多层住宅
商 铺：1、临街地铺2、裙楼商铺

土地相关名词解释
什么是土地？
狭义：土地仅指地球上的陆地表面；
广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层，还包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料，具有数量有限，位置固定，使用经久，即是生产资料，又是生产关系的客体的四个方面的特征。
土地类型是什么？
土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
什么是土地使用权？
所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权用必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破环自然环境，不能给邻理的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

土地使用权出让方式有哪些？
1、协议出让土地使用权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经协商确定的土地价格，并将土地使用权出让与土地使用者的行为。
2、招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。
3、拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，有出价最高者获得土地使用权的行为。
什么是地价？
土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。
现行的土地获取方式（来源）?
1、划拨
2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种
根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。

什么是土地使用权年限？
土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权满后，如该土地用途符合当时城市规划需要的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。

土地的使用年限是如何确定的？
凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；综合用地或其它用地五十年；旅游、娱乐用地四十年。

什么是居住区用地?
居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

总用地面积？
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
建设用地面积（净用地面积）？
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
什么是住宅用地?
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
什么是公共服务设施用地?
公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
道路用地?
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
什么是公共绿地?
公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

三通一平？
是指水通、电通、路通及场地平整；

七通一平？
通水(上、下水)、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地
红线图？
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

住宅名词解释
什么是住宅？
住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但并不是所有的房子都可称为住宅。可供人们居住的房子，应当具备可供人们生活起居的功能和设施。那些不具备居住用途的房子，如办公室、商店、厂房，一般不具备这些功能设施，这是划分住宅与非住宅的一个根本标志。人们为自身生活起居设计、建造住宅也经历了一个从无到有的过程，最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先提供了天然的栖身之地。随着人类的进化和劳动本领的增强，人们逐步意识到要通过劳动来创造和改变自身的居住条件，于是通过人工的劳动与大自然提供人类不断地建造和完善着住宅及其各项功能，住宅作为人类劳动的结晶，反过来又为人类的生存、享受和发展提供必备的条件。
什么是住宅的产权？
如果某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权利，也就拥有了住宅的产权。住宅的产权等同于住宅所有权。特征为：
1、所有权在行使时不需要他人的协助是一种绝对权。
2、住宅的产权是对住宅的支配权，任何人不得干预。
3、一处住宅只有一项产权，具有排他性。
什么是住宅产权“共同共有”？
是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有。最常见的如夫妻关系。各共有人并不能拥有自己的产权部分，因此对于住宅共有产权一般是分享权利、分担义务。除非共同关系消灭或解除，否则共有的房产住宅不能请求分割。
什么是住宅小区？
住宅小区也称“居住小区”是由城市道路以及自然只是线（如河流）划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。
住宅包括哪些类型？
现代城镇住宅分类很多：
1、按照住宅层数分类，可分为：
低层住宅（庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）
2、按照住宅承重结构所选用的主要材料分类，可分为：
混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板，内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）
3、按照住宅的平面布局分类，可分为：
点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅
4、按照住宅的设计特点分类，可分为：
内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）、跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）；
5、按照住宅的用途和功能分类，可分为：
普通住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅（庭院式住宅）
什么是预售商品住宅？
指建筑工程尚未完成，而预先出售的商品住宅。

什么是公有住宅？
是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。
什么是私有住宅？
是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭，也就是转为私有住宅。
什么是住宅建筑安装费？
主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工管理费等。其中建筑材料费所占比重较大。整个建安工程总造价通常称为“工程总造价”。
毛坯房？
是指没有进行装修过的房。
什么是期房？
指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
什么是现房？
指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
什么是商品房？
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。

什么是福利商品房？
福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。
什么是微利商品房？
微利商品房与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由政府主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。
什么是安居房？
安居房是指实施国家“安居工程而建设的住房（属经济适用房一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是4平米以下特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。
什么是经济适用房？
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的消费能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称经济实用房。经济适用房包括安居房、解困房。
使用权房？
是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
产权房？
是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

集资房？
是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
房改房？
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有.
1、房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。
4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。
房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。
期房？
是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
Townhouse?
也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
酒店式服务公寓？
是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
灰空间？
灰空间最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。
外飘窗？
外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。通常它的窗台较低甚至为落地窗。
中空玻璃？
中空玻璃由美国人于1865年发明，是一种良好的隔热、隔音、美观适用、并可降低建筑物自重的新型建筑材料，它是用两片（或三片）玻璃，使用高强度高气密性复合粘结剂，将玻璃片与内含干燥剂的铝合金框架粘结，制成的高效能隔音隔热玻璃。中空玻璃多种性能优越于普通双层玻璃，因此得到了世界各国的认可，中空玻璃是将两块或两块以上的玻璃边部密封在一起，玻璃之间形成静止干燥气体，并且有一定的真空性能。其主要材料是铝间隔条、弯角栓、丁基橡胶、聚硫胶、干燥剂。

房地产销售证件名词解释
什么是商品房的“五证”？
房地产商在预售商品房时应具备：
1、《国有土地使用证》：我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征用等方式变成国有土地使用权才能转走，只有在国有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得国有土地使用权就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出让金；
2、《建设用地规划许可证》：根据我国《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划；
3、《建设工程规划许可证》：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可；
4、《建设工程施工许可证》：只有拥有此证工程才能施工；
5、《商品房预售许可证》：没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。
两书？
a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
房地产产权？
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
什么是外销许可证？
凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。
什么是房地产买卖合同？
房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。
契税？
是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；　（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；　　　　　　　　（4）房屋赠予。

什么是商品房维修基金?
是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
什么是确权?
是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
什么是土地使用权?
是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
房屋的他项权利?
房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利

什么是银行按揭？
银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购得楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期付银行的本金与利息。这种方式称为银行按揭。
什么是样板房？
样板房是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。
什么是示范房？
示范房与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。
房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？
房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘部门负责确定。
向开发商购买一手商品房属什么转移？
属房地产二级市场转移。
向开发商购买一手商品房申请登记时，购房者需交的税费有哪些？
1、印花税：数额为交易价的万分之五
2、登记费：定额80元
3、契税：指导价以下1.5% 指导价以上3%
4、公共维修基金：数额为交易价的1%（2008年4月后取得土地标准改变）
什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？
1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。
2、均价：指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
3、预售价：指商品房预售的价格，也是商品房预（销）售合同中的专用术语。
4、一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
商品房买卖合同有哪些内容？
1、用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间
2、总价款、付款方式、付款时间
3、建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明。
4、商品房的销售方式（预售或现房销售）
5、商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方面的责任。
6、发生设计变更的约定
7、关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任。
8、物业管理方式及售后保修、维修责任
9、合同约定面积与实测面积发生差异的处理方式
10、违约责任
什么是入伙？
是指业主领取钥匙，接房入住。

什么是物业管理？
物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、市场化、专业化原则进行管理。
什么是业主委员会？
是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会 由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。
业主委员会委员从业主中选举产生，每届任期3年，可连选连任。业主委员会由道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的成年人担任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
会所？
的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
什么是共有建筑面积?
房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
什么是公用建筑面积?
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
什么是公用建筑面积分摊系数?
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
销售面积？
销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。
什么是建筑密度?
规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
什么是日照间距？
建筑物与建筑物之间的距离。
日照有没有规定每天最少保证几小时日照时间？
我国《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范（GB50180-93）》的规定：“大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。”
什么是楼间距?
东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
什么是建筑层高?
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
什么是人口净密度?
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
总建筑面积？
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
容积率？
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
建筑面积？
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
建筑覆盖率（建筑密度）？
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
绿化率？
绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、无经营性质的水域、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
绿化覆盖率？
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
房屋销售面积？
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
套内使用面积？
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
公共建筑面积？
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
实用面积？
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
公摊面积 ？
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
得房率？
是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。
玄关 ？
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
房地产面积的测算
计算全部建筑面积有哪些？
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。
1.屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
2.穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
3.楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
4.房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7. 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8.房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9.建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10.地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
11.有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12.有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
13..属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14.依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
15.有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2、计算一半的建筑面积有哪些？
1.有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。
2..独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3. 未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4.建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5.建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

不计算建筑面积的有那些?
1.空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。
2.检修、消防等室外爬梯。
3.没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。
4.建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池 、地下人防干道、支线等。
5.舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
6.建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

哪些公用面积应分摊？
应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
哪些公用面积不能分摊？
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

建筑、房屋相关名词解释
房屋建筑分类?
1、从构成房屋建筑结构的材料分：
①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）
②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）
③砖混结构（一般为6或7层建筑）
④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）
⑤钢结构（纽约市贸大厦）

2、从房屋层数高度分：
①低层 1～3层（木结构、砖木结构）
②多层 4～6层（砖混结构）
③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）
④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级 100年以