南京别墅分析报告.doc

南京别墅分析报告（2005年10月）目 录一、南京别墅市场整体情况2（一）南京别墅市场的主要别墅类型2（二）南京别墅市场的区域分布2（三）南京别墅市场的价格区间3（四） 南京别墅市场的供需状况4（五） 南京别墅市场未来趋势研判5二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）9（一）江宁板块9(二) 江北板块14（三）城区板块16三、别墅个案调查20（一）玛斯兰德20（二）山水华门22（三）巴厘原墅24(四) 奥斯博恩25（五）总结27一、南京别墅市场整体情况（一）南京别墅市场的主要别墅类型南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17。 （二）南京别墅市场的区域分布从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42，城区和江北所占很少，分别为11.68和9.85。（三）南京别墅市场的价格区间从图中可以看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在10000元/左右，其余类型在50006000元/不等。江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/，联排价格为3600元/左右，价格一直没有明显上升迹象。（四） 南京别墅市场的供需状况南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。（五） 南京别墅市场未来趋势研判1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。2、土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。3、别墅价格具有较大升值空间（1）区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。（2）国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：（1）最为畅销的是单套面积在180260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以45006500元/为主区间，整体均价调至4800元/左右。（2）独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/。（3）别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。（4）中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。5、别墅竞争将日趋激烈从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5。因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。6、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后6个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目）在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，在明年3月，南京别墅市场的供销比，将达到一个平衡点供销平衡（供销比：1），市场情况良好，但3月为楼盘销售的淡季，不利于楼盘的销售，所以对于项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑进去，建议明年5月开盘。二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）（一）江宁板块1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万180万平方米，是未来南京别墅市场的主力。根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出，（1）联排别墅面积在170210平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在170210平方米的较为畅销，市场单价范围以45006500元/为主，市场均价已调至4800元/。（2）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。2、江宁别墅市场的供需状况 江宁板块别墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10月份销量更是突破了140套，销售量最大的是联排别墅，6个月来共售出210余套，目前销售率达到了76.91%；独立别墅在7、8月份有一个较大的增幅，两月内共销售73套，随后每月销售节奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。3、江宁别墅市场的竞争情况分析 （1）将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。（2）竞争策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。 4、江宁别墅市场未来趋势研判 南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。（1）独立别墅的份额将逐步加大从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10，双拼20，联排70。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。（2）整体供应量将逐年缩小从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足15，所占比例相当低。根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。作为南京别墅供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。对照江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为2375万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。（3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力“物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。（4）存在诸多急需解决的问题江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。(二) 江北板块1、江北别墅市场综述 江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉泰来苑、威尼斯水城等几个项目，目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估计将来会产生40万平方米的别墅供应量。2、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例） 华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为170-230，目前价格在3500-3700元/，目前销售已接近尾声。3、江北别墅市场未来趋势研判从上图可以看出，华欧国际销售率比较平稳，自今年5月份起平均月销售量维持在10套左右，但该楼盘地理位置优势并不突出，公交线路也不能很好的满足住户需要，同时六合政府近期规划在楼盘附近建造化工园，空气污染生活质量将受到很大影响，诸多不利因素预计将极大影响到该项目的销售，开发商迫于强大压力，不排除会以降价形式招揽住户，以达到短期内快速回款以掩盖楼盘劣势的目的。但从另一方面考虑，江北的楼价不具备大幅下跌的资本，3600元/的别墅价格下降的空间非常有限。因此房价一旦触及到开发商心理底线，价格就不会再有变动，开发商和购房者之间难免将产生僵持不下的情况，该楼盘前景不容乐观。（三）城区板块1、城区别墅市场综述城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在250-500，均价达到16600元/；联排别墅升至12000元/，叠加在10000元/左右，两者面积普遍在200-300之间。2、城区别墅市场的供需状况 城区板块因为各楼盘推盘节奏的不同而使销售率显得起伏较大，但从销售量上来看，波动非常小，近两个月的月销售量只有5-7套，主要集中在叠加和双拼两个项目，整体销售态势缓慢。3、城区别墅市场未来趋势研判（1）未来市场发展潜力不大别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发展潜力不大。（2）供应体量将进一步减少就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003年上半年国土资源部下达了禁止申报和审批别墅用地的紧急通知，2005年5月又再次发布关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见 ，再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来供应体量将进一步减少。三、别墅个案调查（一）玛斯兰德1、项目介绍玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内，项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司，规划建设500余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率0.39，绿化率60。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共500余栋。2、产品介绍玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。3、销售状况 一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声类型本期推出套数销售剩余套数本期销售率主力户型面积总价独立711085.91367和426220-280万.双拼1101883.64263-389150-220万总计1812884.53 4、价格状况独立别墅实际均价7000元/平方米在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为8000/平方米左右，但该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了7000/平方米以上，应属将军路最高一档价位。5、市场预测价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质，应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。（二）山水华门1、项目介绍山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积352亩，建筑面积15万平米，容积率为0.55，绿化率达到60 ，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率先打造出3.63.9米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的附加值。“2004中国十大品牌别墅”、 “江苏住宅十大名盘”、“南京十大魅力楼盘”、和“2005年度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。2、产品介绍山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售前景依然看好。3、销售状况良好供应量销售量销售率主力户型面积总价二期A（联排）23208695%170平米210平米93万115万二期B（联排）2120952%170平米210平米107万 132万三期（联排）3330909%230平米270平米120万170万该项目小组团的推出，有利于项目的销售，建议可考虑此类推盘手法。 （三）巴厘原墅1、项目介绍巴厘原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、南京古泉房地产开发公司联合推出。巴厘.原墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积57163平方，总建筑面积25701.45平方，容积率为0.45，绿化率为 55.8 。拥有16栋豪宅,38栋独立别墅，户型面积为236648平米不等。2、销售状况不甚理想类型供应量销售量销售率主力面积户型总价双拼32618.75%270-360229万306万独立1500300-500300万500万从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量47套自8月正式开盘以来，只售出6套，对于开发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。3、市场预测市场认可度较低，市场前景并不乐观巴厘原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价8000元/平方米的价格显得有些偏高，而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，南京地区富豪对其的认可度也是一个问题。(四) 奥斯博恩1、项目介绍该项目由南京金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。项目占地962亩，总建筑面积90万平方米，容积率约为0.67，绿化率接近60%。主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。一期规划建筑面积约6万平方米。2、产品介绍开发商致力于把该项目打造成南京首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在240平方米到280平方米之间，联排在190平方米到322平方米之间，叠加别墅面积在139平方米到175平方米之间。期中独懂别墅每4懂别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风格的喷泉庭院。3、销售情况低价入市，项目热销一期共推出277套房源，独立35栋，双拼38套、联排75套，叠加108套，开盘一个月供销售54套，均价为2778元/平方米。独立双拼叠加联排主力面积240-280260-330139-175190-322总价范围110万140万90万110万30万起50万95万推出量35套38套108套75套销售量/3816 该项目的价位在别墅类物业中属低价位，这是其热销的一个重要因素。4、项目预测性价比较高，商务人士理想的“第二居所”从目前一期的销售情况来看，整体上势头良好，综合考虑项目自身实际状况和相关配套完善情况，近期价格上升幅度不会太大。从政府规划来看，投资前是被看好的，应为项目离禄口机场很近，对于商务人士来说是一个不错的置业选择。此外，项目的自然环境优越，园区内部自然水系贯穿其中，作为一个度假别墅，对打算购买第二或第三居所的消费者有一定的吸引力，唯一的缺憾就是距市区较远，且周边配套不足，生活不是十分便利。目前来看，项目最吸引人的还是价格上的优势，同将军路沿线的别墅项目相比，不到2800元/平房米的均价的确有不小的吸引力。 （五）总结 1、由于新政的短期效应，整体别墅市场的运行状况不甚理想，但其中也有一些项目个案保持着稳定的销售，如玛斯兰德、山水华门等。2、玛斯兰德，在产品的细节与整体项目的品质感上属于南京别墅市场的佼佼者之一，把握住别墅购房者的消费心理，走高端路线，掌握了有效客群，提高了客户的成交率。3、山水华门，小组团的推盘手法，在市场上已经得到了印证，销售十分理想，每次的推盘都保持了80%的销售率，这一点是值得借鉴的。4、巴厘原墅，虽然在产品与整个项目的营销上，存在着差异化“巴厘风情 温泉文化”，但从销售率上看，该项目只有12.77%的销售率，可见，做为“第二居所”的项目定位并没有得到市场的认同，同时8000元/左右的单价明显高于整体南京别墅市场的价格。可见，该项目的性价比较低。5、奥斯博恩项目的的差异定位“运动型度假庄园”，合理的户型面积、约2800元/的均价，使项目整体的性价比得到提升，目前该项目销售情况良好。6、对于本项目的推出，应考虑市场的前提下，建议提高项目整体的性价比，提升项目的品质感，保持合理的价位，小主团入市。