现代养老院可行性方案.doc

******县公益性300床位养老院建设项目
可行性研究报告

************五星大院

目 录
第一章 项目概况 1
1.1项目简介 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设地点 1
1.1.3建设规模及内容 1
1.1.4项目法人及法人代表 1
1.2可研报告编制依据和研究范围 2
1.2.1编制依据： 2
1.2.2研究范围 3
1.3主要经济指标 3
第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析 4
2.1项目背景 4
2.1.1我国进入老龄化社会 4
2.1.2******制定相应养老规划 6
2.2项目建设的必要性 7
2.2.1是推进养老工作的需要 7
2.2.2是市场发展的需要 8
2.3项目建设的可行性 9
2.3.1项目建设的技术可行性 9
2.3.2项目建设的方案可行性 10
3项目场址与建设条件 11
3.1项目场址 11
3.2建设条件 11
3.2.1自然环境 11
3.2.2区位和交通 12
3.2.3工程用水用电条件 12
3.2.4建材供应条件 13
3.2.5社会环境条件 13
第四章 建设规模和建设方案 14
4.1总体设计 14
4.1.1设计依据 14
4.1.2建设规模 14
4.1.3工程概况 15
4.1.4设计原则和总体构思 16
4.1.5总平面规划设计 18
4.2建筑设计及功能说明 19
4.2.1入口大堂 20
4.2.2餐厅及辅助设施 20
4.2.3医生办公室及护士值班室 20
4.2.4医务室 20
4.2.5心理咨询室 20
4.2.6办公室、会议室等 20
4.2.7健身房、活动室等 21
4.2.8老人居住室 21
4.3建设方案 21
4.3.1 主要设备及配套设施 21
4.3.2 建筑造型设计 27
4.3.3 建筑装饰标准 28
第五章 组织机构与项目管理 29
5.1组织机构 29
5.2管理机构组织方案体系图 29
5.3人力资源配置 30
5.3.1生产作业班次 30
5.3.2年工作日 30
5.3.3劳动定员及技能素质要求 30
5.3.4员工来源及招聘方案 30
第六章 环境保护 32
6.1编制依据 32
6.2设计采用标准 32
6.2.1环境质量标准 32
6.2.2污染物排放标准 32
6.3主要污染源和污染物 32
6.3.1废水 33
6.3.2固体废弃物 33
6.3.3灰尘 33
6.3.4噪声 33
6.4综合利用与治理方案 33
6.4.1污染防治原则 33
6.4.2废水处理 34
6.4.3废气治理 34
6.4.4噪声污染防治 34
6.4.5固体废弃物防治处理 34
6.5绿化 35
6.6环境管理机构及定员 35
6.7环境监测机构 36
6.8环保设施及投资概算 37
第七章 节能 38
7.1设计依据 38
7.2设计采用的节能标准 38
7.3节能措施 38
7.3.1工艺节能措施 38
7.3.2给排水节能 39
7.3.3电气节能措施 39
7.3.4太阳能利用 39
7.4节能机构 40
第八章 消防 41
8.1设计依据 41
8.2概述 41
8.3总图 41
8.4建筑 41
8.5电气消防 42
8.6消防给水 43
8.6.1消防水源 43
8.6.2消防用水量 43
8.6.3消防设施 43
第九章 职业安全卫生 45
9.1设计依据 45
9.2职业安全卫生现状 45
9.3卫生要求 45
9.3.1场址卫生要求 45
9.3.2平面布置卫生要求 46
9.3.3卧室卫生要求 46
9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求 46
9.4危害因素分析及控制措施 47
9.4.1可能产生的危害分析 47
9.4.2设计中采用的主要防护措施 47
9.5预期效果及评价 48
9.6机构设置和人员配备 48
9.7投资估算 48
第十章 项目实施进度 49
10.1建设期 49
10.2项目实施计划 49
第十一章 投资估算和资金筹措方案 50
11.1 投资估算 50
11.1.1 投资估算依据 50
11.1.2 投资估算表 50
11.1.3 建设投资分析 50
11.2 资金筹措 50
第十二章 财务分析和项目效益评价 52
12.1 财务评价依据 52
12.2 项目建设期、经营期、计算期 52
12.3 财务效益分析 52
12.3.1 成本估算 52
12.3.2 财务分析 53
12.4社会效益 54
第十三章 项目风险分析 56
13.1项目风险分类 56
13.1.1建设风险 56
13.1.2成本超支风险 56
13.1.3技术风险 56
13.1.4其他风险 57
13.2项目风险控制对策 57
13.2.1建设风险 57
13.2.2成本超支风险 57
第十四章 可行性研究结论 58

65

第一章 项目概况
1.1项目简介
1.1.1项目名称
******县公益性300床位养老院建设项目
1.1.2项目建设地点
项目建设地点位于************县。
1.1.3建设规模及内容
本项目总用地面积为20010平方米。
　　其中：建筑占地6670平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。
总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。
1.1.4项目法人及法人代表
项目法人：******五星大院
1.2可研报告编制依据和研究范围
1.2.1编制依据：
《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）；
《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；
《建筑设计防火规范》(2001年版) (GBJ16-87)；
《建筑抗震设计规范》(上海市标准DGJ08-9-2003)；
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
《老年人居住建筑设计标准》(GB/T 50340-2003)；
《疗养院建筑设计规范》(JGJ 40-87)；
《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)；
《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。
1.2.2研究范围
本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。
1.3主要经济指标
表1-1 主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量或指标
备注
1
建设规模

1.1
总投资
万元
3000

1.1.1
其中 建设投资
万元
2785

1.1.2
流动资金
万元
215

1.2
建筑面积
平方米
17922

1.3
养老服务床位总数
个
300

1.3.1
其中 医护型床位
个
50
患病老人和残疾人居住
1.3.2
全寿命型床位
个
220
供健康老人长期居住
1.3.3
健康型床位
个
30
高级养老、托老服务
2
新增职工人数
人
64
不含临时护工岗位20个
3
经济指标

3.1
销售收入
万元/年
720

3.2
营业税金及附加
万元/年
33.35

3.3
利润总额
万元/年
154.49

3.4
投资利润率
％
5.15

第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析
2.1项目背景
2.1.1我国进入老龄化社会
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。
人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。
人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。
我国的养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但养老服务水平还比较低，许多地方养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。
养老院作为专供老人居住的专有场所，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。
党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。
2.1.2******制定相应养老规划
根据《******老龄事业发展“十一五”规划》，在“十一五”期间，我省60岁以上老年人口将以年均2.13%的速度持续增长，预计到2010年达到534.5多万，约占总人口的11.8%，年均增长20万，人口老龄化的问题更加突出。
根据赣府发〔2010〕24号——《关于加快养老服务事业发展的若干意见》中提到：我省于2005年进入人口老龄化社会，到2009年底，60岁以上老年人口约560万人，占全省总人口12.6%。大力发展养老服务业，保障老年人享受经济社会发展成果，不断提高老年人晚年生活和生命的质量，是贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。发展养老服务业，也有利于促进相关产业发展，增加社会就业岗位，推动经济又快又好增长。壮大养老服务产业。把培育发展养老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一，积极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年生活服务、医疗康复、娱乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务产业，鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。
对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得《社会福利机构设置批准证书》和《民办非企业单位证书》的民办养老机构,各级政府采取“以奖代补”的形式，给予适当补贴。因此，本项目建设不仅符合当地发展养老事业的政策，还能得到政府的鼓励帮助。
2.2项目建设的必要性
2.2.1是推进养老工作的需要
从“中国老龄事业发展十一五规划（2006－2010年）高层论坛”上获悉” ：“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人将从2005年的1.47亿增加到2010年的1.74亿，老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群众组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。
面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。1998年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织、企业、个人创办养老服务机构。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。河南省政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性：养老服务机构建设用地可划拨；十余项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠；财政可给一次性开办补助;向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除…
　　由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。
2.2.2是市场发展的需要
2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年养老项目呼声高涨，呼之欲出。随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
因此，社会养老市场的发展催生了项目的产生。
2.3项目建设的可行性
2.3.1项目建设的技术可行性
项目建筑不存在新材料、新技术的运用，尽管局部存在入口大堂较大跨度的形式，但总体属于一般建筑。
项目所使用的技术已经成熟，因此该项目建设在技术上是可行的。
2.3.2项目建设的方案可行性
养老院建设符合国家及地方工程建设规范、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。

3项目场址与建设条件
3.1项目场址
项目建设地址位于************县。
3.2建设条件
3.2.1自然环境
1、地形地貌
******县地处九岭山脉东南翼，位于******的西北部、宜春市的北部，东邻安义、新建两县，南部与高安市面上接壤，西南部与宜丰县交界，西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界；境内南、西、北三面环山，中部地处丘陵，仅东部为河流平地。全县总的地势为西部高峻，渐次向东部倾斜，是一个以山地、丘陵为主的山区丘陵县。属半山区半丘陵地貌，呈“七山半水二分田，半分道路和庄园”的布局。全县辖区面积为1642平方公里。山地面积约占48%，丘陵占10%，低丘陵岗地占36%，平原占6%；西部为深山区，山峦起伏，峰谷交错，九岭山脉的五梅山位于******与修水交界处，海拔1516米；东部为海拔180米以下的丘岗地，岗丘大面积分布。
2、水文地质及地震等级
******县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主，呈羽状覆盖，同为九岭山修河水系，是修河的一条主要支流，自西向东横贯境内。南潦河有大小支流29条，其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、澡溪、仰山、兰田、澡下水系等，下游较大的支流有白马港、中堡港、黄沙港、赤田港等。
露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合岩等，成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物，林地土壤主要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种，土层厚度平均为60—80厘米。山地植被丰富、土壤肥沃，有机质含量高，有利于毛竹及树木生长。
3、气象条件
******属中亚热带湿润气候，常年呈热带季风气候特征。年平均气温为17.3摄氏度，年平均降雨量为1610MM，无霜期年平均为260天左右，很少受台风、冰霜影响。
3.2.2区位和交通
******县位于******东北部，是靖安、安义、九江、宜春、高安等地交通往来的枢纽。该县对外交通均为陆路，对外公路有奉铜线、大干线（三级道路）、万上线（三级道路）、大上公路，其中奉铜线、大干线为省道。该县沿奉大公路至320国道18公里，距105国道25公里，南昌至******高速公路已经开始建设，直接距离38公里，******距南昌火车站50公里，距昌北国际机场58公里，距九江港口168公里，******紧邻南昌半小时经济圈，与沿海发达地区均有高等级公路相连，交通运输较为便利。
3.2.3工程用水用电条件
主要周边道路已经布置有市政管网、管线，养老院电力可方便由供电部门电力管线引入，给水由市政管网供水，雨、污水分流,最终排入市政道路雨、污水管网系统，燃气为天然气，由市煤气管网供给。
3.2.4建材供应条件
当地建材资源丰富，各类建材厂家众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。
3.2.5社会环境条件
项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠政策，在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。

第四章 建设规模和建设方案
4.1总体设计
4.1.1设计依据
《城市居住区规划设计规范》(2002年版)（GB50180-93）；
《公共建筑节能设计标准》（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；
《建筑设计防火规范》(2001年版) (GBJ16-87)；
《建筑抗震设计规范》(上海市标准DGJ08-9-2003)；
《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；
《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）；
《民用建筑隔声设计规范》（GBJ118-88）；
《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）；
《老年人居住建筑设计标准》(GB/T 50340-2003)；
《疗养院建筑设计规范》(JGJ 40-87)；
《无障碍设施设计标准》（DGJ08-103-2003）；
中华人民共和国《工程建设标准强制性条文》(2002年版)；
《建筑工程设计文件编制深度规定》（建设部2003年4月）。
4.1.2建设规模
本项目总用地面积为20010平方米。
　　其中：建筑占地6670平方米，建筑面积17922平方米，绿化用地面积8004平方米，人工湖占地2001平方米，道路及硬化用地面积3335平方米。
项目可容纳300位老人入住。
4.1.3工程概况
总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。
（1）老年公寓12栋
①长寿苑一栋，全寿命型老年公寓。四层建筑，配备电梯，共60套双人房间，100套单人房间，可接收220位老人颐养天年。
②康复苑一栋，医护型老年公寓，二层建筑，50套单人房间，可接收50位身体较差的老人和残疾老人居住。
③逍遥苑十栋，健康型老年公寓，每栋为三层建筑，共3套高级套房，坐落于人工湖周围，可接收30位对环境有较高要求的老人居住。
类型
房间数
房型
每套面积（m2）
小计（m2）
全寿命老年公寓
60
双人套房
50
3000
全寿命老年公寓
100
单人套房
50
5000
健康型老年公寓
30
高级单人套房
100
3000
医护型老年公寓
50
单人套房
40
2000
合计

13000
（2）综合楼，二层建筑，底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室，二层为老年娱乐、健身活动场所。
（3）办公楼，三层建筑，一层、二层为医务室、康复室，三层为办公室、会议室、接待室。
同时建设公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处理站等附属设施。本项目所有建筑均执行《老年人居住建筑设计标准》（GB_T_50340-2003）标准，全部为无障碍设计。
表4-1 土建投资估算表
序号
土建工程名称
单位
单价
（元）
面积
金额
（万元）
备注
1
办公楼
㎡
800
1944
155.52

2
长寿苑
㎡
800
8000
640

3
康复苑
㎡
1100
2000
220

4
逍遥苑
㎡
1200
3000
360

5
综合楼
㎡
800
1998
159.84

6
其它附属用房
㎡
700
800
56

7
围墙道路硬化
㎡
50
3335
16.68
广场安装各类健身器械
8
库房
㎡
700
180
12.6

9
绿化
㎡
20
8004
16.01
花坛、花池、绿池、假山、喷水池等
10
人工湖
㎡
300
2001
60.03

11
环保工程

23.33

12
土地购置
亩
200000
30
600

合计

2320

4.1.4设计原则和总体构思
1、设计原则
（1）空气清新、世外桃园
考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，
（2）要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。
项目在设计之中，通过精致典雅的建筑风格，将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是城市的宣闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。
（3）充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。
本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑　 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。
（4）实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。
2、总体构思
（1）领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。
　　（2）以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。
　　（3）可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。
（4）把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。
4.1.5总平面规划设计
总体布置上，充分考虑到养老院的特点，并与周围相邻的建筑物相协调。养老院各主要出入口均设在主要干道旁，根据使用功能的差异分为养老院出入口、后勤处入口交通便捷。
该项目建设共需占用土地20010平方米，呈一个长方形，地形较平坦便于建设。分设老年公寓、综合楼、办公楼等。另外，内设庭院、花园、人工湖等，在室外设置简单的健身器材，可一边呼吸新鲜空气一边运动健身，同时在院内可根据需要种植一些植物，即美化环境，又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想 ，整个设计主要体现以下几点：
　　（1）功能分区明确，动静分离。
　　（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方。
　　（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。
（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。
4.2建筑设计及功能说明
总建筑面积17922平方米，包括：老年公寓13000平方米，食堂及餐厅1008平方米，洗衣房36平方米，公共浴室144平方米，健身房270平方米，活动室540平方米，办公室432平方米，接待室36平方米，医务室1476平方米，库房180平方米，其它附属用房800平方米。
本项目充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强住房外观的识别性，通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足护理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，健身、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施。

4.2.1入口大堂
入口大堂外围呈圆缺形结构，共有两层，圆缺四周为独立的活动室，上下各三间，大堂中庭上空，便于采光，给人一种温馨舒适、欣欣向荣的感觉。
4.2.2餐厅及辅助设施
餐厅位于综合楼一楼，另由库房、洗消间、操作间、备餐间等辅助设施与其相邻，餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱，合理调剂饮食营养，餐厅外围绿色遍布，是老年人用餐的良好场所。
4.2.3医生办公室及护士值班室
每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室，能够方便及时地为老年人提供服务。
4.2.4医务室
主要包括光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室等，这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊时刻的紧急救治。
4.2.5心理咨询室
医疗室的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务，有助于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。
4.2.6办公室、会议室等
办公室、会议室为养老院管理者提供了交流沟通的平台，有助于群策群力，做好老年养老的工作。
4.2.7健身房、活动室等
健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所，能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。
4.2.8老人居住室
老人居住室每套有2个或1个床位，共300张床位。房间内设有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备，能够很好地满足老年人的生活需要。
4.3建设方案
4.3.1 主要设备及配套设施
1、主要设备
（1）设备选择原则
a.满足使用要求，产品质量可靠。
b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。
c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。
d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。
e.运转时保持低噪音。
f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。
（2）主要设备明细表
表4－2 主要设备明细表
序号
设备名称
型号规格
数量
单价
（万元）
总额
（万元）
备注
1
中央空调

4
6
24

2
分体式空调

70
0.2
14

3
计算机

20
0.6
12

4
电风扇

240
0.01
2.4

5
电视机

240
0.2
48

6
电冰箱

130
0.15
19.5

7
洗衣机

2
0.2
0.4

8
太阳能热水器

120
0.2
24

9
健身器械

150件

15

10
医疗器具

60套

120

11
办公用品

1套

1

12
消毒柜

2
0.15
0.3

13
橱具

1套

3

14
电话机

240
0.01
1.12

15
面包车

1

9.6

16
小轿车

1

12

17
锅炉系统

1套

4
含洗衣房、烘干施设
18
配电系统

1套

3

19
污水处理系统

1套

9

20
通讯系统

1套

3

合计

325.32

2、配套设施
（1）给水
本项目所需的生活用水由当地自来水公司供应。
a.用水量
本项目用水全部为生活用水，年用水量为16790吨。
表4－3 用水量表
序号
用水部分
日用水量（吨）
备注
1
锅炉房
4

2
生活用水
33

3
未预见水量
9

合计
46
不包括消防用水量
b.水质、水源
本项目水的用途一般可分为：生产用水、生活用水、锅炉用水、冷却用水和消防用水等。不同的用途，有着不同的水质要求。
生活用水的水质要求符合生活饮用水水质标准，消防用水可低于生活饮用水的标准，锅炉用水应符合锅炉用水标准。
用水由当地自来水公司供应。
c.水质水压要求
水质要求：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479－85要求。
水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活——生产——消防联合供水的管网形式。
本项目给水方案如下：

市政管网水源 厂区管网 消防水池
用水点
室内消防管网

室外消火栓 火点
（2）排水
本项目将建设完备的排水系统，全场实行雨污分流的排水体制。
生活污水：本项目生活污水约36吨/天，经化粪池处理，收集后排至场区污水管网，由场区污水处理站统一处理。
生活污水处理按以下流程进行：污水 化粪池 小型一体化处理设备 处理达标后的废水，在不影响的前提下，可作为绿化用水和场地冲洗用水。
（3）电气
a.供电设计
用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按三级负荷考虑；
供电系统：本项目用电均由碧西村电站供给，电缆可架空或埋地引至用电点；
电力线路敷设应考虑生产照明、电力防爆、防腐方面的要求；
设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素COSΦ≥0.9；
全厂采用分级计量，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
b.过电压及接地保护
为了使配电房及各用电设备安全运行，在配电房设工作接地及过
电压接地保护并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距配电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用TN-C-S系统。变配电房接地电阻R≤10Ω.
c.电力设计
负荷计算
根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。
工艺设备安装容量：61.6KW
生活照明安装容量：110.2KW
总装机容量：171.8KW
建配电房40平方米，安装配电箱一套。
电源及电压
本项目电源由厂外高压线经变压器后，直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线制（380V/220V）。供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引到各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对