经济适用房工程项目可研报告.doc

经济适用房工程项目可行性研究报告 69目 录1 总 论11.1 项目背景11.1.1 项目名称11.1.2 项目建设单位11.1.3 项目建设依据11.1.4 编制依据11.1.5 项目由来21.2 项目概况41.2.1 建设地点41.2.2 建设内容41.2.3 主要技术经济指标41.3 结论52 建设的背景与必要性62.1 建设背景62.1.1 城市概况62.1.2 来宾区（昌南新城）争取成为来宾市副中心的概况92.1.3 全国房地产行业背景及来宾市07年房地产市场简况102.1.4 来宾市经济适用住房概况132.2 项目建设的必要性152.2.1 完善来宾市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要152.2.2 解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题，构建和谐来宾区的需要172.2.3 提升老城区的品位，加快城镇化进程，建设花园城市的需要183 场址概况与主要建设内容213.1 场址概况213.1.1 地理位置213.1.2 城市规划的要求213.1.3 场址地形地貌及现状223.1.4 地震烈度和稳定性233.1.5 交通233.1.6公共设施234 工程建设方案244.1 设计原则244.2 总平面布置244.3 建筑设计284.3.1 设计依据284.3.2 工程概况284.3.3 功能布局294.3.4 剖面设计324.3.5 交通组织324.3.6 无障碍设计324.3.7 立面造型334.4 结构设计344.4.1 设计依据344.4.2 主体结构的使用年限及安全等级344.4.3 地震烈度，地震动参数344.4.4 设计荷载354.4.5 基础设计354.4.6 结构选型364.4.7 结构材料364.5电气364.5.1 设计依据364.5.2 设计范围374.5.3 供电要求及负荷等级374.5.4 供电系统374.5.5 负荷计算384.5.6 变配电系统384.5.7 继电保护及设备选型394.5.8 接地及防雷394.5.9 弱电404.5.10 计量方式414.6给排水设计415.6.1 设计依据415.6.2 设计范围415.6.3 给水设计425.6.4 排水设计435 消防455.1 建筑防火设计455.1.1 设计依据455.1.2 建筑类别和耐火等级：455.1.3 总平面布局和平面布置455.1.4 防火分区、防烟分区465.1.5 安全疏散465.1.6 防火门、防火卷帘475.2 消防给水设计475.2.1 消火栓给水系统475.2.2 水池、泵房486 节能与节水496.1 建筑节能496.1.1 设计依据496.1.2 建筑节能506.2 节能措施517 环境保护、环境卫生527.1 环境保护527.1.1 采用标准527.1.2 建设期产生的污染源与控制措施527.1.3 运营期产生的污染源与控制措施537.2 环境卫生537.2.1 采用标准537.2.2 小区的环境卫生管理547.2.3 垃圾的处理548 项目招标及建设进度558.1 项目的招标558.2 招标范围558.3 招标组织形式与方式558.4 招标内容的说明568.5 建设进度569 投资估算与资金筹措599.1 估算范围599.2 主要编制依据及取费标准。599.3 主要其他费用计算标准：599.4 项目建设投资估算609.5 几点说明6010 工程效益分析63附图：1、项目总平面图2项目住建局红线图3、项目立项批复文4、项目相关支持性文件 第一章 总 论1.1 项目背景1.1、项目概况（一）项目名称：来宾地经济适用房项目（二）项目性质：新建（三）建设单位：水利投资发展有限公司 （四）建设地址：本项目拟建在新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块，详见附件区域位置图。（五） 建设内容与建设规模：拟建的城南经济适用房规划总用地面积88449.3，规划总建筑面积158294.41（不含半地下室面积），其中：住宅建筑面积136435.41，公共建筑面积21859，其中商业面积17011，幼儿园面积3060，垃圾中转站面积78、菜市场800、社区用房790、公厕72变电房48。本项目建成后，可安置2010户。 （六）总投资与资金来源：本项目建设投资为36370.93万元，其中：工程费用33207.19万元，工程建设其他费用2626.24万元，基本预备费537.50万元。资金来源全部由建设单位自筹解决。（七）建设期：二年1.1.2 建设单位 : 水利投资发展有限公司 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx1.1.3 编制单位 广西海特建设工程项目咨询管理有限公成立于2009年，经南宁市工商行政管理局注册批准的从事工程造价咨询、工程项目评估咨询、工程项目管理、编辑项目建议书及可行性研究报告等的有限公司;公司法定代表人罗伦勇，公司地址南宁市回春路四号 。公司于2009年获得国家发改委颁发工程咨询单位资格证书，证书编号工咨丙级1252009007。现有各类专业技术人员40多人，其中，高级职称7人，占17.5%；中级职称26人，占65%；初级职称7人，占17.5%；具有国家级执业资格的人员有16人次，具有省级执业资格的人员有22人次。公司最高职务设部经理和副总经理；部门机构设立工程造价咨询部、工程监理部、工程咨询部、财务部、综合部、客服部、培训部等12个部门。公司在经营和管理方面建立了组织、人事、监理、技术、财务、档案等一整套科学管理制度，实行规范化、制度化、程序化的管理，确保工程项目质量、进度、得到有效的控制，为业主提供全过程的优质服务，赢得了建设单位普遍的认可和赞誉。 公司成立以来，承揽了柳洲、南宁、梧洲等地项目“可研”编写，始终秉承“独立公正、科学严谨、诚信为本、热情慎密、务实创新”的基本准则，以不断进取赢得市场，以优质服务赢得客户。1.1.4 承办单位包括单位性质、组织机构（人员编制）、法人代表xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 1.1.5 建设总体目标本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。1.1.2 项目建设依据(从建议书中找实施意见）广西壮族自治区人民政府以桂政发200744号文下发的广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见；广西壮族自治区人民政府以桂政发20115号文下发的广西壮族自治区人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见；来宾市人民政府办公室以来政办发201260号文下发的来宾市2012年保障性安居工程实施方案的通知；投资项目可行性研究指南（试用版），国家发展计划委员会，计办投资200215号。1.1二、编制依据（一）有关法律法规中华人民共和国城乡规划法（2007年）；中华人民共和国土地管理法（2004.8）；中华人民共和国环境保护法（1989年）；中华人民共和国环境影响评价法（2002年）；中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）（2004年）；中华人民共和国环境噪音污染防治法（1996年）；中华人民共和国水污染防治法（修订）（2008年）；建设项目环境保护管理条例（1998年）。（二）有关规范、规程及标准民用建筑设计通则(GB50352-2005)；建筑结构荷载规范(GB50009-2001)(2006版)；混凝土结构设计规范(GB50010-2002)；建筑地基基础设计规范(GB50007-2002)；建筑抗震设计规范(GB50011-2010)；建筑工程抗震设防分类标准(GB50011-2010)；建筑给水排水设计规范GB50015-2003（2009年版）；民用建筑电气设计规范(JGJl6-2008)；采暖通风与空气调节设计规范(GB50019-2003)；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）；广西居住建筑节能标准；来宾市城市总体规划（2008-2025）。1.1.5 项目建设的理由随着国家经济社会的发展，社会主义市场经济体制的发展，居民居住条件、居住环境有了较大改善。近些年我国住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，房地产市场需求旺盛、土地开发，建设成本提高、商品房供应量相对不足，结构不尽合理等原因，致使中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。建设经济适用住房是各级政府贯彻落实党的十六届六中全会精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为弱势群体办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建立包括经济适用住房在内的住房供应保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是来宾市人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。为此，为贯彻落实国家经济适用住房管理办法和国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知以及来宾省省政府制定了关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见等政策措施，并推动来宾市的经济适用住房建设，切实维护中低收入家庭和困难群体利益，解决他们的住房问题提供买得起、住得上的基本住房，着力调整来宾市的住房供应结构，来宾市在2007年，计划建设总量为70万平方米经济适用住房，占全年商品住房开发总量的20。为完成70万平方米经济适用住房建设，来宾市扩大了城南、城西两个经济适用住房小区规模，并在城东、红谷滩、昌北各新规划了一个经济适用住房小区，规划经济适用住房用地面积共1050亩。来宾市人民政府根据来宾市的土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。来宾市政府确定了5处地块作为来宾市经济适用房建设场地。来宾地经济适用住房作为来宾市规划的拟建经济适用住房之一、本项目-来宾地经济适用房住房拟建于新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块，总建筑面积16.85万平方米，作为储备项目用于来宾市的经济适用房供应给来宾市的中低收入者家庭和困难群体。1.2.3 主要技术经济指标总用地面积 88449.3m2总建筑面积 158294.41m2其中：住宅面积 136435.41m2 公共建筑面积 21859m2建筑密度 30%容积率 1.79绿地率 30%居住户数 2010户机动停车位 403辆其中：地下 215辆地面 320辆非机动停车位 4008个其中：地下 708个 半地下 3300个1.3 结论与建议建议1、加强组织领导、成立机构、指定专人负责本项目建设。2、切实做好项目建设规划及前期工作。3、规范建设程序。4、建立各项规章制度，将工程纳入规范化管理，确保管理工作到位。5、落实好资金，以免因为资金的不到位而影响工程进度和项目的按期完成，6、加强协调，争取各级政府和有关部门的支持，以保证项目的顺利实施。结论本可行性研究报告通过对来宾地经济适用房项目工程建设的背景分析、必要性论证、项目选址、工程效益分析，以及“技术、经济、安全、环保、卫生等多方面的论证。认为本项目的建设与建成，不仅有利于加快推进来宾市经济适用房建设的推进；能为来宾市符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，有利于推动来宾市房地产市场朝者供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康方向发展；有利于来宾区经济社会的发展乃至来宾市构建和谐社会，具有良好的环境、社会和间接经济效益。本可行性研究报告采用的工程方案，不仅技术可行，而且经济合理。建议尽快、尽早立项并开工建设。 第二章 建设的背景与必要性2.1 建设背景2.1.1 国家、地方政策早在1998年，政府发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(23号文)中，就已经明确提出，面向不同收入人群，建立商品房、经济适用房和廉租房“三支柱”的住房体系。国务院研究促进房地产业健康发展措施 “2006国六条”中调控房地产业六项措施中，第一条就是：“应切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租房”。2007年8月1日，国务院总理主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。意见于8月13日正式发布。紧接着，8月24日，全国城市住房工作会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席，会议围绕意见具体实施方案等内容展开，中心任务就是明确下一阶段的住房保障工作。经济适用房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。其供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。此项制度的建立及实施，是地方政府建设和谐社会，实行“以人为本”管理的重要之举。解决中低收入家庭住房问题是党中央、国务院和省委、省政府提出的重要民生工程，保障性住房的建设是省委、省政府确定的今年一号民生工程。2010年海南省政府工作报告提出：下大决心、下大力量，抓住政策机遇，在解决低收入群众、教师、医生、干部职工的住房困难方面，今年要迈出更大的步伐，并把此项工作列入对市县的考核。为建立和完善万宁市多层次住房保障供应体系，解决海南海汽集团万宁分公司职工住房困难问题，努力实现“居者有其屋”的目标。根据海南省建设厅关于解决现阶段中低级财政供养人员住房问题的指导意见（琼建监管2008133号）等有关文件，项目建设力争解决海汽集团万宁分公司职工住房问题，促进万宁市经济社会又好又快发展。2.1.1 来宾市概况2011年来宾市各族人民在市委、政府的坚强领导下，全面贯彻落实科学发展观，努力克服雨雪冰冻灾害、洪涝灾害和国际金融危机等不利因素造成的严重困难，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设，全市经济平稳较快发展。据统计，来宾市地区生产总值由2005 年的165.22 亿元增加到2010 年的385.24亿元，年均增长14.6%，比“十五”期快3.3 个百分点，财政收入由17.51 亿元增加到43.05 亿元，年均增长19.7% ，比“ 十五”期快3.9 个百分点。经济运行保持平稳较快增长态势。从三次产业看，三次产业结构由2005 年的31.8：39.4：28.8，调整为2010 年的25.4：45.5：29.1，实现了三产超一产的战略性转变。城镇建成区面积由2005 年的99.5 平方公里增加到2010 年的122.5平方公里；城区规划面积增加到110平方公里；城镇化率由2005 年的25.96%提高到2010 年的35.2%。“十一五”期末，城镇居民人均可支配收入17334 元，农民人均纯收入4659 元，年均分别增长16.2%和14.3%。2.1.3 全国房地产行业背景及来宾市2010年到2011年房地产市场简况从宏观政策的角度看，2010年到现在，一系列的房地产调控政府不断推出。从“国十条”、“国五条”到“国八条”，从限购、限贷、加息到房产税，房价基本上是越调越涨、越涨越调！整体而言，调控效果欠佳。2011年1月26日出台的“国八条”算是把楼市调控的行政化色彩推上了新高，尤其是“京12条”的出台。“国八条”一方面推进“促供应、抑需求、调结构、重监管”的调控思路，另一方面对地方政府施压，实行“问责制”，影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。 2011年，国家统计局数据显示：一季度按国内生产总值96311亿元，同比增长9.7%，环比上季度增长2.1%。政府对房地产调控一直采取“相机决策”的调控政策，即宏观经济向好的时期打压房地产行业、宏观经济下滑的时期鼓励房地产行业。9.7%的GDP增长让政府有足够的底气和决心对房地产进行“大手术”。 然而商品房供需矛盾依然突出。去年下半年，全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积同比增速持续低位运行。今年上半年，在居民住房需求持续上升的情况下，商品房供给能力相对减弱。全国商品房销售均价增长趋势图因房地产的最大特点就是供应的弹性系数很小，但需求的弹性很大。房子卖得比竣工的快，长期结果必然是供求关系紧张。中国楼市房价涨得快，一是需求旺盛，而供应总量显得迟缓和不足。二是资金流动性过剩、居民收入差距扩大，导致住房投资性、储备性需求旺盛。有针对性的政策调控能够缓解房价过快上涨。供应方面，在严格保护耕地的前提下，保证商品住宅用地足量、适度提前供应。为此，首先，分清住宅用地和工业用地的区别，地方政府要特别控制工业用地。其次，在土地总量控制的情况下，需要思考如何盘活存量土地和农村的宅基地。同时，可以适当提高商品住宅的容积率，如今的建筑技术可以使商品房向更高层发展。 全国部分重点中心城市增厂情况2008-2011年上半年来宾市房地产投资及销售情况2008年房地产开发投资全年完成9.39亿元。商品房销售面积55.20万平方米，其中住宅销售面积54万平方米. 2009年房地产市场快速回暖，房地产开发投资全年完成13.63亿元，同比增长31.1%。商品房销售面积62.59万平方米，同比增长11.8%，其中住宅销售面积60.14万平方米，同比增长10.2%。2010年房地产开发完成投资24.67亿元，增长81.0%，商品房销售面积85.70万平方米，增长36.9%，其中住宅销售面积78.01万平方米，增长29.7%。2011年上半年房地产投资8.20亿元， 城区新建封顶20层以上高楼14栋，在建40多栋，目前城区20层以上高楼封顶有67栋。旧城改造工作也在稳步推进，已开工老汽车站片区和老火车站片区改造项目。 2008-2011年上半年房地产投资及销售情况情况 2008-2010年房地产销售情况 2008-2011年销售均价通过以上调查，可以看出：2010年房地产开发投资与2008年相比增长263%。2010年商品房销售面积、住宅销售面积与2008年相比分别增长155%、144%。销售均价以每年300400元/的速度上涨。2.1.4 来宾市经济适用房概况为保障性住房制定中长期规划和年度计划，来宾市相继编制来宾市住房建设规划（2008-2012）、来宾市2010年-2012年保障性住房建设规划及来宾市2009-2011年廉租住房保障规划等文件，自治区住房和城乡建设厅8月18日公布的数字显示，截至7月25日，来宾市保障性安居工程已新开工6331套，平均开工率为63.04%。其中廉租住房新开工2196套，开工率73.20%；公共租赁住房新开工251套，开工率10.04%；经济适用住房新开工700套，开工率为75%；限价商品住房新开工284套，开工率100%；国有工矿棚户区改造新开工3000套，开工率100%；城市棚户区改造新开工300套，开工率20%。项目就是在上述背景下提出来的。2.2 项目建设的必要性2.2.1 完善来宾市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要住房供应体系中主要以普通商品房为主，经济适用房供应较少，当前来宾市普通商品房的建设面积为来宾市的住房主要供应，供求结构矛盾突出，供求矛盾严重，且价格增长较快，对一些中低收入者因购买力有限只能望房兴叹，影响了来宾市市民居住，不利于市民生活质量的提高，更不利于促进房地产市场持续健康发展。目前我国正在构建普通商品房、限价房、经济适用房、廉租房的住房供应体系，满足社会各类收入群体的住房需求。而房地产市场健康发展的三大基本要素是：供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。要大幅度增加经济适用房的比重是解决供求结构不合理和缓和供求矛盾突出问题的重要措施之一，有利于扭转商品房与经济适用住房等社会保障性用房短缺局面。在1998年国务院23号文件这一我国住房改革的纲领性文件明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这几年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。经济适用房成为稀缺资源，成为寻租的对象。我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。来宾市经济适用房的推出，是来宾市人民政府为解决中低收入家庭住房困难问题而建设的具有保障性质的政策性住房。推行经济适用房建设，将有利于房地产市场供求基本平衡。在积极推行经济适用住房建设的同时，对来宾区房地产开发实行总量控制，使房地产开发总量与经济发展水平、人民群众生活水平以及居民住房消费需求相适应。可以调节房地产市场供求关系，实现房地产市场供求基本平衡；有利于促进房地产市场供求结构基本合理。本项目建设的经济使用房住房套型建筑面积严格控制在90平方米以内，可以增加中低价位、中小户型住房的供应，从根本上扭转大户型住房供应比例过高的局面，以改善住房供应结构，实现住房供应结构基本合理；面对当前房价居高不下的情形，通过推出经济适用房，实行限价销售，对过高的房地产价格有一定的平抑作用，促使房地产市场价格趋向理性化。因此，来宾地经济适用房的建成是完善来宾市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要2.2.2 解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题，构建和谐来宾区的需要目前，我国社会正经历着深刻的变化，改革发展正处于一个关键时期。工业化、城镇化和经济结构的调整加速；社会组织形式、就业结构，社会结构的变革加快。人民群众的经济政治文化需求更趋多样；社会利益关系更趋复杂；人们思想活动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强。因此，我国正面临着并将长期面对各种各样的矛盾和问题。要实现全面建设小康社会的宏伟目标，就必须正确应对这些矛盾和问题，大力促进社会和谐，这既是全面建设和谐社会的重要内容，也是实现全面建设和谐社会的重要前提。和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。全面建设和谐社会，关系到最广大人民的根本利益；关系到执政党的社会基础和实现其历史任务；关系到全面建设小康社会和国家的长治久安。因此，应深刻认识全面建设和谐社会的重大意义，自觉承担起和谐社会建设的历史任务。这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归于我国现有土地制度，认为“中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨”。经济适用房的供应对象，是指在社会发展领域的弱势居住群体，即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体，它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。这类人群一般是占社会绝大多数的中低收入者。城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决，而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。本工程的建设，能促进来宾市保持经济的持续快速协调健康发展，发展社会主义民主，落实依法治区（市）的基本方略、加强思想道德建设、维护并实现社会公正和正义，增强全社会的创造活力，加强社会建设和管理，处理好新形势下的人民内部矛盾，加强生态环境建设和治理，保持社会稳定等。为此，本工程的建设，是解决低收入家庭和困难群体住房难的问题和构建和谐来宾区的需要。2.2.3 提升老城区的品位，加快城镇化进程，建设花园城市的需要经过改革开放20多年的发展，我国农业生产水平显著提高，城市经济实力明显增强，推进城市的物质基础基本具备；社会主义市场经济体制初步建立，推进城市化的体制环境逐渐形成；国民经济的进一步发展，提出了加快城市化进程的迫切需要。为此，不失时机地实施城镇化战略”；并提出我国城镇化发展的原则是：“循序渐进、节约土地、集约发展和合理布局”。中国城市化率及预测数据来源：国家统计局随着城市经济规模的膨胀，城市经济重心集中于城市中心区域的弊端也愈加明显。城市中心过剩的人口和产业需要借外力迁移到城市近郊或远郊区。另一方面，城市中心的旧城改造，也需要把城市中心的人口置换到城市近郊，在城市郊区化的运动中，一场规模宏大的城市化进程也在同期展开。按照来宾市政府规划的“双300”（即到2010年，实现城区面积达到300平方公里，城市人口达到300万）的发展目标，老城区居民要改善现有居住环境，新增城市人口要安家置业，只有向外不断地进行扩张，周边效县区域为城市发展提供了广袤区域。加快来宾区室城市建设与发展，为缓解房屋拆迁矛盾开辟了新的解决途径。城市拆迁安置难，是城市基础设施建设和旧城改造所遇到的重大难题之一，经济适用住房建设为拆迁安置提供了有效的房源。目前，来宾市每年城市基础设施项目和土地出让开发项目拆迁房屋总量约为35万平方米，按80拆迁户需实物安置计算，每年需供房30万平方米。全市现有级危房户1.25万户，按每户安置面积65平方米测算，需供房约80万平方米，按5年时间基本改造完成测算，则每年需供房量16万平方米。考虑到还需提供一定数量的经济适用房，用于解决中低收入家庭住房困难问题，暂定每年符合经济适用住房条件的对象需购置5万10万平方米。城南经济适用住房地处来宾区，地处城南片，并被来宾市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，为来宾区城市的副中心地带，是来宾市城市核心区的重要组成部分和城市建设的重发展地区；因此，本工程的建设，不仅是提升提升老城区的品位，加快城市化进程，建设花园城市的需要。 第三章：需求分析和建设规模的确定2.1宏观环境分析来宾市市委和市政府为了进一步落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），真正实现党的十七大报告中提出的要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，以切实解决城市低收入家庭住房困难的问题，安排专项资金给来宾市住房和城乡建设局编制了来宾市2011 2012保障性住房建设规划，重新确定20112012年的住房保障对象和需要保障的数量，同时制定了2012年实施的计划。大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出“建立和完善对低收入者的救助制度，重视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题”。省十届人大一次会议上，省政府工作报告明确要求“高度重视提高困难群众的生活水平，完善对低收入者的救助制度，建立廉租住房制度，对城镇生活困难较大的家庭，在就医、子女入学、住房等方面给予优惠和照顾”。来宾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要关于房地产业发展部分也明确要求：“进行满足不同消费层次的房地产开发，加快来宾市的建设，同时适当进行经济及廉价、廉租房的建设，改善城市中低收入家庭的住房条件”。为了促进来宾市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对来宾市经济和社会发展的制约因素，来宾市政府将继续对主城区进行全面的改造。但来宾由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，经济适用房与中低价房住宅区的建设是可行的。2.2本市经济适用房及中低价房建设发展分析经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。来宾市政府根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神，紧密结合我市居民收入、住房及*老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，出台了关于建设经济适用住房优先解决低收入家庭住房困难的实施意见、关于缓解近阶段被拆迁房购房困难的实施意见等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。在本市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的必须手段。因此，从本市看建设某某经济适用房与中低价房住宅区是有政策保障的。2.3本市经济适用房及中低价房建设现状2.3.1来宾市未来3年新增廉租房6656套自治区今年下达给来宾市的6个新建廉租住房项目，截至8月底已全部开工。2009年至2011年，来宾市3年内计划新增廉租房6656套，新增租赁补贴户数2698户。这是来宾建市以来廉租住房建设数量最大规模的一次。 来宾市从去年开始建设廉租住房，共完成3个廉租住房建设项目。随着2009年新的廉租住房保障标准实施和低收入家庭认定标准的放宽，来宾市廉租住房的保障范围不断扩大，因此2009年至2011年3年内计划新增的廉租住房和新增的租赁补贴户，主要是力争对低收入家庭做到应保尽保。按照计划，今年新增廉租住房套数3106套，新增租赁补贴户数1640户，目前已建成廉租住房264套，在建1672套，完成投资3130.78万元。 2.3.2周边城市情况比较南宁： 南宁市自1994年开始实施解困房建设。1995年，在市委、市政府高度重视及努力争取下，南宁市列入了国家实施安居工程试点城市，开始实施国家安居工程建设。1998年以后，南宁市按照国家建设部有关政策要求实施经济适用住房建设。市委、市政府历来对经济适用住房建设十分重视，将其作为政府德政、民心工程列入重要的议事日程，从2004年开始，每年都将经济适用住房项目列入南宁市为民办实事项目之一，经济适用住房的年度建设规模一直位居全区各市之首，确保首府南宁的经济适用住房建设在全区率先得到发展。 从1995年开始实施安居工程建设到2009年9月，市本级经济适用住房项目累计开工面积526.86万m2，竣工面积423.19万m2，销(预)售面积457.63万m2，共47422套住房，总投资59.88亿元。至今已经开工建设的经济适用住房小区为23个，其中有新兴苑、丽江村、北湖安居小区、二桥南小区、振宁花园、翠湖新城、北湖第二安居小区、富宁新兴苑、军安新村、龙翔苑、恒大新城、凤岭在水一方等12个小区已建设完毕；另外还有桃花源、澳华花园、金禾湾、鑫利华花城、碧翠园、安吉公务员小区、安吉华都、昌泰清华园、昌泰金华园、康岭花城、富宁新兴苑五期等11个小区仍在建设当中。除了已开工建设的经济适用住房小区，每年市政府还根据全市低收入家庭的住房需求及城建拆迁情况对经济适用住房项目进行新的规划及储备。柳州： 据了解，柳州市从1994年开始建设经济适用房项目以来，至2007年已经累计建设经济适用房38万平方米，共4200套住房，一半分布在旧机场片区。尽管如此，由于目前市面上商品房价格增长快，高房价成为许多中低收入家庭圆住房梦的一道坎。因此，目前经济适用房供应量远远不能满足市民需求。去年9月中旬推出的位于旧机场片区的银海小区经济适用住房，第一期158套公开销售就有1000多人提出申请。这次推出的银海小区二期，向社会公开销售的只有80多套，面积都在90平方米以内，价格在每平方米2000元左右。该期经济适用房自本月初登报公告接受购买申请后，每天都有上百人到市经济实用住房发展中心领表申请。最后统计，有1100多人经过初审递交了申请表，比例超过1比10。可见，本次申请购经济适用房难度之大。不过市房改办的同志日前透露，市民的这种遗憾很快就会改变，经过多方努力，目前一个较大型经济适用房项目正在加快运作速度，估计明年初就可以开工建设。该