广州市房地产市场调研报告.doc

广州市房地产市场调研报告

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2020年5月29日
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广州市房地产市场

调研报告

投资管理部编制
( 8月)

目录
一、城市概况 1
1.1地理区位 1
1.2 行政划分 2
1.3 人文环境 2
1.4 交通情况 3
二、广州市宏观经济分析 5
2.1 经济总量分析 5
2.2 产业经济分析 6
2.3 固定资产投资分析 8
2.4 居民消费力分析 8
三、广州市城市战略与规划 10
3.1 城市发展战略 10
3.1.1城市定位 10
3.1.2 以广州为核心构建珠三角一小时都市圈,引领区域发展 11
3.2 城市规划战略 15
3.2.1 人口规模 17
3.2.2 用地规模 17
3.2.3 城镇体系 18
3.2.4 片区划分 19
3.2.5 交通体系 21
3.3 重大经济项目动态 24
四、广州市房地产市场分析 26
4.1 房地产市场投资开发分析 26
4.2 房地产市场消费分析 27
4.3 房地产市场结构分析 28
4.4房地产政策 30
五、广州市土地市场分析 34
5.1 土地交易情况分析 34
5.2 土地市场分析 36
六、广州市五证办理前提条件 38
七、广州市品牌开发商分析 38
八、我司进驻广州市场分析 39

一、城市概况
1.1地理区位
广州市是广东省省会,广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方,广东省的中南部,珠江三角洲的北缘,接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分,北纬22度26分至23度56分。东连惠州市、东莞市,西邻佛山市、中山市,北通清远市、韶关市,南濒南海。
由于珠江口岛屿众多,水道密布,有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海,使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心,与全国各地的联系极为密切,因此,广州有中国”南大门”之称。
广州市总面积为7434.40平方千米,占全省陆地面积的4.21%。其中,市辖10区面积3843.43平方千米。 末,广州市户籍总人口为806.14万人,比上年末增加11.52万人。其中市区人口664.29万人。

广州市空间区位图

1.2 行政划分
中华人民共和国成立后,广州市的行政隶属关系和行政区划设置,有过几次较大的变动和调整。调整后的行政区划,广州市辖越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区10个区和从化市、增城市2个县级市。市辖10区面积3843.43平方千米,占全市总面积的51.7%;2个县级市面积3590.97平方千米,占48.3%。

1.3 人文环境
一座有2200多年悠久历史的文化名城,自秦汉以来,广州就是岭南的政治、经济、文化中心。广州的文物古迹众多,现有国家、省、市三级文物保护单位共219个,其中全国重点文物保护单位19个,省级文物保护单位41个,市级文物保护单位159个。

广州宗教历史源远流长。佛教、道教、伊斯兰教、天主教、基督教五大宗教俱全,广州宗教文化底蕴深厚。至 末,经政府批准依法登记开放的宗教活动场所72处,还有1处外国人宗教活动临时地点。最为特别的是在广州旧中轴线上分布了五大宗教近10间重点寺观教堂,勾勒出宗教文化与广州历史文化相互交融的独特人文景观,增添了广州历史文化名城的风采。

广州是全国著名的华侨之乡,也是全国华侨最多的大城市。据统计,广州市有华侨华人、港澳同胞和归侨、侨港澳眷属共计352.35万人。另外,广州的外国人士众多,近年来自非洲和中东的外籍人士急剧增加,被人称为”第三世界首都”,当前主要聚居在越秀区小北路、矿泉街道以及白云区三元里街道一带。
广州是岭南文化的中心地。粤剧是最有代表性的地方剧,享有”南国红豆”的盛誉。流行于粤、港、澳和东南亚等地区。广州大部居民以讲广州话为主,少部分居民讲客家话或潮汕话,全市居民基本能讲普通话。

1.4 交通情况
广州为华南最大的交通枢纽,拥有海陆空全方位畅通无阻的交通条件。
空运
广州白云机场始建于20世纪30年代,是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一,旅客吞吐量居全国第二、世界第十九位,是中国连接世界各地的重要口岸和国际航空枢纽,在中国民用机场布局中具有举足轻重的地位。广州新白云国际机场是国家”十五”期间重点建设项目,是国内规模最大、功能最先进、现代化程度最高的国家级枢纽机场。飞行4F级;广州空港综合保税区正式获得国务院批复,这标志着国内面积最大的空港综合保税区正式设立。
海运
港口货物吞吐量突破3亿吨,居中国沿海港口第三位,世界港口第五位;现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来, 黄埔新港和新沙港位于广州东部、珠江的出海口,均为华南地区最大的集装箱码头。 莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮,花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西,与100多条河道相连接。
铁路
广州市是华南地区的铁路枢纽,铁路交通发达,拥有广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站五个客货运站,京广铁路、京九铁路、广茂铁路、广珠铁路、广深铁路、广九铁路、广梅汕铁路交汇与此,另外,武广高铁、广深港高铁、南广高铁穿境而过,西部沿海高速铁路也正在建设中。

广州地铁是广州的城市轨道交通系统,已开通了1、2、3、4、5、8号线、广佛线、APM线,6、7、9号线也正在建设中。为打造珠三角1小时生活圈的轻轨系统也正在建设中,其中广珠轻轨的广州南至珠海北段已开通。

公路
以三道环线为系带,连接各国道,贯通广东省内98%以上的县、市、镇,并接邻近省市的公路网络。城市快速交通骨架网:内环路、环城高速公路、北二环高速公路、新国际机场高速公路、华南南路一期工程、广园东路、四条内环路放射线、珠二环等。

高速公路
广州为华南最大的交通枢纽。最重要的高速公路有广清高速公路、京港澳高速(原京珠高速公路)、广惠高速、广深高速公路、广佛高速公路、广三高速公路、广肇高速公路、广梧高速公路、广贺高速公路、广河高速公路、广深沿江高速公路、广明高速公路、珠三角外环高速公路。
二、广州市宏观经济分析
2.1 经济总量分析

数据来源:广东省统计年鉴 ;广东省各市经济和社会发展统计公报
广州作为广东省的省会城市,无论是经济总量还是发展速度一直位于广东省前列, ,广州市的GDP总量为12303.12亿元,在全省排名第一。 广东省全年GDP增速为10.0%,全国GDP增速为9.2%,广州市全年GDP增速为11.0%,虽然较上年有所放缓,但GDP增速稳定,增势好过全国和全省。

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市GDP总量一直都保持增长,在 突破万亿,达到10748.28亿元,GDP总量也一直都保持有10%以上的增长速度,说明经济发展平稳,经济运行良好 。
2.2 产业经济分析

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市产业结构逐年优化,第三产业产值占GDP比例不断上升,在 达到60%,并持续上升。 ,广州市一、二、三产业增加值占GDP的比重由上年的1.8:37.2:61.0调整为1.7:36.8:61.5,第三产业比重提高0.5个百分点。
三大支柱产业产值虽一直呈现增长的态势,可是受国际、国内环境影响较大,增速起伏大。 ,三大支柱产业受日本大地震冲击,增长放缓。全市工业三大支柱产业完成产值7580.35亿元,同比增长11.4%,增速比全市规模以上工业平均增速低1.5个百分点。汽车制造业完成产值3066.32亿元,同比增长3.4%;电子产品制造业完成产值2024.75亿元,同比增长11.5%;石油化工制造业完成产值2489.28亿元,同比增长23.8%,增速比全市规模以上工业平均增速高10.9个百分点。
2.3 固定资产投资分析

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市固定资产投资总额一直保持增长,但增速呈现倒U型。在 亚运累积高基数的条件下, 基础设施建设放缓,固定资产投资增速在 呈现大幅度回落, 固定资产投资3413.58亿元,同比增长10.0%,增速低于全国(不含农户,23.8%)和全省(17.6%)平均增速,其中,房地产开发投资1306.74亿元,同比增长32.8%,占固定资产投资的38.28%。
2.4 居民消费力分析

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市社会消费品零售总额一直呈现增长的趋势,且每年保持在500亿元以上的增长额, 社会消费品零售总额5243.02亿元,同比增长17.1%,增速高于全省(16.3%),与全国持平。 至 间增速有所欺负,但都保持在15%以上,消费需求依然旺盛。

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
广州市城乡居民储蓄存款余额连年增长, 突破一万亿元,可是从 开始,增速逐步放缓,到 放缓至10.4%。

数据来源:广州市市历年经济和社会发展统计公报
,广州市城市居民人均可支配收入34438元,同比增长12.3%,增速低于全国(14.1%);增长速度从 开始每年递增,人均可支配收入在 突破30000元,城镇居民人均可支配收入稳步提高。
三、广州市城市战略与规划
3.1 城市发展战略
<珠三角地区改革发展规划纲要( -2020)>(以下简称”纲要”)对广州市的城市发展战略目标提出了明确要求:
”广州市要充分发挥省会城市的优势,增强高端要素集聚、科技创新、文化引领和综合服务功能,进一步优化功能分区和产业布局,建成珠江三角洲地区一小时城市圈的核心。优先发展高端服务业,加快建设先进制造业基地,大力提高自主创新能力,率先建立现代产业体系。增强文化软实力,提升城市综合竞争力,强化国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心的地位,提高辐射带动能力。强化广州佛山同城效应,携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群。将广州建设成为广东宜居城乡的‘首善之区’,建成面向世界、服务全国的国际大都市”。
根据<广州城市总体发展战略规划( -2020)>,对未来广州市城市总体发展战略目标确定为:以科学发展观为统领,以世界先进城市为标杆,打造综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城,实现国家中心城市的定位。将广州建设成为广东宜居城乡的”首善之区”,和服务全国、面向世界的国际大都市。
3.1.1城市定位
广州的定位为:国家中心城市--综合性门户城市、南方经济中心、世界文化名城。
l 国家中心城市
构建面向国际的中心功能,扩大国际影响,带动区域融入全球化。
打造国际门户和综合交通枢纽,发展成为亚太地区政治、经济、文化交流活动中心和交通信息服务枢纽。
形成全球化进程中保持国家长远利益和核心竞争力的产业集群。
突出高端引领和辐射带动能力,携领区域一体化发展。
展示民族精神与现代文化,探索经济开放、体制改革、社会和谐和生态文明的科学发展道路。
l 综合性门户城市
强化在珠三角一小时城市圈的中心地位,强化在统筹珠江东西两翼产业发展和优质生活圈建设的携领作用,强化在泛珠三角地区的集聚辐射和综合服务能力。与周边城市优势互补、分工合作,协同发展,构建珠三角一小时城市圈的核心,成为中国参与全球发展的世界级都会区的中心城市。
l 南方经济中心
建设具有广泛区域影响的国际商贸中心、物流中心、信息资讯中心和南方生产服务中心,成为现代国际城市。
l 世界文化名城
充分发挥岭南文化的发源地、改革开放的策源地、国际交流活动的集聚地和国家历史文化名城的优势,弘扬历史文化,保护历史文化名城风貌,形成传统文化与现代文明交相辉映、具有高度包容性、多元化的世界文化名城。
3.1.2 以广州为核心构建珠三角一小时都市圈,引领区域发展
根据<珠江三角洲城镇群协调发展规划>,珠江三角洲地区将形成”一脊三带五轴”的发展轴带体系。强化城镇、产业的轴线拓展态势,构建由一条环珠江口湾区的区域发展”脊梁”(”一脊”)、三条东西向分布的功能拓展带(”三带”),以及五条南北向贯联的”城镇－产业”聚合轴(”五轴”)等共同组成的网络状发展轴(带)体系,以线(发展轴带)聚点(城镇和产业地区)、以点带面(都市区和城镇群),整合、优化城镇群空间结构,并形成向内陆和海外多方向强劲辐射的空间发展态势。

在珠江三角洲区域发展”脊梁”中,广州主城区是高端服务中心,广州东部地区、南沙、花都－白云等作为重要发展节点。广州主城区同时是北部城镇拓展带核心,以及由广佛肇组成的中部都市区的核心地带。
l 以”快速轨道网”和”高速公路网”作为1小时都市圈的交通体系骨架,实现1小时城市圈和经济圈
以广州为中心的珠三角交通时空圈
”快速轨道网”主要解决城际的公共交通,”高速公路网”着重于私人轿车交通和货运,二者相辅相成,形成一个快速干道网络,能较好地解决都市圈内部城市间的连通,实现1小时轨道网和3小时高速网的都市圈目标。结合轨道网进一步完善各类基础设施网络。
以”区域共享”和”珠三角同城化”理念为发展导向,以”双港双高”(以世界级的空港、海港为龙头,以内外衔接的高速铁路、高速公路网络为支撑)为核心建设开放的现代综合交通运输体系,一小时都市圈将以世界级的白云机场、南沙港、铁路新客站三大枢纽为龙头,推进珠三角综合运输体系,特别是城际铁路网络的建设(公共交通)和高速公路网络(私人交通和货运交通)的优化改进,实现广州与珠三角地区和邻近城市60分钟互达;广州中心城区至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
打造以广州为中心的2小时全省轨道交通出行圈;构筑辐射省内所有地级市的高速公路网络,实现广州市区至广东省任一地级市以及泛珠三角任一省会城市,均有高速公路直达。
(1)建设”一环、七射、三联络”的城际轨道交通网络

规划以广州为中心的”一环、七射、三联络”的城际线路(城际轨道交通线在广州境内长度约326公里)。
l 一环:广佛环线-广莞惠-穗莞深;
l 七放射:广清城际、广佛肇城际、广佛江珠城际、广珠城际、穗莞深城际、广莞惠城际和广惠城际;
l 三联络:广佛城际、肇顺南城际和中南莞城际。
(2)建设”两环十五射”的高速公路主干网

区域高速公路网络结构示意图
构建以广州、佛山主城区为核心,覆盖珠三角,辐射华南地区的”两环八主七次”的环型放射状的高速公路网络。构筑以广州为中心的区域高速公路格局,成为华南地区高速公路网络中心、公路客货运输枢纽;加强机场、港口、铁路枢纽与高速公路的联系,强化高速公路、公路与城市道路的衔接,构筑一体化综合运输网络;实现广州至广东省任一地级市、广州至泛珠三角地区任一省会城市的高速公路直达,广州中心城区高速公路至广佛莞主要地区不超过一小时,至珠三角任何一个地级市不超过90分钟。
l 两条环线
珠二环高速-广明高速、珠三环高速-中江高速。
l 十五条放射线
主干高速路:京珠高速、广深高速、广深沿江高速、广珠东线高速、广珠西线高速、广佛高速、新广肇-二广高速
一般高速路:广清高速、机场高速-广州至乐昌高速、大广高速、广河高速、广江高速公路、广明-江罗高速、广三-广梧高速、广惠高速。
3.2 城市规划战略
,按照”继承、发展、创新、提升”的原则,结合新的发展背景与形势,制定了新时期的城市规划战略目标:
强调区域视角,主动谋划、不断加强区域服务职能,建设国际城市与国家中心城市,带动区域参与全球产业分工;建设公共管理与服务、产业、生态、交通等中心职能,凸显广东省省会和珠三角核心城市地位;推进广佛同城化,为区域协调发展提供示范。
继续推进”南拓、北优、东进、西联”战略,同步实施”中调”,构建层级分明、职能明确的城镇体系,完善城市功能,优化形成舒展的紧凑型多中心网络型空间结构;识别重要的空间战略要点;提出从外延拓展战略向内涵提升战略转移,明确从”拓展”走向”优化提升”的城市总体发展战略。

3.2.1 人口规模
战略规划提出广州市域适宜的总人口约1200-1500 万人。根据研究,在确保水资源和土地资源基本满足人口增长需求的前提下,保持经济持续平稳增速的前提下,广州市2020年城乡总人口适宜规模在约为1300万人。与<广东省城镇体系规划>相衔接,规划2020年广州市常住人口规模为1280万人,其中城镇人口约1170万人,农村人口约130万人。
3.2.2 用地规模
协调<广州市土地利用总体规划大纲( -2020)>,在保障重点建设项目和基础设